IV SA/Wa 2840/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2016 r. sprawy ze skargi D. Spółka Jawna z siedzibą w M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz strony skarżącej D. Spółka Jawna z siedzibą w M. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. IV SA/Wa 2840/15 UZASADNIENIE Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].07.2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju - po rozpatrzeniu odwołania D. Spółka Jawna - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...].02.2015 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 192.757,00 zł na rzecz D. Spółka Jawna za prawo własności nieruchomości położonej w gminie M., obrębie [...], powiecie [...], województwie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0638 ha, która stała się własnością Skarbu Państwa, przejęta pod inwestycję: "Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od km 11+600 do km 13+800" - kategoria obiektów budowlanych IV, XXV XXVI, XXVIII oraz powiększającej ustalone odszkodowanie o kwotę równą 5 % wartości tej nieruchomości o kwotę 9 637,85 zł, jak również zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. W uzasadnieniu swej decyzji organ I. instancji podał, że do sporządzonego operatu szacunkowego Skarżący kilkakrotnie wnosił uwagi i zastrzeżenia, wobec których rzeczoznawca majątkowy każdorazowo zajmował stanowisko. Podsumowując swe ustalenia Wojewoda stwierdził, że z analizy operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby tego postępowania wynika, iż dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił jej stan na dzień [...].12.2013 r., a więc na dzień wydania przez organ I. instancji - Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wartość nieruchomości rzeczoznawca określił natomiast na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, a dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości uwzględnił przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Ponadto ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku transakcji nieruchomości i w oparciu o ustalone cechy, wpływające na ceny nieruchomości oraz próbę reprezentatywną transakcji porównawczych, ustalił wartość działki o nr ew. [...], stosując podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Sporządzony w sposób prawidłowy, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów operat szacunkowy z dnia [...].04.2014 r. jest - w ocenie Organu - logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Zdaniem Wojewody, stanowił on wiarygodny dowód w sprawie i w oparciu o ten dowód Organ ustalił odszkodowanie. Wojewoda stwierdził także, iż zaszły podstawy do zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. W jego myśl w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, albo, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Wojewoda ustalił, że jak wynika z akt sprawy, właściciel pismem z dnia [...].01.2014 r., doręczonym inwestorowi w dniu [...].01.2014 r., wydał działkę o nr ew. [...]. Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właściciel odebrał w dniu [...].01.2014 r. W związku z tym został zachowany termin do wydania nieruchomości określony w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Po rozpoznaniu wniesionego odwołania, ustalenia I. instancji podzielił w swej zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury i Rozwoju. Minister podał, że sporządzony operat szacunkowy został opatrzony klauzulą aktualizacyjną z dnia [...] kwietnia 2015 r. Następnie streścił ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego. Podał, że przedmiotowa działka posiada kształt zbliżony do wąskiego prostokąta. Na nieruchomości znajdują się liczne nasadzenia. W poprzek działki przebiega nieurządzona droga gruntowa o szerokości ok. 4,5 m. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do ul. [...], dojazd do niej możliwy jest wewnętrznymi drogami dojazdowym. