IV SA/Wa 3251/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, asesor WSA Anna Sidorowska - Ciesielska (spr.), Protokolant ref. Joanna Kicińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi P. Sp. z o.o. w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2016 r. w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składających się z działek o nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie [...]. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. przytoczyło następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy: Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. Prezydenta Miasta [...] ustalił, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej [...] Sp. z o.o. w L., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, z uwagi na to, że operat szacunkowy nie został prawidłowo sporządzony. Organ odwoławczy wskazał, że analiza transakcji dotyczy nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, podczas gdy renta planistyczna ma obrazować różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że przy ustaleniu przeznaczenia nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystania mogą mieć znaczenie wyjaśnienia skarżącej Spółki zawarte w odwołaniu i ustalenia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operatach szacunkowych sporządzonych dla innych celów (w 1999 i 2010 r.). Z operatów tych wynikało, że na nieruchomości znajdowały się budynki biurowo-produkcyjne z kotłownią i wiatą stalową będącą budynkiem magazynowo-produkcyjnym. Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. Prezydenta Miasta [...] ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. uchyliło decyzję z dnia [...] lipca 2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ponieważ w operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2015 r. wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości opisane jako nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym i usługowym zostały ujęte w jednej tabeli. Natomiast dla rozstrzygnięcia sprawy niezbędne jest wyodrębnienie transakcji stanowiących bazę porównawczą do wyceny nieruchomości wg przeznaczenia nieruchomości w nowym planie, wg faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości i wg przeznaczenia nieruchomości w starym planie. Decyzją z dnia [...] maja 2016 r. Prezydent Miasta [...] ustalił opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składających się z działek o nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie [...]. Decyzją z dnia [...] września 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2016 r. Organ odwoławczy wskazał, że skarżąca była właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], składającej się z działek nr [...]. Rada Miasta S. dla obszaru, na którym położone były działki skarżącej w dniu [...] stycznia 2011 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie [...]. W nowouchwalonym planie działki nr [...] przeznaczone są jako tereny obiektów produkcyjno - usługowych (10 PU), natomiast działki nr [...] częściowo od strony północnej są przeznaczone jako tereny obiektów produkcyjno - usługowych (10 PU), a częściowo (pow. ok. 900 m2) jako tereny zabudowy usługowej (22 U). W dniu [...] kwietnia 2014 r. (przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu) Spółka zbyła nieruchomość. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1992 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S. wykonanego na okres perspektywiczny (Dz. Urz. Woj. [...]) teren, na którym położone są działki nr geod. [...] przeznaczony był dla lokalizacji przemysłu, składów, magazynów, baz obsługi technicznej miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogą wykraczać poza granice strefy produkcyjno - składowej oznaczonej na rysunku planu symbolem IV P-S2. Plan miejscowy z 1992 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., a nowy obowiązujący plan (uchwała z dnia [...] stycznia 2011 r.) wszedł w życie z dniem [...] kwietnia 2011 r. W okresie od stycznia 2004 r. do 21 kwietnia 2011 r. brak było planu miejscowego dla terenu, na którym znajdowała się nieruchomość skarżącej. Organ odwoławczy przyjął, że w tym czasie przeznaczenie nieruchomości należało określić według faktycznego sposobu użytkowania. Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy określił faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie od [...] stycznia 2004 r. do [...] kwietnia 2011 r. jako grunty pod produkcje i magazynowanie. Zdaniem organu odwoławczego, oznacza to, że przeznaczenie nieruchomości zbytej przez skarżącą nie jest tożsame i uległo zmianie. Organ odwoławczy ocenił, że operat szacunkowy sporządzony został z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem organu, operat jest prawidłowy i rzetelny. Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości stosujące metodę porównania parami oraz zastosował metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy, określając transakcje nieruchomościami) przyjął transakcje nieruchomościami z lat 2015-2011, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i ceny obiektów. Przyjęcie transakcji z okresu powyżej 2 lat spowodowane jest małą ilością zawartych transakcji nieruchomościami podobnymi. Operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem wskazań zawartych w poprzednich decyzjach. Zwrócono uwagę na operaty szacunkowe i dokumentację fotograficzną, dokonano lustracji nieruchomości, a także wzięto pod uwagę wyjaśnienia skarżącej Spółki znajdujące się w odwołaniach. W skardze [...] Sp. z o.o. w L. zarzuciło naruszenie art. 6, 7, 11, 77 § 1, art. 78, 84 § 1, art. 107 § 3, art. 136 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 4 pkt 16, art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), a także § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca podniosła, że zaskarżona decyzja została oparta o wadliwy operat. W operacie szacunkowym błędnie określono faktyczne przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ nie dopuścił dowodu z przesłuchania świadków, na okoliczność ustalenia sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu. Zdaniem skarżącej, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Rejonie [...] w mieści S. nie spowodowało zmiany przeznaczenia nieruchomości skarżącej. Nieruchomość przed uchwaleniem tego planu była wykorzystywana na cele produkcyjno-usługowe. Uchwalenie planu miejscowego nic w przeznaczeniu nieruchomości nie zmieniło. Od 1995 r. do 2009 r. w części budynku na terenie nieruchomości była prowadzona szwalnia usługowa wykonująca usługi szwalnicze. Od 31 grudnia 2009 r. do 30 kwietnia 2014 r. na części nieruchomości była prowadzona działalność usług transportowych oraz napraw samochodów ciężarowych. Wadliwie przyjęto w operacie szacunkowym, że przed uchwaleniem planu miejscowego nieruchomość wykorzystywana była tylko na cele produkcyjne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zwróciło się również do biegłego rzeczoznawcy majątkowego, aby ten odniósł się do zarzutów co do sporządzonej opinii zawartych w odwołaniu skarżącego. Ponadto SKO nie rozpoznało wniosku o zlecenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych sporządzenia oceny prawidłowości operatu będącego podstawą zaskarżonej decyzji. Według operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2010 r. sporządzonego przez R. M. nieruchomość została wyceniona na kwotę [...] zł. Natomiast w operacie szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego B. L. wycena została zaniżona o kwotę [...] zł. Operat szacunkowy sporządzony przez R. M. stanowi przeciwdowód w tej sprawie. Organ powinien wyjaśnić tę rozbieżność. Nieruchomości porównywane przez autora operatu są wielokrotnie mniejsze bądź wielokrotnie większe niż nieruchomość wyceniana. Rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie przewyższających powierzchnią nieruchomość badaną. Operat szacunkowy nie przedstawia ponadto sposobu ustalenia cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na analizowanym rynku nieruchomości oraz brak w nim przedstawienia metody selekcji spośród ustalanych cen rynkowych tylko tych, które wpływają na zróżnicowanie cen w sposób istotny. Autor operatu szacunkowego arbitralnie przyjął, że w okolicznościach analizowanej sprawy, taka cecha nieruchomości przyjętych do porównań, jak ich powierzchnia wpływa zaledwie w 25 % na zróżnicowanie cen tych nieruchomości. Wątpliwości budzi rzetelność sporządzonej wyceny i dochowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Podnosząc takie zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasadzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu, a podnoszone w niej zarzuty nie są zasadne. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.). Oznacza to, że pobranie jednorazowej opłaty planistycznej dotyczy jedynie sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia planu miejscowego albo jego zmian wartość nieruchomości wzrosła. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Jeden z podstawowych zarzutów podnoszonych w skardze sprowadza się do tego, że uchwalenie w dniu [...] stycznia 2011 r. planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie [...] nie zmieniło przeznaczenia nieruchomości skarżącej, a zatem nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Zarzut ten nie jest trafny. Przepisy art. 7 i 77 § 1 K.p.a. nakładają na organy administracji obowiązek dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona. Warunki te zostały spełnione w rozpoznawanej sprawie. Samorządowego Kolegium Odwoławcze w S. prawidłowo ustaliło w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] marca 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L., dokumentację zdjęciową przedstawioną przez skarżącą, lustracje nieruchomości dokonaną w 2014 r., że w wyniku uchwalenia miejscowego planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Jak ustaliły organy administracji, skarżąca była właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], składającej się z działek nr [...]. Rada Miasta [...] dla obszaru, na którym położone są te działki w dniu [...] stycznia 2011 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie [...] (Dz.Urz. Woj. [...] ze zm.). W planie miejscowym z [...] stycznia 2011 r. działki nr [...] przeznaczone są jako tereny obiektów produkcyjno - usługowych (10 PU), natomiast działki nr ew. [...] częściowo od strony północnej są przeznaczone jako tereny obiektów produkcyjno - usługowych (10 PU), a częściowo (pow. ok. 900 m2) jako tereny zabudowy usługowej (22 U). W dniu [...] kwietnia 2014 r. (przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu) Spółka zbyła nieruchomość. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w Siedlcach z dnia [...] czerwca 1992 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S. wykonanego na okres perspektywiczny (Dz. Urz. Woj. [...]), teren na którym położone są działki nr geod. [...] przeznaczony był dla lokalizacji przemysłu, składów, magazynów, baz obsługi technicznej miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogą wykraczać poza granice strefy produkcyjno - składowej oznaczonej na rysunku planu symbolem IV P-S2. Skoro plan z 1992 r. wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., a nowy obowiązujący plan (uchwała z dnia [...] stycznia 2011 r.) wszedł w życie z dniem 21 kwietnia 2011 r., to w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 21 kwietnia 2011 r. brak było planu miejscowego dla terenu, na którym znajdowała się nieruchomość skarżącej. Organ odwoławczy przyjął, że w tym okresie przeznaczenie nieruchomości należało określić według faktycznego sposobu użytkowania. Ustalono, że nieruchomość była zabudowana budynkami, które stanowiły jeden kompleks pełniący funkcję biurowo - produkcyjną i magazynową. Na gruncie prowadzona była działalność produkcyjna [...] Sp. z o.o. polegająca na produkcji obuwia wtryskowego. W oparciu o lustrację nieruchomości dokonaną w 2014 r., operat szacunkowy z 2010 r., wyjaśnienia zawarte w odwołaniu z dnia [...] stycznia 2015 r., rzeczoznawca majątkowy w kwestionowanym operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2016 r. określił, że nieruchomości w okresie od 31 grudnia 2003 r do 21 kwietnia 2011 r. była wykorzystywana na cele produkcyjne i magazynowe. Z przedstawionego przez skarżącą operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2010 r., sporządzonego przez R. M. dotyczącego określenia wartości rynkowej wynikało, że sporna nieruchomość zabudowana była budynkiem biurowo-produkcyjnym i magazynowym. Okoliczność, że na nieruchomość znajdują się budynku produkcyjno-magazynowe wraz z częścią biurową nie oznacza, że nieruchomość wykorzystywana była na działalność usługowo-produkcyjną. W operacie tym wprost wskazano, że na nieruchomości prowadzona była działalność produkcyjna (produkcja obuwia wtryskowego). Organ zasadnie uznał zatem, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w wystarczającym stopniu, jaki był sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu z dnia [...] stycznia 2011 r., na jakiej podstawie przyjął faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jako produkcyjno-magazynowy i że ustalenia w tym zakresie są prawidłowe. Skarżąca nie podważyła tych ustaleń, w szczególności nie są wystarczające jej twierdzenia, że na tym terenie w okresie od 1995 r. do 2009 r. prowadzona była szwalnia usługowa wykonująca usługi szwalnicze z powierzanych materiałów dla Spółdzielni Chemicznej z L. Ustaleń tych nie podważa również przestawiona przez stronę umowa najmu z dnia [...] grudnia 2009 r. zawarta między skarżącą a W. K. [...]. Z treści tej umowy wynika tyle tylko, że skarżąca oddaje do użytkowania najemcy halę magazynową oraz plac o pow. 2400 m2 na działalność gospodarczo-transportową oraz że przedmiot najmu będzie używany na cele biurowe oraz na potrzeby gospodarczo-transportowe. Należy także podzielić stanowisko organu, że nie było potrzeby przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadków S. S. i A. S. na okoliczność sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Przede wszystkim należy wskazać, że organ odwoławczy wyjaśnił w wystarczającym stopniu kwestie sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o obszerny materiał dowodowy. Ponadto stanowisko A. S., reprezentującego skarżącą Spółkę, odnośnie sposobu wykorzystania nieruchomości zostało przedstawione w odwołaniu z dnia [...] stycznia 2015 r. oraz z dnia [...] lipca 2015 r. Oznacza to, że nie można podzielić zarzutów skarżącej co do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, poprzez rozpoznanie sprawy bez wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy i z pominięciem wniosków dowodowych, które składała skarżąca. Tym samym nieprzeprowadzenie tych dowodów nie naruszało art. 78 K.p.a. w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy uznać, że przy ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, szczegółowo wyjaśniono istotną okoliczność jaką jest przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Na podstawie porównania zapisów obu planów miejscowych oraz faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości ustalono, że przeznaczenie uległo zmianie i w związku z tym doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operat szacunkowego z dnia [...] marca 2016 r. W sprawie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zasadnicze znaczenie jako dowód ma operat rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jest to dowód, który podlega ocenie organów i sądu. W razie wątpliwości co do jego treści można żądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego. Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 k.p.a. Tylko w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 i z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09). W rozpoznawanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało oceny operatu szacunkowego i stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z przepisami art. 152, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy z dnia [...] marca 2016 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów rzeczoznawca majątkowy określił w sposób jednoznaczny przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazał podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny (podał źródła tych danych, daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego), opisał i określił stan nieruchomości, stan prawny, stan techniczno - użytkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało oceny operatu w kontekście tego, czy rzeczoznawca, kierował się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i dokonał prawidłowego wyboru podejścia, metody i techniki wyceny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, w okresie luki planistycznej i po uchwaleniu planu w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami, co jak prawidłowo uznał organ odwoławczy jest zgodne z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W toku postępowania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. kilkakrotnie zwracało się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie, poprawienie i uzupełnienie operatu szacunkowego, w szczególności utworzenie odrębnych zbiorów nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wg różnego przeznaczenia, dokonanie oszacowania wartości nieruchomości w odrębnych procesach wyceny, na podstawie wybranych transakcji według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed uchwalenia nowego planu i transakcji według ceny oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. W związku z uwagami Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił okoliczności wskazane w odwołaniu dotyczące faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości oraz w operatach szacunkowych sporządzonych w 1999 r. i 2010 r. wraz z dokumentacją fotograficzną. Przez nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy porównywalność nie oznacza identyczności wskazanych w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami parametrów, ale sprowadza się do wspólnych istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Wartość wycenianych działek została skorygowana. Przy porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomością położoną przy ul. [...] o pow. [...] m2 (dobór tej nieruchomości zakwestionowała skarżąca z uwagi na jej wielkość) rzeczoznawca z ustalonego zakresu cech ocenił jako słabą cechę: konfigurację, kształt i powierzchnię działki przy ul [...] i przyjął poprawkę dodając [...] zł/m2, co miało wpływ na podwyższenie ceny nieruchomości wycenianej. Mając powyższe względy na uwadze, Kolegium miało podstawy do przyjęcia, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości odpowiadają warunkom wyrażonym w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie ma potrzeby weryfikowania operatu w oparciu o wiadomości specjalistyczne na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli strona kwestionuje prawidłowość tych ustaleń powinna samodzielnie wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego. Organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i 80 K.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze miało podstawy do przyjęcia, że wyjaśnienia, wprowadzone poprawki i uzupełnienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania administracyjnego były wystarczające. W tej sprawie dowodem nie może być natomiast operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. M. z 2010 r., chociażby z tego powodu, że nie ustala wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży ([...] kwietnia 2014 r.), stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto operat ten został sporządzony na inny cel (dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy). Operat szacunkowy z 2010 r. został natomiast uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. przy określaniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 21 kwietnia 2011 r. Zaskarżonej decyzji nie można zarzucić dowolności, a podjęte rozstrzygnięcie jest właściwie umotywowane. Organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwianiu sprawy (art. 11 K.p.a.). Motywy decyzji powinny akcentować zasadność wszystkich przesłanek faktycznych i prawnych, które organ administracji uwzględnił przy załatwianiu sprawy. Organ odwoławczy, powołując się na operat szacunkowy z dnia [...] marca 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L., wyjaśnił skarżącemu, co wynika z tego operatu, a także ocenił, na jakiej podstawie przyjął faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Ponadto organ dokonał szczegółowej oceny operatu szacunkowego i wyjaśnił dlaczego uznał go za prawidłowy, wbrew zarzutom skarżącej. Organ odwoławczy starannie wyjaśnił podstawę faktyczną i prawną decyzji, a zatem dokonał wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek rozstrzygnięcia. Tym samym nie można mówić o naruszeniu art. 6, 11, 107 § 3, art. 136 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.)., orzekł jak w sentencji wyroku.