IV SA/Wa 2903/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi U. Sp. z o.o. w Z. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] listopada 2012 r.) Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej Minister) utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] grudnia 2011 r.) Wojewody [...] (dalej Wojewoda), o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obrębie [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...] na odcinku [...] i o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...] SA. W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie S., w obrębie [...], oznaczona jako działki: nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...]. W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej ustawa) nieruchomości o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, w odniesieniu do dróg [...], z dniem, w którym decyzja Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1c ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa wart. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wojewoda [...] dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. L. wykonanie wyceny nieruchomości, będącej przedmiotem przejęcia, która stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Operat został sporządzony dnia [...] lipca 2011 r., a został zaktualizowany dnia [...] października, 2012 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UkRz, h) i pod tereny dróg i ulic - drogę [...] (symbol [...]). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości jest atrakcyjne, jest dobrze skomunikowana z miastami sąsiednimi ([...]). Nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które wydzielono z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Na nieruchomości znajdują się budowle w postaci ogrodzenia z siatki stalowej, brama stalowa przesuwana manualnie, szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, nawierzchnia z kostki brukowej, betonowej na podsypce cementowopiaskowej, zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych, 4 studzienki ściekowe, oświetlenie zewnętrzne placu, reklama zewnętrzna. Na nieruchomości znajduje się też trawnik o pow. 5000 m2 i, jedno drzewo - dąb w wieku 50 lat. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono metodą kosztową a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych wart. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn bądź ustawa o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010- 2011 na terenie gminy S. i innych gmin sąsiadujących z L. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł, a wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przytoczył treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie). Podniósł, że art. 134 ust. 4 ugn wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W piśmie z [...] października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Mając to wszystko na uwadze organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzono prawidłowo, w oparciu o § 36 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym. W dalszej części organ odwoławczy odniósł się do zarzutów doboru cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości oraz doboru współczynników korygujących, wskazując, że należą one do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego. Minister wskazał wady złożonego w trakcie postępowania przez [...] operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. dnia [...] listopada 2011 r. Uznał również za niezasadny zarzut naruszenia art. 10 kpa, gdyż strona nie wskazała, jakich konkretnie czynności nie dokonała. Odnosząc się do zarzutu nie wzięcia przez Wojewodę takich kosztów jak: koszt inwestora zastępczego, koszty prawne, doradztwa i ekspertyzy oraz opłaty administracyjne, organ odwoławczy uznał go za chybiony. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Roszczenie za utracone korzyści i ewentualnie poniesione koszty ma charakter cywilnoprawny. Za niezasadny uznał zarzut nie uwzględnienia w kwocie odszkodowania wartości podatku VAT. Skargę na powyższą decyzje złożyła [...] sp. z o.o. w Z. (dalej skarżąca bądź spółka), wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji organu I instancji, ewentualnie wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji i ustalenie odszkodowania w wysokości [...] zł wraz z podatkiem VAT w wysokości [...] zł. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7, 8, 10 § 1, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1, art. 79 § 2, art. 80, 81, 107 § 3 kpa i § 36 ust. 1 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 68/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu w/w skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w Z. uchylił zaskarżona decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...]; 2. oraz stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że za zasadny uznał zarzut naruszenia art. 10 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu pozbawienie skarżącej możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym niewątpliwie miało wypływ na treść zarzutów, a także wniosków formułowanych przez stronę skarżącą. Wskazana