IV SA/Wa 2803/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi L. M. i A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju (dalej również "Minister") z [...] lipca 2015 r. znak: [...], wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania L.M. i A.M. (dalej również "skarżący") od decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę, utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy: Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] grudnia 2014 r. (znak: [...]), wydaną na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f ust.1 i 2, art. 11i, art. 12 ust. 1-4, art. 16 ust. 2 oraz art. 17 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), art. 93 i art. 96 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2008 r. Nr 199, poz. 1227 ze zm.) oraz art. 104 i art. 107 § 1-3 k.p.a., zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] od km [...] do km [...] oraz budowie nowego odcinka drogi nr [...] klasy GP na odcinku [...] od km [...] do km [...], dalej również "decyzja wywłaszczeniowa". Na mocy powyższej decyzji nieruchomość położona w gminie R., obręb S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha (dalej również "przedmiotowa nieruchomość") stanowiąca własność skarżących, przeszła na własność Skarbu Państwa. Następnie, Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] marca 2015 r. (znak: [...]) orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz skarżących za przedmiotową nieruchomość, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna. Odwołanie od decyzji wnieśli L. i A.M. Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2015 r. (dalej również "zaskarżona decyzja") utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2015 r. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości stanowił operat szacunkowy z 18 września 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.L. (uprawnienia nr [...]), którego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego 22 grudnia 2014 r. W ocenie organu powyższy operat szacunkowy (opinia biegłego) spełniał wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w szczególności wypełniał dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 tego rozporządzenia . Organ wskazał, że opisując stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż działka nr [...], obręb S., położona w gminie R. wchodzi w skład większej nieruchomości i znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej oraz użytkowanych rolniczo. Teren, na którym zlokalizowana jest działka posiada dostęp do energii elektrycznej i gazociągu. Działka ma kształt nieregularny, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o charakterze rekreacyjnym i jest ogrodzona. Na nieruchomości stwierdzono również nasadzenia drzew (świerku, sosny, dębu, jesionu, brzozy i gruszy). W dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyceniana działka znajdowała się na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. w Gminie R. zatwierdzonego uchwałą nr [...] z [...] lutego 2006 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu powyższa działka w części położna jest na terenie oznaczonym symbolem KSGP (teren przeznaczony docelowo dla drogi ekspresowej bądź drogi głównej ruchu przyspieszonego wraz z ich powiązaniami). Wobec braku możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518, dalej również "u.g.n."), rzeczoznawca majątkowy w procedurze wyceny oszacował wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Wartość części składowych nieruchomości określono podejściem kosztowym dla budowli. Do obliczenia wartości przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny określone w transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia. Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi publiczne, który z uwagi na niedostateczną ilość transakcji na lokalnym rynku nieruchomości (obszar gminy R.) obejmował analizą rynek regionalny województwa [...]. Zbadano transakcje zawarte od września 2012 r. do dnia wyceny. Na podstawie analizy zachowań rynku rzeczoznawca majątkowy wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki i przyjął następujące cechy: lokalizacja - 40%, bezpośrednie sąsiedztwo - 40%, charakter drogi, pod którą przeznaczona jest nieruchomość - 20%, dokonując charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Następnie rzeczoznawca majątkowy ustalił wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych i obliczył wartość 1m2 wycenianej nieruchomości na kwotę 78,83 zł. Wartość prawa własności gruntu obliczono na kwotę [...] zł. Z kolei wartość budowli rzeczoznawca majątkowy określił w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. W konsekwencji wartość składników budowlanych obliczono na kwotę [...] zł, a wartość składników roślinnych obliczono na kwotę [...] zł. Dalej, odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów