IV SA/Wa 2769/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2016 r. sprawy ze skargi D. Spółka Jawna z siedzibą w M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz strony skarżącej D. Spółka Jawna z siedzibą w M. kwotę 2257 (dwa tysiące dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASDADNIENIE Decyzją z dnia [...] czerwca 2015r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej też "Minister" lub "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. Jawna (dalej: skarżący), w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j. t. Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zm. – dalej "k.p.a."), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 132.226,00 zł na rzecz [...] sp. Jawna za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], nr ew. [...] obr. [...] o pow. 0,0435 ha. Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r. w części uchyloną a w pozostałej części utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2014r. znak: [...], nieruchomość położona w gminie [...] obr. [...], powiecie [...], województwie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0435 ha, powstała z podziału działki nr [...], została przeznaczona pod inwestycje: "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od km 11+600 do km 13+800" – kategoria obiektów budowlanych IV, XXV, XXVI, XXVIII. Decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2015 Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wys. 132.226,00zł na rzecz [...] sp. Jawna za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obr. [...] działka nr ew. [...] o pow. 0,0435 ha powołanej z podziału działki nr [...] oraz powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 5% wartości w/w nieruchomości tj. O kwotę 6.611,30 zł i przyznał tę kwotę na rzecz [...] Sp. Jawna, jak również zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył [...] Sp. Jawna wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości bowiem operat szacunkowy będący podstawą do ustalenia odszkodowania został sporządzony nieprawidłowo. W szczególności skarżący zarzucił ze dokonanie wyceny każdej z działek w osobnym operacie szacunkowym mimo, że stanowią one jedną nieruchomość miało wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania. Nadto rzeczoznawca w wycenie nie uwzględnił cech nieruchomości takich jak: funkcja w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej i mediów. Zdaniem skarżącego biegły winien był oprzeć wycenę przedmiotowej nieruchomości o trzy transakcje jakie miały miejsce w obrębie [...] w którym również zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość. Zarzucił także że dokonanie wyceny naniesień roślinnych metodą Danzina jest nieprawidłowe. Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] czerwca 2015r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015r. podzielając ustalenia organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy a następnie podkreślił że w niniejszej sprawie podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2014r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. wraz z klauzulą aktualizacyjną z dnia [...] kwietnia 2015r. Następnie organ streścił ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego. Podał, że przedmiotowa działka powstała w wyniku podziału działki nr ew. [...] i posiada kształt wydłużonego, wąskiego prostokąta. Na nieruchomości znajdują się liczne nasadzenia. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do ul. [...], dojazd do niej możliwy jest wewnętrznymi drogami dojazdowymi Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna pochodząca z różnych okresów oraz tereny niezabudowane. Badając przeznaczenie planistyczne, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość – działka nr ew. [...] która podlegała wywłaszczeniu, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 1997 r. ze zm., płożona jest w całości na terenie oznaczonym w planie symbolem [...] – tereny komunikacyjne (w pasie planowanej trasy [...]). W sąsiedztwie nieruchomości występują tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową MWU. Na terenach MWU dopuszcza się realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy jednorodzinnej we wszystkich formach, jak również zabudowy usługowej w tym