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna pochodząca z różnych okresów oraz tereny niezabudowane. Badając przeznaczenie planistyczne, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta M., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta M. z dnia [...] kwietnia 1997 r. ze zm., płożona jest w niewielkiej części na terenie oznaczonym symbolem MWU - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, a w pozostałej części na terenie KS - tereny komunikacyjne (w pasie planowanej trasy [...]). W sąsiedztwie nieruchomości występują tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową MWU. Na terenach MWU dopuszcza się realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy jednorodzinnej we wszystkich formach, jak również zabudowy usługowej w tym usług komunikacyjnych. We wstępnych warunkach wyceny biegły zaznaczył, że drogowy cel wywłaszczenia jest zgodny z przeznaczeniem szacowanej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny przeprowadzono szczegółową analizę cen gruntów "drogowych" i cen gruntów budowlanych na terenie miasta M. z okresu ostatnich dwóch lat. Na skutek badania rynku nieruchomości drogowych na terenie miasta M. wyłoniono 12 transakcji kupna - sprzedaży działek "drogowych". Wyłonione transakcje dotyczyły dróg wewnętrznych lub udziałów, w związku z czym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nie spełniają one kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości. Następnie analizę rynku rozszerzono na teren całego powiatu [...], ale nie odnotowano na nim transakcji kupna - sprzedaży działek przeznaczonych pod budowę drogi ekspresowej [...]. W związku z tym biegły nie miał możliwości określenia wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości "drogowych". Zatem - w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dokonał analizy rynku w zakresie nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegły wskazał, że funkcją dominującą na tym terenie jest funkcja usługowo- mieszkaniowa, dlatego w celu określenia wartości rynkowej dla przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono analizę, podczas której poszukiwano transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową. Biegły badaniem objął rynek budowlany z okresu dwóch lat poprzedzających wycenę. W wyniku badania wyodrębniono łącznie 106 transakcji dotyczących działek niezabudowanych, przeznaczonych na cele budowlane, z których 35 miało miejsce w 2012 roku, 68 w 2013 roku, natomiast 3 w 2014 roku. Analiza wykazała, że brak jest transakcji nieruchomościami zawierającymi podobne części składowe, wobec czego określono wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. oddzielnie oszacowano wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (drzew nieowocowych). Oszacowania wartości gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Z kolei metoda korygowania ceny średniej polega na przyjęciu do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Następnie wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, dokonanej współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Do celów wyceny wyłoniono 14 nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, na podstawie których określono wartość gruntu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości. Przedział cenowy zawierał się w zakresie od 188,77 zł do 471,14 zł za 1 m2, przy cenie średniej wynoszącej 326,63 zł za m2. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła autorowi operatu stwierdzić, iż do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych należy zaliczyć: lokalizację (waga 30%), położenie względem dróg (waga 30 %), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 20 %) oraz kształt działki (waga 20 %). Szacowana działka została określona jako, mająca najlepszą lokalizację (obręb 05-15), najgorsze położenie względem dróg (położona jest przy drodze lokalnej nieutwardzonej, utrudniony dojazd), średni sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (rozproszona zabudowa mieszkaniowa lub mieszkaniowo-usługowa oraz tereny niezabudowane) oraz najgorszy kształt działki (działka w kształcie wąskiego prostokąta). Ostatecznie ustalono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczono wartość działki nr [...] na kwotę 192.472,00 zł. Wartość nasadzeń roślinnych (drzew nieowocowych) została oszacowana w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu wzoru Denzina - na kwotę 285,00 zł. Łącznie wartość nieruchomości (gruntu wraz z częściami składowymi) wyniosła 192.757,00 zł. Dokonując oceny tego operatu szacunkowego, Minister stwierdził, że został on sporządzony prawidłowo. Zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor wyceny wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Minister