wadliwość postępowania organu doprowadziła, w ocenie Sądu I instancji, do naruszenia uprawnienia procesowego skarżącej do przedkładania swych uwagi wniosków w toku procesu oraz możliwości merytorycznego odniesienia się do zasadniczych kwestii związanych z przedmiotowym postępowaniem. Naruszenie zagwarantowanej stronie zasady czynnego udziału w postępowaniu należało uznać za kwalifikowaną wadę procesową postępowania. Załatwienie sprawy administracyjnej w oparciu o określone w prawie materialnym kryteria przedmiotowe, z pominięciem gwarantowanych ustawowo praw podmiotowych strony, do której kierowane są rozstrzygnięcia (decyzja administracyjna), koliduje z podstawowymi zasadami prawa i postępowania administracyjnego wyrażonymi zwłaszcza wart. 10 § 1 kpa. Jednocześnie Sąd wskazał, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy postępowanie winno zostać przeprowadzone z poszanowaniem zasady wynikającej z art. 10 kpa. W szczególności, organ winien powiadomić stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i zgłoszeniu wniosków dowodowych. Ponadto, za niezasadny Sąd uznał zarzut skarżącego, że niedoliczenie podatku VAT do kwoty ustalonego odszkodowania narusza konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Należy zaakcentować, że podstawą dla ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Samo sformułowanie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to wyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 ugn. Sąd zgodził się z Ministrem, że ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Skargę kasacyjna na powyższe orzeczenie wywiódł Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, zarzucając naruszenie przepisów postępowania- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa przez uznanie, że naruszenie w sprawie art. 10 kpa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazując na powyższe naruszenie Minister wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę kasacyjną [...] sp. z o.o. z siedzibą w Z., wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania. Wyrokiem z dnia 6 maja 2015r. Sygn. akt I OSK 2273/13 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez WSA w Warszawie. Jednocześnie NSA zasądził na rzecz Ministra kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. NSA za zasadny uznał zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 10 § 1 kpa. Wyjaśnił, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęto, że zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się co do tego i składania konkretnych wniosków, może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. W ocenie NSA, Sąd I instancji trafnie wskazał, że brak możliwości wypowiedzenia się przez strony co do dowodów i materiałów po złożeniu przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. pisma z [...] listopada 2011 r., przed wydaniem decyzji z [...] grudnia 2011 r. (k. 31-38 akt Wojewody), stanowiło naruszenie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 § 1 kpa). Jednakże w ocenie NSA, Wojewódzki Sąd nie dostrzegł, że uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa, bowiem skutki tego naruszenia zostały sanowane w postępowaniu przed organem odwoławczym, a skarżący nie wykazał istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (wyrok NSA z 15.5.2003r., I SA/Gd 199/00, Przegląd Podatkowy 2004/1/43; wyrok II OSK 575/10). Za taką oceną przemawiała chronologia zdarzeń. Dnia [...] października 2011 r. reprezentujący [...] sp. z o.o. z siedzibą w Z. J. N. - Prezes Zarządu spółki, zapoznał się z dowodami i materiałami zebranymi w sprawie i odniósł się doń na piśmie, podnosząc że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, co ma istotny wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania; podniósł, że wyliczona wartość nie jest wartością rynkową i wniósł o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Kserokopię tego oświadczenia Wojewoda dnia [...] października 2011 r. doręczył rzeczoznawcy majątkowemu J. L. (k. 87, 88, 95 akt Wojewody). Pełnomocnik spółki odniósł się w piśmie z [...] października 2011 r. szczegółowo do operatu z [...] lipca 2011 r. Kserokopię pisma z [...] października 2011 r. Wojewoda doręczył dnia [...] listopada 2011r. J. L., a rzeczoznawca majątkowy J. L. odniósł się do tego pisma w swym piśmie z [...] listopada 2011 r. (k. 23-27, 28, 31-33 t. II akt Wojewody). Minister, w wyniku wniesienia odwołania spółki z 18 stycznia 2012 r. (do którego spółka załączyła operat rzeczoznawcy majątkowego A. J. z [...] grudnia 2012 r.), pismem z [...] października 2012 r. doręczonym dnia [...] listopada 2012 r. pełnomocnikowi spółki, zawiadomił spółkę o uzupełnieniu materiału o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego J. L. odnośnie operatu szacunkowego z [...] lipca 2011 r. i o możliwości składania dodatkowych wniosków i zapoznania się z całością materiału dowodowego oraz wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma (wszystkie dokumenty w błędnie nieponumerowanych aktach Ministra). Dnia [...] listopada 2012 r. z aktami sprawy zapoznał się J. N. - Prezes Zarządu spółki, podnosząc że wszystkie uwagi do zgromadzonego