IV SA/Wa 2868/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2018 r. sprawy ze skargi P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] Miasta [...] z dnia [...] października 2016 r., nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego P. G. kwotę 13.037 (słownie: trzynaście tysięcy trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez P. G. od decyzji Zarządu [...] [...] Nr [...] z dnia [...]10.2016 r., znak: [...], ustalającej opłatę planistyczną na kwotę 47,468,50 zł i nakładającej na P. G. obowiązek jej uiszczenia, wobec zbycia aktem notarialnym rep. [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r., sporządzonym przed J. S. - notariuszem w G., udziału wynoszącego 1/3 część nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] w W., na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy F. na podstawie art. 138 § 1 kpa utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] października 2016r. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. P. G. w dniu [...].12.2015 r. aktem notarialnym (Rep. [...] Nr [...]), zbył udział w części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] w W.. Zarząd [...] [...] pismem z dnia [...].04.2016 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Pismo to zostało doręczone P. G. w dniu [...].05.2016 r. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, w trakcie którego został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. z dnia [...].09.2016 r., Zarząd [...] wydał decyzję Nr [...] z dnia [...].10.2016 r., w której ustalił wobec P. G. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 47,468,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] w W., w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...]. Organ pierwszej instancji uznał, że przyjmując przeznaczenie Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego [...] z 1992 r. nie istniała możliwość zabudowy wycenianej nieruchomości ze względu na brak uchwalonego planu szczegółowego, brak zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości na cele nieleśne oraz niepozbawienie nieruchomości statusu lasu ochronnego. Uwzględniając przeznaczenie nieruchomości w planie archiwalnym ustalono jej wartość na 873.660 zł. Ta sama wartość został przyjęta przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Natomiast uwzględniając przeznaczenie nieruchomości określone w obecnie obowiązującym miejscowym planie ustalono wartość nieruchomości na 1.348.345 zł. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł P. G.. W odwołaniu zarzucono naruszenie art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 8, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a. Wskazano na oparcie się na wadliwym operacie, nieustalenie w decyzji przeznaczenia nieruchomości w okresie przed 28.12.2014 r., ustalenie w operacie przeznaczenia nieruchomości przed 28.12.2014r. na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zakwestionowano wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu, nieuwzględnienie wpisów w dz. III KW według wpisów na dzień 27.12.2014 r. Podniesiono, że operat został sporządzony z naruszeniem § 4 ust. 1 i ust. 3 oraz § 51 Rozporządzenia RM z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Po rozpoznaniu odwołania SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawą prawną wydania decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ ustalił, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...] stał się obowiązujący - uchwała Rady [...] Nr [...] z dnia [...] października 2014 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2014 r., poz. [...]), weszła w życie po upływie 30 dni od dnia uchwalenia, tj. od dnia 27 listopada 2014 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości przez P. G. nastąpiło zaś w dniu 19.12.2015 r. Wskazano, że Zarząd [...] zgłosił zaś swoje roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec P. G. w dniu [...].05.2016 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Powołano, że z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynika, że szacowana wartość owej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 873.660,00 zł, a po uchwaleniu owego planu: 1.348.345,00 zł. Oznacza to, że wartość rzeczonej nieruchomości wzrosła o 474 685 zł. Wskazano, że z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ulicy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] października 2014 r., wynika, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz [...] - tereny dróg publicznych. Przed dniem wejścia w życie w/w. uchwały dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonego uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), według którego teren ów położony był na terenach oznaczonych symbolem [...] - na obszarze o funkcji ochrony systemu przyrodniczego miasta, gdzie dopuszczono utrzymanie funkcji mieszkaniowe; w obrębie terenów leśnych nie będących własnością