IV SA/Wa 3359/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Asesor WSA Paweł Dańczak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2019 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu [...] od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz [...]kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wojewoda [...] w dniu [...] grudnia 2017 r. wydał decyzję Nr [...], znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi ekspresowej [...] - POŁUDNIOWEJ OBWODNICY [...] na odcinku od w. "[...]" do w. "[...]" zadanie ODCINEK [...] – Budowa drogi ekspresowej [...]-POŁUDNIOWA OBWODNICA [...] na odcinku od węzła "[...]" (bez węzła) do węzła "[...]" (bez węzła) o długości ok. 4,6 km). Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 266 379,00 zł (słownie: dwieście sześćdziesiąt sześć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych) za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0561 ha, przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą:, "Budowa drogi ekspresowej [...]-POŁUDNIOWEJ OBWODNICY [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" zadanie "[...]", stanowiącą własność [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty [...] ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...].12.2017r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent [...]. Zdaniem odwołującego się odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, bowiem dokonana w nim analiza rynku jest nierzetelna i mało miarodajna, gdyż rzeczoznawca majątkowy nie wykazał w sposób niebudzący wątpliwości, że zbadano rynek lokalny pod kątem znalezienia nieruchomości podobnych do wycenianej. Zdaniem odwołującego się, przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównań nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej, przeznaczonej pod inwestycję. Ponadto działka ewidencyjna [...] z obrębu [...] jest położna w obszarze o wyższym potencjale inwestycyjnym niż nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę, co znacznie podwyższa jej wartość. Odwołujący się wskazał przy tym, jakie konkretne działki powinny zostać uwzględnione przy wycenie jako podobne do działki wycenianej. Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju uchylił zaskarżoną decyzję nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. Wojewody [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Minister wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka nr [...] zlokalizowana jest w zachodniej części [...], przy ul. [...]. Ulica [...] jest to niewielka droga o nawierzchni asfaltowej (częściowo jezdnia ziemna na nieużytkowanym odcinku), rozpoczynająca się od ul. [...]. Ulica nie ma oświetlenia ani chodników. Dojazd do nieruchomości urządzono od strony ulicy [...]. W bezpośrednim otoczeniu szacowanej nieruchomości znajdują się liczne tereny niezabudowane oraz zabudowa mieszkaniowa powstała w przeciągu ostatnich kilku lat. W dalszej odległości znajduje się szpital i zabudowa mieszkaniowa. Najbliższe przystanki komunikacyjne zlokalizowane są przy [...] w odległości ok. 1000 m. Wyceniana działka nr [...] o pow. 561 m2, została wydzielona z działki nr [...] o pow. 2 003 m2, która ma kształt zbliżony do czworoboku. Przez działkę przebiega jezdnia o nawierzchni asfaltowej – ul. [...]. Pozostała część działki porośnięta jest wysokimi trawami i zakrzaczeniami oraz samosiejkami. Na działce znajdują się naniesienia w postaci jezdni o pow. ok. 81 m2 oraz nasadzenia – 6 topól. Autor operatu szacunkowego ustalił, że dla obszaru na którym położona jest działka [...] obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] (tzw. część I), zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2001 r., zgodnie z którym szacowana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 9KDL – droga lokalna. W otoczeniu nieruchomości przeważają tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. W celu sprawdzenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych biegły przeprowadził szczegółową analizę cen gruntów drogowych. Jak wskazano, badanie rynku nieruchomości drogowych w przeciągu ostatnich 2 lat na terenie dzielnicy [...] doprowadziło do wyłonienia zaledwie 2 transakcji dotyczących działek drogowych. W związku z niewystarczającą ilością transakcji rynek rozszerzono na tereny [...] części [...]. Na tak określonym rynku wyłoniono zaledwie 7 transakcji kupna - sprzedaży działek drogowych o cenach od ok. 110,00 zł/ m2 do ok. 600,00 zł/ m2. Transakcje te odbyły się na terenie dzielnic [...], [...], [...] i [...]