usług komunikacyjnych. Tak wiec drogowy cel wywłaszczenia, zdaniem biegłego, jest zgodny z przeznaczeniem szacowanej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca w operacie przeprowadził szczegółową analizę cen gruntów "drogowych" i cen gruntów budowlanych na terenie miasta [...] z okresu ostatnich dwóch lat. Na skutek badania rynku nieruchomości drogowych na terenie miasta [...] wyłoniono 12 transakcji kupna - sprzedaży działek "drogowych". Wyłonione transakcje dotyczyły dróg wewnętrznych lub udziałów, w związku z czym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nie spełniają one kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości. Następnie analizę rynku rozszerzono na teren całego powiatu [...], ale nie odnotowano na nim transakcji kupna - sprzedaży działek przeznaczonych pod budowę drogi ekspresowej [...]. W związku z tym biegły uznał że nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości "drogowych". Z tego też względu, w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dokonał analizy rynku w zakresie nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegły wskazał, że funkcją dominującą na tym terenie jest funkcja usługowo- mieszkaniowa, dlatego w celu określenia wartości rynkowej dla przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono analizę, podczas której (poszukiwano transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo- usługową. Biegły badaniem objął rynek budowlany z okresu dwóch lat poprzedzających wycenę. W wyniku badania wyodrębniono łącznie 106 transakcji dotyczących działek niezabudowanych, przeznaczonych na cele budowlane, z których 35 miało miejsce w 2012 roku, 68 w 2013 roku, natomiast 3 w 2014 roku. Analiza wykazała, że brak jest transakcji nieruchomościami zawierającymi podobne części składowe, wobec czego określono wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. oddzielnie oszacowano wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Oszacowania wartości gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do celów wyceny wyłoniono 14 nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, na podstawie których określono wartość gruntu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości. Przedział cenowy zawierał się w zakresie od 188,77 zł do 471,14 zł za 1 m2, przy cenie średniej wynoszącej 326,63 zł za m2. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła autorowi operatu stwierdzić, iż do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych należy zaliczyć: lokalizację (waga 30%), położenie względem dróg (waga 30 %), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 20 %) oraz kształt działki (waga 20 %). Szacowana działka została określona jako, mająca najlepszą lokalizację (obręb [...]), najgorsze położenie względem dróg (położona jest przy drodze lokalnej nieutwardzonej, utrudniony dojazd), średni sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (rozproszona zabudowa mieszkaniowa lub mieszkaniowo-usługowa oraz tereny niezabudowane) oraz najgorszy kształt działki (działka w kształcie wąskiego prostokąta). Ostatecznie ustalono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczono wartość działki nr [...] na kwotę 131.231,00 zł. Wartość nasadzeń roślinnych (drzew nie owocowych) została oszacowana w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu wzoru Denzina - na kwotę 995,00 zł. Łącznie wartość nieruchomości (gruntu wraz z częściami składowymi) wyniosła 132.226,00 zł. Dokonując oceny tego operatu szacunkowego, Minister stwierdził, że spełnia on wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004r. Zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor wyceny wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Minister zauważył także, że prawidłowo biegły, stosując się do dyspozycji przepisu art. 135 ust. 5 cyt. Ustawy, oszacował znajdujące się na nieruchomości drzewa nie owocowe przy zastosowaniu wzoru Denzina. Wskazany bowiem przepis wskazuje, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Minister stwierdził, że oszacowanie każdej z działek tworzących przedmiotową nieruchomość w osobnym operacie szacunkowym nie może prowadzić do zaniżenia wartości odszkodowania. Żaden obowiązujący przepis prawa nie zabrania rzeczoznawcy majątkowemu sporządzania