dotyczących wydania decyzji odszkodowawczej odnośnie tylko jednej z kilku działek przeznaczonych pod realizację inwestycji drogowej Minister stwierdził, że żaden przepis nie nakazuje organowi odszkodowawczemu wydania decyzji w stosunku do wszystkich działek danego właściciela, objętych realizacją inwestycji. Ponadto, jak wynika z pisma Wojewody [...] przekazującego odwołanie, w pierwszej kolejności organ zlecił wykonanie operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości zabudowanych, natomiast w terminie do 30 kwietnia 2015 r. zostaną sporządzone operaty szacunkowe określające wartości pozostałych nieruchomości. Załatwienie sprawy w przedmiocie ustalenia odszkodowania za pozostałe działki nastąpi w terminie do 31 lipca 2015 r. Za nieuzasadniony Minister uznał zarzut skarżących dotyczący braku doręczenia zaskarżonej decyzji ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi. Organ wyjaśnił, że z treści znajdującego się w aktach sprawy pełnomocnictwo z 9 maja 2014 r. wynikała reprezentacja w sprawie o sygnaturze [...]. Prawidłowo więc, Wojewoda [...] doręczył decyzję bezpośrednio stronom postępowania. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2015 r. wywiedli L.M. i A.M. Zaskarżonej decyzji zarzucili: 1. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na treść decyzji, tj.: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 40 § 1 k.p.a., art. 104 § 2 k.p.a., art. 107 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 11f ust. 1. pkt 6 w zw. z art. 12 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 12 ust. 4a w zw. z art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 21 ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP, art. 12 ust. 4f o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 128 ust. 1 u.g.n., art. 130 ust. 1. u.g.n., art. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP, art. 7 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP, art. 21 ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP. Uzasadniając skargę skarżący wskazali, że Sąd Rejonowy w N. prowadzi księgę wieczystą [...] dla nieruchomości stanowiącej ich własność, która ma całkowitą powierzchnia [...] ha i składa się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Zgodnie z decyzją wywłaszczeniową 5 z ww. działek przeznaczono pod budowę drogi (działki oznaczone numerami [...], [...], [...], [...], [...]), dokonano podziału działek pod budowę drogi (oznaczonych numerami [...], [...], [...]), ustalono obowiązek dokonania przebudowy istniejącej sieci uzbrojenia terenu działek (oznaczonych numerami [...], [...]). Zdaniem skarżących, w przedmiotowym stanie faktycznym doszło do kilkupoziomowego naruszenia ich interesu prawnego. W pierwszej kolejności, zdaniem skarżących naruszono ich prawo, wywłaszczając pod budowę drogi jedynie części ich nieruchomości, tj. powierzchnię obejmującą [...] ha, co pozbawiło całą nieruchomość (obejmująca powierzchnię [...] ha) jej wartości użytkowej. W rezultacie wydania decyzji Wojewody [...] i Ministra Infrastruktury i Rozwoju doszło do sytuacji, w której skarżących pozbawiono własności części nieruchomości, w związku z czym całość zabudowanej domem mieszkalnym nieruchomości utraciła możliwość dotychczasowego wykorzystywania. Skarżący wyrazili przekonanie, że cała nieruchomość stanowiąca ich własność powinna zostać wywłaszczona, gdyż całość ma znaczenie dla realizacji inwestycji drogowej (budowy autostrady). Natomiast jedyną drogą dochodzenia swoich praw jest dla skarżących art. 13 ust. 3. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który upoważnia do dochodzenia wykupu części nieruchomości pozbawionej użyteczności w związku z wydaniem decyzji wywłaszczeniowej wyłącznie na drodze powództwa cywilnego. Oznacza to odłożenie w czasie realizacji uprawnień skarżących, stojące w kontraście z natychmiastową wykonalnością wywłaszczeniowej decyzji administracyjnej. Z tych powodów brak orzeczenia o odszkodowaniu za wszystkie działki oznacza naruszenie słusznego interesu skarżących. Po drugie, naruszenie prawa skarżących stanowiło ustalenie i przyznanie odszkodowania wyłącznie w odniesieniu do niewielkiej części wywłaszczonego fragmentu nieruchomości, tj. tylko działki nr [...]