państwową bądź komunalną. Wykluczono lokalizowanie skoncentrowanego budownictwa mieszkaniowego. Nadto plan dopuszczał pozbawienie statusu ochronnego lasów prywatnych i realizacje nowej zabudowy - budynków jednorodzinnych wolnostojących, na warunkach wskazanych w tym planie. Jednocześnie plan stanowił, że rzeczony obszar powinien zostać objęty miejscowym planem o szczegółowości większej niż plan ogólny. Ustalenia te straciły moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. Organ wskazał, że teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość gruntowa, nie uzyskał zgody na przeznaczenie na cele nieleśne. Powołano, że w okresie "bezplanowym", ustalenie przeznaczenia i warunków zabudowy terenu następowało jedynie w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym takie decyzje w tym czasie nie zostały wydane dla przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy uznał, że wprawdzie ustalenia nowego planu nie spowodowały istotnej zmiany przeznaczenia gruntów, gdyż przeznaczenie (funkcja) terenu w planie starym i w planie nowym jest podobne, las z możliwością zabudowy mieszkaniowej, ale bez wątpienia jednak "nowy" plan jest znacznie korzystniejszy niż plan "stary", ponieważ dokładnie określa sposób wykorzystania gruntu (rodzaj dopuszczalnej zabudowy) oraz stwarza ku temu odpowiednie warunki. Zatem nowy plan nie spowodował zmiany ogólnego przeznaczenia gruntów, zmienił on jednak w ocenie Kolegium w sposób istotny i na lepsze z punktu widzenia potencjalnego inwestora, rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy na tym terenie. Podano, że doprecyzowanie w nowym planie określenia sposobu wykorzystania gruntu i ułatwiona możliwość jego zabudowy ma wpływ na wartość rzeczonej nieruchomości, skoro dopiero plan nowy spowodował de facto możliwość zabudowy nieruchomości. Organ uznał, że oczywistym jest, że grunt, który może zostać przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe posiada większą wartość od gruntu, którego możliwość zabudowy - jako gruntu leśnego - była znacząco ograniczona. Organ odwoławczy uznał, że operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a Odwołujący nie przedstawił kontroperatu, który mógłby podważać prawidłowość danych i ustaleń operatu sporządzonego na zlecenie organu. Odwołujący nie domagał się też przeprowadzenia weryfikacji tego dokumentu w trybie i stosownie do regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konkluzji organ odwoławczy wskazał, że zaskarżona decyzja w oparciu o operat szacunkowy wykazała, że wzrost wartości nieruchomości skarżących był wynikiem uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ulicy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] października 2014 r. P. G. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższe rozstrzygnięcie, w której wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz jej poprzedzającej, względnie uchylenie zaskarżonej decyzji i ją poprzedzającej oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania. W skardze zarzucono: 1. rażące naruszenie prawa poprzez pominięcie przy rozstrzygnięciu, że zgodnie z normą art. 37 ust. 1 zdanie 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.) wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a przyjęcie, że o wzroście wartości nieruchomości decyduje doprecyzowanie nowego planu i zmiana rzeczywistych i realnych możliwości i warunków realizacji zabudowy na terenie objętym planem, a w konsekwencji stwierdzenie, że "w niniejszej sprawie podstawą do wymierzenia opłaty planistycznej "nie jest wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu, lecz wzrost wartości nieruchomości mający związek z uchwaleniem planu miejscowego", ponieważ nowy plan "doprecyzował" sposób zagospodarowania nieruchomości i "zmienił na lepsze rzeczywiste możliwości i warunki zabudowy". 2. naruszenie art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, tj. w sytuacji, gdy w stanie faktycznym sprawy nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a to z tego względu, że na podstawie planu archiwalnego - Miejscowego Planu [...], zatwierdzonego uchwałą Rady [...] Nr [...] z [...].09.1992 r., który wygasł z dniem 31.12.2003 r., nieruchomość miała takie samo przeznaczenie jak w nowouchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w rejonie ulicy [...], który wszedł w życie 28.12.2014 r., a jednocześnie nie zaistniały inne okoliczności, które spowodowały wzrost wartości nieruchomości, 3. naruszenie art. 8, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy i oparcie rozstrzygnięcia na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, mimo że: a) w operacie przyjęto do porównania nieruchomości oznaczone jako leśne, przy jednoczesnym ustaleniu, że ich zabudowa przed wejściem w życie planu z [...].10.2014 r. nie była możliwa, zaś Organ II instancji stwierdził, że przeznaczenie terenu "w planie starym i w planie