IV SA/Wa 3444/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Prezydent Miasta [...] (dalej: "skarżący") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju (dalej: Minister, organ) z [...] października 2018 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r. o ustaleniu na rzecz H. S. odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę regionalnej drogi [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00; o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania, tj. o kwotę [...] zł; o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego i powiększonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...]. Stan sprawy przedstawia się następująco: Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], objęta została decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2016 r. i przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Nieruchomość z dniem ostateczności decyzji, tj. z [...] sierpnia 2016 r., z mocy prawa stała się własnością Województwa [...]. Działka nr [...] ma nieregularny kształt, teren działki jest płaski, wolny od zabudowań. Na dzień [...] lipca 2016 r. na nieruchomości znajdowały się części składowe - wjazd o nawierzchni asfaltowej, nawierzchnia betonowa, ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych, szambo i zbiornik na gnojówkę. Działka położona jest przy ul. [...] przy rozwidleniu drogi, posiada dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej przez działkę nr [...]. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, w tym leśne. W pobliżu znajduje się cmentarz oraz Szyb VII - szyb wentylacyjny KWK [...]. W większej odległości znajduje się D. oraz lotnisko [...]. W dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami uchwały Nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...] maja 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] część działki (około 81% powierzchni) znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego". Natomiast zgodnie z zapisami uchwały Nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...] czerwca 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta [...] obejmującej pięć terenów w rejonie ulic [...],[...],[...],[...] i [...] część działki (około 19% powierzchni) znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem 3/2 MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Pismem z [...] sierpnia 2016 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...]. W dniu [...] grudnia 2016 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości - działki nr [...]. Pismem z [...] marca 2017 r. właściciel nieruchomości – H. S. złożyła zastrzeżenia do operatu szacunkowego kwestionując wycenę składnika budowlanego. Odpowiadając na te uwagi rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty operatu szacunkowego z [...] grudnia 2016 r. w zakresie wyceny części składowych i przedłożył nowy operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. Odnosząc się do kwestii wyceny ogrodzenia biegły wskazał, że analiza jego przebiegu oraz granic ewidencyjnych nieruchomości, a także nieruchomości sąsiednich wykazała, że fragment ogrodzenia znajduje się na działce nr [...], stanowiącej własność Gminy Miasta [...]. Zatem biegły oszacował jedynie wartość części ogrodzenia, posadowionego w granicach działki nr [...]. Operat szacunkowy nieruchomości został sporządzony według stanu nieruchomości z [...] lipca 2016 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Autor operatu wyjaśnił, że ze względu na występujące na nieruchomości składniki budowlane oraz brak na analizowanym rynku nieruchomości podobnych, nie można określić wartości rynkowej dla całej nieruchomości. W związku z tym biegły określił oddzielnie wartość rynkową gruntu, a oddzielnie wartość części składowych. W wyniku poszukiwań transakcji nieruchomościami o mieszanym przeznaczeniu zarówno drogowym jak i mieszkaniowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej pod względem zajmowanej powierzchni jak i procentowego udziału poszczególnych przeznaczeń w powierzchni całej nieruchomości. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy zdecydował o przeprowadzeniu równolegle dwóch odrębnych analiz, tj. analizy rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizy rynku nieruchomościami o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Autor operatu szacunkowego wyjaśnił, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych w miastach wchodzących w skład Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego mieszczą się w przedziale cenowym od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, z ceną średnią 102,78 zł/m2, ceny transakcyjne nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych na terenie miasta [...] w obrębach: [...],[...],[...] oraz [...], mieszczą się w przedziale cenowym od 46,69 zł/m2 do 123,09 zł/m2, z ceną średnią 78,35 zł/m2. Z przeprowadzonej przez biegłego analizy porównawczej wynika, że grunty o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. W odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości, dlatego wartość tej części nieruchomości została przez biegłego określona według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego. Dla części działki o przeznaczeniu pod drogi uwarunkowania planistyczne są zgodne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji o inwestycji drogowej. Wartość dla tej części nieruchomości została określona według aktualnego sposobu jej użytkowania. Do wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która jego zdaniem najdokładniej oddaje zachowania i mechanizmy badanego rynku. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny dróg, które miały miejsce w okresie od kwietnia 2015 r. do kwietnia 2017 r., na rynku lokalnym obejmującym całe Miasto [...]. W wyniku przeprowadzonej analizy dwuletniego okresu poprzedzającego sporządzenie wyceny biegły odnotował 6 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej, co w jego ocenie uwzględniając wielkość, strukturę demograficzną oraz zbliżony poziom rozwoju gospodarczego, w której znajdowała się szacowana nieruchomość nie pozwoliło na zbudowanie właściwego modelu wyceny. