IV SA/Wa 2957/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Joanna Borkowska, Protokolant spec. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi W. sp. z o. o. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 13 października 2023 r. nr 4193/2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2023 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody Mazowieckiego na rzecz skarżącej W. sp. z o. o. z siedzibą w K. kwotę 7.417 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją nr 4193/2023 z dnia 13 października 2023 r. Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Starosty P. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2023 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz [...] sp. z o.o. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę M. prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr ew. [...] o pow. [...] ha z obrębu R., gm. M. oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy M. do zapłaty tegoż odszkodowania w terminie 14 dnia od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Zaskarżona decyzja została wydana na skutek następujących ustaleń faktycznych i prawnych: Wójt Gminy M., decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2022 r., wydaną na wniosek [...] Sp. z o.o., zatwierdził podział działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej obrębie ewidencyjnym R., gmina M., uregulowanej w księdze wieczystej [...]. W wyniku podziału powstała m.in. działka o nr [...] o pow. [...] ha, wydzielona pod poszerzenie gminnej drogi publicznej. Działka nr [...], stosownie do brzmienia art. 98 ust. 1 zd. 1 u.g.n., przeszła na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. w dniu 22 marca 2022 r. Nieruchomość podlegająca podziałowi była w użytkowaniu wieczystym [...] sp. z o. o. Przejście prawa własności przedmiotowej działki na Gminę M. zostało potwierdzone wpisem w księdze wieczystej. Własność działki nr [...] z obrębu [...], uregulowana jest w księdze wieczystej nr [...], gdzie jako właściciel figuruje Gmina M. [...] Sp. z o. o., do wniosku o rozpoczęcie procedury związanej z uzgodnieniem odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie publicznej drogi gminnej z art. 98 ust. 3 u.g.n., i art. 130 u.g.n., załączyła korespondencję między wnioskodawcą a Gminą M., z treści której wynika, że uzgodnienia pomiędzy stronami zakończyły się wynikiem negatywnym. W tej sytuacji, decyzją nr [...] z dnia 10 stycznia 2023 r. Starosta P. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie R., gm. M., oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz o wypłacie ww. odszkodowania na rzecz [...] Sp. z o.o. W uzasadnieniu decyzji Starosta P. wskazał, iż podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy z dnia 23 listopada 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. [...] Sp. z o.o. złożyła odwołanie od decyzji Starosty. Na skutek rozpatrzenia odwołania Wojewoda Mazowiecki wydał wskazaną na wstępie decyzję nr [...] z dnia [...] października 2023 r., którą utrzymał w mocy decyzję S. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że stosownie do postanowień art. 98 ust. 3 u.g.n., odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Stosownie do art. 75 k.p.a. opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez biegłego wysokości odszkodowania w powiązaniu z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Organ administracji nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dalej organ wyjaśnił, że aby dokonać oceny operatu szacunkowego jako dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. 2021r. poz. 555). Zgodnie z § 85 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Stosownie zatem do brzmienia art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Stosownie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych . określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem zgodnym z art. 154 ww. ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle § 36 ust. 6 pkt 4 ww. rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy. W prowadzonym przed Starostą P. postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2022 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. W., w którym wartość nieruchomości ustalona została w łącznej wysokości [...] zł, w tym [...] zł za prawo własności gruntu, [...] zł za prawo użytkowania wieczystego, [...] zł za naniesienia. Nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha z obrębu R. w gminie M., która przeszła na własność gminy w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n., znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy M. obszaru "wiejska - część 2" na terenie obrębu R., fragment B (Uchwała Nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r.). Działka [...] położona jest na terenie