. Biegły analizy rynku nie rozszerzył na teren prawobrzeżnej części [...], gdyż uznał, że są to tereny niepodobne. Ponadto wskazano, że ceny gruntów drogowych są rozproszone, niejednolite i wyłonione działki są w mało podobnych lokalizacjach. Biegły stwierdził też, że w przypadku działek drogowych ciężko jest uchwycić wpływ konkretnych cech na ich cenę, gdyż nabywane są one na cel publiczny i to głównie ten czynnik decyduje o ich cenie. Uznał zatem, że w oparciu o wyłonione transakcje drogowe nie można określić wartości przedmiotowej działki. Następnie dla celów wyceny przeanalizowano rynek budowlany, określony na teren [...], [...], biorąc pod uwagę przedział ostatnich dwóch lat. Na tak określonym rynku poszukiwano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dotyczyły nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Jak wskazano ceny gruntów mieszkaniowo-usługowych na terenie dzielnicy [...] kształtują się od ok. 250,00 zł/ m2 do ok. 2 000,00 zł/ m2. Zaobserwowano bardzo dużą rozbieżność cenową gruntów, jednak większość cen nie przekracza poziomu 800,00 zł/ m2, a ceny na poziomie 1 000,00 - 2 000,00 zł/ m2 dotyczą pojedynczych incydentalnych transakcji. W wyniku analizy stwierdzono też, że ze względu na stagnację na rynku dotyczącą również obrotu nieruchomościami, cen transakcyjnych nie aktualizowano trendem czasowym. Do celów wyceny z analizowanego, szerokiego rynku nieruchomości budowlanych wyłoniono 17 nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, na podstawie których określono wartość gruntu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości, z przedziału cenowego od 289,63 zł/ m2 do 682,38 zł/ m2, przy cenie średniej 458,65 zł/ m2. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja i toczenie (waga 30 %), położenie względem dróg (waga 30%), kształt działki (waga 20%) i wielkość działki (waga 20%). Ostatecznie wartość prawa własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0561 ha, określono na kwotę 266 379,00 zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał należne odszkodowanie. Aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie. W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, iż punktem wyjścia dla określenia wartości nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych pod inwestycję drogową jest określenie przeznaczenia tej nieruchomości (drogowe lub niedrogowe) - takiego przeznaczenia, jakie istniało przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przypadku, jeżeli nieruchomość nie była przeznaczona pod drogę - punktem wyjścia określenia jej wartości będzie wartość, jaką prezentowała ta nieruchomość według jej stanu sprzed wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli zaś nieruchomość już przed wydaniem tej decyzji była przeznaczona pod drogę - jak wynika z § 36 ust. 4 rozporządzenia należy w pierwszej kolejności określać jej wartość poprzez porównanie do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a gdy to jest niemożliwe - należy wycenić nieruchomość tak, jakby była nieruchomością o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości, które przeważa wśród gruntów przyległych. Biegły uznał, że w oparciu o wyłonione transakcje drogowe nie można określić wartości przedmiotowej działki. Zatem w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, które przeważają wśród gruntów przyległych do wycenianej i w oparciu o te transakcje oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2018 r., organ odwoławczy wskazał, iż biegły prawidłowo zastosował też procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Niemniej jednak zastrzeżenia organu odwoławczego wzbudziło nieprawidłowe działanie rzeczoznawcy majątkowego polegające na dokonaniu oceny cech rynkowych "kształt działki" i "wielkość działki" nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości, z której wydzielono szacowaną działkę nr [...]. Wyjaśniając powyższą kwestię wskazał, że w przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie jej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustawodawca dookreślił moment czasowy, na jaki rzeczoznawca majątkowy powinien ten stan uwzględnić. Rozpatrując kwestię zasad uwzględniania stanu nieruchomości w przypadku, gdy na realizację inwestycji celu publicznego przejmowana jest wyłącznie część nieruchomości, należało zauważyć, że w przepisach specustawy drogowej wskazano, że odszkodowanie przysługuje za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, tj. nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem w przepisie, w którym określony został przedmiot odszkodowania ustawodawca zawarł odesłanie do regulacji, w której wyraźnie mówi się już o nieruchomości lub jej części, to oznacza, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, powinno uwzględniać się odpowiednio stan nieruchomości, w przypadku gdy decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego objęta jest cała nieruchomość lub stan części tej nieruchomości, gdy tylko wydzielona jej część przechodzi z mocy prawa na własność podmiotu publicznego. Na taką interpretację pojęcia "stanu nieruchomości" w kontekście wyceny części nieruchomości przejętej pod realizację celu publicznego wskazują, zdaniem organu odwoławczego, również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, odnoszące się do wywłaszczenia nieruchomości. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje bowiem za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw. Na podstawie przeprowadzonej analizy organ odwoławczy stwierdził, że skoro według art. 18 ust. 1 ustawy chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Wobec czego, w jego ocenie nieprawidłowa jest ocena cech nieruchomości w odniesieniu do jej stanu przed podziałem, ponieważ odszkodowanie za nieruchomość przejętą na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, odnosi się do jej stanu po podziale. Z powyższego powodu Minister uznał, iż operat szacunkowy autorstwa Marka Juszczaka zawiera niejasności, które dyskwalifikują go jako dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości. Wskazane okoliczności nie zostały bowiem dostatecznie wyjaśnione przez organ I instancji. Oznaczać to miało zatem naruszenie przez organ wojewódzki art. 7, 77 § 1 i 80 Kpa poprzez niezgromadzenie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego, jak również niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co w ocenie organu odwoławczego czyniło koniecznym przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznym zakresie, tj. ustalenia wartości nieruchomości i zgromadzenia stosownego materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i jej wyceny o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Ze stanowiskiem organu odwoławczego nie zgodził, reprezentujący Skarb Państwa, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, składając na powyższą decyzję sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (błędnie nazwany w piśmie skargą), wnosząc o jej uchylenie w całości i zarzucając organowi II instancji naruszenie art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.). Zdaniem skarżącego błędne jest zawarte w skarżonej decyzji stwierdzenie, o nieprawidłowym działaniu rzeczoznawcy majątkowego polegającym na dokonaniu oceny cech rynkowych "kształt działki" i "wielkość działki" nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości, z której wydzielono szacowaną działkę nr [...], tj. dz. ew. nr [...]. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wskazał, że skoro zgodnie art. 18. ust. 1. specustawy drogowej wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej ZRID), to brany pod uwagę może być jedynie stan przed podziałem nieruchomości. Wynika to z faktu, iż podział nieruchomości następuje dopiero z chwilą, gdy decyzja ZRID stanie się ostateczna, a nie jak wskazano w uzasadnieniu skarżonej decyzji w dniu wydania decyzji ZRID. Jednocześnie zauważył, iż z uwagi na fakt, że do dnia dzisiejszego decyzja ZRID nr [...] z dnia [...].12.2017 r. nie stała się ostateczna, podział działki nr [...] z obrębu [...] nie nastąpił. Wobec tego w ocenie skarżącego prawidłowa jest ocena cech rynkowych "kształt działki" i "wielkość działki" nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości, z której wydzielono szacowaną działkę nr [...]. W odpowiedzi na sprzeciw Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jego oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) w związku z art. 3 § 2a ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302., dalej również "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem decyzji wydanych na podstawie art. 138 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Od decyzji tej nie przysługuje skarga, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw (art. 64a p.p.s.a.). Sąd rozpoznając sprzeciw od decyzji, zgodnie z art. 64e p.p.s.a., ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. i jeśli stwierdzi jego naruszenie, uchyla decyzję w całości (art. 151a § 1 p.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 p.p.s.a.). W tym miejscu przypomnieć należy, że zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2017 r., II OSK 2219/15, wskazane orzeczenie dostępne są Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając na uwadze powyższe uregulowania Sąd uznał, iż sprzeciw Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od zaskarżonej decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja narusza art. 138 § 2 k.p.a. W realiach rozpoznawanej sprawy spór sprowadzał się w istocie do ustalenia, czy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o po w. 0,0561 ha, przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa drogi ekspresowej [...]