zauważył także, iż zgodnie z art. 135 ust. 5 cyt. ustawy przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. W niniejszej sprawie wycenie podlegały drzewa, które wytworzyły sortymenty użytkowe. Ich wycena powinna zatem polegać, zgodnie z zacytowanym przepisem, na określeniu wartości drewna znajdującego się w szacowanych drzewach. W analizowanym operacie szacunkowym biegły określił wartość drzewostanu przy zastosowaniu wzoru Denzina. Wzór ten właśnie pozwala na określenie wartości drewna znajdującego się w drzewie. Oznacza to zatem, zdaniem Ministra, że biegły oszacował wartość drzew znajdujących się na przejętym gruncie poprawnie, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Minister stwierdził, że oszacowanie każdej z działek tworzących przedmiotową nieruchomość w osobnym operacie szacunkowym nie może prowadzić zaniżenia wartości odszkodowania. Żaden obowiązujący przepis prawa nie zabrania rzeczoznawcy majątkowemu sporządzania wyceny każdej z działek w osobnym operacie szacunkowym. Odnośnie zarzutu nieprawidłowego określenia przez biegłego cech nieruchomości w postaci nieuwzględnienia dostępu do drogi publicznej, Minister uznał za prawidłowe ustalenia biegłego, że nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W kwestii pominięcia w wycenie trzech transakcji, jakie miały miejsce w obrębie [...], co zdaniem Skarżącego miało wpływ na zaniżenie wysokości przyznanego mu odszkodowania, Minister zauważył, że rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć do porównania nieruchomości podobne do wycenianej. Zgodnie z art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość porównywalną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na jej położenie, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. W toku postępowania biegły w piśmie z dnia [...] września 2014 r. wyjaśnił, że trzy transakcje wyłonione w obrębie [...], dotyczą działek o dużo lepszych walorach niż nieruchomość Skarżącego, takich jak bezpośredni dostęp do drogi publicznej i bardzo korzystny kształt. W związku z tym oparcie wyceny wyłącznie o te nieruchomości, nie dałoby realnej wartości działki nr [...]. Dziali te zostały natomiast uwzględnione w analizie rynku lokalnego przedstawionej na str. 12 i 14 operatu szacunkowego. Minister podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Konkludując, Minister podkreślił, że Skarżący nie wskazał żadnych wiarygodnych dowodów świadczących o tym, że wartość przyznanego mu odszkodowania została zaniżona. Jeżeli Skarżący uznał, że sporządzony na zlecenie Organu operat szacunkowy budzi jego wątpliwości, powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie. We wniesionej skardze B. P., działający w imieniu D. Spółka Jawna, wniósł o uchylenie decyzji obu instancji. Zarzucił, że Organ nie poinformował go o tym, kiedy decyzja o przejęciu prawa własności przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna. Biegły zaś odrzucił realne ceny nieruchomości z sąsiedztwa (ok.500 zł/m2), a przyjął odpowiednio niskie ceny nieruchomości z odległych obszarów, nie spełniające kryterium odpowiedniej ekspozycji, tak istotnej dla transakcji rynkowej. W ocenie Skarżącego, miały miejsce błędne i niestaranne ustalenia faktyczne, mające istotny wpływ na treść decyzji co do merytorycznej oceny zgodności udzielanych przez rzeczoznawcę odpowiedzi: a) błędne ustalenia co do faktycznego położenia nieruchomości względem dróg publicznych, sąsiedniej zabudowy oraz funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, b) błędne ustalenia, że transakcje nieruchomościami bardzo odległymi od nieruchomości wycenianej przeznaczonymi pod ekstensywną zabudowę, powołane w opinii, miały charakter rynkowy, w przeciwieństwie do transakcji rynkowych z sąsiedztwa, odrzuconych przez biegłego z uwagi na ceny ok. 470 zł/m2, c) błędne przyjęcie, że rośliny ozdobne należy wyceniać w przeliczeniu na drewno tartaczne (metodą Denzina), d) pominięcie bezpodstawności zażądania przez biegłego rachunków za pielęgnację drzewostanu. Wyrażenie poglądu, że na terenach nieruchomości prywatnych wycena drzew ozdobnych, nieprodukcyjnych i zdrowych opiera się na podejściu kosztowym, w którym szacujemy koszty nasadzeń i pielęgnacji, e) oceniając opinię pominięto brak wyceny trawnika i kwietników, które to braki biegły uzasadniał błędami w opisie