IV SA/Wa 308/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra,, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2017 r. sprawy ze skargi T. L., M. L. oraz W. L. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, położoną w gminie [...], obrębie [...] ad. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej [...] węzeł "[...]" ("[...]") – [...] - w tym na rzecz T. L. za udział w wysokości [...] części w wysokości [...] zł, na rzecz M. L. za udział w wysokości [...] części w wysokości [...] zł, na rzecz W. L. za udział w wysokości [...] części w wysokości [...] zł oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister podał, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w gminie [...], obrębie [...], decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] węzeł "[...]" ("[...]") - [...]. Zaznaczył, że decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., Wojewoda [...] ustalił na rzecz T. L. oraz osób, które udokumentują swój tytuł prawny do udziału w części przedmiotowej nieruchomości stanowiącego własność E. L., odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty części ustalonego odszkodowania na rzecz T. L. oraz do przekazania części ustalonego odszkodowania do depozytu sądowego, z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości.  Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez Organ I. instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 2055/11, uchylił zaskarżoną decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. Następnie, wyrokiem z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 2172/12, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wskazanego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2012 r. Wobec wskazanych orzeczeń, decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Organowi I. instancji. Wskutek tego, decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], Wojewoda [...] ponownie ustalił odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł. Od tego rozstrzygnięcia odwołania wnieśli T. L., M. L. oraz W. L. Po rozpatrzeniu tych odwołań Minister wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 cytowanej ustawy. Stosownie do art. 12 ust. 4c i 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (4c). Odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod inwestycje drogową przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, ich użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z wypisem z księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...][...] Wydział Ksiąg Wieczystych - w dziale III wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe - "nieodpłatna służebność gruntowa czerpania wody ze studni znajdującej się w obrębie działki nr [...] rurociągiem przebiegającym z tej studni do budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...] z prawem wejścia na działkę nr [...] w celu konserwacji i napraw tego rurociągu na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] objętej kw nr [...]". W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez Organ I. instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Minister podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, położoną w gminie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2015 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. (uprawnienia nr [...]). Minister wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. Biegła ustaliła, że wyceniana działka posiada kształt nieregularny, z uskokiem w części środkowej, w całości wydłużonym. Działka wydzielona pod inwestycję jest niezabudowana, stanowi równoległobok z ogrodzeniem, odwodnieniem oraz drzewami i krzewami owocowymi. Wydzielono ją z działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa i mieszkaniowo-usługowa, droga krajowa nr [...]. W dalszym otoczeniu znajdują się tereny produkcyjne, handlowe oraz rzeka [...]. W sąsiedztwie występują również nieruchomości o charakterze infrastrukturalnym. Autorka operatu stwierdziła, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] marca 2005 r., działka nr [...] znajduje się na terenach oznaczonych na mapie planu w części symbolem [...] - tereny zieleni urządzonej (40 m ) oraz w pozostałej części - [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która wykazała, że transakcje gruntami drogowymi z obszaru powiatu żywieckiego osiągają wartości niższe niż gruntami pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Biegła jednocześnie wskazała, że udział przeznaczenia pod zieleń pozostawał bez znaczenia na wartość nieruchomości, gdyż jest minimalny. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 16 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługową, których ceny wahały się od 72,42 zł/m² do 133,81 zł/m², przy cenie średniej 88,13 zł/m². W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi, mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do tych cech zaliczono: uwarunkowanie komunikacyjne (waga 30%), uwarunkowanie planistyczne terenu, w którym położona jest działka wydzielona pod drogę (waga 20%), lokalizacja (waga 30%) oraz otoczenie nieruchomości (20%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 118,45 zł/m2, natomiast całej działki na kwotę 34 468,95 zł. Wartość składników budowlanych w postaci ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych, na cokole betonowym o długości 48 mb. (stan techniczny dobry) oraz drenażu z rur PCV o średnicy 100 mm - oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową na kwotę 19.846,00 zł. Oszacowania składników roślinnych biegła dokonała na podstawie publikacji "[...]" K. Z. - na kwotę [...] zł. Ponadto biegła wskazała, że nieodpłatna służebność gruntowa czerpania wody ze studni nie dotyczy wycenianej działki, zatem pozostaje bez wpływu na oszacowaną nieruchomość. Ostatecznie wartość odtworzeniową nieruchomości biegła oszacowała na kwotę [...] zł. Minister podał, że by dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm. – zwanej dalej u.g.n.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Ministra, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2015 r. zawiera wszystkie elementy wymagane prawem. W ocenie Organu II. instancji, autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej, zdaniem Ministra, spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Biegła wobec stwierdzenia, że cel publiczny, na który została przejęta nieruchomość nie zwiększa jej wartości, prawidłowo przyjęła do porównania nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości składników roślinnych znajdujących się na szacowanej nieruchomości - Minister wskazał, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny. Organ administracyjny nie ma zaś podstaw, ani możliwości jej podważania. Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Ponadto w myśl art. 135 ust. 6 u.g.n., przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Zdaniem Ministra, biegła uwzględniła wszystkie elementy wskazane w tym przepisie, tj. zarówno utracone pożytki jak i odpisy amortyzacyjne. Organ podkreślił również, że Skarżący w toku postępowania nie złożyli żadnego dowodu, mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Ponadto, zdaniem Organu nie ma żadnych podstaw do uznania, że biegła błędnie stwierdziła, iż służebność gruntowa ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości nie ma wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości. Biegła na str. 6 operatu szacunkowego wskazała, że nieodpłatna służebność gruntowa czerpania wody ze studni nie dotyczy wycenianej działki, zatem pozostaje bez wpływu na szacowaną nieruchomość. Powyższe potwierdza treść odwołania, z którego wynika, że ujęcie wody jest wykorzystywane w budynkach znajdujących się na działkach nr [...] oraz [...]. Odnośnie zarzutu dotyczącego braku możliwości korzystania z pozostałych działek w dotychczasowy sposób, Minister wskazał, iż obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie ewentualnie poniosą dotychczasowi właściciele nieruchomości. Tym samym ewentualna szkoda, na którą powołali się Skarżący nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Minister zaznaczył, że Skarżącym przysługuje jednak roszczenie wobec Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o wykup działki, jeżeli niemożliwe jest jej dalsze wykorzystanie na dotychczasowe cele. Jest to jednak sprawa cywilna, która nie może być przedmiotem rozpoznania w przedmiotowym postępowaniu. Tak samo wszystkie ewentualne szkody mogą być dochodzone jedynie na drodze postępowania cywilnego. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli T. L., M. L., W. L. wskazując, że opieranie się tylko na materiale sporządzonym w latach od 2004 do 2012 nie oddaje stanu faktycznego na gruncie, decyzja zawiera sprzeczności bowiem: 1. Kolejna już, trzecia decyzja o wywłaszczeniu i powoływanie się na art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., dotyczy zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. O ile poprzednie wywłaszczenia dotyczyły inwestycji drogowej, to trzecia, zdaniem Skarżących, z drogą tą nie ma nic wspólnego. 2. W operacie stwierdzono iż zapis w księdze wieczystej w dziale III, "nieodpłatna służebność gruntowa czerpania wody ze studni znajdującej się w obrębie działki nr [...]", nie ma wpływu na wartość wycenianej nieruchomości. Zdaniem Skarżących biegła była w błędzie, ponieważ wydana decyzja nie uwzględniała faktu, iż budowana inwestycja usytuowana jest niezgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, dotyczącym zachowania odpowiednich odległości i koniecznych stref od ujęć wody pitnej. Należało więc uwzględnić, że dojdzie do skażenia ujęcia. Zatem ten fakt ma bezpośredni wpływ na zapis w księdze wieczystej o służebności, ponieważ nie można mówić o służebności czerpania wody z ujęcia, skoro nie nadaje się ona do użycia zarówno w budynku usytuowanym na działce [...], jak i na działce [...]