nowym" to las z możliwością zabudowy mieszkaniowej b) nieruchomości ustalone w operacie jako nieruchomości porównawcze nie poddają się kontroli, jako że nie podano ich danych identyfikujących, a ponadto nawet przy uwzględnieniu danych ujawnionych, tj. ulic, przy których są położone i ich powierzchni można stwierdzić, że nie spełniają one warunku podobieństwa zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym, co powoduje, że operat sporządzono z naruszeniem § 4 ust. 1 i ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21,09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109] w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U.2015.1774). W uzasadnieniu skargi wskazano, że organy błędnie powiązały nałożenie opłaty planistycznej w uchwaleniem nowego planu zamiast z wejściem w życie planu. Podniesiono, że organ II instancji przyznał rację zarzutom Skarżącego, że ustalenia nowego planu nie spowodowały istotnej zmiany przeznaczenia gruntów, gdyż przeznaczenie terenu w starym planie i w nowym planie jest podobne, mianowicie las z możliwością zabudowy. Pomimo takiego ustalenia organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy opierając się na operacie, w którym przyjęto do porównania nieruchomości oznaczone jako leśne bez prawa zabudowy. Zarzucono, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów do operatu szacunkowego, lakonicznie stwierdzając, że został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Podniesiono, że nie poczyniono ustaleń odnośnie możliwości spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tym bardziej, że dla wielu sąsiednich działek – wchodzących w skład obszaru [...] planu archiwalnego - wydano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, objętych m.in. tę samą decyzją Wojewody [...] z dnia [...].11.2003 r. co działka Skarżącego. Powołano, że okoliczność "łatwości inwestowania na nieruchomości" nie ma znaczenia przy ustalaniu, czy na skutek wejścia w życie planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wskazano, że w operacie nie wymieniono cechy dotyczącej ułatwienia możliwości zabudowy, którą powołał organ odwoławczy, więc nie było postawy do opierania się na tym operacie. Powołano, że w operacie nie podano danych identyfikujących poszczególne nieruchomości, przyjęte jako nieruchomości porównawcze, jak również nie opisano w sposób dostateczny nieruchomości porównawczych, co uniemożliwia weryfikację poprawności doboru nieruchomości porównawczych, a w konsekwencji ocenę operatu. Zarzucono, że w operacie nie wzięto pod uwagę powierzchni biologicznie czynnej, jak również z operatu nie wynika, w jakiej części nieruchomości porównawcze zostały przeznaczone pod drogę, co ma znaczenie na ukształtowanie ich ceny. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W piśmie procesowym z dnia 19 grudnia 2017 r. Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii Komisji [...] Oddziału [...] z dnia [...].11.2017 r. sporządzonej w trybie art. 157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami na okoliczność potwierdzenia wcześniejszych zarzutów Skarżącego w zakresie błędów i nieprawidłowości w sporządzonym w sprawie operacie uniemożliwiających uznanie przydatności operatu dla celu jaki został sporządzony. Skarżący wniósł również o zasądzenie na jego rzecz kwoty 7995,00 zł. tytułem zwrotu kosztów złożonej opinii przekładając w załączeniu fakturę i umowę oraz opinię. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przedmiotowej sprawie podstawą prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017 poz. 1073). Stosownie do art. 37 ust. 11 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Stosownie zaś do art. 156 ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat został sporządzony w dniu 12.09.2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. R.. Obydwa organy uznały, że operat może stanowić pełnoprawny dowód w sprawie, i że został sporządzony zgodnie z wymogami przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie rzeczoznawca wskazał, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w rejonie ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] października 2014 r. to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach z zielenią leśną oraz [...] – tereny dróg publicznych. Natomiast zgodnie z poprzednim miejscowym planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym przez radę [...] z dnia [...] września 1992 r. uchwałą Nr [...], przedmiotowa działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...], czyli na obszarze o funkcji ochrony systemu przyrodniczego miasta. Biegły uznał, że w okresie gdy nie obowiązywała żaden plan miejscowy działka była użytkowana jako las (działka leśna wg ewidencji gruntów). Biegły wskazał w operacie, że działka nr [...], zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania, nie spełniała wymogów do zrealizowania zabudowy i niemożliwa była jej