wyceny każdej z działek w osobnym operacie szacunkowym. Odnośnie zarzutu nieprawidłowego określenia przez biegłego cech nieruchomości w postaci nieuwzględnienia dostępu do drogi publicznej, Minister uznał za prawidłowe ustalenia biegłego, że nieruchomość przed podziałem nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi o nawierzchni publicznej. W kwestii pominięcia w wycenie trzech transakcji, jakie miały miejsce w obrębie [...], co zdaniem Skarżącego miało wpływ na zaniżenie wysokości przyznanego mu odszkodowania, Minister zauważył, że rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze, powinien przyjąć do porównania nieruchomości podobne do wycenianej. Zgodnie z art. 2 ust. 16 ugn, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na jej położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. W toku postępowania biegły w piśmie z dnia [...] września 2014 r. wyjaśnił, że trzy transakcje wyłonione w obrębie [...], dotyczą działek o dużo lepszych walorach niż nieruchomość Skarżącego, takich jak bezpośredni dostęp do drogi publicznej i bardzo korzystny kształt. W związku z tym oparcie wyceny wyłącznie o te nieruchomości, nie dałoby realnej wartości działki nr [...]. Działki te zostały natomiast uwzględnione w analizie rynku lokalnego przedstawionej na str. 12 i 14 operatu szacunkowego. Konkludując, Minister podkreślił, że Skarżący nie wskazał żadnych wiarygodnych dowodów świadczących o tym, że wartość przyznanego mu odszkodowania została zaniżona. Jeżeli Skarżący uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jego wątpliwości, powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n) lub operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie. We wniesionej skardze B. P., działający w imieniu [...] Spółka Jawna, wniósł o uchylenie decyzji obu instancji, zarzucając: 1. rażącą niestaranność, której skutkiem jest to iż ani organ ani skarżący nie wiedzą na jaką datę wyliczono ceny nieruchomości, i następnie ustalono odszkodowanie, 2. błędne i niestaranne ustalenia faktyczne mające istotny wpływ na treść decyzji tj. : a) błędne ustalenia co do faktycznego położenia nieruchomości względem dróg publicznych, sąsiedniej zabudowy oraz funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, b) błędne ustalenia, że transakcje nieruchomościami bardzo odległymi od nieruchomości wycenianej przeznaczonymi pod ekstensywną zabudowę, powołane w opinii, miały charakter rynkowy, w przeciwieństwie do transakcji rynkowych z sąsiedztwa, odrzuconych przez biegłego z uwagi na ceny ok. 470 zł/m2, c) błędne przyjęcie, że rośliny ozdobne należy wyceniać w przeliczeniu na drewno tartaczne (metodą Denzina), d) pominięcie bezpodstawności zażądania przez biegłego rachunków za pielęgnację drzewostanu. Wyrażenie poglądu, że na terenach nieruchomości prywatnych wycena drzew ozdobnych, nieprodukcyjnych i zdrowych opiera się na podejściu kosztowym, w którym szacujemy koszty nasadzeń i pielęgnacji, e) biegły w wycenie nie dokonał wyceny trawnika i kwietników, co uzasadnił błędami w opisie nieruchomości wykonywanym przez inne osoby, przy jednoczesnym wskazaniu przez biegłego, że przeprowadził oględziny wycenianej nieruchomości, f) nieuprawnione rozdzielenie do wyceny nieruchomości składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, wpisanych do jednej księgi wieczystej - w celu ograniczenia korzystnych atrybutów cenotwórczych nieruchomości, g) organy nie były zainteresowane ustaleniem prawdy obiektywnej i przekonaniem skarżącego do takiego trybu postępowania i zaniżonej o ponad 50% wartości wyceny. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt. Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...], w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga oparta została na uzasadnionych podstawach. W ocenie Sądu, organ odwoławczy przedwcześnie i bez właściwego wyjaśnienia sprawy podzielił stanowisko Wojewody, że kwestionowany operat szacunkowy sporządzony w dniu 4 kwietnia 2014r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. J., który określił wartość działki o nr ew. [...] na łączną kwotę 132.226 zł (wartość działki oraz nasadzeń) został opracowany prawidłowo. Biegły podał, że przeprowadzona analiza rynku pozwoliła mu stwierdzić, iż do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych - jako podobnych do szacowanej działki nr [...] - należy zaliczyć: lokalizację (waga 30%), położenie względem dróg (waga 30 %), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 20 %) oraz kształt działki (waga 20 %). Podkreślenia wymaga, że B. P., działający w imieniu Skarżącego, kilkakrotnie formułował na piśmie zastrzeżenia i zarzuty do sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego dla działki o nr. ew. [...]