IV SA/Wa 2863/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Renata Nawrot, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Miasta [...] (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] grudnia 2014 r., znak: [...] orzekł o: - uchyleniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. w pkt 1 i pkt 2 i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz: Gminy Miasta [...] w kwocie 240.258,67 zł za udział wynoszący 459/768 części, R. W. w kwocie 53.391,48 zł za udział wynoszący 102/768 części, J. M. w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części, następców prawnych I. S. w kwocie 3.141,48 zł za udział wynoszący 6/768 części, S. S. w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części, D. K. w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części i T. D. w kwocie 25.125,86 zł za udział wynoszący 48/768 części, z tytułu przejęcia przez Województwo [...] prawa własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0054 ha i nr [...] o pow. 0,0562 ha, przeznaczonej pod budowę Trasy [...] w osi ul. [...] do ul. [...] (węzeł [...]) - odcinek od ul. [...] do ul. [...] w [...] i zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji; - w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011r. nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa Trasy [...] w osi ul. [...] do ul. [...] (węzeł [...]) - Odcinek od ul. [...] do ul. [...] w [...]". Następnie decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. Wojewoda działając na podstawie art. 12 ust. 4a i 5, art. 18 ust. 1 i 1e pkt 1, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013, poz. 687 ze zm.), art. 113 ust. 7, art. 118 a ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 133 ust. 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n."), art. 19 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260 ze zm.), art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a. orzekł: - w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz: Gminy Miasta [...] w kwocie 240.258,67 zł za udział wynoszący 459/768 części, R. W. w kwocie 53.391,48 zł za udział wynoszący 102/768 części, J. M. w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części, następców prawnych I. S. w kwocie 3.141,48 zł za udział wynoszący 6/768 części, S. S., w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części, D. K. w kwocie 26.694,17 zł za udział wynoszący 51/768 części i J. W. w kwocie 25.125,86 zł za udział wynoszący 48/768 części, za przejęcie przez Województwo [...] nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0054 ha i nr [...] o pow. 0,0562 ha, przeznaczonej pod budowę Trasy [...] - odcinek [...] w osi ul. [...] do ul. [...] (węzeł [...]) - Odcinek od ul. [...] do ul. [...] w [...]; - w pkt 2 zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w pkt 1 w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna; - w pkt 3 zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do złożenia odszkodowania za udział należny następcom prawnym I. S. do depozytu sądowego na okres 10 lat ze względu na nieuregulowany stan prawny tej części nieruchomości co będzie jednoznaczne ze spełnieniem obowiązku odszkodowawczego. Wyżej wymieniona kwota będzie wypłacona spadkobiercom I. S. tylko po uprzednim złożeniu dokumentu stwierdzającego następstwo prawne po zmarłej. Odwołanie od wskazanej decyzji złożył Prezydent Miasta [...], wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wskazał, iż wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym jest zawyżona i odbiega od wartości nieruchomości podobnych nabywanych przez Gminę Miasta [...], zlokalizowanych w sąsiedztwie wycenianego gruntu. Zdaniem skarżącego biegła nie przyjęła do porównania nieruchomości drogowych, wskazując w treści operatu na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami drogowymi. Konkludując skarżący podniósł, iż rynek nieruchomości nie został należycie zbadany, co miało wpływ na zawyżoną wysokość odszkodowania. Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy we wskazanej na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. przywołał treść przepisów mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Wyjaśnił, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości na rzecz Województwa [...] stanowił operat szacunkowy z dnia 12 lipca 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. Z opisu nieruchomości wynika, że położona jest ona w pośredniej części miasta [...]. W sąsiedztwie nieruchomości występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość była zabudowana budynkiem o jednej kondygnacji nadziemnej częściowo podpiwniczonym mieszkalnym, posadowionym na ławach fundamentowych (szczegółowy opis pkt 5.2.2. operatu szacunkowego). Minister podniósł, iż badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość byłą objęta zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "trasy średnicowej", na odcinku od ul. [...]do ul. [...] w [...] oraz części terenów przyległych. Wyceniania nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym [...] z następującymi ustaleniami: podstawowe: komunikacja - droga publiczna - ulica główna ruchu przyspieszonego; dopuszczalne: urządzenia infrastruktury technicznej, zatoki autobusowe, zieleń przydrożna. Nadto biegła wskazała, że dla przedmiotu wyceny określono wartość rynkową przyjmując do porównań transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi. Przy określaniu wartości gruntu uwzględniono zasadę korzyści opisaną w art. 134 ust 3 i 4 u.g.n., a wyceniając grunt rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Minister wskazał, iż po dokonaniu analizy nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegła stwierdziła, że na lokalnym rynku nieruchomości, rozumianym jako obszar miasta [...], odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi w lewobrzeżnej części miasta w obszarach zainwestowanych. Ceny osiągane przez nieruchomości drogowej zawierały się w przedziale od 37,08 zł/m2 do 368,46 zł/m2. Jednak ze względu na brak podobieństwa między wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu, nie można określić wartości wycenianej nieruchomości biorąc za podstawę te transakcje. W związku z powyższym biegła wartość prawa własności gruntu określiła zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Biegła ustaliła rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi położonymi na obszarach zainwestowanych z dominującą zabudową mieszkaniową wielorodzinną, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne lub dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy na ten cel. Jednocześnie wskazano, iż analizy dokonano na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Okres analizy przyjęto od połowy 2012 r. do chwili wyceny. W związku z niewielką ilością transakcji na tak ustalonym rynku, powiększono horyzont czasowy o drugie półrocze 2011 r. Na rozszerzonym rynku biegła ustaliła występowanie 5 transakcji nieruchomościami. Zakres cenowy transakcji zawierał się od 554,46 zł/ m2 do 845,11 zł/m2. Następnie biegła porównała nieruchomość wycenianą z trzema wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygowała jej wartość w oparciu o ustalone współczynniki. Wartość 1 m2 gruntu została określona na kwotę 652,16 zł. Tym samym wartość gruntu została po zaokrągleniu oszacowana na kwotę 402 000,00 zł. Analizując przedmiotowy operat szacunkowy Minister wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami i wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., bowiem biegła w związku z faktem, że na rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym dokonała wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W ocenie organu odwoławczego autorka operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Ministra, nie można zatem uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Minister zauważył, iż z akt sprawy wynika, iż J. W. zmarł, a dziedziczy po nim T. D. (postanowienie Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...] marca 2015r. sygn. akt [...]. Dlatego też w zakresie orzeczenia o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. W. należało orzec o ustaleniu odszkodowania na rzecz T. D. Pismem z dnia 17 sierpnia 2015 r. Prezydent Miasta [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] lipca 2015 r. Wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. jako naruszających prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 u.g.n. i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W uzasadnieniu skarżący podniósł, iż zarówno organ I, jak i II instancji dokonał nieprawidłowej oceny dowodu, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Jego zdaniem nie sposób zgodzić się z poglądem, iż rynek z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki. Skarżący zauważył, iż w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową - a wszak z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie - jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Jak podniósł skarżący, z operatu wynika zaś, że na terenie miasta [...] w analizowanym przez rzeczoznawcę okresie "przedmiotem obrotu były nieruchomości drogowe". Oznacza to, że grunty przeznaczone pod drogi stanowiły przedmiot obrotu i zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących pozwalałoby na określenie wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane z ich sprzedaży. Skarżący zauważył także, iż § 36 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie zakreśla zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości, wskazując, że dane uwzględniane przy wycenie nieruchomości powinny pochodzić z rynku lokalnego oraz z rynku regionalnego. Ustalony ww. regulacją porządek dotyczący analizowanego obszaru nie jest przypadkowy. Wywieść można z tak sformułowanego przepisu, że gdy dane z rynku lokalnego nie są wystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny powinien sięgać po dane pochodzące z rynku regionalnego i dopiero, gdy rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych informacji o transakcjach można przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W ocenie skarżącego tylko dokonanie takiej analizy spowoduje spełnienie warunku braku możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i upoważni rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W ocenie Prezydenta odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie - ocenić należy za niewłaściwe i nie znajdujące oparcia w przepisach prawa. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania. Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r., którą organ uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. w pkt 1 i 2 w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz: Gminy Miasta [...], R. W., J. M., następców prawnych I. S., S. S., D. K. i T. D., z tytułu przejęcia przez Województwo [...] prawa własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0054 ha i nr [...] o pow. 0,0562 ha, przeznaczonej pod budowę Trasy [...] w osi ul. [...] do ul. [...] (węzeł [...]) - odcinek od ul. [...] do ul. [...] w [...] i zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. Jednocześnie organ odwoławczy orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. w pozostałym zakresie. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji i decyzji I instancji, w ramach wskazanych wyżej kryteriów, prowadzi do wniosku, że nie naruszają one prawa. Sąd nie dopatrzył się w działaniu organów administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania. Zaskarżona decyzja, gdy chodzi o jej uzasadnienie, spełnia też kryteria z art. 107 § 3 k.p.a. Organ punkt po punkcie przedstawił motywy działania i sposób oraz zasady dokonanej wyceny nieruchomości w konfrontacji z obowiązującymi przepisami prawa, a następnie odniósł to do stanu faktycznego sprawy. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, dalej jako ugn, w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, j.w.), co oznacza, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym, przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne, będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ugn. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (j.w., w tekście - jako rozporządzenie). Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W kontrolowanej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, uznając zasadnie sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r., ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości (położonej jest w pośredniej części miasta [...]) występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość była zabudowana budynkiem o jednej kondygnacji nadziemnej częściowo podpiwniczonym mieszkalnym, posadowionym na ławach fundamentowych. Nadto była ona objęta zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "trasy średnicowej", na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w [...] oraz części terenów przyległych. Wyceniania nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym [...] z następującymi ustaleniami: podstawowe: komunikacja - droga publiczna - ulica główna ruchu przyspieszonego; dopuszczalne: urządzenia infrastruktury technicznej, zatoki autobusowe, zieleń przydrożna. Dla przedmiotu wyceny określono wartość rynkową przyjmując do porównań transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi. W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn). Biegła w związku z faktem, że na rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym dokonała wyceny nieruchomości przyjmując, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Biegła ustaliła rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi położonymi na obszarach zainwestowanych z dominującą zabudową mieszkaniową wielorodzinną, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne lub dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy na ten cel. Analizy dokonano na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Na rozszerzonym rynku biegła ustaliła występowanie 5 transakcji nieruchomościami. Biegła następnie porównała nieruchomość wycenianą z trzema wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygowała jej wartość w oparciu o ustalone współczynniki. Zważywszy powyższe, należy uznać, iż biegła zajęła stanowisko w operacie szacunkowym co do przyjętej metody wyceny i przyjętych do porównania nieruchomości. Wskazała w nim na cechy nieruchomości drogowych w innej części [...] (jako nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej) i rzeczowo wyjaśniła dlaczego uznała za zasadne (przy uwzględnieniu art. 134 u.g.n.) dokonanie wyceny poprzez porównanie transakcji dotyczących nieruchomości wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Trzeba podkreślić, że wycena ma wskazywać na cenę najbardziej prawdopodobną do osiągnięcia, a zastosowanie do porównania transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (nieruchomości drogowych) winno uwzględniać także podobieństwo tych nieruchomości. Nie jest bowiem zasadny pogląd, że do porównania należy przyjąć jakiekolwiek występujące na danym rynku lokalnym czy regionalnym transakcje "nieruchomościami drogowymi". Powyższe kwestie zarówno rzeczoznawca jak i organ wyjaśnili i nie budzą one wątpliwości Sądu. Uwzględniając powyższe należało przyjąć, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa. Nadto uzasadnienie kontrolowanej decyzji organu odwoławczego wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Uzasadnienie to wskazuje na zasady i sposób wyceny a także rzeczowo odnosi się do zarzutów odwołania; i w tym zakresie nie budzi wątpliwości Sądu. Zarzuty skargi dotyczące wyceny nieruchomości należy uznać w związku z powyższym za chybione. Sąd zauważa także, iż skarżący nie przedstawił żadnego dowodu mogącego podważyć trafność i wiarygodność opinii. W wypadku bowiem kwestionowania operatu uznanego przez organ za wiarygodny, na stronę przechodzi ciężar dowodzenia wadliwości operatu, w tym również poprzez uzyskanie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, której w rozpoznawanej sprawie brak. Skarżący tego rodzaju oceny nie przedłożył. Samo negowanie operatu szacunkowego, z subiektywnym przeświadczeniem o zawyżeniu wartości wycenianej nieruchomości, bez rzeczowej i merytorycznej argumentacji, nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu w sprawie nie doszło też do naruszenia § 36 rozporządzenia. Zarzut ten również został sformułowany bardzo ogólnie a uzasadnienie skargi nie rozwija stanowiska strony skarżącej. Biegła, a za nim organy przyjęli, że w okolicznościach sprawy, przy uwzględnieniu obowiązującego na spornym terenie mpzp i przeznaczenia nieruchomości pod inwestycję drogową – zastosowanie znajdzie § 36 ust. 4 rozporządzenia zwłaszcza, że ilość transakcji drogowych uzasadnia zastosowanie wyceny w oparciu nie o nie, a o transakcje nieruchomościami przeważającymi wśród gruntów przyległych. Sąd podziela ww. stanowisko. Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, co skutkowało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.