IV SA/Wa 2929/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2013 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz skarżącego J. B. kwotę 1372 (tysiąc trzysta siedemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] października 2012r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. po rozpatrzeniu odwołania J. B. od decyzji Burmistrza Gminy P. z dnia [...] sierpnia 2012r znak: [...] ustalającej Panu J. B. opłatę w wysokości [...] zł (słownie: [...]) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ewid. [...] o powierzchni [...] m, na skutek uchwalenia zmiany Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego miasta P. dla terenów położonych przy ulicach: [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy wskazując, że pismem z dnia 10.10.2011 r. organ I instancji zawiadomił Pana A. B., że wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ruchomości oznaczonej nr ewid. [...] położonej w P. W dniu [...].09.2011r. został sporządzony operat szacunkowy, po zapoznaniu się z jego treścią oraz treścią wyjaśnień rzeczoznawcy przez skarżącego, w dniu [...] stycznia 2012r Burmistrz Gminy P. wydał decyzję ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] na kwotę [...] zł. Od tej decyzji zostało wniesione odwołanie, w wyniku rozpoznania którego Samorządowe Kolegium Odwoławczego w C. decyzją z dnia [...] lutego 2012r uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W następstwie decyzji Kolegium, Burmistrz Miasta P. zlecił opracowanie nowego operatu. Po zapoznaniu się strony skarżącej z operatem, który został sporządzony w dniu [...] czerwca 2012r. i udzieleniu jej odpowiedzi na podniesione przez nią zarzuty Burmistrz Miasta P. wydał w dniu [...] sierpnia 20(1 r decyzję znak: [...] ustalającą Panu J. B., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] na skutek uchwalenia zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta P. w wysokości [...] złotych. Od tej decyzji złożył odwołanie J. B., podnosząc, że sporządzając operat rzeczoznawca "nie wziął pod uwagę stanu nieruchomości przed zmianą planu. Obecny stan zagospodarowania nieruchomości. w niczym nie przypomina stanu przed uchwaleniem planu. W wycenie przyjęto, że wyceniana nieruchomość to teren budowlany, natomiast pominął jego stan przed rozpoczęciem inwestycji - bagienny bez uzbrojenia i infrastruktury technicznej". Zdaniem skarżącego zmiana planu przyczyniła się jedynie do zmiany funkcji terenów zieleni na budowlany. Ponadto podnosi, że doprowadzenie działki do stanu pozwalającego na realizację inwestycji wymagało bardzo dużych nakładów, w min. zlikwidowanie istniejącego rowu melioracyjnego o szerokości [...] m i jego położenie na długości około [...] mb, częściową wymianę gruntu, usuniecie zakrzewienia i zadrzewienia bezwartościowych gatunków drzew, podniesienie poziomu gruntu z uwagi na zalewanie działki wodą w okresach wiosennych. W świetle podniesionych powyżej kwestii, zdaniem skarżącego, rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości w stanie obecnym nie uwzględniając naniesionych nakładów. W związku z powyższym skarżący wnosi o zmianę decyzji poprzez ustalenie opłaty na niższym poziomie wynikającym ze stanu nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. po zapoznaniu się z aktami sprawy wskazało, że w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z póżn. zm.), przepisy działu IV, rozdział I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r Nr 261, poz. 2603 z póżn. zm.), rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. dla terenów położonych przy ulicach: [...], zatwierdzoną Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] maja 20l0r (Dz.Urz. Woj. [...] z dnia [...] sierpnia 201 Or), działka ewidencyjna nr [...] leży w obszarze urbanistycznym oznaczonym symbolem [...]. Przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. przedmiotowa nieruchomość w części przeznaczona była pod obiekty produkcyjno-techniczne [...] i zieleń izolacyjną — [...]., w części zaś jako teren przyległy do drogi [...] nr [...] przeznaczony został pod budowę tejże drogi do parametrów drogi [...]