IV SA/Wa 2792/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2018 r. sprawy ze skargi K. J. i J. J. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 2792/17 UZASADNIENIE Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] sierpnia 2017 r. po rozpatrzeniu odwołania K. J. i J. J. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2016 r" znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 17.740,80 zł, w tym na rzecz K. J. w wysokości 8.870,40 zł za udział wynoszący 1/2 części, na rzecz J. J. w wysokości 8.870,40 zł za udział wynoszący 1/2 części, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0172 ha i nr [...] o pow. 0,0752 ha, położonych w gminie [...], obrębie [...], przeznaczonych pod budowę drogi krajowej [...] [...]-[...] na odcinku: granica województwa [...] i [...] - węzeł "[...]" obecnie "[...] [...]" (bez węzła). Część nr 3: odcinek dojazd do przeprawy mostowej na [...] w [...]. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Nieruchomość położona w gminie [...], obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0172 ha, nr [...] o pow. 0,0752 ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi krajowej [...] [...]-[...] na odcinku: granica województwa [...] i [...] - węzeł "[...]" obecnie "[...] [...]" (bez węzła). Część nr 3: odcinek dojazd do przeprawy mostowej na [...] w [...]. Ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r" znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 17.740,80 zł, w tym na rzecz K. J. w wysokości 8.870,40 zł za udział wynoszący 1/2 części, na rzecz J. J. w wysokości 8.870,40 zł za udział wynoszący 1/2 części, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości K. J. i J. J.. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podniósł m.ni., że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] czerwca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. D.. Klauzulą z dnia [...] lipca 2017 r. biegły potwierdził aktualność niniejszego opracowania. Biegły ustalił, iż wyceniane działki położone są w otoczeniu upraw polowych, przy drodze powiatowej relacji [...] - [...]. Posiadają regularny kształt o płaskim ukształtowaniu terenu. Ponadto biegły ustalił, iż na działce nr [...], na całej jej powierzchni, znajdują się naniesienia roślinne w postaci pszenicy ozimej. Autor operatu szacunkowego ustalił ponadto, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2003 r. działka nr [...] położona była w terenach upraw polowych (symbol RP), zaś działka nr [...] leżała w terenach upraw polowych (symbol RP), zieleni izolacyjnej (Zl) oraz drogi krajowej (symbol KDD). Organ wyjaśnił, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art. 134 ust. 3- 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który możemy określić jako "zasadę korzyści". Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie. Analizując nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wskazano, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej osiągają cenę na poziomie od 3,21 zł/m2 do 10,00 zł/m2. Natomiast z analizy rynku nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe wynika, że ceny transakcyjne uzyskiwane za tego rodzaju nieruchomości wynoszą od 15,75 zł/m2 do 18,00 zł/m2. Zatem w związku z faktem, że cel nabycia przedmiotowej nieruchomości zwiększa jej wartość w odniesieniu do jej dotychczasowego sposobu użytkowania a zatem występuje zasada korzyści, wycena jej została przeprowadzona na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny analizą objęto okres od września 2014 r. do dnia wyceny. Przyjęto ponad dwuletni okres monitorowania, co wynikało z konieczności poszukiwania na rynku dostatecznej liczby transakcji. Określając obszar rynku biegły wskazał na powiat [...] oraz [...]. Biegły stosownie do art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) określił wartość rynkową działki nr [...] oraz nr [...] w podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami. Wartość nasadzeń została określona metodą kosztowo-dochodową z kalkulacją własną. Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Dwie z nich to nieruchomości położone w obrębie [...], o przeznaczeniu rolnym, leżące w odległości ok. 30 km od miasta [...], w rejonie drogi wojewódzkiej oraz nieruchomość położona w [...], ok. 25 km od miasta powiatowego [...], użytkowanych rolniczo. Ich ceny wynosiły od 15,75 zł/m2 do 18,00 zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono jedną cechę rynkową, która w zasadniczy sposób wpływa na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - położenie ogólne, które uwzględnia usytuowanie szacowanej nieruchomości względem miasta [...] lub [...] a oraz dróg publicznych (waga 100%). Wartość gruntu została zatem oszacowana na kwotę 16.632,00 zł. Naniesienia roślinne wyceniono na kwotę 263,67 zł. Łączną wartość działki określono na kwotę 16.896,00 zł. Stosownie do treści art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Pismem z dnia 10 maja 2016 r. oraz 14.05.2016 r. współwłaściciele nieruchomości wyrazili wolę wydania nieruchomości. Na podstawie zwrotnego potwierdzenia odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji ([...] maja 2016 r.) oraz prezentaty wpływu oświadczenia współwłaścicieli nieruchomości do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...] (12.05.2016 r" 17.05. 2016 r.), organ uznał, iż został dochowany termin uprawniający do powiększenia ustalonej kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Ostatecznie wysokość odszkodowania została więc oszacowana na kwotę 17.740,80 zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił stronom należne odszkodowanie. Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] przeznaczona była pod uprawy polowe, zaś działka nr [...] przeznaczona była pod uprawy polowe, zieleń izolacyjną oraz drogę krajową. Z uwagi na fakt, iż cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości bądź jest zgodny z jej przeznaczeniem, autor operatu szacunkowego prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe. Powyższe odpowiada procedurze wyceny wskazanej w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w zw. z art. 134 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do procesu wyceny nieruchomości, które nie spełniają warunku podobieństwa, organ uznał za nieuzasadniony. Wyjaśnił, iż w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r" sygn. II OSK 2016/06, LEX nr 639427 stwierdzono, że przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Zdaniem organu rzeczoznawca prawidłowo przyjął do wyceny nieruchomości położone na obszarze gmin wiejskich powiatu [...] oraz [...]. Wyceniana działka położona jest we wsi [...], gmina [...] w odległości około 10 km od miasta [...] oraz ok. 45 km od miasta [...]. Reasumując, w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, został prawidłowo sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania albowiem spełnia wszystkie wymogi wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a nieruchomości przyjęte do porównań spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomości, na podstawie których biegły dokonuje szacunku mają stanowić nieruchomości podobne, a nie identyczne. Z kolei różnice, w cechach wpływających na wartość biegły odpowiednio koryguje. Przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny zostać przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny Stad ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Tym samym organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Zatem skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, że kategoria drogi nie ma wpływu na wartość nieruchomości to organ nie ma możliwości podważyć ustalenia biegłego. Ponadto odnosząc się do zarzutu strony, iż rzeczoznawca dokonując wyceny posłużył się zbiorem jedynie trzech nieruchomości podobnych organ wskazał, że zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 - Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości, przy zastosowaniu metody porównywania parami tworzy się zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cechach transakcyjnych i cenach, stanowiącego podstawę wyceny. Rzeczoznawca tworzy zbiór nieruchomości podobnych i dokonuje wyboru co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. W odniesieniu do zarzutu odwołania dotyczącego ograniczenia się rzeczoznawcy majątkowego jedynie do rynku lokalnego przy wycenie nieruchomości, organ stwierdził, że zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości analizą obejmuje rynek lokalny, regionalny, a gdy te są niewystarczające do określenia wartości rynkowej nieruchomości to stosuje się podejście kosztowe. Na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy S. D. dokonał analizy rynku lokalnego dla nieruchomości rolnych (obszar gminy [...]) zaś dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym dokonał analizy w oparciu o rynek regionalny tj. powiatu [...], [...] [...] i [...]