. Wśród tych zastrzeżeń (z dnia 2 września 2014r. jak również 6 października 2014r.) zakwestionował bezzasadność rozbicia wyceny nieruchomości opisanej w księdze wieczystej [...] na osobne działki ją tworzące, o numerach ewidencyjnych [...] i [...]. Podkreślił, że nieruchomość ta jako całość ma dostęp do drogi asfaltowej, wyposażonej w latarnie oraz kompletne media, zabudowanej domami wielorodzinnymi - ul. [...] skrzyżowanie z ul. [...]. Okoliczność ta nie została dostatecznie wyjaśniona. Ma ona istotne znaczenie w sprawie, zważywszy, że jedną z cech o zasadniczym wpływie na wartość przedmiotowej nieruchomości - przyjętą przez biegłego - było jej położenie względem dróg. Biegły współczynnikowi temu nadał wagę 30 % i przedmiotowej nieruchomości przyznał ocenę najniższą "1", stwierdzając, że położenie to jest najgorsze przy czym na str. 6 operatu w punkcie Lokalizacja nieruchomości wskazano: "Wyceniana nieruchomość położona jest w poładnionych rejonach [...], w rejonie ul. [...]. Ulica [...] stanowi lokalną drogę dojazdową, z utwardzoną nawierzchnią asfaltową i oświetloną. Ulica ta położona jest pomiędzy [...] a ulica [...]. Szacowana nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do ul. [...]. Dojazd do niej możliwy jest wewnętrznymi drogami dojazdowymi od strony lokalnej drogi dojazdowej prostopadłej do ul. [...]". Jednocześnie w operacie szacunkowym, sporządzonym dla działki o nr. ew. [...] (z którego Sąd z urzędu, w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a., przeprowadził dowód w niniejszej sprawie), przyznano jej tę samą ocenę "1", stwierdzając zarazem, że położenie tej działki względem dróg jest takie samo jak działki nr ew. [...] (powstałą z działki nr [...]). Minister Infrastruktury i Rozwoju skarżoną decyzją przyjął, że działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do ul. [...], dojazd do niej możliwy jest wewnętrznymi drogami dojazdowymi. Położona jest przy drodze lokalnej nieutwardzonej, utrudniony dojazd (str. 4 decyzji akapit 7). W ocenie zaś Skarżącego, przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi która jest droga utwardzoną – asfaltową, wyposażoną w latarnie i wyposażoną w kompletne media (skrzyżowanie ul. [...] z ul. [...]). Organ odwoławczy zobowiązany był kwestię tę wyjaśnić, zważywszy, że ze znajdujących się w aktach mapek w tym również z mapki zamieszczonej przez biegłego w wyjaśnieniach z dnia 18 września 2014r. wynika ze działka nr ew. [...] (przed podziałem) posiadała dostęp do drogi (ul. [...] przy zbiegu z ul. [...]). Obowiązek poczynienia stosownych ustaleń w tym zakresie wynikał z art. 15 K.p.a. i winien prowadzić do zastosować art. 136 K.p.a., poprzez zwrócenie się do biegłego o szczegółowe wyjaśnienie tej zasadniczej kwestii, szczególnie w kontekście przyjęcia w operacie dla tej cechy pod oceną "2 – średnia", że odnosi się ona do działek położonych przy drogach lokalnych, szutrowych lub gruntowych, utwardzonych, często nierównych i zniszczonych. Organ odwoławczy zaniechał tego obowiązku, naruszając wskazane przepisy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podobnie do naruszenia wskazanych przepisów - w ocenie Sądu - prowadził także brak wyjaśnienia przyczyny przyjęcia przez biegłego, że przedmiotowa działka nr [...] ma również najgorszy kształt - działka o kształcie zbliżonym do wąskiego prostokąta, która powstała w wyniku podziału dawnej działki ew. [...] o kształcie wydłużonego i bardzo wąskiego prostokąta (waga cechy 20 %). W efekcie czego biegły przyznał jej najniższą ocenę "1- najgorszy" co byłoby niewątpliwie gdyby nie fakt, że działka nr ew. [...] i [...] (obydwie wywłaszczone na ten sam cel) stanowią jedną nieruchomość wpisaną do jednej księgi wieczystej a razem maja już nieco inny kształt. Mając na uwadze, że wycenie dla celów odszkodowawczych