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy analizie poddał rynek regionalny obejmujący miasta województwa śląskiego wchodzące w skład Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego, o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku regionalnego biegły do budowy modelu wyceny wykorzystał 17 transakcji obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa. W wyniku przeprowadzonych badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości drogowych biegły ustalił cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przyznał im odpowiednie wagi (położenie - 40%, otoczenie - 35%, topografia - 25%). Uwzględniając fakt, że transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości odbywały się w różnym czasie, czyli przy różnym stanie rynku wyrażonym poziomem cen nieruchomości powiązanych z ogólną koniunkturą gospodarki regionu, biegły zbadał tzw. trend zmiany cen w czasie, przyjmując obiektywną skalę rejestrującą stan rynku nieruchomości, jaką jest czas wyrażony w miesiącach. Jednocześnie kierując się założeniem o niezmienności poszczególnych cech nieruchomości w rozpatrywanym przedziale czasowym (dwóch lat) biegły przyjął poziom zmian cen w czasie na poziomie równym 0%. W oparciu o bazę nieruchomości porównawczych biegły ustalił średnią cenę za 1 m2 gruntu, a następnie dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, stanowiącym sumę wartości współczynników korygujących wyznaczonych dla wycenianej nieruchomości w oparciu o przyjęte cechy rynkowe, otrzymując wartość 1 m2 gruntu działki w wysokości 110,82 zł/m2. Wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego ww. działkę, rzeczoznawca majątkowy określił jako iloczyn oszacowanej wartości 1 m2 gruntu i powierzchni działki, otrzymując po zaokrągleniu kwotę [...] zł. Z uwagi na występowanie na nieruchomości składnika budowlanego biegły wyjaśnił, że jego wartość została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową z uwzględnieniem stopnia zużycia. Biegły wyjaśnił, że zastosowanie metody kosztów odtworzenia polega na określeniu kosztów odtworzenia istniejących części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Równocześnie wskazał, że występująca na nieruchomości część składowa jest typowa, więc zasadne jest porównanie jej z pozycjami występującymi w dostępnych katalogach. Ostatecznie wartość odtworzeniowa nieruchomości gruntowej została określona na łączną kwotę [...] zł, w tym wartość prawa własności gruntu na kwotę [...] zł, wartość składnika budowlanego na kwotę [...] zł. Autor operatu szacunkowego stwierdził, że oszacowana jednostkowa wartość rynkowa prawa własności gruntu mieści się w zakresie jednostkowych cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne z regionalnego rynku nieruchomości. Biegły wyjaśnił, że oszacowana wartość rynkowa prawa własności gruntu odzwierciedla cenność gruntów o badanym przeznaczeniu, występujących na badanym rynku nieruchomości. Prezydent Miasta [...] przy piśmie z [...] maja 2017 r. przedłożył operat szacunkowy z [...] października 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego U. W., wnosząc o włączenie dokumentu w poczet materiału dowodowego. Prezydent Miasta [...] podniósł, że w przedłożonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m2 działki na kwotę [...] zł. Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu prowadzącego postępowanie biegły oszacował wartość 1 m2 gruntu na poziomie [...] zł. W ocenie Prezydenta Miasta [...] rozbieżności w wycenie nieruchomości winny zostać dostatecznie wyjaśnione i w zrozumiały i logiczny sposób umotywowane. Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2017 r. ustalić odszkodowanie na rzecz H. S. w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działka nr [...], powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł i zobowiązał Prezydenta Miasta [...] jako zarządcę drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu do wypłaty ustalonego odszkodowania. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa wniósł Prezydenta Miasta [...], zaskarżając decyzję w całości. Po rozpatrzeniu odwołania, Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] października 2018 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r. Uzasadniając rozstrzygnięcie Minister wskazał, że sporządzona w sprawie opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie organu operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego. Organ zaznaczył, że w aktach sprawy znajduje się także operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez biegłą U. W. z [...] października 2016 r. (złożony przez odwołującego się). Analizując ww. operat szacunkowy organ doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu wzbudził krąg przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego w swej opinii z [...] października 2016 r. nieruchomości niepodobnych do wycenianej. Organ zaznaczył, że ww. operacie jako nieruchomości podobne przyjęto do porównania nieruchomości, które w całości lub w zdecydowanej części były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem organu jest to istotna wada operatu szacunkowego z [...] października 2016 r., ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. W ocenie organu opinia z [...] października 2016 r. nie mogła stanowić dowodu o wartości nieruchomości i podstawy ustalenia odszkodowania. Prezydent Miasta [...] wniósł skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju zarzucając wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa, natomiast opinia biegłej U. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny oraz naruszenie art. 7, art. 77 i art. 84 Kodeksu postępowania administracyjnego przez ich niewłaściwe zastosowanie, a organ w sytuacji, gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnął opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów organ nie uzyskał stosownych wyjaśnień od autorów operatu. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od organu administracji kosztów postępowania według norm przepisanych. Minister Inwestycji i Rozwoju – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2018, poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. 