. Skarżący ponieśli dodatkowe koszty, związane z zapewnieniem podstawowego środka do życia jakim jest woda w domu usytuowanym na działce [...]. Budynek usytuowany na działce [...] został opuszczony ze względu na zagrożenie zdrowia i życia, ponieważ inwestycje prowadzone od roku 2004 na zlecenie Wojewody i Ministra Infrastruktury doprowadziły do jego uszkodzenia, a brak wody uniemożliwia jego dalszą eksploatację. Zatem wycena biegłej – zdaniem Skarżących - jest błędna, ponieważ w ogóle nie uwzględnia tych faktów i traktuje pozostałą część działki jak wyspę na oceanie, która nie ma powiązań z wywłaszczonymi terenami, jak również nie uwzględnia aktów prawnych obligujących do prowadzenia inwestycji w przepisanych odległościach od ujęć wody pitnej, co świadczy o nieznajomości przepisów prawa przez biegłą. Podniesiono, że biegła nie uwzględniła również strat jakie wyrządzono na pozostałej części nieruchomości łącznie z utratą w znacznym stopniu jej wartości z tytułu wywłaszczeń i prowadzonych inwestycji zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezrozumiałym jest też – ich zdaniem – fakt, na jakiej podstawie biegła prowadziła wycenę, skoro inwestycję przeprowadzono w roku 2010, a wycena jest z roku 2015 i to jeszcze z pominięciem wizji lokalnej. Zarzut nie przedstawienia kontrwyceny również – ich zdaniem - jest chybiony, ponieważ nie trzeba specjalistycznych operatów, by naocznie stwierdzić stan faktyczny opisany przez Skarżących. 3. Zdaniem Skarżących, niezrozumiała jest też wycena składnika roślinnego na poziomie [...] zł za wycięcie [...] drzew, mających od [...] lat i pozostałych krzewów. Nadużyciem jest również stwierdzenie iż "subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może oświadczyć o wadliwości sporządzonego operatu" jak również stwierdzenie "tym bardziej że strony w toku postępowania nie przedstawiły żadnych wiarygodnych dowodów które mogłyby podważyć ustalenia biegłego", ponieważ w załączonym piśmie Skarżący przedstawili dowody na brak wody pitnej w domostwach, załączając kopie wyników jej badania. Przedstawiono również zapisy planu przestrzennego zagospodarowania miasta, z którego wynika, że wprowadzono szereg ograniczeń w korzystaniu z posesji - takich jak zakaz budowy, ograniczenie rozbudowy, strefy od linii średnich i wysokich napięć, strefy zieleni izolacyjnej, zakaz orki, a nawet stanowisko archeologiczne. Przedstawiono również – jak podnieśli Skarżący - iż wydana decyzja jest niezgodna z zapisami przepisów budowlanych, dotyczących usytuowania rowów odprowadzających ścieki od ujęć wody pitnej. Do tych faktów – jak zaznaczono - biegła w ogóle się nie ustosunkowała. 4. Przemilczany jest również fakt, o którym mowa w operacie, a mianowicie zniszczenie składnika budowlanego, jakim było ogrodzenie posesji. Jego dewastacja spowodowała, iż posesja została pozbawiona ogrodzenia na znacznej długości, bo około 20 m. Skarżący podali, że podstawę niniejszej skargi stanowią: Art. 6 pkt 1, 7, 8, 13 Europejska Konwencja o Ochronie Praw Człowieka, art. 21 pkt 1, 2, art. 30, 31 pkt 2, 47, 64 pkt 3, 68, 7, 77, 2, 8, 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, przepisy Kodeksu karnego, art. 35-38. 237 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Skarżący wskazali również, że żądają wydania decyzji o wykupie całej posesji, lub otrzymania posesji zamiennej, o tym samym standardzie i wielkości, bez konieczności prowadzenia długotrwałych i kosztownych procesów cywilnych. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia [...] marca 2017 r. Sąd odrzucił skargę M. L. i W. L. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga T. L. nie została oparta na uzasadnionych podstawach. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu była decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, położoną w gminie [...], obrębie [...] ad. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej, oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Z akt sprawy wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w gminie [...], obrębie [...], decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...][...] grudnia 2009 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] węzeł "[...]'" ("[...]") - [...]. Z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (DzU. z 2015 r., poz. 2031 – dalej zwanej zprizdp) wynika, że nieruchomości lub ich części ujęte w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych. Przejęta nieruchomość, w związku z ujęciem jej w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, wobec tego dotychczasowym właścicielom powyższej nieruchomości należało przyznać odszkodowanie. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4a zprizdp za przejęte nieruchomości lub ich części ustala się odszkodowanie odrębną decyzją wydawaną przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (...). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I. instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych prawa (ust. 1a). W art. 18 ust. 1 zprizdp ustalono zasadę, że wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W tym miejscu, w ocenie Sądu należy podkreślić – nawiązując do zarzutów Skarżącego, tyczących naruszenia przepisów Konstytucji RP - że art. 21 ust. 2 Konstytucji, uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje co należy rozumieć pod pojęciem "słuszne odszkodowanie". Problematyka odszkodowań wielokrotnie była przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02, publ. OTK-A 2004/7/66, TK stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który - w ocenie Trybunału - ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również takie odszkodowanie, które nie jest w pełni ekwiwalentne. Trybunał Konstytucyjny wskazał również, że odszkodowanie pełne, odpowiadające przyjętej w art. 361 Kodeksu cywilnego zasadzie pełnego odszkodowania (obejmującego zarówno poniesione straty, jak i utracone korzyści, znamienne w szczególności dla deliktowej odpowiedzialności władzy publicznej – art. 77 ust. 1 Konstytucji RP), różni się od odszkodowania słusznego w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Normodawca konstytucyjny dopuszcza bowiem limitowanie odpowiedzialności za szkody wyrządzone legalnym działaniem administracji (L. Garlicki w: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, Wyd. Sejmowe 2002, uwagi do art. 2, s. 16-17; M. Kaliński, Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2008, s. 31-32, 385; uzasadnienie wyroku K 4/10). Wskazany pogląd reprezentowany jest również w orzecznictwie sądów administracyjnych, przy czym dodatkowo podaje się, że żaden z przepisów prawa nie daje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą przez Skarb Państwa o inne jeszcze składniki, np. o wartość szkody wyrządzonej przejęciem własności nieruchomości, polegającej na utracie przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, możliwości prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej lub o wartość podatku, który były właściciel musi odprowadzić od przyznanego mu odszkodowania (por. np. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 990/11). Wobec tego słuszne odszkodowanie (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) to nie to samo, co odszkodowanie w pełni ekwiwalentne, ponieważ, co prawda jest ono powiązane z wartością nieruchomości, lecz stanowi kompromis pomiędzy oczekiwaniami jednostki, a możliwościami budżetu państwa. W myśl art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą – według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie. Stosowanie zaś do 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustalić należy na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto rzeczoznawca powinien uzasadnić przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości, a w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Rolą Sądu w postępowaniach, których przedmiotem jest ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, jest kontrola decyzji przyznającej odszkodowanie i w tym kontekście sporządzonego operatu pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez Organ administracji i Sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14). Wobec tego zarówno Organy orzekające w niniejszej sprawie, jak i Sąd oceniający legalność wydanych przez nie decyzji, kontrolują poprawność operatu pod kątem zachowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Sporządzony w niniejszej sprawie operat został opracowany według stanu nieruchomości istniejącego w dniu [...].12.2009 r. – przez rzeczoznawcę majątkowego. Wynika z niego, że wizji lokalnej dokonano [...] grudnia 2015 r., zaś wartość przedmiotu wyceny określono w cenach z [...] grudnia 2015 r. Z operatu wynika, że przejęta działka jest położona przy pasie drogi [...], w odległości około 1,5 km od centrum miasta [...]. Działka była niezabudowana, stanowiła fragment ogrodu; znajdowało się na niej ogrodzenie z siatki stalowej 48,00 mb, drenaż z rur PCV o długości 30 mb. oraz drzewa owocowe oraz krzewy. Biegła, po przeprowadzeniu analizy korzyści dla gruntów stwierdziła, że transakcje gruntami drogowymi osiągają niższe wartości niż gruntami pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Wobec czego zastosowano art. 134 ust. 3 u.g.n. według aktualnego sposobu jej użytkowania, tj. mieszkaniowego. Biegła ustaliła, że liczba transakcji podobnych na rynku lokalnym, jest wystarczająca, by określić wartość rynkową nieruchomości. Dlatego wartość została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjęto 16 transakcji nieruchomościami gruntowymi podobnymi. Okresem badania cen objęto przedział 2 lat poprzedzających wycenę. Biegła ustaliła średnią cenę gruntu mieszkaniowo - usługowego, która wyniosła 88,13 