podlega wywłaszczona nieruchomość, a nie działki ją tworzące, obowiązkiem Organu odwoławczego było wezwanie biegłego do zajęcia szczegółowego stanowiska w tej kwestii, mając na uwadze, że obie przedmiotowe działki - o numerach [...] oraz [...] tworzą już całkiem foremny prostokąt, co może mieć znaczenia tak dla zasadności przyznania najniższej oceny dla tej cechy "1", jak i ponownego rozważenia zasadności pominięcia trzech nieruchomości z obrębu [...], które zdaniem biegłego miały dużo lepsze walory użytkowe od szacowanych, w tym bardzo korzystny kształt. Nie zostało wyjaśnione dlaczego biegły dla działki nr [...] sformułował takie samo stanowisko o jej bardzo złym kształcie - długa i wąska, a więc stanowisko identyczne do zajętego w odrębnym operacie sporządzonym dla szerszej działki nr [...], która z działką nr [...] tworzyła jedną nieruchomość (por. stanowisko biegłego zawarte w piśmie z dnia [...].08.2014 r.). W tym kontekście, nie można uznać za wystarczające wyjaśnienie biegłego zawarte w piśmie z dnia [...].09.2014 r., o zasadności sporządzenia dla przedmiotowych działek nr [...] i nr [...] obr. [...] odrębnych operatów, z uwagi na taką treść zamówienia, a następnie podanie, że ich cena jednostkowa jest taka sama. Sąd zgadza się przy tym z organem odwoławczym, że oszacowanie każdej z działek w osobnym operacie szacunkowym samo przez się nie może prowadzić do wniosku, że doszło do zaniżenia wartości odszkodowania. Przy każdej z wycen należy jednak uwzględnić fakt, że dane działki stanowią jedną nieruchomość i że ze sporządzonej wyceny w operacie winno jednoznacznie wynikać, że zostało to wzięte pod uwagę. Należy zgodzić się z biegłym, że cena jednostkowa obu działek winna być taka sama, ale w wyniku potraktowania ich jako jednej nieruchomości, objętej jedną księgą wieczystą. Zabieg zastosowany przez biegłego, polegający na sporządzeniu dla tych działek dwóch odrębnych operatów, w kontekście postawionych zarzutów, mógł w praktyce prowadzić do dokonania wyceny zaniżającej jej faktyczną wartość, bowiem podkreślić należy, że przyjęcia dla działki nr [...] mniej korzystnych ocen, choćby dla jej kształtu oceny "1", a nie "2", mimo że z dużo szerszą działką nr [...] tworzyła znacznie szerszy i foremniejszy prostokąt nie znalazło żadnego wyjaśnienia w operacie. Nadto biegły nie wskazał również jakie jego zdaniem występowały ograniczenia w możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Reasumując, działki te potraktowane w wycenie łącznie jako jedna nieruchomość mogą, jak się wydaje, mieć wyżej ocenione niektóre przyjęte przez biegłego atrybuty, mające wpływ na ich wartość, niż szacowane osobno. Wobec tego obowiązek rozwiania wskazanych wątpliwości, poprzez pełne ich wyjaśnienie - zaniechany przez Wojewodę - spoczywał na Ministrze. Podkreślić przy tym trzeba, że jakkolwiek zarówno Organy jak i Sąd nie posiadają wiedzy specjalistycznej w tym zakresie, to obowiązek dokonania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego wymaga, by wszelkie zastrzeżenia podniesione przez Stronę na każdym z etapów postępowania administracyjnego, tudzież powzięte przez Organ, zostały wyczerpująco wyjaśnione przez biegłego, na skutek stosownego wystąpienia o to przez Organ. W ocenie Sądu, pozostałe zarzuty skargi nie zasługiwały na uwzględnienie. Sąd w całości podziela stanowisko organu odwoławczego co do prawidłowości wyceny nasadzeń i przyjmuje argumentację Organu za własną (bez konieczności jej powtarzania). Nadto znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja fotograficzna nie wskazuje, by na działce tej był urządzony trawnik czy też klomb. W tym stanie rzeczy, zważywszy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma charakter uzupełniający, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyeliminował z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję. Jeśli natomiast ustalenia poczynione przez Organ odwoławczy będą prowadziły do stwierdzenia wadliwości operatu podlegającego ocenie, konieczne stanie się wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji I instancji. O uchyleniu zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. - w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania, orzeczono oparciu o art. 200 p.p.s.a. -w pkt 2 sentencji