IV SA/Wa 2926/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant ref. staż. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2014 r. sprawy ze skargi L. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2013 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Pismem z 23 listopada 2011 r. P. Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem naziemnym, urządzeniami infrastruktury technicznej, podziemnym zbiornikiem retencyjnym, zagospodarowaniem terenu, pylonem reklamowym na działce nr [...] w obrębie [...], położonej przy ul. P. [...] w dzielnicy W. oraz zjazdu (działki drogowe przewidziane pod zjazdy: nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] w obrębie [...]). Zarząd Dzielnicy W. decyzją z [...] marca 2012 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po rozpatrzeniu odwołania L. Spółki z o.o. z siedzibą w J. (dalej: “skarżąca") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło ww. decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zarząd Dzielnicy W. decyzją z [...] lipca 2013 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca organowi I instancji zarzuciła naruszenie: art. 110 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 roku, poz. 267, dalej: “Kpa") poprzez wydanie decyzji w sprawie uprzednio rozstrzygniętej pomimo niezakończenia postępowania odwoławczego prowadzonego przed Kolegium; art. 106 § 2 Kpa poprzez niezawiadomienie skarżącej o zwróceniu się przez organ prowadzący postępowanie główne do organów uzgadniających projekt decyzji oraz niezwrócenie się do organów uzgadniających pomimo wygaśnięcia uprzednio dokonanych uzgodnień; art. 7 i 77 Kpa poprzez brak wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności i niewłaściwe ustalenia kręgu stron postępowania. W tym zakresie podważyła przyjęcie jako dowodu w sprawie jedynie kopii decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2013 r. w sprawie nabycia własności działki drogowej. Ponadto stwierdziła, że organ pierwszej instancji bezzasadnie zaniechał uznania za stronę mieszkańców ul. P.; art. 107 § 3 kpa poprzez niewłaściwe uzasadnienie decyzji; art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.) poprzez dostosowanie warunków zabudowy do potrzeb inwestora zamiast ich ustalenia z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy; § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 roku Nr 164, poz. 1588) poprzez niewskazanie w wynikach analizy urbanistycznej obiektów zlokalizowanych na analizowanym obszarze ani zasadniczych motywów ustalenia w decyzji parametrów zabudowy, co uniemożliwia skarżącej weryfikację prawidłowości przeprowadzenia analizy urbanistycznej, jak również samego faktu jej przeprowadzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] października 2013 r. utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy W. decyzję z [...] lipca 2013 r. W ocenie organu odwoławczego, wbrew twierdzeniom skarżącej, nie istnieje tożsamość przedmiotu postępowania. W każdym ze wskazywanych przez skarżącą postępowań obszar inwestycyjny jest różny. W przedmiotowej sprawie inwestycję zaplanowano na ww. działce nr [...] oraz na działkach drogowych przewidzianych pod zjazdy: nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], w sprawie wskazywanej przez skarżącą - na dz. ew. nr [...] oraz [...] i [...]. Podkreślił, że decyzją z [...] lipca 2013 r. Kolegium utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy W. z [...] marca 2013 r., ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem naziemnym, urządzeniami infrastruktury technicznej, podziemnym zbiornikiem retencyjnym, zagospodarowaniem terenu, pylonem reklamowym na części działki nr [...] oraz zjazdu na działki drogowe ew. nr [...] i [...]. Wskazał także, że w przedmiotowej sprawie, w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponieważ dojazd do terenu inwestycji będzie odbywał się z ul. P. uwzględniono, że trzykrotną szerokość frontu działki stanowić będzie trzykrotna szerokość odcinka, który na załączniku mapowym do zaskarżonej decyzji przylega do tej drogi. W ocenie organu odwoławczego przeprowadzona analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego spełnia wymagania, o jakich mowa w ww. wzmiankowanym rozporządzeniu. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dostosowanie warunków zabudowy do potrzeb inwestora zamiast ich ustalenia z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy, Kolegium zwróciło uwagę, iż jest on całkowicie chybiony bowiem ustalone warunki realizacji inwestycji w zasadniczy sposób ukształtowane zostały przez zabudowę zrealizowaną właśnie przez skarżącą na sąsiedniej nieruchomości (L.), czemu dano wyraz zarówno w przeprowadzonej analizie urbanistycznej jak i uzasadnieniu decyzji. Ponadto stwierdziło, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren uzyskał zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W ocenie organu nie ma podstaw do kwestionowania aktualności porozumień zawartych z gestorami sieci. Z ich treści nie wynika bowiem, aby miały one charakter czasowy. Ponadto określony przez organ pierwszej instancji sposób obsługi komunikacyjnej obiektu jest wystarczający dla tego zamierzenia inwestycyjnego. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 106 § 2 Kpa wskazał, że właściwym do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w tej sprawie jak i dokonania przedmiotowego uzgodnienia w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogowego jest ten sam organ, tj. Prezydent W. W związku z powyższym brak było zatem podstaw prawnych do prowadzenia postępowania uzgodnieniowego, o którym należałoby poinformować strony. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego nieprawidłowo ustalonego kręgu stron postępowania zauważyło, że postępowanie dowodowe wykazało, że przedmiotowe działki drogowe stały się własnością gminy. Z kolei działki nr [...],[...] i [...] stanowią własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym odpowiednio inwestorki, skarżącej oraz P. Wszystkim tym podmiotom zapewniono czynny udział w sprawie. Nadto, mając na uwadze zarzut bezpodstawnego nie uznania za strony postępowania mieszkańców ul. P. [...],[...],[...] i [...], wyjaśnił, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyraźnie dopuszczono możliwość uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym właścicieli sąsiednich nieruchomości. Niemniej jednak możliwość uczestniczenia w postępowaniu takich osób obwarowana jest obowiązkiem wykazania interesu prawnego w rozumieniu art. 28 Kpa. W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji wezwał ww. osoby do wykazania się interesem prawnym w prowadzonym postępowaniu, jednakże wezwanie to pozostało bez odpowiedzi. Skarżąca w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła o uchylenie w całości ww. decyzji Samorządowego Kolegium odwoławczego w [...] wraz z poprzedzającą ją decyzją Zarządu Dzielnicy W. z [...] lipca 2013 r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: art. 110 Kpa poprzez wydanie decyzji w sprawie uprzednio już rozstrzyganej, a to pomimo niezakończenia postępowania odwoławczego prowadzonego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]; art. 106 § 2 Kpa poprzez niezwrócenie się przez organ prowadzący postępowanie główne do organów uzgadniających projekt decyzji, a to pomimo wygaśnięcia uprzednio dokonanych uzgodnień, oraz niezawiadomienie skarżącej o zwróceniu się do tych organów, art. 7 i 77 § 1 Kpa poprzez niewyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności i niewłaściwe ustalenie kręgu uczestników postępowania, art. 107 § 3 Kpa poprzez niewłaściwe i niezgodne z dyspozycją tego przepisu uzasadnienie zaskarżonej decyzji, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu poprzez dostosowanie warunków zabudowy do potrzeb inwestora zamiast ich ustalenia z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady kontynuacji funkcji i cech zabudowy, § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. poprzez niewskazanie w wynikach analizy urbanistycznej obiektów zlokalizowanych na analizowanym obszarze ani zasadniczych motywów ustalenia określonych w decyzji parametrów zabudowy, co uniemożliwia skarżącej weryfikację prawidłowości przeprowadzenia analizy urbanistycznej, jak również samego faktu jej przeprowadzenia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. W piśmie procesowym z 12 lutego 2014 r. uczestnik postępowania tj. P. obiektów wniosła o oddalenie skargi skarżącej. W ocenie uczestnika postępowania skarga skarżącej jest w całości niezasadna, nie znajduje oparcia w przepisach prawa i orzecznictwie, a zawarte w niej zarzuty się nieuzasadnione i bezpodstawne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, iż w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekające w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) -zwanej dalej p.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że w granicach danej sprawy Sąd dokonuje oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami prawa, bez względu na zarzuty podniesione w skardze. Rozpatrując niniejszą sprawę, Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy naruszała przepisy prawa w stopniu skutkującym konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków oraz wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u. p. z. p., o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zauważyć należy, że na obszarze objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stąd, określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nastąpiło w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie takiej decyzji było możliwe, bowiem w przedmiotowej sprawie spełnione są łącznie wszystkie warunki wskazane w ww. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren inwestycji, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W ocenie Sądu organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. Zaskarżona decyzja, zgodnie z ww. przepisami, określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Do decyzji załączono wyniki analizy zagospodarowania obszaru oraz aktualne mapy, na których wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, obowiązującą linię zabudowy i granice obszaru analizowanego. Odnosząc się do zarzutu skarżącej w zakresie naruszenia art. 110 Kpa wskazać należy, że wskazane przez skarżącą postępowanie dotyczy innego obszaru inwestycyjnego. Zatem pomimo, iż zachodzi pomiędzy niniejszym postępowaniem a postępowaniem wskazywanym przez skarżącą tożsamość podmiotowa (ten sam wnioskodawca), to nie można uznać, iż zachodzi pomiędzy nimi tożsamość przedmiotowa. W niniejszej sprawie inwestycję zaplanowano na działce nr [...] w obrębie [...], położonej przy ul. P. [...] w dzielnicy W. oraz na działkach drogowych przewidzianych pod zjazdy: nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] w obrębie [...]), w sprawie wskazywanej przez skarżącą - na dz. ew. nr [...] oraz [...] i [...]. Zaznaczenia wymaga, że decyzją z [...] lipca 2013 r. Kolegium utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy W. Nr [...] z [...] marca 2013 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem naziemnym, urządzeniami infrastruktury technicznej, podziemnym zbiornikiem retencyjnym, zagospodarowaniem terenu, pylonem reklamowym na części działki nr [...] w obrębie [...] (przewidzianej pod inwestycję zasadniczą), położonej przy ul. P. [...] w dzielnicy W. oraz zjazdu na działki drogowe ew. nr [...] i [...] w obrębie [...]