IV SA/Wa 334/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla pkt 2 zaskarżonej decyzji w zakresie w jakim decyzja ta utrzymuje w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w części zobowiązującej Prezydenta Miasta [...] do wypłaty kwoty równej 5 % wartości nieruchomości, o której mowa w pkt 2 decyzji Wojewody [...] oraz pkt 3 decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w części zobowiązującej Prezydenta Miasta [...] do wypłaty kwoty równej 5 % wartości nieruchomości, o której mowa w pkt 2 decyzji Wojewody [...]; 2. umarza postępowanie administracyjne w przedmiocie zobowiązania Prezydenta Miasta [...] do wypłaty kwoty równej 5 % wartości nieruchomości; 3. w pozostałym zakresie skargę oddala; 4. odstępuje od zasądzenia na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta [...] zwrotu kosztów postępowania sądowego w całości. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016r. poz. 23 ze zm.), dalej "k.p.a." po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Wojewody [...] nr [...], z [...] kwietnia 2016 r. orzekającej: -w pkt 1 o ustaleniu na rzecz J. P. odszkodowania w wysokości 378 614,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0356 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00; -w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 18 930,70 zł; - w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 i powiększonego w pkt 2 odszkodowania, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a w pkt 2 w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący- Nieruchomość położona w [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0356 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz J. P. odszkodowania w wysokości 378 614,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0356 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 18 930,70 zł, w pkt 3 zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...]. Od powyższej decyzji, [...] kwietnia 2017 r., odwołanie złożył J. K. - Zastępca Prezydenta Miasta [...], zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego, co w efekcie doprowadziło do wyceny w oparciu o wartość odtworzeniową a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. W odwołaniu wskazano ponadto, że powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, nastąpiło bowiem wyłącznie na podstawie znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia z dnia [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak jednak wskazał odwołujący się, zgodnie z informacją przekazaną Wojewodzie [...] w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości faktyczne władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ponieważ nieruchomość ta jest zagospodarowana przez dotychczasowego właściciela. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496), dalej "specustawa drogowa", decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt regularny, zbliżony do trapezu, jej powierzchnia wynosi 0,0356 ha, teren działki jest płaski. Działka zabudowana jest częścią budynku mieszkalnego. Według stanu na dzień [...] lipca 2016 r. zgodnie z inwentaryzacją sporządzona przez [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2016 r., na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się następujące części składowe podlegające wycenie: budynek mieszkalny trzykondygnacyjny - ok. 30% powierzchni, chodnik z kostki betonowej, ogrodzenie (częściowo z elementów stalowych z wypełnieniem z drewnianych sztachetek) oraz składniki roślinne w postaci: świerku srebrnego 25-letniego (9 szt.), świerku srebrnego 15-letniego (1 szt.) oraz tui 8-letniej (12 szt.). Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. W większej odległości znajduje się Kopalnia [...]. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (w niewielkiej, pomijalnie małej części wynoszącej około 5% powierzchni działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny ekspansywnej zabudowy mieszkaniowej (około 95% powierzchni działki). Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym. Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 21-22 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 39 452,00 zł. Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 24- 25 operatu szacunkowego na kwotę 334 295,00 zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 25 - 26 operatu szacunkowego na kwotę 4 867,00 zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] na kwotę 378 614,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 18 930,70 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia. W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., wskazano, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściowo pod budownictwo mieszkaniowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści, wobec wyższej cenności nieruchomości nabywanych na cele drogowej, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku, w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, wskazano że organ nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa. Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniową nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową W operacie szacunkowym P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących. Powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego uzasadniają za prawidłową oszacowaną przez niego wartość odtworzeniową przejętej nieruchomości wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej. Za chybiony organ uznał argument wskazany przez Prezydenta Miasta [...], iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną tut. organowi z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. W aktach sprawy znajduje się także operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. Analizując jednak ww. operat szacunkowy organ doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu przede wszystkim budzi fakt, że rzeczoznawcy majątkowi w swej opinii z dnia [...] sierpnia 2016 r. przyjęli nieruchomości niepodobne do wycenianej. Nadto przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ugn pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Na str. 10 operatu szacunkowego biegłe zacytowały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie zastosowały się do niej, pomijając przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na tej samej stronie biegłe wskazały, że poszukiwały nieruchomości podobnych pod względem położenia, prawa własności oraz sposobu korzystania, pomijając ujęte wprost w przepisie - przeznaczenie nieruchomości i niejako przemilczając tę kwestię. Rzeczoznawca majątkowy P. T. natomiast w swojej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził analizę rynku pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak, w związku z powyższym stosując pełną definicję nieruchomości podobnej stwierdził brak na badanym rynku nieruchomości podobnych (częściowo przeznaczonych pod drogę, zabudowanych budynkiem mieszkalnym) w związku z powyższym prawidłowo stwierdził brak możliwości wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości. Jednocześnie organ zauważył, że rzeczoznawcy majątkowi w swojej opinii doszły do takich samych wniosków, stwierdzając brak na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zabudowanych budynkiem mieszkalnym, jednak z niezrozumiałych dla organu przyczyn, pomimo istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w dorozumiany sposób uznały, że przeznaczenie w planie nie ma znaczenia i skoro nieruchomość jest wykorzystywana pod zabudowę to takie przeznaczenie ma pierwszeństwo przed planem. Organ nie zgodził się z takim stanowiskiem, ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania w wycenie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane itp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków. Plan miejscowy może również całkowicie wykluczyć docelowe komercyjne zagospodarowanie nieruchomości. Występuje to w sytuacji, gdy ustalenia planu wyznaczają konkretnym obszarom funkcje terenów przeznaczonych do realizacji celów publicznych, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych albo wręcz wprowadzają zakaz zabudowy, motywowany koniecznością ochrony środowiska, ochrony przyrody albo ochrony gruntów rolnych i leśnych. Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczona przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub po prostu mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez biegłe wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Dodatkowo z analizy przeprowadzonej przez biegłego T. wynika, że nieruchomości przeznaczone pod drogi osiągają wyższe wartości niż nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, w związku powyższym stwierdzono, że biegłe nie zbadały nawet tzw. zasady korzyści. Ponadto w piśmie z dnia [...] lutego 2017 r. biegły wyjaśnił na czym polegają różnice między operatem szacunkowym sporządzonym przez niego na zlecenie Wojewody [...], a operatem sporządzonym przez biegłe U. W. i E. W. Mianowicie biegłe w operacie sporządzonym w dniu [...] sierpnia 2016r., zakresem wyceny objęły dwie nieruchomości objęte odrębnymi księgami wieczystymi nr [...] oraz [...] stanowiącymi działki nr [...] i nr [...]