IV SA/Wa 324/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2016 r. sprawy ze skargi R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Z. P. od decyzji nr [...] Burmistrza W. z dnia [...] września 2015 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości, utrzymało ww decyzję w mocy. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny. Rada Miejska w W. uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy W. dla miejscowości L., obowiązujący od dnia [...] lipca 2011r. (Dz.U.Woj.[...]. Nr [...] z dnia [...].06.2011, poz. [...]). Działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha znajdują się na terenie objętym w/w planem przeznaczonym aktualnie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ozn. symbolem 63 MN (działka nr [...]) oraz 64MN (działka nr [...]). Powyższe działki przed uchwaleniem ww. planu znajdowały się na terenie upraw rolnych oznaczonych symbolem A13RP i stanowiły współwłasność Z. P. i R. P. w udziałach po 1/2 części. W planie tym ustalono stawkę procentową, służącą naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w obszarze planu - w wysokości 25 % (§ 8 ust.1 uchwały). Skarżący, po wejściu w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbyli przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. Burmistrz W. w dniu [...] października 2013 r. wydał decyzję nr [...] ustalającą jednorazową opłatę z powyższego tytułu, w oparciu o sporządzony w dniu [...] sierpnia 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. w wyniku rozpatrzenia odwołania R. P. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 321/14, w wyniku rozpatrzenia skargi R. P., uchylił zaskarżoną decyzję organu odwoławczego oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. Rozpatrując ponownie przedmiotową sprawę, organ I instancji wskazał, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości spowodowało wzrost ich wartości, zgodnie z treścią operatów szacunkowych sporządzone w dniu 22 grudnia 2014 r. Wartość rynkowa działki nr [...], określona w operacie szacunkowym: przed uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł. zaś po uchwaleniu w/w planu wynosiła [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. a renta planistyczna, przy zastosowaniu stawki procentowej 25%, stanowi kwotę [...] zł. Natomiast wartość rynkowa działki nr [...], określona w operacie szacunkowym: przed uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł. zaś po uchwaleniu w/w planu [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł. co przy zastosowaniu stawki procentowej 25%, wskazało na kwotę [...] zł. ustalonej renty planistycznej. Łącznie kwota wyniosła [...] zł. Burmistrz uznał, iż wyceny wartości nieruchomości zarówno według stanu przed jak i po uchwaleniem mpzp dokonano w sposób prawidłowy zgodnie z wytycznymi orzekającego w niniejszej sprawie Sądu Wojewódzkiego, stąd stanowiły one podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z powyższego tytułu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu wniesionego przez Z. P. odwołania, zaskarżoną do Sądu decyzją utrzymało w mocy powyższą decyzję Burmistrza. Organ odwoławczy wskazał, iż znajdujące się w aktach sprawy operaty szacunkowe z dnia [...] grudnia 2014 r. dotyczące określenia wartości rynkowej działek nr [...] i [...], spełniają wymogi zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ I instancji prawidłowo ustalił jednorazową opłatę z ww. tytułu zaś wniesione odwołanie nie zawierało konkretnych zarzutów w odniesieniu do tychże operatów. Skargę na powyższą decyzję SKO wniósł do tut. Sądu R. P. wnosząc o uchylenie powyższych decyzji w całości, o wstrzymanie rygoru natychmiastowej wykonalności zaskarżanej decyzji do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarżący wskazał na naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (...), poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, w okolicznościach gdy jego zdaniem, zebrany materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie tezy, iż na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Skarżący podniósł, że organ w żaden sposób nie uzasadnił na czym ma polegać związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości w dacie sprzedaży. W ocenie skarżącego wykazanie takiego związku nie może polegać na porównaniu wartości nieruchomości ustalonej w dacie sprzedaży z wartością nieruchomości sprzed uchwalenia planu, jak uczyniono to w niniejszej decyzji, albowiem wzrost wartości nieruchomości może nastąpić z innych przyczyn. Skarżący wskazał, iż opłata planistyczna może być ustalona tylko w razie bezpośrednio związku wzrostu wartości nieruchomości z uchwaleniem (bądź zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że nie może on wynikać z innych dodatkowych czynników jak np. popyt - podaż, wzrost zamożności społeczeństwa etc. Nadto podniósł, że przedmiotowe działki zostały obciążone służebnością drogową, która obniża ich wartość. Wydzielone zostały z jednej działki, pozostałe działki powstałe po wydzieleniu, nie będące przedmiotem sprzedaży, również obciążone służebnościami drogowymi, co obniża w znacznym stopniu wartość całej działki sprzed podziału i powoduje, iż działka po zmianie planu utraciła na wartości, w żadnym zaś razie nie nastąpił wzrost jej wartości, który będzie miał miejsce dopiero po wykonaniu przez Gminę dróg. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenia podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na wstępie trzeba zauważyć, że rozpatrywana obecnie sprawa była przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej, która zakończyła się wydaniem wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w dniu 25 kwietnia 2014 r. w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 321/14. Okoliczność ta ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Tym samym Sąd rozstrzygający w niniejszej sprawie jest związany w powyższym zakresie wymienionymi orzeczeniami. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeśli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika przy tym z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Tym samym ustalenie opłaty, zwanej rentą planistyczną, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wymaga łącznego spełnienia następujących warunków: (1) uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, (2) wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, (3) zbycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, (4) określenie wysokości opłaty. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że Rada Miejska w W. uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy W. dla miejscowości L. obowiązujący od dnia [...] lipca 2011r. (Dz.U.Woj.[...]. Nr [...] z dnia [...].06.2011, poz. [...]). Przedmiotowe działki na skutek uchwalenia planu znajdują się aktualnie na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ozn. symbolem 63 MN (działka nr [...]) oraz 64 MN (działka nr [...]), gdzie przed jego uchwaleniem znajdowały się na terenie upraw rolnych oznaczonych symbolem A13RP. Ustalona ww planem 25% stawka, służąca do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem wspomnianego planu miejscowego, znajduje uzasadnienie w treści powołanego wyżej przepisu. Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, dotyczą prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i jego wpływu na ustalenie wzrostu wartości omawianej nieruchomości w związku z podjęciem przedmiotowej uchwały. Skarżący wywodził w toku postępowania oraz w skardze, że wspomniana ekspertyza jest wadliwa i nie może stanowić podstawy do wyliczenia renty planistycznej albowiem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Należy w tym miejscu wskazać, iż na potrzeby niniejszego postępowania w dniu 22 grudnia 2014 r. zostały sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami operaty szacunkowe – biegła została wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych (uprawnienia nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęcie, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinie biegłej nie budzą zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej tym bardziej, iż opinie te zostały sporządzone przy uwzględnieniu wytycznych WSA określonych wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 321/14. Sąd ten wskazał, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca sporządzający operaty szacunkowe ustalił wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu posługując się metodą porównywania parami zaś ustalając wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystał metodę korygowanej ceny średniej (pkt 7.3) co zostało uznane przez Sąd za błędne. Sąd wskazał, że rzeczoznawca powinien był zdecydować się na przyjęcie jednej z metod i jedną metodą wycenić wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu jak i po jego uchwaleniu. Podobnie błędem było niedokonanie aktualizacji cen transakcyjnych na dzień dokonania wyceny. Stąd też Sąd wskazał, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji winny bądź zażądać od rzeczoznawcy usunięcia wskazanych wyżej uchybień bądź uzyskać nowe operaty szacunkowe zawierające określenie wzrostu wartości nieruchomości, który nie będzie obarczony tymi uchybieniami. Przeprowadzona zatem w tym aspekcie przez tut. Sąd kontrola nie ujawniła uchybień uzasadniających dyskwalifikację tych operatów. Biegła zastosowała jedną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości i wyraźnie wskazała transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłej ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący, zgodnie z wytycznymi sformułowane w powołanym wyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2014 r. Zauważyć trzeba, że podstawą ustalenia renty planistycznej jest operat szacunkowy stanowiący o wartościach nieruchomości sprzed i po uchwaleniu planu miejscowego. Wytyczne orzekającego już w niniejszej sprawie Sądu, wskazały jednoznacznie, iż wysokości opłaty planistycznej w związku ze zbyciem wydzielonych działek gruntu będzie stanowić różnicę wyniku pomnożenia ich powierzchni przez wartość metra kwadratowego nieruchomości sprzed uchwalenia planu oraz wartość metra kwadratowego nieruchomości po uchwaleniu planu. Nadto jak Sąd w ww. wyroku wskazał, wartość metra kwadratowego nieruchomości po uchwaleniu planu musi być ustalona tak jakby podział nie został dokonany. Na dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości zasadniczy wpływ ma właściwy dobór nieruchomości, które będą stanowiły podstawę do dokonania tej wyceny. Muszą to być nieruchomości podobne, a jednym z kryteriów tego podobieństwa jest powierzchnia. Dokonana przez tut. Sąd analiza pod tym kątem ww. operatów szacunkowych pozwala stwierdzić, że wymóg ten został spełniony. Wskazać wypada, iż stanowisko skarżącego odnośnie innej wartości niż wynikającej z ww. operatów nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu nie zostało poparte żadnymi dowodami. Należy mieć na uwadze, że cena umówiona przez strony stanowi wyraz istniejącego pomiędzy nimi porozumienia co do warunków umowy sprzedaży i biegła sporządzając przedmiotowe operaty szacunkowe bazowała na określonym katalogu transakcji rynkowych, wyrażających m.in. tę wolę, z których bezspornie wynikały konkretne dane i w oparciu o które dokonała stosownych wyliczeń, wskazaną w operatach metodą, zgodnie z obowiązująca regulacja prawną i w oparciu o wytyczne Sądu. Wyjaśnić również w tym miejscu trzeba, że strona skarżący w toku postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji mógł skorzystać z trybu przewidzianego w art. 157 ust. 1 u.g.n., jednak tego nie uczynił. Skarżący w żadnym razie skutecznie nie podważył ustaleń i prawidłowości ocen i ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości. Nie przedstawił w stosownym terminie kontroperatu, opracowanego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych tj. podmiot posiadający odpowiednie umiejętności, wiedzę i uprawnienia w tym zakresie, ani też nie wykazał naruszenia przez biegłą zasad sporządzenia operatu. Wszystkie zarzuty skarżącego wobec operatów i opartej na nich decyzji mają zatem charakter subiektywny i ogólnikowy. Nie znajdują one uzasadnienia w przepisach regulujących proces wyceny nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu nie włączenia do wyceny nieruchomości faktu obciążenia jej służebnością, należy wskazać, iż powyższe zostało przez biegłą w operatach uwzględnione (k.38 operatu) a zatem i powyższa okoliczność przez biegłą została uwzględniona. Dlatego też, w ocenie Sądu, prawidłowo organ odwoławczy ocenił stan faktyczny sprawy podnosząc w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że Burmistrz w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie i rozpatrzył zebrany materiał dowodowy. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).