. W ocenie skarżących organ pierwszej instancji nie orzekł o istocie sprawy, a mianowicie nie ocenił całości nieruchomości skarżących pod kątem wywłaszczenia, ani wartości całości nieruchomości skarżących po wywłaszczeniu. W dalszej kolejności organ ten nie ustalił jednocześnie odszkodowania za wszystkie działki wywłaszczone w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w związku z budową drogi publicznej. Z kolei w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, Minister z naruszeniem art. 107 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w lapidarny sposób odniósł się do powyższej kwestii. Nie wyjaśnił dlaczego pominięto i odłożono w czasie wydanie decyzji odszkodowawczej w odniesieniu do całości nieruchomości. Skarżący wyrazili przekonanie, że z treści przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wskazanych w petitum skargi, interpretowanych łącznie, nie tylko wynika obowiązek wydania decyzji o odszkodowaniu w stosunku do wszystkich działek danego właściciela, które powinny być objęte realizacją inwestycji, lecz także obowiązek ten obejmuje jednorazowe przyznanie odszkodowania jedną decyzją za całość wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, w ocenie skarżących, dowolna ocena przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z pominięciem wykładni językowej i funkcjonalnej, doprowadziła do sytuacji, w której organ orzekł o przyznaniu odszkodowania za niewielką część nieruchomości wywłaszczonej i zobowiązał się do załatwienia sprawy (ustalenia odszkodowania za pozostałe działki) w terminie do 31 lipca 2015 r. Nierówność stron (organu administracji i skarżących) wyrażająca się w braku przyznania odszkodowania za całość nieruchomości, pogłębiona zaskarżoną decyzją pozbawioną realnego uzasadnienia, prowadzi do wystąpienia szkody po stronie skarżących. W wyniku decyzji wywłaszczeniowej własność wszystkich wymienionych w niej działek przeszła z mocy prawa na Skarb Państwa, natomiast poprzedni właściciele nie otrzymali pełnej rekompensaty, gdyż organ zobowiązał się wobec nich jedynie do zapłaty odszkodowania, w bliżej niekreślonym terminie i bliżej nieokreślonej wysokości. Zdaniem skarżących ratalna zapłata odszkodowania nie kompensuje utraty własności. Słuszne odszkodowanie w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP nie może polegać na jego nieokreślonym podzieleniu kwotowym i czasowym. Tak rozumiane korzystanie z imperium państwa narusza podstawowe zasady porządku prawnego, w tym art. 2 Konstytucji RP art. 7 Konstytucji RP, art. 21 ust. 2 Konstytucji RP a także art. 7 i 8. k.p.a. Skarżący wskazali również, że zaskarżona decyzja uznaje za dopuszczalny i zgodny z prawem stan, w którym skarżących pozbawiono własności w zakresie szerszym niż przyznane im odszkodowanie. Różnica zakresowa decyzji Wojewody [...] (w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania) nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa, a jej jedynym celem wydaje się być ochrona interesów fiskalnych państwa za wszelką cenę, polegająca na pozbawieniu skarżących własności nieruchomości bez odszkodowania. W przypadku uprawomocnienia się zaskarżonej decyzji, po stronie dotychczasowych właścicieli nieruchomości powstanie nie tylko stan niepewności związany z brakiem rozstrzygnięcia co do pozostałych działek, lecz także wymierna strata finansowa związana z faktem, że odłożono bezpodstawnie w czasie moment wydania kolejnych decyzji odszkodowawczych. Ponadto skarżący podnieśli, że w postępowaniu prowadzonym przez Wojewodę [...], na podstawie pełnomocnictwa z 9 maja 2014 r. byli reprezentowani przez pełnomocnika. Mimo to, doręczenie decyzji nr [...] Wojewody [...] z [...] marca 2015 r. nastąpiło bezpośrednio skarżącym. Skarżący stanęli na stanowisko, że sytuacja ta stanowi oczywiste naruszenie przepisów postępowania i ograniczenie możliwości ochrony praw obywatela w postępowaniu przed organami władzy publicznej, gdyż w dacie udzielenia pełnomocnictwa sprawa administracyjna toczyła się wyłącznie w ramach powołanej w nim sygnatury. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzję Wojewody [...] i zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Pismem z 29 września 2015 r. pełnomocnik skarżący wniósł o zobowiązanie Wojewody [...] do wydania decyzji o przyznanie na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości [...] ([...] tysięcy) złotych obejmującego wszystkie działki skarżących. Z kolei na rozprawie 21 stycznia 2016 r. pełnomocnik skarżących oświadczył, że [...] października 2015 r. Wojewoda [...] wydał decyzję ustalającą odszkodowanie należne skarżącym za pozostałe wywłaszczone pod drogę nieruchomości w kwocie [...] zł. Skarżący nie odwołali się od tej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję drogową przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] od km 713+580,21 do km [...] oraz budowę nowego odcinka drogi nr [...] klasy GP na odcinku [...] od km [...] do km [...] na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], o pow. [...] ha, położonej w gminie R., obręb S. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...], o pow. [...] ha, położoną w gminie R., obręb S., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M.L. we wrześniu 2014 r., którego aktualność potwierdzono na dzień 22 grudnia 2014 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu ww. operat szacunkowy sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] od km [...] do km [...] oraz budowa nowego odcinka drogi nr [...] klasy GP na odcinku [...] od km [...] do km [...]. Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 2 września 2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia. Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, że szacowana działka wchodzi w skład większej nieruchomości, znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej oraz użytkowanych rolniczo. Teren, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka jest wyposażony w energię elektryczną i gazociąg. Działka nr [...] o pow. [...] ha ma kształt nieregularny. Jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o charakterze rekreacyjnym. Na działce znajdują się również składniki roślinne. Wyceniana działka znajduje się na terenie objętym ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. w Gminie R. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] lutego 2006 r. z późn. zm. Zgodnie z ustaleniami tego planu przedmiotowa działka położona jest w części na terenie oznaczonym symbolem KSGP, co oznacza teren przeznaczony docelowo dla drogi ekspresowej bądź drogi głównej ruchu przyspieszonego wraz z ich powiązaniami. Biegła w procesie wyceny dokonała analizy rynku, która objęła transakcje z okresu od września 2012 r. do daty wyceny. Jak wynika z operatu, z analizy transakcji wynika, że w obrocie nie występowały nieruchomości drogowe, o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej bądź mieszkaniowo-usługowej. Przedmiotem obrotu natomiast bywają grunty drogowe niezabudowane. Zatem wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu jej użytkowania zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponieważ w obrocie nie występowały nieruchomości o zagospodarowaniu podobnym do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, biegła oszacowała wartość odtworzeniową nieruchomości. Oszacowania nieruchomości w zakresie gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Natomiast składnik budowlany nieruchomości został oszacowany w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, a składnik roślinny oszacowano według przedstawionych w operacie wzorów. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swoje decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłą operatu, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. Sąd podziela stanowisko organu, że ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uwzględnia utraconych korzyści skarżących, bądź zmniejszenia wartości pozostałej przy właścicielach części nieruchomości. Jeżeli w ocenie skarżących całość zabudowanej domem mieszkalnym nieruchomości utraciła możliwość dotychczasowego wykorzystywania, to pozostała przy nich część nieruchomości, zgodnie z art. 13 ust. 3 u.g.n. w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Roszczenie o wykup nieruchomości w trybie art. 13 ust. 3 u.g.n. ma charakter cywilnoprawny i powinno być realizowane w drodze umowy pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a organem lub podmiotem wykonującym funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej a w przypadku sporu w drodze powództwa przed sądem powszechnym. Sąd podziela stanowisko organu, że w przypadku wywłaszczenia pod inwestycję drogową większej ilości działek jednego podmiotu, organ odszkodowawczy nie ma obowiązku ustalenia odszkodowania jedną decyzją za wszystkie działki. Z pewnością obowiązek odszkodowawczy nie może być nadmiernie rozciągany w czasie ale z obowiązujących przepisów nie wynika, że musi być zrealizowany jedną decyzja o ustaleniu odszkodowania. W zaskarżonej decyzji organ wyjaśnił, że Wojewoda [...] w pierwszej kolejności zlecił opracowanie operatów szacunkowych w stosunku do nieruchomości zabudowanych. Natomiast operaty szacunkowe dotyczące pozostałych nieruchomości miały być sporządzone do 30 kwietnia 2015 r. a decyzje odszkodowawcze wydane do dnia 31 lipca 2015 r. Pełnomocnik skarżących na rozprawie w dniu 21 stycznia 2016 r. oświadczył, że Wojewoda [...] w dniu [...] października 2015 r. wydał decyzję ustalająca odszkodowanie należne skarżącym za pozostałe wywłaszczone pod drogę nieruchomości. Z akt administracyjnych wynika, że skarżący ustanowili swoim pełnomocnikiem w przedmiotowy postępowaniu administracyjnym adw. R.P. na etapie postępowania odwoławczego, co potwierdza pełnomocnictwo z dnia 10 kwietnia 2015 r. Dołączone do odwołania pełnomocnictwo z dnia 9 maja 2014 r., jak słusznie wskazał organ, dotyczyło postępowania administracyjnego toczącego się przed Wojewodą [...] pod sygn. akt [...], a zatem nie postępowania odszkodowawczego toczącego się przed tym organem pod sygn. akt [...]. W tej sytuacji, wbrew zarzutowi skargi, nie było podstaw do doręczenia pełnomocnikowi skarżących decyzji organu I instancji ustalającej wysokość odszkodowania. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżących zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.