. Ze względu na niewystarczającą ilość transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym, określił wartość rynkową nieruchomości w oparciu o rynek regionalny. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy S. D. dokonał prawidłowej analizy rynku na potrzeby niniejszego postępowania. Organ odwoławczy w odniesieniu do zarzutu strony, dotyczącego kwestii, iż rzeczoznawca majątkowy zastosował błędną metodę wyceny składników roślinnych na nieruchomości, organ podkreślił, iż zgodnie z art. 135 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości zasiewów upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy określając wartość składników roślinnych na działce nr [...] zastosował metodę kosztowo - dochodową z kalkulacją własną, zatem dokonał wyceny składników roślinnych zgodnie z dyspozycją art. 135 pkt 7 ww. ustawy. Minister Infrastruktury i Budownictwa podkreślił, iż wybór właściwej metody należy do rzeczoznawcy majątkowego. Przepis art. 135 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami determinuje zatem sposób wyceny zbiorów znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości. Brak jest przepisu umożliwiającego ustalenie odszkodowania za "przyszłe plony", z których właściciel nieruchomości nie osiągnie dochodu z powodu wywłaszczenia części nieruchomości. Obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Tym samym ewentualna szkoda, na którą powołują się skarżący nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie jest spójny logiczny i odpowiada przepisom prawa. K. J. i J. J. złożyli skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, uchylenie decyzji Wojewody [...], ponowne wykonanie operatu szacunkowego działek z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wywłaszczonych w celu budowy drogi krajowej [...] oraz uwzględnienie metody DCF (Discounted Cash Flow / zdyskontowane przepływy pieniężne), ze wskazaniem NPV (Net Present Value / wartość bieżąca netto) dla okresu kolejnych 20 lat użytkowania nieruchomości rolnej w celach produkcyjnych, pozwalającej prawidłowo określić wysokość kosztów utraconych korzyści, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem skarżących decyzja Wojewody została utrzymana przez w mocy przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa niesłusznie, a wycena rzeczoznawcy została przeprowadzona bez zachowania należytej staranności, i tak: - przedstawione 3 działki w operacie szacunkowym, które stanowią podstawę metody porównawczej nie stanowią zbioru podobnego. Działki [...] i [...] zostały wywłaszczone w celu budowy drogi krajowej [...] [...]-[...] na odcinku: granica województwa [...] i [...] - węzeł "[...]". Jeżeli wywłaszczenie dotyczy nieruchomości, która była przeznaczona w dokumentach planistycznych pod budowę drogi krajowej [...], to wartość nieruchomości powinna zostać ustalona na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wywłaszczonych w celu budowy dróg krajowych [...]. Rzeczoznawca szukał nieruchomości podobnych jedynie w pobliskich powiatach: [...] [...], [...], [...], czyli ograniczył się do najbliższych powiatów oraz wykazał tylko trzy nieruchomości spełniające kryteria podobieństwa, (w przypadku analizy cen nieruchomości gruntowych rolnych w gminie [...] wykazał aż dziewięć wsi, aby wykazać rozkład cen jednostkowych). Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości (§ 26.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) O niemożliwości wyceny na postawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych można mówić, jeżeli transakcji dotyczących nieruchomości drogowych nie ma ani na rynku lokalnym, ani na rynku regionalnym, ani na rynku krajowym. W świetle powyższego stwierdzenia nie można uznać stanowiska rzeczoznawcy za miarodajne, gdyż na rynku zarówno regionalnym jak i krajowym oraz obecnym poziomie realizacji inwestycji drogowych w Polsce, transakcje takie z całą pewnością są i powinny być uwzględniane (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 9 grudnia 2014 r" sygn. akt II SA/Bk 1021/14). Ponadto należy brać pod uwagę ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości drogowych przeznaczanych pod podobny rodzaj drogi, który realizowany jest z wykorzystaniem wywłaszczonej nieruchomości. Zastosowana przez rzeczoznawcę metoda określenia utraconych korzyści nie uwzględnia zdyskontowanych przepływów pieniężnych w okresie 20 lat planowanej produkcji rolnej. Winna zostać zastosowana metoda DCF (Discounted Cash Flow / zdyskontowane przepływy pieniężne), z wyliczeniem NPV (Net Present Value / wartość bieżące netto) dla okresu kolejnych 20 lat od 2017 roku dla następujących parametrów produkcji rolnej: składniki roślinne - pszenica ozima; przewidywalny plon 8500 kg / ha; cena 750 zł / 1000 kg; powierzchnia upraw 0,0924 ha. Skarżący zawnioskowali o dodatkową wypłatę odszkodowania w wysokości 15. 