IKDD - teren drogi publicznej. Działka jest bardzo wąska, wydłużona, dostosowana kształtem do założonej funkcji komunikacyjnej, przy terenie budowlanym, wydzielona z nieruchomości częściowo użytkowanej rolniczo, częściowo zagospodarowanej i zabudowanej, ogrodzonej dojazdem asfaltowym przy działkach budowlanych zabudowanych. Na nieruchomości znajduje się fragment ogrodzenia (słupy betonowe z siatką stalową). W operacie przeanalizowano rynek lokalny obejmujący obszar powiatów: pruszkowskiego, warszawskiego zachodniego, legionowskiego i piaseczyńskiego. Na rynku tym analizowano ceny nieruchomości niezabudowanych objętych prawem własności. przeznaczonych pod drogi publiczne. Rynek badano w okresie od czerwca 2021 r. do września 2022 r. Z przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy wynika, że rynek w badanym okresie był stabilny, stąd nie było potrzeby aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny. Wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, na podstawie cen 14 nieruchomości porównawczych z prawem własności przeznaczonych pod drogi publiczne (tabela na str. 9 operatu). Cena minimalna wyniosła 30,00 zł/m2, natomiast maksymalna 100,00 zł/m2. Cena średnia wyniosła 51,52 zł/m2. W tabeli na str. 12 biegła określiła granice wskaźników korygujących dla poszczególnych cech (skomunikowanie, dojazd, sąsiedztwo, funkcja terenów przyległych, lokalizacja) oraz określiła wskaźniki korygujące dla przedmiotowej nieruchomości. Wartość użytkowania wieczystego określono zgodnie z § 29 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Wycenę naniesień obliczono w oparciu o podejście kosztowe, metodą kosztów zastąpienia, techniką wskaźnikową. Organ nadto wskazał, że przy piśmie z dnia 30 grudnia 2022 r. [...] Sp. z o.o. złożyła operat z dnia 26 grudnia 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. O. i wniosła o ustalenie odszkodowania w oparciu o przedłożony operat. Wojewoda Mazowiecki wyjaśnił, że w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2022 r. sporządzonym przez M. O., że wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Wśród nieruchomości porównawczych jest lokalizacja z terenu dzielnicy Ursus m. st. Warszawy. Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie miejscowości o statusie wsi. Ustawową zasadą jest aby nieruchomość wyceniana i porównawcza były porównywalne pod względem wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania miejscowości, w których są położone. W tym przypadku zasada ta nie została spełniona. Wartość użytkowania wieczystego określono przy założeniu, że lokalny rynek nieruchomości nie rozróżnia cenowo obu praw. Zależności tej nie potwierdzono danymi z rynków porównywalnych. Rynku centralnych dzielnic Warszawy nie można uznać za taki rynek, a tylko na takim rynku taka relacja obu praw była przez rzeczoznawcę potwierdzana. Wartość użytkowania wieczystego określono w operacie w sposób, który nie spełnia wymogów § 29 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stąd, w ocenie organu, określona na podstawie takiego porównania wartość nieruchomości nie może być uznana za wiarygodną. W konsekwencji, operat szacunkowy przedłożony przez Spółkę nie może być uznany jako wiarygodny dokument i nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Natomiast operat z dnia 23 listopada 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. W związku z powyższym, organ odwoławczy uznał, że brak jest podstaw do wystąpienia o kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego nr 4193/2023 z dnia 13 października 2023 r., złożyła [...] sp. z o.o. (w której imieniu działa pełnomocnik profesjonalny), zaskarżając tę decyzję w całości i zarzucając jej naruszenie: 1. art. 98 ust 3 u.g.n., przez błędną jego wykładnie, polegającą na ustaleniu odszkodowania z naruszeniem zasad i trybu wywłaszczenia, tj.: a) art. 128 ust. 1 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania zaniżonego względem wartości prawa wieczystego użytkowania przysługującego skarżącej WDR do wywłaszczonej działki; b) art. 134 ust. 3 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania z pominięciem aktualnego sposobu jej wykorzystania; c) § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021.555), poprzez przyjęcie, mimo braku przesłanek jako kryterium oszacowania wartości odszkodowania, cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. 2. art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust 1 i art. 155 ust. 1 u.g.n., poprzez oparcie szacowania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej przy użyciu teoretycznych metod i technik przyjętych w operacie szacunkowym E. W. z pominięciem rzeczywistej wartości transakcyjnej nieruchomości wynikającej z realnej sprzedaży nieruchomości, co pozbawia dowód z operatu szacunkowego wiarygodności i mocy dowodowej, niezależnie od oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu, 3. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez uznania za wiarygodne ustaleń Operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia [...] listopada 2022 r., w sytuacji, w której ten sam rzeczoznawca dokonał w innej sprawie równoczesnej wyceny nieruchomości, z którego wydzielono grunt pod drogę konieczną na kwotę czterokrotnie wyższą. Mając na uwadze tak sformułowane zarzuty, skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zasądzenie od Wojewody Mazowieckiego na rzecz [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. kosztów postępowania oraz o dokonanie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu Spółka wyjaśniała, że podlegający wnioskowi o podział teren o powierzchni prawie [...] ha znajduje się w centralnym punkcie gminy M., nieopodal jej centrum administracyjnego, w bezpośredniej bliskości stacji kolejki WKD R. i stanowi od trzech lat obiekt inicjowanych przez Gminę M. intensywnych zabiegów planistycznych. Najpierw powołaną wyżej uchwałą Nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r. Gmina M. uchwaliła plan miejscowy, następnie – uchwałą Nr [...] z dnia [...] maja 2023 r – Rada Gminy M. uchwaliła nowy plan. Okoliczności te doprowadziły do skumulowania procedur, których istotną częścią była wynikająca z ustawy konieczność szacowania wartości gruntów. Pierwsza z procedur związana z tzw. opłatą adiacencką, druga - odszkodowanie za wywłaszczoną "pod poszerzenie drogi gminnej". W obu postępowaniach podstawą wydania decyzji były operaty szacunkowe autorstwa tego samego rzeczoznawcy, tj. pani E. W. Pierwszy operat z dnia [...] września 2022 r. szacował wartość nieruchomości do celów opłaty adiacenckiej na kwotę [...] zł, tj. [...] zł za 1 m2 przed podziałem i [...] zł po podziale. W operacie z dnia [...] listopada 2022 r. wartość prawa użytkowania wieczystego wydzielonego pod drogę gruntu (działka [...]) rzeczoznawca oszacowała łącznie na kwotę [...] zł ([...] zł grunt plus [...] zł naniesienia), czyli [...] zł za 1 m2. Podważa to całkowicie jakość operatu. Dalej Spółka zaznaczyła, że ograniczona możliwość oddziaływania organów administracji publicznej do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola powinna obejmować także jego przydatność i wiarygodność dowodową. Czterokrotna różnica wartości tego samego gruntu uzasadnia zakwestionowanie wiarygodności dowodowej. Dalej Spółka wyjaśniła, że biegła niezasadnie dla określenia wartości rynkowej przyjęła jako kryterium wyceny ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, zamiast przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Powyższe, zdaniem Skarżącego, uzasadnia potrzebę dokonania zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wadą fundamentalną, dyskwalifikującą operat rzeczoznawcy majątkowego E. W. jest niewłaściwy dobór transakcji przyjętych do jego sporządzenia są niepodobne do przedmiotu wyceny. W opinii rzeczoznawcy przyjęto nieruchomościami, na których można wybudować hale produkcyjne, hale magazynowe, obiekty usługowe, a przecież nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny nie może być w związku z przeznaczeniem jej w planie zagospodarowania przestrzennego wykorzystana do żadnego z tych celów. Tym samym nie mogą stanowić adekwatnego dla szacowania wartości nieruchomości odniesienia, który stanowić powinna rzeczywista cena nieruchomości. Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu, ponieważ decyzja Wojewody Mazowieckiego z 13 października 2023 r., Nr 4193/2023 oraz utrzymana nią w mocy decyzja Starosty P. z [...] stycznia 2023 r. Nr [...] została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego, w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę materialnoprawną decyzji ustalającej odszkodowanie stanowiły przepisy art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce z nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2021 r., poz. 1899, zwanej dalej "u.g.n.") oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 2078 poz. 2109 ze zm., dalej "rozporządzenie"). Stosownie do treści art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1 – a zatem m. in. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, których własność z mocy prawa przeszła na gminę z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna – przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie natomiast do treści art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania w ww. przypadku ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przy czym przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do treści art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. (ust. 1) Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. (ust. 4). Przeznaczenie zatem nieruchomości i związany z nim sposób jej użytkowania jest istotnym czynnikiem dla oceny wartości wywłaszczanej nieruchomości. Sposób określenia przeznaczenia nieruchomości, a więc tak naprawdę dopuszczalnego prawnie sposobu jej wykorzystania wynika z art. 154 u.g.n., w myśl którego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. (ust. 3). W przedmiotowej sprawie organy oceniły, że operat szacunkowy został opracowany w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości i ustalenia odszkodowania. Organy uznały bowiem, że cel wyceny oraz rodzaj przedmiotu wyceny, zgodnie z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia, przy jednoczesnym odnotowaniu odpowiedniej ilości transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi, uzasadnia przeprowadzenie procesu szacowania właśnie na podstawie nieruchomości porównawczych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi z terenów o charakterze wiejskim. Sąd tej oceny nie podziela, albowiem w ocenie Sądu, przyjęcie za prawidłową wyceny nieruchomości, w której biegła przeanalizowała wyłącznie rynek obrotu nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi z terenów o charakterze wiejskim, było co najmniej przedwczesne. Należy zauważyć, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości ustawodawca przewidział tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.), której istota polega na tym, że do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość bierze się zawsze pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która jest korzystniejsza dla dotychczasowego jej właściciela. Jeszcze raz należy przypomnieć treść tych przepisów: Art. 134 ust. 3 u.g.n. stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast art. 134 ust. 3 u.g.n. stanowi: jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zatem rolą rzeczoznawcy jest ustalenie w operacie, przy zastosowaniu ww. przepisów i wynikającej z nich zasady korzyści, czy w danym przypadku do ustalenia wartości nieruchomości dla celów odszkodowania należy przyjąć przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia czy też aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Z art. 134 ust. 3 i 4 wynika bowiem, że do ustalenia wysokości odszkodowania tylko wtedy przyjmuje się wartość nieruchomości zdeterminowaną jej przeznaczeniem pod cel wywłaszczenia, gdy to planowane przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości), wynikające z celu wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej rynkowej wartości, to do ustalenia odszkodowania należy przyjąć aktualny sposób jej użytkowania. Wyjaśnić przy tym należy, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości oznacza sposób użytkowania zgodny z jej przeznaczeniem (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości). Przeznaczenie wynikające z aktów planistycznych lub indywidualnej decyzji określa co do zasady zgodny z prawem sposób korzystania z nieruchomości i ogranicza swobodę właściciela w zakresie sposobu użytkowania nieruchomości. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości o którym mowa w art. 134 ust. 3 u.g.n powinien być więc zgodny z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce jednak mogą występować i występują sytuacje, gdy aktualny sposób użytkowania nie pokrywa się z przeznaczeniem wynikającym z tych aktów, ponieważ właściciel nieruchomości nie zagospodarował jej jeszcze w sposób w nich określony. Dlatego też zasadne jest przyjęcie, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości będzie wzorcem dla ustalenia jej wartości, jeżeli nie jest sprzeczny z przeznaczeniem wynikającym z aktów prawnych i jest korzystny dla dotychczasowego właściciela w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu. W przedmiotowej sprawie natomiast, jak wynika z operatu oraz wydanych decyzji, wzięto wyłącznie pod uwagę przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, bez dokonania jakiejkolwiek analizy w zakresie ww. zasady korzyści, tj. bez uwzględnienia aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości oraz bez zbadania czy wycena nieruchomości przy przyjęciu takiego sposobu będzie bardziej czy też mniej korzystna dla dotychczasowego właściciela. Z operatu nie wynika nawet czy biegła przyjęła założenie, że przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia spowoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Biegła w ogóle zasady korzyści w niniejszej sprawie nie poddała analizie, chociaż w operacie (str. 7, pkt. 2.5 ostatni akapit) rzeczoznawca ustaliła w oparciu o wizję lokalną, że wyceniana nieruchomość stanowi działkę bardzo wąską, wydłużoną, dostosowaną kształtem do założonej funkcji komunikacyjnej, przy terenie budowlanym, wydzielona z nieruchomości częściowo użytkowanej