. W związku z powyższym już z tego względu porównywanie wartości uzyskanych w wyniku dokonanych obliczeń w operatach jest niecelowe, ponieważ są to wielkości odnoszące się do innych obszarów. Dodatkowo biegły wskazał na szereg nieprawidłowości przy doborze do porównań nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, załączając także zdjęcia tych nieruchomości, na podstawie których widać, że nie są to nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, nie tylko pod względem przeznaczenia. Biegły m. in. wskazał, że przyjęte do porównań nieruchomości wskazują bardzo duże zróżnicowanie pod względem wielkości powierzchni - od 432 m2 do 4 670 m2, zatem największa z tych nieruchomości jest kilkukrotnie większa od nieruchomości wycenianej. Wobec tego część tych nieruchomości nie spełnia podstawowych kryteriów podobieństwa. Ponadto nieprawidłowość doboru nieruchomości porównawczych potwierdza charakterystyka nieruchomości o cenie maksymalnej w bazie przedstawiona na str. 14: "Działka bardzo dobrze zagospodarowana, ogrodzona, posiada chodniki, podjazdy, nasadzenia roślinne". Jednak powierzchnia działki w znacznej części jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, południowo - wschodnia część działki o pow. ok. 160 m2, jest wygrodzona i urządzona jako droga gruntowa, stanowiąca dojazd do nieruchomości sąsiedniej, poza tym część działki stanowi utwardzony dojazd i dojście do budynku. Fragment zagospodarowany jako zieleń może stanowić maksymalnie 200 m2. Jednocześnie na nieruchomości brak jest elementów małej architektury oraz budynków gospodarczych. W związku z tym opis ten nie jest zgodny ze zdefiniowanym na str. 13 bardzo dobrym stanem nieruchomości: Nieruchomość ogrodzona, posiadająca dużo nasadzeń roślinnych owocowych i ozdobnych, elementy małej architektury, studnia oraz podjazdy i chodniki". Opis nieruchomości o cenie maksymalnej jest także niezgodny w zakresie położenia nieruchomości oraz niekompletny w zakresie opisu budynku. Otóż w opisie podano, że działka jest położona w środkowej części miasta, co prawda ulica [...] rozciąga się od [...] w [...] do granic miasta w dzielnicy [...], jednakże nieruchomość położona jest przy ul. [...] i sąsiaduje bezpośrednio z [...]. Sam budynek, którego stan techniczny został określony jako bardzo dobry, jest nieotynkowany, co zostało pominięte w opisie. Biegły wskazał ponadto, że poprawność doboru nieruchomości porównawczych budzi wątpliwości także ze względu na bardzo duży rozstęp cenowy pomiędzy ceną maksymalną (5 026,86 zł/m2) i minimalną (2 500,00 zł/m2). W związku z powyższym biegły wyłożył, że mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz analizę sporządzoną w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2016 r, twierdzenie, że zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym nie występują podobne nieruchomości jest słuszny. Bazując na własnej analizie oraz przywołanych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego P. T., organ odwoławczy doszedł do przekonania, że operat sporządzony przez E. I U. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Jednocześnie brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie ustalone na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] zostało ustalone nieprawidłowo. Wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] powinien powiększyć ustalone odszkodowanie o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Jednakże organ nie uczynił tego, z uwagi na fakt, że w stosunku do pozostałej części nieruchomości, na której posadowiona jest pozostała część budynku mieszkalnego (70%), prowadzone było odrębne postępowanie, które zostało zakończone decyzją Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak: [...], w której Wojewoda [...] odszkodowanie o 10 000,00 zł. Wskazać należy, że działanie Wojewody [...] należy uznać za słuszne, gdyż w innym przypadku dodatek ten zostałby przyznany podwójnie w stosunku do tej samej nieruchomości, co byłoby niezgodne z przepisami prawa. Z kolei odnosząc się do zarzutów dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, stwierdził, że zasługują one na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego bowiem Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie. W świetle przytoczonego powyżej art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela i umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Innymi słowy chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo- odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu. Omawiany przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie, natomiast podwyższenie kwoty odszkodowania uzależnione jest nie tylko od poinformowania inwestora o wydaniu nieruchomości, ale także od opróżnienia lokalu w ustawowym terminie. Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt, iż inwestor nie wyrażał chęci czy też nie podjął działań zmierzających do wcześniejszego objęcia nieruchomości, w tym że nie wskazał lokalu zamiennego o którym mowa w art. 17 ust. 4 specustawy drogowej. Dla podwyższenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości nie ma to bowiem żadnego znaczenia. Przyznanie ustawowego bonusu za niezwłoczne udostępnienie nieruchomości inwestorowi stanowi swoistą "zachętę" dla właściciela nieruchomości do umożliwienia właściwemu zarządcy drogi do faktycznego objęcia nieruchomości przed terminem wyznaczonym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest niezależne od wskazania wywłaszczanej stronie lokalu zamiennego. Przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ograniczają się bowiem wyłącznie do spełnienia warunków przewidzianych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego. Skoro zatem właściciel nieruchomości decyduje się dobrowolnie wydać i opróżnić nieruchomość we wcześniejszym terminie w zamian za rekompensatę finansową, to spełnienia powyższych warunków nie można badać w kontekście zaoferowania czy też nie lokalu zamiennego. Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z akt sprawy wynika, iż zawiadomienie z dnia [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez J. P. w dniu [...] sierpnia 2016 r. Z kolei pismo J. P. zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Kancelarii Urzędu Miasta [...] w dniu [...] sierpnia 2016 r. Jednakże w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r., znak: [...], W. S. - pełnomocnik Prezydenta Miasta [...] ds. Inwestycji i Gospodarki Przestrzennej wskazał, że w odniesieniu m.in. do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli (znajdują się na nich budynki mieszkalne i gospodarcze, garaże, ogrodzenia itp.). W związku z tym w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowy właściciel nieruchomości pismem z dnia [...] sierpnia 2016r. poinformował inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione. Pod pojęciem wydania nieruchomości należy rozumieć takie działanie dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą, (nowego właściciela) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2517/13, publ. CBOSA), w terminie określonym w ustawie. J. P. swoim działaniem nie umożliwił jednak inwestorowi korzystania w ww. sposób z przedmiotowej nieruchomości, w ustawowym terminie. W piśmie z dnia [...] października 2016 r. Prezydent Miasta [...] zwrócił się do J. P. z zapytaniem do kiedy planuje korzystać z nieruchomości. W odpowiedzi na to pismo właściciel nieruchomości poinformował, że planuje korzystać z ww. nieruchomości do końca czerwca 2017r. Wskazane powyżej okoliczności oznaczają, że w niniejszej sprawie Wojewoda [...] nieprawidłowo orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiódł Prezydent miasta [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucił: -naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U. W. i E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny, - art. 7, 77 i 84 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu, Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie wniesiono o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów na okoliczność ich treści: -operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...] [...] -operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...] [...] (akta Ministra Infrastruktury i Budownictwa [...]) i w tym celu o zwrócenie się do Wojewody [...] o nadesłanie akt przedmiotowej sprawy. Uzasadniając zarzuty Prezydent Miasta [...] wskazał przede wszystkim na to, że w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy. Względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne. Organ tego nie uczynił ograniczając się do uzyskania stanowiska biegłego T. Co prawda kontrola opinii biegłego przez organ administracji publicznej polega na sprawdzeniu - z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego - prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w uzasadnieniu opinii, jednakże nie zwalnia to organu w ocenie skarżącego od przynajmniej uzyskania dodatkowych wyjaśnień od autora (autorów) opinii budzącej wątpliwości tegoż organu. W doktrynie i orzecznictwie istnieje zgodność poglądów co to tego, że opinia biegłego, powołanego w postępowaniu administracyjnym, nie wiąże organu prowadzącego to postępowanie, lecz tak samo jak inne dowody podlega swobodnej ocenie dokonywanej przez ten organ z uwzględnieniem całego materiału