zabudowa budynkiem mieszkalnym. Przy takim przeznaczeniu nieruchomości biegły ustalił wartość nieruchomości na kwotę 873.660,00 zł. Natomiast wartość nieruchomości według przeznaczenia z aktualnego planu ustalił na 1.348.345,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości ustalono na 474.685,00 zł. Od takiej wielkości organ I instancji ustalił opłatę planistyczną uznając, że przyjmując przeznaczeniem miejscowego planu z 1992 r. nie istniała możliwość zabudowy wycenianej nieruchomości, natomiast w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości, albowiem aktualnie działka znajduje się obecnie na terenie oznaczonym symbolami [...] o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną oraz [...] o funkcji – tereny dróg publicznych. Organ II instancji utrzymał to rozstrzygnięcie w mocy ustalając, że w okresie "bezplanowym" dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ odwoławczy uznał również, że ustalenia nowego planu nie spowodowały istotnej zmiany przeznaczenia gruntu, gdyż przeznaczenie (funkcja) terenu w planie starym i planie nowym jest podobne, tj. las z możliwością zabudowy mieszkaniowej. Kolegium stwierdziło jednak, że nowy plan jest bez wątpienia korzystniejszy niż plan stary, ponieważ dokładnie określa sposób wykorzystania gruntu (rodzaj dopuszczalnej zabudowy) oraz stwarza ku temu odpowiednie warunki. Organ ocenił, że nowy plan nie spowodował zmiany ogólnego przeznaczenia gruntów, zmienił on jednak w sposób istotny i na lepsze z punktu widzenia potencjalnego inwestora rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy na tym terenie. Wskazano, że ułatwiona możliwość zabudowy gruntu ma wpływ na wartość nieruchomości, albowiem grunt, który może zostać przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe posiada większą wartość od gruntu, którego możliwość zabudowy – jako gruntu leśnego – była znacząco ograniczona. Jednocześnie, przy takiej ocenie, organ odwoławczy oparł swoje rozstrzygnięcie w przedmiocie wysokości opłaty na operacie rzeczoznawcy, w którym wyceniono nieruchomość przy przyjęciu przeznaczenia gruntu leśnego bez możliwości zabudowy i zestawiono tę wartość z wartością nieruchomości wg. aktualnego przeznaczenia terenu wynikającego z obowiązującego planu. Organ odwoławczy nie przeprowadził w sprawie żadnego nowego dowodu, a w szczególności nie dysponował żadnymi danymi pozwalającymi na dokonanie ustaleń jaka jest różnica wartości przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia las z możliwością zabudowy mieszkaniowej, a wartością nieruchomości przy przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach z zielenią leśną oraz dróg publicznych. Jednoznacznie stwierdzić należy, że swe ustalenia w zakresie wysokości należnej opłaty planistycznej organ odwoławczy oparł na dowodzie – operacie P. R., który nie był przeprowadzony na okoliczności ustalone przez Kolegium co do przeznaczenia planistycznego nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie. Tym samym organ odwoławczy naruszył przepisy postępowania w postaci art. 7, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub zmianie a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Mając powyższe na uwadze zasadne są zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 37 ust. 1 ww. ustawy. Wzrost wartości nieruchomości musi wynikać ze zmiany przeznaczenia terenu, i na tę okoliczność winien być przeprowadzony dowód z operatu szacunkowego. Ustawodawca nie odnosi się do pojęć w postaci "określenia sposobu dokładnego wykorzystania gruntu, odpowiednich, możliwości i warunków realizacji zabudowy na terenie". Ponadto organ odwoławczy przy wydaniu decyzji niewątpliwie naruszył art. 15 k.p.a. Organ nie odniósł się do żadnego z zarzutów odwołania dotyczących prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Kolegium w ogóle nie dokonało oceny przedmiotowego dowodu wskazując tylko, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy podniósł również, że Skarżący nie przedłożył kontroperatu, który mógłby podważać prawidłowość dokonanych ustaleń operatu sporządzonego na zlecenie organu i nie domagał się przeprowadzenia weryfikacji tego dokumentu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowisko organu odwoławczego jest całkowicie nieprawidłowe, albowiem brak kontroperatu i wniosku o weryfikację operatu przez Komisję nie zwalnia organu administracji od rozpoznania sprawy zgodnie z art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Organ winien ocenić zgormadzone w sprawie dowodowy, w tym sporządzony operat, w szczególności w zakresie jego kompletności, spójności, rzetelności. Powyższe nie wykracza poza ramy postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie Skarżący sformułował szczegółowe zarzuty w odwołaniu, dotyczące m.in. naruszenia § 4 ust. 1 i ust. 3 oraz § 51 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy nie odniósł się do żadnego z tych