rolniczo, częściowo zagospodarowanej i zabudowanej, ogrodzonej, z dojazdem asfaltowym przy działkach budowalnych zabudowanych. Działkę wydzielono z działki budowlanej. Organy orzekające w sprawie doszły zaś do przekonania, że ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, upoważnione jest treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z treści § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, że dokonując wyceny nieruchomości przyjmuje się jej przeznaczenie wynikające z art. 154. Mechanizm przewidziany wprost w § 36 ust. 4 rozporządzenia, a więc określenie wartości rynkowej przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, znajduje zastosowanie dopiero w przypadku ustalenia w drodze analizy, że przyjęcie przeznaczenia drogowego wycenianej nieruchomości jest najbardziej korzystne dla dotychczasowego właściciela. Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że rozporządzenie stanowi akt wykonawczy do ustawy, zatem jego przepisy należy odczytywać w związku z przepisami ustawy i traktować jako uszczegółowienie przepisów ustawy. Jeszcze raz przypomnieć należy, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości ustawodawca przewidział tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.), której istota polega na tym, że do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość bierze się zawsze pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która jest korzystniejsza dla dotychczasowego jej właściciela. Dlatego też do ustalenia wysokości odszkodowania tylko wtedy przyjmuje się wartość nieruchomości zdeterminowaną jej przeznaczeniem pod cel wywłaszczenia, gdy to planowane przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Jeżeli więc przeznaczenie nieruchomości (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości) wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej rynkowej wartości, to do ustalenia odszkodowania należy przyjąć aktualny sposób jej użytkowania. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości oznacza sposób zgodny z jej przeznaczeniem (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości). Przeznaczenie wynikające z aktów planistycznych lub indywidualnej decyzji określa co do zasady zgodny z prawem sposób korzystania z nieruchomości i ogranicza swobodę właściciela w zakresie sposobu użytkowania nieruchomości. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości o którym mowa w art. 134 ust. 3 u.g.n powinien być więc zgodny z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce jednak mogą występować i występują sytuacje, gdy aktualny sposób użytkowania nie pokrywa się z przeznaczeniem wynikającym z tych aktów, ponieważ właściciel nieruchomości nie zagospodarował jej jeszcze w sposób w nich określony. Należy przypomnieć treść art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z którego wynika, że tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. Oznacza to, że o ile ustalenia planu zagospodarowania tego nie wykluczają, do czasu zmiany sposobu zagospodarowania terenu (w tym obszaru konkretnej nieruchomości) możliwe jest i zgodne z planem wykorzystywanie ich w sposób dotychczasowy (użytkowanie rolne, mieszkaniowe, usługowe i inne). Podobnie jest przy przeznaczeniu wynikającym z decyzji o warunkach zabudowy, gdy właściciel nieruchomości nie podjął jeszcze działań związanych z realizacją inwestycji budowlanej. Dlatego też zasadne jest przyjęcie, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości będzie wzorcem dla ustalenia jej wartości, jeżeli nie jest sprzeczny z przeznaczeniem wynikającym z aktów prawnych i jest korzystny dla dotychczasowego właściciela w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu. W rozpoznanej sprawie natomiast biegła nie uwzględniła aktualnego sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości, ani nie dokonała analizy pod kątem wyżej opisanej zasady korzyści. Powyższe uchybienia spowodowały, że stan faktyczny sprawy nie został wyjaśniony i ustalony w stopniu umożliwiającym wydanie rozstrzygnięcia. Dlatego konieczne stało się uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji, jak też utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ uwzględni powyższą ocenę prawną i zleci opracowanie nowego operatu szacunkowego, a następnie dokona jego oceny. Końcowo Sąd wyjaśnia, że nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku dowodowego złożonego przez stronę skarżącą. W myśl bowiem art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej "p.p.s.a."), Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przepis ten zatem nie pozwala na wystąpienie do organizacji rzeczoznawców zawodowych o ocenę sporządzonego operatu. Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania orzeczono w pkt 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.