. Ustalono, iż zmiana przeznaczenia nastąpiła w stosunku do części nieruchomości - działki nr [...] powierzchni [...] ha, która zgodnie ze zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P., zmieniła swe przeznaczenie z terenów zieleni izolacyjnej na tereny usług, produkcji, składów i magazynów. W związku z powyższym dla tej części działki w operacie dokonano przeliczenia stawką za 1 m w wysokości [...] zł. Organ przywołał art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustała się na dzień jej zbycia i stanowi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu gospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wskazano na brzmienie art. 37 ust. 3 i 4 w/w ustawy wskazujący: że roszczenia o których mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia w którym plan stał się obowiązujący. Przywołano ustawę z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (art. 154, 150) oraz przepisy wykonawcze § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazując, że opłata o której mowa w art. 36 ust. 4 ustay o.p.z.p musi wynikać ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. A zatem w świetle obowiązujących przepisów, zdaniem składu orzekającego Kolegium, zarzut dotyczący nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę wartości nakładów poniesionych przez skarżącego w okresie pomiędzy zmianą planu miejscowego a datą sprzedaży nieruchomości jest nieuzasadniony. Skargę na powyższą decyzję domagając się jej uchylenia, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie J. B., zarzucając jej naruszenie: -art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a polegające na nie wyjaśnieniu istotnych dla sprawy okoliczności tj. nie ustaleniu wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem opłaty. - art. 37 § 1 ustawy o p.z.p. poprzez jego niezastosowanie. W uzasadnieniu skargi wskazano, że SKO w C. decyzją z dnia [...] października 2012 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza P. z dnia [...] sierpnia 2012 r. na mocy której ustalono opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dz. nr [...] w wysokości [...] zł. Wysokość tej opłaty została jednak określona w sposób nieprawidłowy bowiem powinna zostać ustalona na niższym poziomie. Błędne ustalenie wysokości opłaty wynika z nie wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności tzn. nie określenia wartości w/w nieruchomości w dniu jej sprzedaży tj. w dniu [...].07.2011 r. Rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy w dniu [...] czerwca 2012 r. oszacował wartość nieruchomości na podstawie stanu w dniu wizji terenowej, która miała miejsce w dniu [...] czerwca 2012 r. Należy w tym miejscu stwierdzić, iż wartość nieruchomości była inna w dacie sprzedaży a inna w dacie wizji terenowej (nie ze względu na upływ czas), ale ze względu na stan nieruchomości, który jest przecież podstawą do określenia wartości gruntu co wynika z 134§ 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nakazuje przy wycenie wartości nieruchomości brać pod uwagę następujące kryteria: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Biegły zaś wbrew temu co stwierdza w operacie oszacował wartość gruntu na dzień wizji, a nie na dzień sprzedaży. W dacie tejże wizji na przedmiotowej nieruchomości znajdował się budynek [...], (którego słusznie biegły nie wziął pod uwagę szacując wartość gruntu). Jednakże nie była to jedyna zmiana na przedmiotowym gruncie, która nastąpiła po dacie sprzedaży, a więc po dniu [...] lipca 2011 r. Na dzień sprzedaży przez w/w działkę przebiegał rów melioracyjny o szerokości [...] m, działka była porośnięta krzakami i drzewami bezwartościowych gatunków. Niewątpliwe więc nabywca, który kupił przedmiotową nieruchomość musiał poczynić ogromne nakłady aby przystosować działkę do wybudowania na niej budynków. Oprócz w/w inwestycji na działce tej wymieniono częściowo grunt gdyż wcześniej znajdowało się tam torfowisko, a także podniesiono poziom nawierzchni ze względu na zalewanie działki wodami w okresach wiosennych. Nakłady te były więc poczynione po dniu sprzedaży, biegły nie powinien więc brać ich w ogóle pod uwagę gdyż znacznie zwiększyły wartość przedmiotowego gruntu. Obowiązkiem rzeczoznawcy było ustalenie stanu nieruchomości na datę sprzedaży. Skarżący wbrew temu co stwierdziło Kolegium na ostatniej stronie decyzji ( brak numeracji) nie zarzucał nieuwzględnienia nakładów. Wręcz przeciwnie stawiał zarzut iż biegły ustalił wartość nieruchomości uwzględniając te nakłady. Przykładem może być np. opis w/w nieruchomości jako posiadającej "płaską powierzchnię" ( str 8 pkt 5.4 operatu). Płaską powierzchnię w/w nieruchomość miała w dacie wizji, ale na pewno nie w dacie sprzedaży (wtedy przebiegał przez nią w/w rów melioracyjny). W tym samym miejscu biegły stwierdza, iż " działka uzbrojona jest w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej". Rzeczywiście na dzień wizji teren był uzbrojony w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej, jednakże na dzień sprzedaży infrastruktury tej tam nie było. Inwestycje te zostały dokonane po dniu sprzedaży, nie powinny więc zostać uwzględnione przy określaniu wartości gruntu na dzień [...] lipca 2011 r. Należy stwierdzić, iż obowiązkiem organu było ustalenie stanu nieruchomości na dzień sprzedaży. Tymczasem ustalono jedynie aktualny stan zagospodarowania działki. Stan poprzedni tj. na dzień sprzedaży nieruchomości można ustalić tylko przeprowadzając dowody z przesłuchania świadków ewentualnie z przesłuchania strony. Należy podkreślić, iż na te okoliczności skarżący zwracał uwagę już w odwołaniu z dnia 13 września 2012 r. Ponadto decyzji SKO z dnia [...] października 2012 r. zarzucono niewłaściwe zastosowanie przepisów prawa materialnego. Przy obliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zastosowanie winien mieć art. 37 § 1 ustawy o.p.z.p. Organ w ogóle nie powołuje się na ten przepis. Co więcej organ powołuje się w w/w decyzji na § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) pomimo, iż przepis ten uchylono z dniem 26 sierpnia 2011 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie odnosząc się do podniesionych w niej zarzutach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 2012, poz. 270 ze zm. zwanej w dalszej części p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ust. 5 omawianego artykułu stanowi, że notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. W myśl ust. 6 art. 37, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Z treści przytoczonych wyżej przepisów wynika w szczególności, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dochodem własnym gminy (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu). W rozpatrywanej sprawie przed wejściem w życie uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] maja 2010 r. w sprawie zmiany Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego miasta P. dla terenów położonych przy ulicach: [...], część działki [...] dla której naliczono opłatę objęta była planem zgodnie z którym przeznaczona była pod zieleń izolacyjną Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z jej wartością przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Adekwatnie nie bez znaczenia dla przedmiotowej wyceny ma ustalenie cech działki (możliwość jej zagospodarowania w sposób przyjęty w planie) w dacie jej sprzedaży. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy mieć na uwadze, iż jak już wyżej zaznaczono, procedurę podjęcia zapadłych w sprawie decyzji regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 7 k.p.a. stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Stosownie do art. 8 k.p.a., organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli. W myśl art. 9 k.p.a., organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Po myśli art. 107 § 3 k.p.a., uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie zaskarżonej w sprawie decyzji w ocenie Sądu, zostało przeprowadzone z naruszeniem przytoczonych wyżej przepisów procedury administracyjnej, bowiem organy odwoławczy pomimo podnoszonych przez skarżącego w tym zakresie zarzutów nie wyjaśniły dlaczego przyjął, że stan użytkowy nieruchomości określony w pkt. 5.4 operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2012r. nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w sytuacji gdy w dalszej jego części pkt. 6.4 operatu określa się znaczenie poszczególnych cech na cenę. Mając na uwadze, iż zdaniem skarżącego zawarty w operacie opis stanu użytkowania nieruchomości nie odzwierciedla jej stanu z daty jej sprzedaży (nowy inwestor dokonał szeregu zmian i przekształceń ) w realiach niniejszej sprawy, bez wyjaśnienia tej kwestii przez rzeczoznawcę sporządzającego Sygn.akt IV SA/Wa 2929/12 operat nie można jednoznacznie przesądzić, tak , jak uczynił to organ odwoławczy, że okoliczność ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Stwierdzenie naruszenia przepisów proceduralnych mogło mieć zatem istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ nie można wykluczyć, że gdyby nie doszło do tych uchybień, to treść rozstrzygnięcia byłaby inna. Ponadto słusznie skarżący wskazuje, iż organ odwoławczy powołuje się w swej decyzji na § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U z dnia 22 września 2004r. ze zm.) pomimo tego, iż ten przepis uchylono z dniem 26 sierpnia 2011 r. W tym stanie rzeczy zgodnie z art, 145 § 1 pkt. 1 lit c , art. 152 i 200 ustawy p.p.s.a orzeczono jak w sentencji.