-POŁUDNIOWEJ OBWODNICY [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" zadanie "[...]", stanowiącą własność [...], mógł być wykorzystany jako dowód w sprawie. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy w zasadniczym stopniu przytoczył ustalenia zawarte w ww. operacie, co zdaje się przemawiać za ich akceptacją przez ten organ. Zastrzeżenia wzbudziło natomiast nieprawidłowe, zdaniem organu, działanie rzeczoznawcy majątkowego, polegające na dokonaniu oceny cech rynkowych "kształt działki" i "wielkość działki" nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości, z której wydzielono szacowaną działkę nr [...]. Jego zdaniem przy ustalaniu wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, powinno uwzględniać się odpowiednio stan nieruchomości, w przypadku gdy decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego objęta jest cała nieruchomość lub stan części tej nieruchomości, gdy tylko wydzielona jej część przechodzi z mocy prawa na własność podmiotu publicznego. Z taką interpretacją nie zgodził się skarżący, prezentując stanowisko, iż skoro zgodnie z art. 18. ust. 1. specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej ZRID), to brany pod uwagę może być jedynie stan przed podziałem nieruchomości. Wynika to z faktu, iż podział nieruchomości następuje dopiero z chwilą, gdy decyzja ZRID stanie się ostateczna, a nie jak wskazano w uzasadnieniu skarżonej decyzji w dniu wydania decyzji ZRID. W rozpatrywanej sprawie istota sporu, jak mogłoby się wydawać w świetle powyższych ustaleń faktycznych, sprowadza się do wykładni konkretnego przepisu prawa materialnego tj. art. 18 ust. 1 tzw. specustawy drogowej. Przypomnieć jednak należy, że sprzeciw nie jest środkiem, mocą którego sąd byłby władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, lecz służy ustaleniu legalności wydania przez organ odwoławczy decyzji kasatoryjnej. W niniejszym przypadku, w ocenie Sądu taka decyzja była co najmniej przedwczesna. W pierwszej kolejności należy bowiem zauważyć, że Minister nie odniósł się do większości podniesionych w odwołaniu zarzutów, a jedynie przytoczył w uzasadnieniu swojej decyzji zasadnicze ustalenia operatu, pomijając jakiekolwiek ich odniesienie do zarzutów odwołania. Organ odwoławczy nie dostrzegł przy tym faktu, że odwołujący dokonał samodzielnej oceny operatu, jednak ocena ta ma co najwyżej charakter prywatnej opinii i nie została poparta chociażby przedstawieniem kontrooperatu wskazującego na inną wycenę przedmiotowej nieruchomości. Także fakt dokonywania samodzielnej oceny prawidłowości operatu przez organ odwoławczy może wzbudzać zastrzeżenia. Co do zasady operat szacunkowy jest bowiem opinią biegłego, a więc wykwalifikowanego profesjonalisty, posiadającego specjalistyczną wiedzę, z której organ korzysta, przy założeniu że operat został przygotowany i sporządzony z poszanowaniem regulujących to zagadnienie przepisów. Jeśli organ powziął jednak wątpliwości względem operatu, to po pierwsze mógł zwrócić się do jego autora o stosowne wyjaśnienia w zakresie zgłoszonych wątpliwości i dokonanie ewentualnej korekty. Organ odwoławczy mógł to z powodzeniem uczynić w trybie art. 136 k.p.a., regulującego tzw. uzupełniające postępowanie dowodowe, czego jednak nie uczynił. Po wtóre, w razie dalszych wątpliwości organ powinien był rozważyć wystąpienie o ocenę prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale i tego kroku zaniechał, dyskwalifikując operat jako środek dowodowy, mimo niewykorzystania instrumentów, którymi mógłby wyeliminować sygnalizowane w odwołaniu wątpliwości. W tym stanie rzeczy, skoro organ odwoławczy mógł przedsięwziąć środki w celu merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tego nie zrobił, należało uznać, że wydanie przezeń decyzji uchylającej (kasatoryjnej), połączonej z przekazaniem sprawy organowi I instancji było przedwczesne, a co za tym idzie, nieuzasadnione. Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 138 § 2 k.p.a. i w tym stanie rzeczy, działając na podstawie art. 151a § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Minister będzie miał na względzie ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku, w szczególności zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie kwestii, które są dla niego niejasne lub budzą wątpliwości i dopiero po ich wyjaśnieniu zajmie stosowne stanowisko w sprawie, odniesie się przy tym w pełni do zarzutów odwołania, wydając następnie prawidłowo uzasadnione rozstrzygnięcie.