nieruchomości, wykonywanymi przez inne osoby, przy jednoczesnym wskazaniu przez biegłego, że przeprowadził oględziny wycenianej nieruchomości, f) nieuprawnione rozdzielenie do wyceny nieruchomości składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, wpisanych do jednej księgi wieczystej - w celu ograniczenia korzystnych atrybutów cenotwórczych nieruchomości, g) błędne przekonanie Ministra Infrastruktury, że podstawowe dane przyjęte do operatu biegłego można przyjmować całkiem dowolnie i wystarczyło sformułowanie "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich". W efekcie, zdaniem Skarżącego, o ponad 50% zaniżono wartość wyceny tej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a., Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...], w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga oparta została na uzasadnionych podstawach. W ocenie Sądu, Organ odwoławczy przedwcześnie i bez właściwego wyjaśnienia sprawy podzielił stanowisko Wojewody, że kwestionowany operat szacunkowy sporządzony w dniu [...].04.2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. J., który określił wartość działki o nr ew. [..] na kwotę 192 757 zł został opracowany prawidłowo. Biegły podał, że przeprowadzona analiza rynku pozwoliła mu stwierdzić, iż do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych - jako podobnych do szacowanej działki nr [...] - należy zaliczyć: lokalizację (waga 30%), położenie względem dróg (waga 30 %), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 20 %) oraz kształt działki (waga 20 %). Podkreślenia wymaga, że B. P., działający w imieniu Skarżącego, kilkakrotnie formułował na piśmie zastrzeżenia i zarzuty do sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego dla działki o nr. ew. [...]. Wśród tych zastrzeżeń (z dnia [...].10.2014 r.) zakwestionował bezzasadność rozbicia wyceny nieruchomości opisanej w księdze wieczystej [...] na osobne działki ją tworzące, o numerach ewidencyjnych [...] oraz [...]. Podkreślił, że nieruchomość ta jako całość ma dostęp do drogi asfaltowej, wyposażonej w latarnie oraz kompletne media, zabudowanej domami wielorodzinnymi - ul. [...] skrzyżowanie z ul. [...]. Okoliczność ta nie została dostatecznie wyjaśniona. Ma ona istotne znaczenie w sprawie, zważywszy, że jedną z cech o zasadniczym wpływie na wartość przedmiotowej nieruchomości - przyjętą przez biegłego - było jej położenie względem dróg. Biegły współczynnikowi temu nadał wagę 30 % i przedmiotowej nieruchomości przyznał ocenę najniższą "1", stwierdzając, że położenie to jest najgorsze. Jednocześnie w operacie szacunkowym, sporządzonym dla działki o nr. ew. [...] (z którego Sąd z urzędu, w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a., przeprowadził dowód w niniejszej sprawie), przyznał jej tę samą ocenę "1", stwierdzając zarazem, że działka ta w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, podczas gdy działka nr [...] dostęp taki miała (wg biegłego utrudniony). Wojewoda natomiast przyjął, że działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do ul. [...], dojazd do niej możliwy jest wewnętrznymi drogami dojazdowymi. Położona jest przy drodze lokalnej nieutwardzonej, utrudniony dojazd. W ocenie zaś Skarżącego, droga ta jest utwardzona. Organ odwoławczy zobowiązany był kwestię tę wyjaśnić, zważywszy, że brak uwzględnienia znaczenia, jakie dla wyceny miał fakt, że działki te tworzyły jedną nieruchomość, objętą jedną księgą wieczystą, podnoszony był uprzednio przez Skarżącego. Obowiązek poczynienia stosownych ustaleń wynikał z art. 15 K.p.a. i winien prowadzić do zastosować art. 136 K.p.a., poprzez zwrócenie się do biegłego o szczegółowe wyjaśnienie tej zasadniczej kwestii. Organ odwoławczy zaniechał tego obowiązku, naruszając wskazane przepisy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podobnie do naruszenia wskazanych przepisów - w ocenie Sądu - prowadził także brak wyjaśnienia przyczyny przyjęcia przez biegłego, że przedmiotowa działka nr [...] ma również najgorszy kształt - działka w kształcie wąskiego prostokąta (waga cechy 20 %). W efekcie biegły przyznał jej najniższą ocenę "1", podczas gdy tworzy ona dużo szerszy prostokąt niż działka nr [...] (jest dwa razy szersza), której w osobno sporządzonym operacie, ten sam biegły, również przyznał najgorszą ocenę "1". Mając na uwadze, że wycenie