. Za bezzasadny należy uznać także zarzut naruszenia art. 106 Kpa, bowiem przepis ten nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Podkreślenia bowiem wymaga, że art. 106 Kpa dotyczy sytuacji, w której przepis prawa uzależnia wydanie decyzji od zajęcia stanowiska przez inny organ. Jeżeli do wydania decyzji w postępowaniu głównym i wydania uzgodnienia uprawniony jest ten sam organ, to art. 106 Kpa nie ma zastosowania. W przedmiotowej sprawie organem uprawnionym do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy stosownie do treści art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym był Prezydent W. - po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 tej ustawy. W art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazano uzgodnić decyzję o warunkach zabudowy z właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Zarządcą wszystkich dróg publicznych (z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych) w granicach miasta W. - miasta na prawach powiatu na zasadzie art. 19 ust. 5 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260) jest prezydent miasta. Tak więc właściwym zarówno do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w tej sprawie, jak i dokonania przedmiotowego uzgodnienia w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogowego jest ten sam organ tj. Prezydent W. Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do prowadzenia postępowania uzgodnieniowego, o którym należało powiadomić strony. Za nieuzasadniony należy uznać także zarzut skarżącej w zakresie naruszenia art. 7 i art. 77 Kpa poprzez niewyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności oraz nieprawidłowe ustalenie przez organ kręgu stron postępowania. Wskazać należy, iż przedmiotowe działki drogowe w trybie art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) stały się własnością gminy, czego potwierdzeniem są znajdujące się w aktach sprawy kopie decyzji administracyjnych. Z kolei działki nr [...],[...] i [...] stanowią własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym odpowiednio inwestorki, skarżącej oraz P. W ocenie Sądu zgodzić należy się z Samorządowym Kolegium Odwoławczym, iż wszystkim tym podmiotom zapewniono czynny udział w sprawie. Odnosząc się natomiast zarzutu bezpodstawnego nie uznania za strony postępowania mieszkańców ul. P. [...],[...],[...] i [...] wyjaśnić należy, że zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym właściciele sąsiednich nieruchomości mają możliwość uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym (uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 września 1995 r., VI SA 13/95, uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 grudnia 1995 r., VI SA 20/95). Krąg stron postępowania w sprawie warunków zabudowy nie jest zatem ograniczony wyłącznie do właścicieli (użytkowników wieczystych) działek mających wspólną granicę z działką, której dotyczyć ma przygotowana decyzja o warunkach zabudowy Jednakże możliwość uczestniczenia w postępowaniu takich osób obwarowana jest obowiązkiem wykazania interesu prawnego w rozumieniu art. 28 Kpa. W przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji wezwał ww. osoby do wykazania się interesem prawnym w prowadzonym postępowaniu. Powyższe wezwania pozostały jednak bez odpowiedzi. Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z orzecznictwem sądowym realizując zasadę prawdy obiektywnej, na podstawie art. 7 i art. 77 § 1 Kpa, organ jest wprawdzie zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, ale też i strona nie jest zwolniona od lojalnego współdziałania w wyjaśnieniu okoliczności faktycznych, skoro nieudowodnienie określonego faktu może prowadzić do wydania decyzji dla niej niekorzystnej (wyrok NSA z 26 października 1984 r., sygn. akt II SA 1205/84, ONSA 2/1984/98). Uważa się, że w sprawach, w których na stronie spoczywa ciężar wskazania konkretnych faktów i zdarzeń, z których wywodzi ona dla siebie określone skutki prawne, a twierdzenia strony w tym zakresie są ogólnikowe i lakoniczne, obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest wezwanie strony do uzupełnienia i sprecyzowania tych twierdzeń. Dopiero, gdy strona nie wskaże takich konkretnych okoliczności, można z tego wywieść negatywne dla niej wnioski (wyrok NSA z 19 października 1988 r" sygn. akt II SA 1947/87, ONSA 2/1988/82). Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazać należy, że przedmiotowy teren inwestycji położony jest w obszarze gdzie przeważają budynki o funkcji mieszkaniowej w zabudowie wielo i jednorodzinnej, mieszkaniowo-uslugowej i usługowej. Z akt sprawy wynika również, iż pomiędzy ul. P., S. i linią kolejową wytworzony został teren o użytkowaniu usługowym. Bezpośrednio sąsiadując działka położona przy ul. P. [...] zagospodarowania jest również budynkiem usługowym (L.). Głównie ta właśnie działka sąsiednia - dostępna z tej samej drogi publicznej - pozwoliła określić wymagania dotyczące nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla inwestycji będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Zgodzić należy się z organem, iż zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu nawiązywać będzie do bezpośredniego sąsiedztwa. W rozpatrywanej sprawie w sposób niebudzący wątpliwości wykazano, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt. 1 ust. 1 art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Odnosząc się do ostatniego z zarzutów zauważyć należy, że w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi, iż dojazd do terenu przedmiotowej inwestycji będzie odbywał się z ul. P. prawidłowo uwzględniono, że trzykrotną szerokość frontu działki stanowić będzie trzykrotna szerokość odcinka, który na załączniku mapowym do zaskarżonej decyzji przylega do tej drogi. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie ustalenie wskaźników zabudowy poprzedzone zostało analizą urbanistyczną zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami wykonawczymi. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji wyroku.