2018, poz. 1302 ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] października 2018 r. nie narusza prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. W niniejszej sprawie kwestią sporną było ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha, która decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2016 r. została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] Etap III i przeszła na własność Województwa [...]. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych [(Dz.U. 2018, poz. 1474) – dalej: "specustawa drogowa"], decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 – stosownie do art, 18 ust. 1 specustawy drogowej - ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [(Dz. U. 2018, poz. 1716) – dalej: "u.g.n."]. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie do art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [(Dz. U. 2011, Nr 165, poz. 985) – dalej: "rozporządzenie"], w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości czy niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. W przedmiotowej sprawie organ wydając rozstrzygnięcie oparł się na operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., którego aktualność została potwierdzona [...] września 2018 r. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do regulacji postępowania dowodowego określonego przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego [(Dz. U. 2018, poz. 2096) – dalej: "K.p.a."]. W szczególności na podstawie art. 80 K.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawcza majątkowy wskazał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] lipca 2016 r. wyceniana nieruchomość objęta był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy główna ruchu przyspieszonego (około 81% pow. działki), częściowo na terenie oznaczonym jako 3/2 MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (około 19% pow. działki). Biegły ustalił, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego na potrzeby wyceny przeanalizował ceny zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły porównał nieruchomości i stwierdził, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły w myśl tzw. zasady korzyści wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. Ze względu na brak występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych biegły określił wartość odtworzeniową nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Na potrzeby wyceny biegły przeanalizował ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo śląskie, w okresie od kwietnia 2015 r. do kwietnia 2017 r. Dla porównania przyjął 17 transakcji. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego oparcia rozstrzygnięcia na opinii z [...] kwietnia 2017 r. należy podzielić stanowisko organu, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej, w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten zawiera w swojej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Pozwalało to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Sporządzona opinia spełnia zatem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynnika korygującego. W ocenie składu orzekającego organ prawidłowo uznał za nieprzydatny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy operat szacunkowy sporządzony przez biegłą U. W. [...] października 2016 r. Przede wszystkim przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej dyskwalifikowało operat z [...] października 2016 r. jako dowód w sprawie. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomościami podobnymi są nieruchomości, która są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie. Rzeczoznawca majątkowy U. W. jako nieruchomości podobne uwzględniła cztery nieruchomości, które przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., nieruchomość będąca przedmiotem wyceny w znacznej części położona była na terenie oznaczonym jako tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 81% pow. działki), a w niewielkiej części na terenie oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (około 19% pow. działki). Przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości o odmiennych cechach prowadziło do wydania wadliwej opinii. Przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości o innym przeznaczeniu niż wynika to z dokumentów planistycznych doprowadziło do porównania nieruchomości niepodobnych z wycenianą nieruchomością. Ponadto w operacie z [...] października 2017 r. nie uwzględniono części składników budowanych, które znajdowały się na wycenianej działce. Uchybienia te zasadnie wzbudziły zastrzeżenia organu względem opinii przedłożonej przez stronę postępowania. Wobec stwierdzonych uchybień w prywatnej opinii sporządzonej dla strony organ zasadnie uznał, że nie może ona stanowić dowodu w zakresie wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji podstawy do ustalenia odszkodowania. W okolicznościach przedmiotowej sprawy za chybione należało również uznać stanowisko, że sytuacji gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców majątkowych, wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące rozbieżności w ustalonej wartości nieruchomości, organ prowadzący postępowanie powinien automatycznie powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny tych znajdujących się w aktach sprawy bądź, też pozyskać dodatkowe wyjaśnienia autorki operatu szacunkowego z [...] października 2016 r. Organ poddał wnikliwej analizie zarówno operat szacunkowy sporządzony przez P. T. jak i opinię autorstwa U. W.. Wobec stwierdzenia prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, nie zachodziła konieczność zlecenia ponownej opinii o wartości nieruchomości czy też wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości sporządzonej wyceny. Natomiast na skutek dostrzeżenia uchybień w alternatywnym opracowaniu przedstawionym przez stronę postępowania organ zasadnie nie stwierdził potrzeby uzyskania dodatkowych wyjaśnień autora opinii. Nadto, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W myśl art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko organu względem kontroperatu przedłożonego przez skarżącego było prawidłowe i nie wymagało żadnych innych czynności dowodowych w postępowaniu. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów nie dały podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji, tym samym uwzględnienia skargi. W tym stanie rzeczy Sąd - na mocy art. 151 P.p.sa. – oddalił skargę.