zarzutów. Analiza operatu winna doprowadzić organ do wniosku, że przynajmniej część zarzutów jest uzasadniona. W szczególności wyjaśnienia wymagała kwesta podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie ich powierzchni przeznaczonej pod drogę. Z operatu nie wynika, jaka część nieruchomości Skarżącego ani innych nieruchomości przyjętych do porównania została przeznaczona pod drogę, co mogło mieć istotne znaczenie dla kształtowania ceny sprzedaży. Organ nie odniósł się również co do zarzutów dotyczących kwestii powierzchni biologicznie czynnej i jej znaczenia dla ceny nieruchomości, nie odniósł się do zarzutów dotyczących przyjęcia do porównania nieruchomości położnych w obszarze obowiązywania innych planów, a także zbycia części nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu dotyczącego działki Skarżącego. Nie odniesiono się również do zarzutu dotyczącego przyjęcia do porównania w tabeli nr 3 nieruchomości, które nie znajdowały się na obszarze O-54 ogólnego planu z 1992 r. Powyższe wątpliwości winny zostać wyjaśnione przez organ odwoławczy poprzez np. przeprowadzenie postępowania uzupełniającego i zwrócenie się do biegłego o nadesłanie wyjaśnień. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast zgodnie z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce gruntami przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Kwestia podobieństwa nieruchomości i ich właściwego doboru jest więc zasadnicza w aspekcie wyliczenia wartości nieruchomości i winna być weryfikowana przy dokonywanej ocenie prawidłowości sporządzenia operatu. Ponadto analiza operatu powinna doprowadzić organ do wniosku, że nie zostały wycenione części składowe nieruchomości (drzewostan). W toku postępowania sądowoadministracyjnego Skarżący złożył do sprawy opinię Komisji [...] Oddział [...] z dnia [...].11.2017 r., w której stwierdzono, że opiniowany operat szacunkowy zawiera błędy stanowiące odstępstwa od przepisów prawa – art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 3 Rozporządzenia w sprawie sporządzenia operatu szacunkowego oraz błędy metodologiczne (odstępstwa do [...]), które w istotny sposób wpływają na wartość nieruchomości. Stwierdzono, że ujawnione błędy i nieprawidłowości, uniemożliwiają uznanie przydatności opiniowanego operatu szacunkowego, dla celu, dla jakiego został sporządzony. Ze złożonej opinii wynika, że oceniany operat nie zawiera analizy rynku lokalnego właściwego dla nieruchomości wycenianej w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, dobór nieruchomości porównawczych nie spełnia wymagań przepisu art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie zastosowano się do przepisów ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzono błędy metodologiczne i merytoryczne, niezgodności z notą interpretacyjną "NI" w procedurze wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami, brak załączenia odpisu z kw, wypisu z rejestru gruntów i aktu notarialnego, nieuwzględnienie w wycenie części składowych nieruchomości, niepełny opis stanu nieruchomości, niespójność treści zawartych w operacie. Mając na uwadze powyższe uznać należy, że przedmiotowy operat stracił charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. do operatów szacunkowych sporządzonych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej i w dniu wejścia w życie nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zastosowanie znajduje przepis art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzemieniu sprzed dnia 1.09.2017 r., zgodnie z którym operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Mając powyższe na względzie, stwierdzając naruszenie przepisów postępowania w postaci art. 7, 11, 15, 77 § 1 i 80 k.p.a., mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia art. 36 ust. 4, 37 ust. 1 w. zw. z art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaskarżoną decyzję należało wyeliminować z obrotu prawnego. W trybie art. 135 p.p.s.a. rozstrzygnięcie na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. wydano również co do decyzji organu I instancji z uwagi na konieczność sporządzenia w sprawie nowego operatu szacunkowego. O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200, 205 § 2, 209 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składały się uiszczony wpis od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika zasądzone w stawce minimalnej, zgodnie z § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata od pełnomocnictwa. Na zasądzone koszty składa się również kwota 7.995,00 zł wydatkowana przez Skarżącego na sporządzenie opinii. Uznać należy, że był to koszt niezbędny celem dochodzenia praw Skarżącego, w sytuacji gdy organ odwoławczy nie zweryfikował zarzutów co do operatu zgłoszonych w odwołaniu i nie przeprowadził własnej analizy operatu. Złożona przez Skarżącego opinia potwierdza jego twierdzenia w zakresie nieprawidłowości operatu.