zł/m2, a następnie dokonała korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, stanowiącym sumę wartości współczynników korygujących wyznaczonych dla poszczególnych cech wpływających na wartość działki, otrzymując po zaokrągleniu cenę 1 m2 gruntu, w wysokości 118,45 zł. Wartość składnika budowlanego została, na kwotę [...] zł. Natomiast wartość składników roślinnych określono na łączną kwotę [...] zł. W ocenie Sądu, skoro przedłożony operat spełniał wszystkie wymagania przewidziane prawem, rzeczoznawca uzasadnił przyjętą metodologię wyceny nieruchomości, porównano transakcje będące podstawą analizy, biegły przedstawił wymiar czynników korygujących – to brak było podstaw do kwestionowania, że ten operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem w zakresie wyliczenia wartości nieruchomości. Nie było zatem podstaw do podejmowania czynności zmierzających do pozyskania nowych opinii czy sporządzania kolejnego operatu. Nic nie stało natomiast na przeszkodzie, aby starania w tym zakresie podjęli Skarżący. Odnoszą się do zarzutu, że przy wycenie nieruchomości nie wzięto pod uwagę zapisu w księdze wieczystej, dotyczącego nieodpłatnej służebności gruntowej czerpania wody ze studni, należy wskazać, że w operacie szacunkowym biegła podała, że służebność ta nie dotyczy wycenianej działki, zatem pozostaje bez wpływu na szacowaną nieruchomość. Identyczne stanowisko wyraziły Organy orzekające w sprawie. Przyjęły te argumentację za uprawnioną. Stanowisko to należy uznać za prawidłowe. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1a zprizdp, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 zprizdp, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Wobec tego odszkodowanie dotyczy nieruchomości, na której ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe. Należy w tym miejscu przywołać regulacje Kodeksu cywilnego - art. 285 § 1 Kc, który wskazuje, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). W ocenie Sądu, kwestia dotycząca odszkodowania za tę służebność miałaby znaczenie, gdyby to na nieruchomości Skarżącego znajdowała się studnia i ta nieruchomość byłaby nieruchomością obciążoną w światle art. 285 § 1 Kc. Kwestia zaś dotycząca lokalizacji inwestycji od stref ujęcia wody, czy pogorszenie jakości wody, nie jest okolicznością mająca wpływ na ustalenia odszkodowania w tym przedmiocie. Zresztą należy mieć na względzie, że rzeczoznawca majątkowy, w świetle obowiązujących przepisów, szacuje jedynie wartość przejętych nieruchomości, a nie inne okoliczności, wpływające na stopień pogorszenia jakości życia. W ocenie Sądu, brak jest również podstaw do przyjęcia, że błędnie dokonano oszacowania składników roślinnych. Z operatu szacunkowego wynika, że na nieruchomości znajdowały się głównie drzewa i krewy owocowe (jabłonie, śliwy, orzech włoski, leszczyna, maliny, porzeczki, agrest). Biegła, na podstawie publikacji "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" K. Z., dokonała oszacowania ich wartości na kwotę [...] zł, uwzględniając ich wiek oraz ilość. Stosowanie do art. 135 ust. 6 u.g.n., przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Brak jest podstaw do przyjęcia, że biegła przy wycenia pominęła którykolwiek element wskazany w tym przepisie. Brak jest również podstaw do zakwestionowania sposobu i prawidłowości wyceny składnika budowlanego – ogrodzenia. W konsekwencji nie można więc uznać, aby odszkodowanie ustalone za przedmiotową nieruchomość naruszało zasadę słusznego odszkodowania, wynikającą z treści art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 1 Protokołu Dodatkowego do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności poprzez naruszenie zasady ustalenia słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podkreślenia wymaga, że Skarżący nie przedstawili żadnej kontrwyceny ich nieruchomości, ani nie skorzystali z możliwości weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W świetle przytoczonych okoliczności Sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] odpowiadają prawu. Sąd nie dopatrzył się naruszenia w nich przepisów postępowania, czy też przepisów prawa materialnego, które to uchybienia miałyby wpływ na wynik sprawy w niniejszym postępowaniu. Podstawowy dowód w sprawie - operat szacunkowy, został oceniany prawidłowo, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, ale nie dowolnej. Trafnie również Minister wskazał, że kwestia dotycząca wykupu działki, jeżeli niemożliwe jest jej dalsze wykorzystanie na dotychczasowe cele, jest roszczeniem z zakresu prawa cywilnego. Brak było zatem możliwości na etapie postępowania administracyjnego, którego przedmiotem było ustalenie odszkodowania za działkę, uwzględnienia żądania otrzymania posesji zamiennej o tym samym standardzie i wielkości, czego domagają się Skarżący. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017, poz. 1369) -należało orzec jak w sentencji.