IV SA/Wa 2704/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska, asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant ref. staż. Paulina Plichtowicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Nieruchomość położona w R., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., znak: [...], została przeznaczona po budowę regionalnej drogi [...]. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, w tym na rzecz A. P. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3 części, A. K. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3 części, J. Z. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3 części we współwłasności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w R., obrębie [...], przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] oraz powiększył tak ustalone odszkodowanie o kwotę 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł, a także zobowiązał Prezydenta Miasta R. do wypłaty ustalonego odszkodowania. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył Prezydent Miasta R. Podniósł, że wycena przedmiotowej nieruchomości sporządzona przez biegłą A. M. znacznie różni się od wyceny dokonanej na zlecenie Prezydenta Miasta R. przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Wskazał, że znaczna różnica w wysokości należnego odszkodowania wynika z doboru nieruchomości porównawczych, bowiem w operacie z dnia [...] grudnia 2016 r. biegła A. M. określiła wartość nieruchomości, przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, natomiast w opinii sporządzonej na zlecenie Prezydenta Miasta R. biegła E. W. przyjęła do wyceny transakcje drogowe. Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy wywiódł, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej również "specustawy drogowej") wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Minister wskazał dalej, że stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Organ drugiej instancji zauważył następnie, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 powołanej ustawy stanowi operat szacunkowy. Minister wskazał, że w przedmiotowej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. (uprawnienia nr [...]), zaktualizowany w dniu [...] kwietnia 2018 r. Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy, tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie, stosownie do art. 77 K.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 K.p.a., rozpoznając sprawę, organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Jak wywiódł Minister, biegła ustaliła, że nieruchomość podlegająca wycenie jest niezabudowana, położona w południowej części miasta R., przy ul. [...] w otoczeniu rozproszonej zabudowy jednorodzinnej, łąk oraz linii kolejowej. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wedle ustaleń biegłej, na nieruchomości znajdowały się składniki roślinne w postaci drzew: olsza czarna oraz dąb szypułkowy. Wyceniana nieruchomość położona jest w terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r. nr [...], zgodnie z którym działka nr [...] położona jest na obszarze, oznaczonym symbolem E 35U – tereny zabudowy usługowej. Rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze tak określone przeznaczenie ww. działki, dokonała analizy rynku nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę usługową i pod drogi publiczne. Obszarem badania objęła teren miasta R. i Z. w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Dokonana na potrzeby wyceny szacowanej działki analiza rynku nieruchomości drogowych wykazała, że ceny transakcyjne tych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Jednocześnie biegła wyjaśniła, że wyższe ceny osiągają nieruchomości położone w terenach zurbanizowanych, w sąsiedztwie terenów mieszkaniowych, posiadających pełne uzbrojenie w media. Ceny tych nieruchomości kształtują się na poziomie od [...] m2 do [...] m2. Z kolei niższe ceny w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, mają grunty położone w terenie słabo i średnio zurbanizowanym z przewagą gruntów niezabudowanych użytkowanych rolniczo i gruntów leśnych, bez uzbrojenia lub z częściowym uzbrojeniem. Z kolei, badając rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że ceny transakcyjne działek niezabudowanych oscylowały w granicach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Średnia cena wyniosła zaś [...] zł/m2. Biorąc powyższe pod uwagę, biegła ustaliła, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość rynkową wycenianej działki określiła według aktualnego sposobu użytkowania zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj. pod zabudowę usługową. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając prawo własności gruntu, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość drzewostanu została określona metodą odtworzeniową, stosownie do treści art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak dalej zauważył organ odwoławczy, w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: "rozporządzenie") przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Minister wskazał, że do szczegółowej analizy rzeczoznawca wybrała 15 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym, położonymi w R. i Z. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 15 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: lokalizację (waga 35%), sąsiedztwo (waga 25%), drogi dojazdowe (waga 20%) i możliwości zagospodarowania działki (waga 20%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł/m2, co spowodowało oszacowanie wartości całego gruntu na kwotę [...] zł. Wartość drzewostanu została oszacowana, zgodnie z metodologią wskazaną na str. 12-13 operatu szacunkowego, na kwotę [...] zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości została wyceniona na kwotę [...] zł. Minister uznał, że analiza operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. nie wykazała nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ odwoławczy skonkludował, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Analizując z kolei operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. na zlecenie Prezydenta Miasta R., Minister doszedł do wniosku, że nie może on stanowić wiarygodnego dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Zastrzeżenia organu odwoławczego wzbudziła w szczególności kwestia podobieństwa nieruchomości porównawczych wykorzystanych w opinii z dnia [...] listopada 2016 r. Zauważył, że zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Minister wywiódł, że z dokumentów planistycznych wynika, iż działka nr [...] była przeznaczona pod zabudowę usługową. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy E. W., dokonując analizy rynku, wskazała, że na określonym obszarze poszukiwała transakcji nieruchomościami drogowymi, wskazując jedynie, iż nieruchomości usługowe osiągają niższe ceny niż nieruchomości drogowe. Powyższa teza nie została jednak poparta w opinii skonkretyzowaną analizą rynku nieruchomości usługowych. Organ drugiej instancji zwrócił także uwagę na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od [...] m2 do [...] m2) oraz pod względem cenowym (od [...] zł/m2 do [...] zł m2), a także położenie nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny, położonych poza przyjętym obszarem regionalnego rynku nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, przyjęcie do wyceny tak zróżnicowanego materiału porównawczego, może świadczyć o braku podobieństwa ww. nieruchomości do przedmiotu wyceny i grozi dużym prawdopodobieństwem wystąpienia błędu. Powyższe w ocenie Ministra spowodowało, że nie można było ocenić, czy przeprowadzona przez biegłą E. W. wycena przedmiotowej nieruchomości, została przeprowadzona w sposób prawidłowy, a przyjęte przez nią nieruchomości porównawcze spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Ograniczenie się do analizy i weryfikacji wyłącznie nieruchomości drogowych, bez przeprowadzenia wnikliwej analizy transakcji usługowych, rzutuje na wiarygodność przedmiotowej opinii. Bark było więc zdaniem organu odwoławczego podstaw do podważenia prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. w oparciu o odmienne wnioski wyprowadzone z analizy rynku dokonanej przez innego rzeczoznawcę majątkowego, przy jednoczesnym braku uchybień w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania. Prezydent Miasta R. zaskarżył decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. znak: [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzucił naruszenie: 1. art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłą A. M. opinia jest prawidłowa, natomiast opinia bieglej E. W., z uwagi na nieprawidłowości i niejasności, nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny. 2. art. 7, 77 i 84 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny, nie zasięgnięto opinii osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. Podnosząc powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując w odpowiedzi na skargę argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna. Stosownie do treści art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.; dalej powoływana również, jako "specustawa drogowa") decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nieruchomościami, o których mowa w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej są w szczególności nieruchomości, które stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2). Zgodnie z art. 12 ust. 5 powoływanej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis art. 18 ust. 1 powołanej ustawy nakazuje natomiast ustalić wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. (uprawnienia nr [...]), zaktualizowany w dniu [...] kwietnia 2018 r. Trafnie dostrzegł organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. W szczególności zaś, na podstawie art. 80 K.p.a., rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Należy zaznaczyć, że złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy dokonywać z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej powoływana również, jako "ugn"), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej powoływane również jako "rozporządzenie"). Stosownie do treści art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Wedle z kolei art. 135 ust. 1 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do treści § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. wyceny wartości nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wedle natomiast § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M., biegła wzięła pod uwagę położenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jej stan prawny oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, jak bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Mając na względzie te uwarunkowania, rzeczoznawca dokonała analizy rynku nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę usługową i pod drogi publiczne, obejmując obszarem badania teren miast R. i Z. w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Biegła ustaliła, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość rynkową wycenianej działki określiła według aktualnego sposobu użytkowania, zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia, tj. pod zabudowę usługową. Do szczegółowej analizy przyjęła zbiór 15 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. W wyniku analizy rynku ustaliła także cechy rynkowe nieruchomości (lokalizację, sąsiedztwo, drogi dojazdowe, możliwość zagospodarowania) istotnie wpływające na ceny nieruchomości, które przyjęła na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości oraz określiła wagi tych cech (odpowiednio: 35%, 25%, 20% i 20%). Dokonała również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Mając na względzie brzmienie przywołanych wyżej przepisów oraz prawidłowo zreferowaną w uzasadnieniu faktycznym zaskarżonej decyzji, treść znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego z dnia z dnia [...] grudnia 2016 r., należało podzielić ocenę organów administracji, że opinia przyjęta za podstawę ustalenia odszkodowania, nie zawiera nieprawidłowości, które powinny skutkować odmową przyznania mu wiarygodności lub mocy dowodowej. Znajdujący się w aktach sprawy operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub rozporządzenia. Organ drugiej instancji wyczerpująco i przekonująco uzasadnił również stanowisko, co do braku wiarygodności opinii rzeczoznawcy majątkowego E. W., sporządzonej na zlecenie Prezydenta Miasta R. Zwrócił uwagę, że biegła, dokonując analizy rynku, poszukiwała transakcji nieruchomościami drogowymi, i wskazała jedynie, iż nieruchomości usługowe osiągają niższe ceny niż nieruchomości drogowe, nie popierając jednak tego twierdzenia analizą rynku nieruchomości usługowych. Minister zauważył również znaczne zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni oraz cen za m2, a ponadto wskazał na położenie nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny, poza przyjętym obszarem regionalnego rynku nieruchomości. Biorąc te okoliczności pod uwagę, trafnie skonstatował, że przyjęcie do wyceny tak zróżnicowanego materiału porównawczego, może świadczyć o braku podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Nie można natomiast zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, że w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców majątkowych, wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące rozbieżności w ustalonej wartości nieruchomości, organ prowadzący postępowanie powinien niejako automatycznie powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny tych, które znajdują się w aktach sprawy, bądź pozyskać dodatkowe wyjaśnienia autorki operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony. Wobec stwierdzenia prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, nie było konieczności zlecenia ponownej opinii o wartości nieruchomości, czy też wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości sporządzonej wyceny. Natomiast na skutek dostrzeżenia uchybień w alternatywnym opracowaniu przedstawionym przez stronę postępowania, nie zachodziła konieczność uzyskania dodatkowych wyjaśnień autorki tej opinii. Należy dodać, że operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji nie został poddany ocenie w trybie art. 157 ugn, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1). Przy czym stosownie do treści art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Wedle natomiast art. 157 ust. 4 ugn przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Wbrew zatem oczekiwaniu skarżącego, zasięgnięcie opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną nie jest właściwą formą oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z przedstawionych już wyżej względów organy administracji nie miały natomiast podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. Zarówno zatem zarzut naruszenia art. 12 ust. 5, art. 18 ust.1 w zw. z art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ugn, jak i zarzut naruszenia art. 7, art. 77 i art. 84 K.p.a., okazały się niezasadne. Oceniając natomiast zaskarżoną decyzję w granicach sprawy, ale w zakresie wykraczającym poza granice skargi, należało stwierdzić, że analiza akt sprawy nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego. Postępowanie przeprowadzono z poszanowaniem przepisów K.p.a., z uwzględnieniem szczególnych regulacji zawartych w specustawie drogowej oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu. Brak jest podstaw do twierdzenia, że w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), oddalił skargę.