dla celów odszkodowawczych podlega wywłaszczona nieruchomość, a nie działki ją tworzące, obowiązkiem Organu odwoławczego było wezwanie biegłego do zajęcia szczegółowego stanowiska w tej kwestii, mając na uwadze, że obie przedmiotowe działki - o numerach [...] oraz [...] tworzą już całkiem foremny prostokąt, co mogłoby mieć znaczenia tak dla zasadności przyznania najniższej oceny dla tej cechy "1", jak i ponownego rozważenia zasadności pominięcia trzech nieruchomości z obrębu [...], które zdaniem biegłego miały dużo lepsze walory użytkowe od szacowanych, w tym bardzo korzystny kształt. Nie zostało wyjaśnione dlaczego biegły dla działki nr [...] sformułował stanowisko o jej bardzo złym kształcie - długa i wąska, a więc stanowisko identyczne do zajętego w odrębnym operacie sporządzonym dla dużo węższej działki nr [...], która z działką nr [...] tworzyła jedną nieruchomość (por. stanowisko biegłego zawarte w piśmie z dnia [...].08.2014 r.). W tym kontekście, nie można uznać za wystarczające wyjaśnienie biegłego zawarte w piśmie z dnia [...].09.2014 r., o zasadności sporządzenia dla przedmiotowych działek nr [...] i nr [...] odrębnych operatów, z uwagi na taką treść zamówienia, a następnie podanie, że ich cena jednostkowa jest taka sama. Należy zgodzić się z Ministrem, że oszacowanie każdej z działek w osobnym operacie szacunkowym samo przez się nie może prowadzić do wniosku, że doszło do zaniżenia wartości odszkodowania. Przy każdej z wycen należy jednak uwzględnić fakt, że dane działki stanowią jedną nieruchomość i ze sporządzonej wyceny w operacie winno jednoznacznie wynikać, że zostało to wzięte pod uwagę. Należy się zgodzić z biegłym, że cena jednostkowa obu działek winna być taka sama, ale w wyniku potraktowania ich jako jednej nieruchomości, objętej jedną księgą wieczystą. Zabieg zastosowany przez biegłego, polegający na sporządzeniu dla tych działek dwóch odrębnych operatów, w kontekście postawionych zarzutów, mógł w praktyce prowadzić do dokonania wyceny zaniżającej jej faktyczną wartość. Przyjęcia dla działki nr [...] mniej korzystnych ocen. Choćby dla jej kształtu oceny "1", a nie "2", mimo że z wąską działką nr [...] tworzyła znacznie szerszy i foremniejszy prostokąt. Nadto biegły nie podał jakie były ograniczenia w możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Reasumując, działki te potraktowane w wycenie łącznie jako jedna nieruchomość mogą, jak się wydaje, mieć wyżej ocenione niektóre przyjęte przez biegłego atrybuty, mające wpływ na ich wartość, niż szacowane osobno. Wobec tego obowiązek rozwiania wskazanych wątpliwości, poprzez pełne ich wyjaśnienie - zaniechany przez Wojewodę - spoczywał na Ministrze. Podkreślić przy tym trzeba, że jakkolwiek zarówno Organ jak i Sąd nie posiadają wiedzy specjalistycznej w tym zakresie, to obowiązek dokonania oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego wymaga, by wszelkie zastrzeżenia podniesione przez Stronę na każdym z etapów postępowania administracyjnego, tudzież powzięte przez Organ, zostały wyczerpująco wyjaśnione przez biegłego, na skutek stosownego wystąpienia o to przez Organ. W ocenie Sądu, pozostałe zarzuty skargi nie zasługiwały na uwzględnienie. Sąd w całości podziela stanowisko Ministra co do prawidłowości wyceny nasadzeń i przyjmuje argumentację Organu za własną. Nadto dokumentacja fotograficzna nie wskazuje na to, by na działce tej był urządzony trawnik czy też klomb. W tym stanie rzeczy, zważywszy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma charakter uzupełniający, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyeliminował z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję. Jeśli natomiast ustalenia poczynione przez Organ odwoławczy będą prowadziły do stwierdzenia wadliwości operatu podlegającego ocenie, konieczne stanie się wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji I. instancji. O uchyleniu zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. - w pkt. 1 sentencji. O kosztach postępowania - w pkt 2 sentencji - orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a., mając na uwadze fakt, że uiszczony został wpis stosunkowy. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, ponownie rozpoznając sprawę należy zastosować się do wskazań i oceny prawnej zawartych w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia.