IV SA/Wa 2934/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania w [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja z [...] sierpnia 2015 r. znak: [...] Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (dalej również "SKO"), utrzymująca w mocy decyzję z [...] stycznia 2015 r. nr [...] (znak: [...]) Zarządu Dzielnicy [...] m. W. (dalej również "organ pierwszej instancji") w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z usługami na parterze, garażu podziemnego i nadziemnego oraz zbiornika retencyjnego przy ul. [...], na terenie działki ew. nr [...] z obrębu [...] w Dzielnicy [...] m. W., dalej "planowana inwestycja". Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy: Zarząd Dzielnicy [...] m. W.– po rozpatrzeniu wniosku [...] Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w W. (dalej również "inwestor") – decyzją wydaną [...] stycznia 2015 r. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej "k.p.a.") ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wniosło Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej również "skarżąca" lub "spółka"), wskazując na brak analizy nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie z terenem przeznaczonym pod planowaną inwestycję. Spółka podniosła, że prowadzi działalność z zakresu gospodarowania odpadami, stąd realizacja planowanej inwestycji (budowa budynku wielorodzinnego) może znacznie jej utrudnić prowadzenie działalności. W ocenie skarżącej na inwestora powinien zostać nałożony dodatkowy obowiązek podjęcia działań, które zminimalizują wpływ sąsiedztwa prowadzonego przez spółkę zakładu (np. nasadzenie drzew). Decyzją z [...] sierpnia 2015 r. SKO utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie SKO wskazało, że organ pierwszej instancji zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) ustalił obszar analizowany, który stanowi trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Jako front działki został wskazany odcinek od drogi dojazdowej, tj. od ul. [...] wynoszący 40 m. Określenie obszaru analizowanego w ten sposób pozwoliło określić wskaźniki zabudowy. Ponadto przy przeprowadzaniu analizy tego obszaru uwzględniona została istniejąca zabudowa oraz charakter planowanej inwestycji. Z analizy wynikało, że działki sąsiednie dostępne są z tej samej drogi publicznej, a ich zagospodarowanie pozwalało na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ dodał, że zabudowa w granicach obszaru analizowanego jest zróżnicowana, a mianowicie obejmuje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z towarzyszącymi usługami pierwszego stopnia, budynek oświaty (szkoła), halę sportową oraz budynki S. (S. S.A. - przyp. Sądu) i MPO (Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania [...] Sp. z o.o. – przyp. Sądu). W ocenie SKO parametry projektowanej analizy zostały ustalone prawidłowo, co potwierdza przeprowadzenie tej analizy przez organ pierwszej instancji. Ustalona linia zabudowy, jako nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z budynkiem istniejącym na sąsiedniej działce nr [...] (położonym przy ul. [...], gdzie ulica ta kształtuje linię zabudowy), zapewnia zachowanie ładu przestrzennego wzdłuż ulicy. SKO wskazało, że co prawda wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu nie został wyznaczony na podstawie średniego wskaźnika występującego na terenie analizowanym (28%), to jednak jego odmienne ustalenie (od 25% do max.35%) było uzasadnione w dokonanej analizie i zgodne z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Prawidłowo zdaniem organu odwoławczego była również ustalona: wysokość budynku (od 16 m do 18 m, która będzie stanowić przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich), szerokość elewacji frontowej (33 m z tolerancją do 20%, która stanowi średnią wszystkich szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym) oraz geometria dachu (ustalając kąt nachylenia do 15%, wysokość głównej kalenicy 16-18 m, prostopadły lub równoległy do ulicy układ połaci dachu). Ponadto organ odwoławczy wskazał, że teren planowanej inwestycji, podobnie jak działki sąsiednie posiada dostęp do drogi publicznej. W zasięgu tego terenu istnieją sieci infrastruktury technicznej, a inwestor uzgodnił możliwość przyłączenia energii elektrycznej, sieci gazowej i kanalizacji miejskiej. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wskazało, że nie są one usprawiedliwione na etapie ustalenia warunków zabudowy. Dodał, ze dopiero na etapie postępowania przed organem architektoniczno-budowlanym ustalone zostaną szczegóły techniczne planowanej inwestycji i ocenione, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe będzie udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] sierpnia 2015 r. wywiodło Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie: a. przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, tj. • art. 9, art. 106 § 2, art. 125 § 1 w zw. z art. 106 § 5 oraz art. 15 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 u.p.z.p. poprzez uznanie za prawidłowe działanie organu pierwszej instancji polegające na uzyskaniu uzgodnień decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy skarżąca, mimo że jest stroną postępowania nie została powiadomiona o skierowaniu projektu do uzgodnienia, nie otrzymała żadnego postanowienia wydanego w ramach uzgodnień decyzji i tym samym uniemożliwiono skarżącej skorzystanie z uprawnienia do złożenia zażalenia na te postanowienia, • art. 7, art. 77 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie, a w szczególności na: (-) uznaniu za prawidłowe oznaczenie obszaru podlegającego analizie pod kątem możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora, podczas gdy uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancji zawiera braki oraz nie wskazuje oznaczenia działek sąsiednich, co uniemożliwia odniesienie się do prawidłowości dokonanej analizy, (-) nieprawidłowe uznanie przez organ odwoławczy, że analiza działek sąsiednich dokonana przez organ pierwszej instancji jest całościowa i kompletna, podczas gdy organ pierwszej instancji zawęża analizę terenu sąsiedniego do działek o przeznaczeniu budowlanym zbliżonym do tego, który inwestor wykazał we wniosku inicjującym postępowanie (budownictwo wielorodzinne), pomijając znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie działki o innym wykorzystaniu oraz nie uzasadnia powodów, dla których konkretne działki powinny stanowić odniesienie do niniejszej sprawy; b. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 51 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 6 u.p.z.p., poprzez ich błędne zastosowanie oraz uznanie za prawidłowe wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji w sytuacji warunkowego uzgodnienia warunków zabudowy przez zarządcę drogi, podczas gdy uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być warunkowe oraz powinny być konkretne i jednoznaczne. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sąd dokonując kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie materialnoprawną podstawę decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Ustawa ta określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1). W myśl art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu. Wydanie takiej decyzji możliwe jest jednak, stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 59 i nast. u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12, Lex nr 1497924). Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej. Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] sierpnia 2015 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia. W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji z dnia [...] stycznia 2015 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m – zgodnie z § 3 pkt 1 ww. rozporządzenia. W ocenie Sądu, organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Pojęcie "działki sąsiedniej" o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tylko działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalającą organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, Przeprowadzona analiza wykazała, że teren jest bardzo zróżnicowany funkcjonalnie. Znaczna jego część zabudowana jest budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi wraz z towarzyszącymi usługami I stopnia. Ponadto na terenie analizowanym znajdują się budynki i urządzenia S. i MPO, a także infrastruktura społeczna w tym szkoła podstawowa i hala sportowa. Planowana inwestycja nawiązywać będzie do istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i stanowić będzie kontynuację funkcji na zasadach dobrego sąsiedztwa. Z przeprowadzonej analizy wynika, że obszar analizowany nie tworzy urbanistycznej całości, bowiem składa się z zabudowy o zróżnicowanej funkcji i parametrach. W tej sytuacji uzasadnione było ograniczenie pojęcia działki sąsiedniej do części tego obszaru, w której położona jest działka inwestycyjna. Ponadto stanowiący integralną część decyzji wynik analizy wskazuje w szczególności, iż w toku postępowania należycie ustalono okoliczności w zakresie linii zabudowy, wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Organ ustalił też, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...], spełnione zostały warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych nie dotyczy terenu palowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów skargi, Sąd nie podziela zarzutu, że w sprawie dokonano uzgodnień z naruszeniem prawa. Z art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. wynika obowiązek uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego z właściwym zarządcą drogi. Jeżeli natomiast zaistnieje sytuacja, że prezydent miasta jest właściwy zarówno do wydania decyzji o warunkach zabudowy, jak i do uzgodnienia tej decyzji, to w takiej sytuacji nie powstaje obowiązek uzgodnienia (por. wyrok NSA z dnia 24 września 2009 r., II OSK 1455/08, Lex nr 597290). Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, co czyni zarzut skarżącej w tym zakresie za nieuzasadniony. Z pisma Urzędu Dzielnicy [...] Wydział Infrastruktury z dnia 28 listopada 2014 r. wynika, że jako zarządca ul. [...], która jest drogą kategorii gminnej, pozytywnie został zaopiniowany projekt planowanej inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej. Warunki, które zostały w tej opinii wymieniowe wynikają z obowiązujących przepisów prawa i zostały jedynie w niej zacytowane. Zarzuty w tym zakresie skarżąca może podnieść w odwołaniu. Uprawnienie skarżącej do wniesienia zażalenia na postanowienie o uzgodnieniu nie zostało naruszone, gdyż zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. Wbrew zarzutowi skargi materiał dowodowy znajdujący się w aktach administracyjnych pozwala na zidentyfikowanie oznaczeń poszczególnych działek w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza pozwoliła na wyznaczenie parametrów urbanistycznych planowanej inwestycji przy uwzględnieniu dotychczasowego zagospodarowania tego obszaru. Poszczególne parametry urbanistyczne planowanej inwestycji zostały wyznaczone zgodnie z rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Linię zabudowy wyznaczono zgodnie z budynkiem na działce nr [...], który wyznacza linię zabudowy dla tej części ul. [...]. Średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 28%. Dla planowanej inwestycji wskaźnik ten wyznaczono w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia od 28% do 35% biorąc pod uwagę charakter inwestycji tj. zabudowę wielorodzinną o charakterze developerskim, w nawiązaniu do zabudowy na działce nr [...]. Z kolei średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 33 m. Dla planowanej inwestycji wskaźnik ten wyznaczono na 33 m z tolerancja do 20%, tj. zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy wynika, że średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 15 m, z tym że dla budynków wielorodzinnych wielkość ta wynosi 17 m. Ponieważ budynki wielorodzinne na działkach sąsiednich mają wysokość 16 m i 18m, wskaźnik ten został wyznaczony od 16 m do 18 m na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, jako przedłużenie wysokości budynków mieszkalnych wielorodzinnych na sąsiednich działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] celem zachowania ładu przestrzennego. Dla planowanej inwestycji ustalono układ połaci dachowych równoległy lub prostopadły do ulicy, dach płaski o nachyleniu połaci dachowych do 15%. Wobec powyższego zarzut skargi dotyczący nieprawidłowego przeprowadzenia analizy i wyznaczenia poszczególnych parametrów przy uwzględnieniu jedynie zabudowy wielorodzinnej z pominięciem znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działek o innym wykorzystaniu nie jest zasadny. Sąd podziela również stanowisko Kolegium, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nieuzasadnione jest dążenie skarżącej do określenia obowiązków mających minimalizować wpływ sąsiedztwa zakładu prowadzonego przez MPO. Słusznie wskazało Kolegium, ze dopiero na etapie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany będzie ustalał szczegóły techniczne planowanej inwestycji i oceniał, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizacje zamierzonej inwestycji. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.