materiału dowodowego zostaną wniesione na piśmie w terminie 7 dni (k. 84 akt sądowych). Pełnomocnik spółki w piśmie z [...] listopada 2012 r. odniósł się do klauzuli aktualizacyjnej z [...] października 2012 r. dotyczącej operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. L. i do stanowiska J. L.; pełnomocnik spółki wniósł o pominięcie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. L. z [...] lipca 2011 r.; o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. J. i o ustalenie odszkodowania w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, powiększonego o podatek VAT (w błędnie nieponumerowanych aktach Ministra). Wobec powyższego zdaniem NSA naruszenie art. 10 § 1 kpa w końcowej fazie postępowania przed organem I instancji (od [...] października 2011 r. do [...] grudnia 2011 r.), z uwagi na zapewnienia przez organ II instancji udziału spółki w postępowaniu odwoławczym, i aktywnego udziału spółki w tym postępowaniu, skutkowało brakiem związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy i nie uniemożliwiło spółce dokonania konkretnych czynności procesowych. Jednocześnie NSA uznał, że nietrafnie Sąd I instancji przyjął, że "stwierdzenie naruszenia formalnego skutkowało tym, że Sąd nie odniósł się do zarzutów merytorycznych, podniesionych w skardze, dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego, albowiem byłoby to przedwczesne" (s. 5 uzasadnienia wyroku I SA/Wa 68/213). W kontrolowanej sprawie Sąd I instancji miał możliwość i obowiązek odnieść się do wszystkich zarzutów skargi i dokonać merytorycznej kontroli zaskarżonej decyzji. W części tego Wojewódzki Sąd dokonał, bowiem zajął stanowisko odnośnie braku podstaw do doliczenia podatku VAT i obowiązku ustalenia wartości rynkowej nieruchomości (s. 5/6 uzasadnienia wyroku I SA/Wa 68/213). Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: W pierwszej kolejności wymaga podkreślenia w niniejszej sprawie, że zgodnie z przepisem art. 190 ustawy p.p.s.a. wojewódzki sąd administracyjny, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. Przez ocenę prawną rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania, co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, nie ma całkowitej swobody przy wydawaniu nowego orzeczenia. Przede wszystkim "granice sprawy", o których mowa w art. 134 § 1, podlegają zawężeniu do granic, w jakich Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał sprawę (art. 183 p.p.s.a.) i w jakich wydał orzeczenie na podstawie art. 185 § 1. (zob. J.P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012, s. 518). Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego ciążący na wojewódzkim sądzie administracyjnym, może być wyłączony tylko w wyjątkowych sytuacjach, w szczególności w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego (tak również: m.in. H. Knysiak-Molczyk (w:) T. Woś (red.), H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydanie 2, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2008, s. 681-682 i powołane tam orzecznictwo). Pamiętać należy przy tym, iż ocena prawna, w rozumieniu art. 190 ustawy p.p.s.a., to wyjaśnienie przez Naczelny Sąd Administracyjny istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku, a więc nie tylko sama wykładnia w ścisłym tego słowa znaczeniu. W konsekwencji należy uznać, iż związanie wojewódzkiego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 190 ustawy p.p.s.a., oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku. Kierując się zatem oceną prawną wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjny, Wojewódzki Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonej decyzji pod względem je zgodności z przepisami prawa. W pierwszej kolejności odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze, należy wskazać, iż kwestia naruszenia przez organ I instancji art. 10 § 1 kpa przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się co do tego i składania konkretnych wniosków, została już przesądzona przez NSA, w w/w wyroku, który uznał przedmiotowy zarzut za nieuzasadniony. Ponadto, Sąd w składzie orzekającym w całej rozciągłości podtrzymuje stanowisko WSA, zaprezentowane w uchylonym przez NSA wyroku w zakresie niezasadności w zarzutu skarżącego, w zakresie niedoliczenie podatku VAT do kwoty ustalonego odszkodowania, co w jego ocenie narusza konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Jak słusznie wskazał Sąd należy zaakcentować, że podstawą dla ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Samo sformułowanie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to wyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 ugn. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Przechodząc zaś do oceny zasadności pozostałych zarzutów należy wskazać, iż skarżący kwestionuje wysokość odszkodowania wskazując podważając poprawność wykonanej w niniejszej sprawie na zlecenie organu wyceny. Na gruncie rozpoznawanej sprawy nie ulega wątpliwości, że samo ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy, który opinię ta przedstawia na piśmie w formie operatu szacunkowego, o czym stanowią art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. Zasadnicze, zatem znaczenie dla oceny legalności wydanej w takim postępowaniu decyzji ma to, czy w toku postępowania i rozstrzygania sprawy zachowane zostały reguły postępowania administracyjnego, a jeśli nie, czy ich naruszenie miało wpływ na jej wynik, oraz czy sporządzony na potrzeby tego postępowania operat szacunkowy, w świetle obowiązujących przepisów prawa materialnego, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, był dowodem wiarygodnym, umożliwiającym merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy i czy wysokość orzeczonego odszkodowania stanowi realizację gwarantowanego konstytucyjnie prawa do uzyskania słusznego odszkodowania za odjętą własność. W tej sprawie strona skarżąca kwestionuje ten właśnie dowód - operat szacunkowy, wykazując jego wadliwość w zakresie określonym w skardze. W ocenie jednak Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oceniły wartość dowodową sporządzonego przez J. L. operatu szacunkowego, nie uchybiając w tym zakresie przepisom art. 7, art. 75, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest, więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W tej sprawie operat został sporządzony przy poszanowaniu reguł ustanowionych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia. Poprawność wyceny z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi zastrzeżeń Sądu. Jak wynika bowiem z akt sprawy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat został sporządzony dnia [...] lipca 2011 r., i zaktualizowany dnia [...] października, 2012 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UkRz, h) i pod tereny dróg i ulic - drogę [...] (symbol [...]). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości uznał za atrakcyjne, dobrze skomunikowane z miastami sąsiednimi ([...]). Wskazał, że nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które wydzielono z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Opisał sposób zagospodarowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określił metodą kosztową a wartość składników roślinnych określił według zasad wyrażonych w art. 135 ust. 5 i 6 ustawy. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010- 2011 na terenie gminy S. i innych gmin sąsiadujących z L. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł, a wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł. Oceniając jako dowód w sprawie w/w wycenę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przytoczył treść § 36 rozporządzenia . Podniósł, że art. 134 ust. 4 ustawy wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Wyjaśnił także, że uwzględnił stanowisko rzeczoznawcy zawarte w piśmie z [...] października 2012 r. w którym wskazał on, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, iż ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Jak również okoliczność, że na wybór rodzaju określonej wartości miał także wpływ fakt, że prawie cała nieruchomość leży w strefie ochronnej oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia, co znacznie ogranicza możliwości inwestycyjne a tym samym obniża jej wartość, jako nieruchomości przeznaczonej pod usługi rzemiosła i handlu. W konsekwencji rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia. Mając to wszystko na uwadze organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzono prawidłowo, w oparciu o § 36 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym z uwagi na zasadę korzyści. W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi wskazującym na naruszanie przez organ § 36 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym od 25 sierpnia 2011r., w świetle powyższych wyjaśnień stanowisko organu zasługuje na uwzględnienie. Ponadto należy wskazać, że formułowane przez skarżącego w stosunku do sporządzonego operatu zastrzeżenia stanowią w istocie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy i dokonanym przez niego doborem nieruchomości do porównania. Tymczasem dobór cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości oraz doboru współczynników korygujących, należą do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślić także należy, że w rozpoznawanej sprawie skarżący przedłożył własny kontroperat, który jednak został w ocenie Sądu zasadnie i skutecznie podważony przez Ministra. Skarżący nie skorzystał jednak z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Reasumując w ocenie Sądu, całość materiału dowodowego zgromadzonego w tej sprawie, w tym operat szacunkowy, stanowisko skarżącego i przedstawiony przez niego kontroperat, podlegały rzetelnej ocenie Ministra. Tym samym Sąd nie podziela zarzutów naruszenia przepisów tj. art. 7, 8, 10 § 1, art. 77 § 1 i 2, art. 78 § 1, art. 79 § 2, art. 80, 81, 107 § 3 kpa i § 36 ust. 1 rozporządzenia. Operat szacunkowy został, bowiem należycie oceniony i przeanalizowany w toku postępowania administracyjnego. Oznacza to, że zarzuty skargi odnoszące się do ewentualnej jego wadliwości, nie mogą być uznane za zasadne. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszenia przepisów, które uzasadniałyby konieczność ich uchylenia. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.