995,40 zł (wartość bieżąca netto), która uwzględniałaby przewidywany plon na poziomie 8500 kg / ha oraz utracone dopłaty obszarowe do upraw polowych w okresie 20 lat od 2017 roku, przy nakładzie kosztów (prace wiosenne, zbiór) na poziomie 10%. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalnie jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Cele publiczne są w przedmiotowej sprawie zachowanie, jednakże "słuszne odszkodowanie" już nie. Aby wyjaśnić pojęcie "słuszne odszkodowanie" zamieszczone w przytaczanym artykule Konstytucji RP należy odwołać się o utrwalonego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który zajął stanowisko, iż "słuszne odszkodowanie" winno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] sierpnia 2017 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] z [...] grudnia 2016 r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działki nr [...] o powierzchni 0,0172 ha i nr [...] o powierzchni 0,0752 ha, położone w gminie [...] przeszły z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "u.g.n. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego S. D., którego aktualność biegły potwierdził klauzulą z [...] lipca 2017 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie (zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. dla działki nr [...] teren upraw polowych, zaś dla działki nr [...] teren upraw polowych, zieleni izolacyjnej oraz drogi krajowej) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] marca 2016 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania (przyjmując założenie, że decyzja ta zostanie wydana w nieodległym czasie). Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne za okres od 2014 do 2016r. Prawidłowo biegły uwzględniając treść art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował zasadę korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości rolnych, jak też nieruchomości gruntowych nabywanych na realizację inwestycji drogowych, że ceny nieruchomości rolnych są zdecydowanie niższe. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i małą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W związku z brakiem transakcji dotyczących nieruchomości drogowych w obszarze powiatu [...] (ze względu na zbyt duży upływ czasu) biegły dokonywał analizy rynku regionalnego obejmującego obszar gmin powiatu [...] oraz [...], [...] i [...]. Jak wyjaśnił biegły kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech: prawo własności niezabudowanych działek gruntu, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich 2,5 roku, położenie nieruchomości w terenie o niskim stopniu zurbanizowania, z przewagą w terenie niezagospodarowanym, nieuzbrojonym i użytkowanym rolniczo. Biegły wyjaśnił, że jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość nieruchomości drogowych wydzielonych z terenów niezurbanizowanych lub o niskim stopniu urbanizacji przyjął wyłącznie położenie ogólne, które uwzględnia usytuowanie względem miast [...] lub [...] oraz dróg publicznych. W operacie biegły zawarł opis wybranych trzech nieruchomości drogowych przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustaloną cechę nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie po określeniu procentowym wagi cechy i określeniu wartości współczynnika korygującego, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 18 zł za 1 m2. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości drogowe na analizowanym rynku. Biegły określił także wartość składników roślinnych tj. zboża na działce nr [...] przy zastosowaniu zasady określonej w art. 135 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc szacunku wartości przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszonej o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Jako wartość nakładów koniecznych biegły przyjął koszt prac wiosennych (oprysków i nawożenia), a także zbioru. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Zarzut skarżących dotyczący nieprawidłowości w zakresie doboru nieruchomości podobnych ze względu na niewzięcie pod uwagę przy doborze nieruchomości podobnych kategorii drogi, która ma być realizowana na danej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż brak jest racjonalnych przesłanek do przyjęcia, by sama kategoria drogi, która ma powstać na danej nieruchomości stanowiła czynnik wpływający na podwyższenie lub obniżenie wartości rynkowej nieruchomości. W ustawowej definicji nieruchomości podobnej wynikającej z art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazano przykładowe cechy nieruchomości porównywalnej z nieruchomością wycenianą i są nimi położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Cechy, które powinien brać pod uwagę biegły wskazują na sposób doboru najbardziej zbliżonych według takiej charakterystyki nieruchomości, nie zaś nieruchomości identycznych, a zadaniem rzeczoznawcy jest wskazanie różnic występujących między porównywanymi nieruchomościami i uwzględnienie ich przy określaniu wartości rynkowej. W ocenie sądu przeznaczenie drogowe danej nieruchomości pozostaje tożsamym przeznaczeniem niezależnie od kategorii drogi jaka ma powstać na tej nieruchomości. Na wartość rynkową nieruchomości przeznaczanej pod drogę istotne znaczenie z pewnością ma jej pierwotne przeznaczenie i inne cechy z punktu widzenia lokalnych preferencji, a nie kategoria drogi. Dlatego też inna będzie zapewne wartość rynkowa działki przeznaczanej na drogę krajową o pierwotnym przeznaczeniu mieszkaniowym czy usługowym od wartości takiej samej działki o pierwotnym przeznaczeniu rolnym. Należy podkreślić, że rzeczoznawca ma obowiązek dokonać wyboru wystarczającej liczby nieruchomości podobnych w zależności od przyjętej przez siebie metody. Nieruchomości te niewątpliwie muszą charakteryzować się tożsamym przeznaczeniem. Rzeczoznawca nie jest jednak uprawniony do doboru nieruchomości z dowolnie przyjętego rynku. Na brak swobody w określeniu rynku z którego pochodzą porównywane nieruchomości wskazuje § 36 ust. 2 rozporządzenia, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego więc jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego. W przedmiotowej sprawie biegły w sposób prawidłowy rozszerzył analizę do transakcji nieruchomościami pochodzącymi z rynku regionalnego. Nie miał jednak zdaniem sądu obowiązku poszerzać rynku o kolejne powiaty, by poszukiwać transakcji dotyczącej nieruchomości przeznaczonej na drogę krajową, zwłaszcza, że jako kryterium podobieństwa do działki wycenianej przyjął położenie nieruchomości w terenie o niskim stopniu zurbanizowania, z przewagą w terenie niezagospodarowanym, nieuzbrojonym i użytkowanym rolniczo. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Organ odwoławczy prawidłowo ocenił, że treść art. 135 ust. 7 u.g.n. determinowała sposób wyceny przez biegłego składników roślinnych znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości i dlatego nie znajduje uzasadnienia twierdzenie skarżących, że wartość odszkodowania została zaniżona z uwagi na nieuwzględnienie utraconych korzyści w postaci przyszłych plonów z okresu 20 lat. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tego prawa. Zasadą jest więc to, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. Jeżeli przedmiotem tych praw jest grunt, to wartość praw determinowana jest wyłącznie wartością rynkową nieruchomości. Przepisy ustawy nie wiążą więc pojęcia należnego odszkodowania ze szkodą, ale odebranymi prawami. Należy zauważyć, że w ocenie Trybunału Konstytucyjnego, odwołanie się do wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi właściwą podstawę dla określenia odszkodowania "słusznego" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji (wyrok z 16 października 2012 r. K 4/10). Określone odszkodowanie zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności z uwzględnieniem wynikającej z art. 134 ustawy zasady korzyści, realizuje konstytucyjną zasadę dopuszczalności wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 in fine Konstytucji RP). W ocenie sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera oczywistych błędów i niejasności, tak więc jeżeli skarżący kwestionowali merytoryczną prawidłowość dokonanego oszacowania przez posiadającego wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcę mieli możliwość skorzystania z oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i przedstawienia wyników tej oceny w postępowaniu (art. 157 u.g.n.). Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.