dowodowego zebranego w sprawie. Nie należy do kompetencji stron decydowanie o tym, jakie metody badawcze, dla stwierdzenia okoliczności mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, okażą się przydatne w razie konieczności wykorzystania wiadomości specjalnych posiadanych przez powołanych w sprawie biegłych. Decydują o tym bowiem wyłącznie biegli mając na względzie podlegające ocenie okoliczności, zebrany w sprawie materiał dowodowy, aktualny stan nauki i stosowane w konkretnej dyscyplinie nauki dostępne metody badawcze. Tym samym w sytuacji, gdy w wycenie stanowiącej dowód z opinii biegłego, jak też wycenie stanowiącej dowód z dokumentu istnieją opisane wyżej rozbieżności - wobec powstających trudności w ocenie wybranej przez rzeczoznawców metodologii w sytuacji, gdy organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną - koniecznym zdaje się zasięgnięcie opinii kolejnego rzeczoznawcy. W przypadku uzyskania dwóch opinii rozbieżnych w istotnych kwestiach - co do sposobu metodologii ich sporządzania - oparcie się w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja przyjęcie jednego, a odrzucenie drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono. W odwołaniu od decyzji Wojewody [...] skarżący podnosił, że zasadą jest ustalanie wartości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a dopiero wówczas gdy nie można wartości rynkowej określić ze względu na rodzaj nieruchomości jeżeli tego rodzaju nie występują w obrocie, stosuje się metodę odtworzeniową. Skarżący zwrócił również uwagę na fakt, iż Wojewoda w równolegle prowadzonych postępowaniach wobec podobnych nieruchomości do nieruchomości o których mowa w niniejszej sprawie stosowano metodę rynkową. Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał na nietrafność tej argumentacji podnosząc, iż operat szacunkowy stanowi opracowanie o dużym stopniu zindywidualizowania uwzględniający cechy dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Z przedmiotowym stanowiskiem nie można się do końca zgodzić. Jak się wydaje, jeżeli organ prowadzący postępowanie, posiada z urzędu wiedzę na temat wycen nieruchomości o podobnych walorach jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem danego postępowania, gdzie zastosowano inną metodę wyceny, powinien w ocenie skarżącej skonfrontować posiadana wiedzę z operatem złożonym do akt sprawy. Tytułem przykładu skarżący wskazuje na postępowania przed Wojewodą [...] [...] i [...] (i późniejsze odwoławcze przed Ministrem Infrastruktury i Budownictwa [...] gdzie znajdowały się operaty szacunkowe dotyczące nieruchomości, gdzie zastosowano wycenę rynkową albowiem udało się ustalić rynek transakcyjny dla tego rodzaju nieruchomości. Przy przyjęciu prawidłowości operatu U. W. i E. W. różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat to odpowiednio w ocenie skarżącego kwota 54.000zł. Nie ulega zatem wątpliwości, że organ administracji naruszył również art. 7 i 77 § 1 kpa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. Skarga jest niezasadna w aspekcie podniesionych w niej zarzutów jednakże Sąd z urzędu stwierdził, że istnieje konieczność uchylenia w części decyzji organu II instancji gdyż organ II instancji utrzymując w pkt 2 zaskarżoną odwołaniem decyzję w mocy, utrzymał także pkt 3 decyzji organu I instancji w którym zobowiązano prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 i powiększonego w pkt 2. Doprowadziło to do sytuacji w której mocą obu decyzji ustalono odszkodowanie w wysokości 378 614 zł (pkt 1 decyzji organu I instancji) a nakazano wypłatę odszkodowania w wysokości 397 554,70 zł. W związku z tym decyzja jest wewnętrznie sprzeczna. Błąd ten musiał być zatem wyeliminowany gdyż w przeciwnym razie decyzja byłyby niewykonalna. W pozostałym zakresie skarga nie zasługuje na uwzględnienie gdyż sąd nie dopatrzył się innych niż wyżej wskazanych uchybień których istnienie w świetle art. 145 P.p.s.a. mogłyby skutkować uchyleniem decyzji w pozostałym zakresie. W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (D.U. 2015, poz. 2031), dalej "ustawa drogowa". Z art. 12 ust. 5 tej ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony przez P. . operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować. Prawidłowa była także konstatacja organu, że operat sporządzony przez U. I E. W. nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania. Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody przez P. T., brak dania wiary operatowi sporządzonemu przez dwie pozostałe biegłe i nie dopuszczenie dowodu z opinii innego (trzeciego biegłego) wobec tego, że dwie opinie są ze sobą częściowo sprzeczne co do przyjętej metody wyceny a w konsekwencji wyliczenia wysokości odszkodowania. Sąd nie podziela stanowiska skarżącego co do konieczności sporządzenia trzeciej opinii w sytuacji w której organ dokonał oceny obu operatów i wskazał z jakich powodów uznał za nieprzydatny operat sporządzony przez P. W. W procedurze administracyjnej brak jest przepisu który nakazywałby w sytuacji gdy w sprawie pojawiają się dwa konkurujące ze sobą dowody z opinii rzeczoznawcy, dopuszczać dowód z opinii trzeciego. Na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ. Ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania wartości dowodowej jednego operatu z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str. 5 – 6 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu (przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, wątpliwości co do przyjętego podziału funkcjonalnego nieruchomości, nieuwzględnienie zasady korzyści, nieuwzględnienie zapisów miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego). Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie bez potrzeby ich powtarzania. Organ dokonał więc oceny obu dowodów – zgodnie z art. 77 § 1 K.p.a. i wskazał z jakich powodów nie dał wiary dowodowi z opinii rzeczoznawcy P. W. Fakt, że strona skarżąca się z tą oceną nie zgadza nie jest wystarczającym powodem do przyjęcia, że organ dopuścił się naruszenia tego przepisu. Przepis art. 84 K.p.a. stanowiący o możliwości powołania biegłego gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzyskania wiadomości specjalnych nie oznacza, że obowiązek taki spoczywa zawsze na organie. Jak trafnie wskazano w skardze organ ma obowiązek oceny każdego dowodu o ile został dopuszczony w danym postępowaniu i gdy ma istotne znaczenie w sprawie. Tak też się stało w niniejszej sprawie. Organ ocenił oba dowody i przedstawił przekonującą argumentację przemawiającą za daniem wiary jednemu z operatów i podważeniu drugiego. Sąd jest zdania, że podmiot publiczny – Miasto [...], jako dysponujący wykwalifikowanym personelem (w tym prawnikami) w sytuacji w której tego rodzaju sprawa nie jest jedyną takiego rodzaju i w sytuacji gdy miał wątpliwości co do treści opinii rzeczoznawców – mógł zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o weryfikację operatu sporządzonego na zlecenie organu. Skoro tych czynności zaniechał oznacza, że swym działaniem pozbawił się możliwości zakwestionowania operatu. Inicjatywa dowodowa organu i dążenie w zakresie prawidłowego ustalenia stanu faktycznego nie pozbawia strony możliwości inicjatywy dowodowej w szczególności w sytuacji takiej jak w niniejszej sprawie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje bowiem stronie mechanizm pozwalający na weryfikację dowodu. Zwrócić także należy uwagę, że to biegły a nie organ decyduje o metodologii przyjętej przy sporządzaniu opinii – co wynika z art. 154 ust. 1 ugn. W związku z tym ani organ ani sąd nie ma kompetencji do oceny czy przyjęta metodologia była właściwa. Ma rację skarżący że zasadą przy wycenie nieruchomości jest ustalanie jej wartości rynkowej jednakże w sytuacji w której na rynku nie odnaleziono nieruchomości podobnych będących przedmiotem transakcji twierdzenia o niezasadności ustalania wartości odtworzeniowej a nie rynkowej – w świetle art. 150 ugn jest nietrafne. Sąd oddalił dowód o zażądanie od organu opinii z innych spraw gdyż każda ze spraw odszkodowawczych jest inna, każdy z rzeczoznawców ma prawo do przyjęcia innej metody wyceny, każda wyceniana nieruchomość jest inna i w związku z tym brak jest podstaw do użycia opinii dotyczącej innej nieruchomości w niniejszej sprawie. Ostatecznie zatem mocą obu decyzji należne odszkodowanie zostało określone na 378 614 zł a zobowiązanym do wypłaty jest Prezydent Miasta [...]. W związku z powyższym sąd uchylił pkt 2 zaskarżonej decyzji w zakresie w jakim decyzja ta utrzymywała w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2017 r. tj. w części zobowiązującej Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości oraz pkt 3 decyzji Wojewody [...] z [...] kwietnia 2017 r. w części w jakiej zobowiązano Prezydenta Miasta [...] do wypłaty kwoty 5% wartości nieruchomości i w konsekwencji umorzono postępowanie administracyjne w przedmiocie zobowiązania Prezydenta Miasta [...] do wypłaty powiększonego o 5 % odszkodowania na podstawie art. 145 § 3 P.p.s.a. W pozostałym zakresie na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 206 P.p.s.a. gdyż w istocie skarżący, mimo tego, że decyzja została w części uchylona, sprawę przegrał (skarga w żądanym zakresie nie została uwzględniona).