IV SA/Wa 3592/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2016 r. sprawy ze skargi Syndyka Masy Upadłości D. Sp. z o.o. z siedzibą w L. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] września 2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania pełnomocnika Syndyka Masy Upadłości [...] sp.z.o.o. z siedzibą w L. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela odwołującego się B [...] z siedzibą w W., reprezentowanego przez [...] S.A. z siedzibą w W., w łącznej wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, ustanowionego na rzecz [...] sp.z.o.o. z siedzibą w L. prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. L., oznaczonej jako działka nr [...] o pow[...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi w ciągu drogi [...] i przyznaniu ww. odszkodowania ww wierzycielowi tytułem wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania z ww tytułu w wysokości [...] zł na rzecz ww wierzyciela; o powiększeniu powyższego odszkodowania o kwotę [...] zł. stanowiącą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości i przyznania jej na rzecz Masy Upadłości [...] sp.z.o.o. z siedzibą w L. oraz o przyznaniu na rzecz B [...] z siedzibą w W. odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww nieruchomości jak i zobowiązał Prezydenta Miasta L. - działającego w imieniu Województwa [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Powyższa decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy. Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. znak: [...] udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi w ciągu drogi [...] wraz z obiektami inżynierskimi, drogami obsługującymi, ścieżką rowerową, ciągami pieszymi oraz przebudową cieków i urządzeń kolidujących, oświetleniem, odwodnieniem i sygnalizacją świetlną. Powyższa decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji tej inwestycji w dniu [...] lipca 2011 r. stała się ostateczna.  Działka nr [...] o pow. [...] ha, położona przy ul. [...], z podziału której powstała min. wyceniana działka gruntu Nr [...], stanowiła własność Skarbu Państwa oddaną do dnia [...] grudnia 2089 r. w użytkowanie wieczyste [...] sp.z.o.o. z siedzibą w L. Działka nr [...] położona jest w liniach rozgraniczających drogi [...] ustalonych ww decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. i w myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przeszła na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym ta decyzja stała się ostateczna. Na podstawie księgi wieczystej KW [...] prowadzonej dla całej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez Sąd Rejonowy [...] w L. [...] ustalono, iż w jej dziale III wpisane zostało ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości [...] Sp. z o.o. z siedzibą w L., mocą postanowienia Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] października 2001 r., sygn. akt: [...] oraz widnieją wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych - służebności gruntowych polegających na prawie przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego wyszczególnionych w niej działek. Ustalono nadto, iż przedmiotowa nieruchomość jest obciążona: hipoteką przymusową zwykłą na sumę [...] na rzecz B [...] z siedzibą w W., hipoteką przymusową zwykłą na sumę [...] zł. na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w L. Obecnie wierzycielem jest [...] Urząd Skarbowy w L., hipoteką przymusową zwykłą na sumę [...] zł. na rzecz [...] S.A. z siedzibą w B., oraz hipoteką przymusową zwykłą na sumę [...] zł. na rzecz A. K. [...]. Wojewoda [...] ustalając odszkodowanie za przejętą z mocy prawa działkę gruntu nr [...] oparł się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 4a i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.) stąd podstawą przyznanego przez organ odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, iż wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. [...], zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] marca 2005 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] maja 2005 r. znajdowała się w terenie tras komunikacyjnych oznaczonym symbolem KDG-W - drogi (ulice) główne, wojewódzkie o szerokości w liniach rozgraniczających 35-50 m, a jej otoczenie stanowią grunty przeznaczone pod tereny aktywności gospodarczej. Otoczenie stanowiły grunty przeznaczone pod tereny aktywności gospodarczej. Szacowana nieruchomość jest użytkowana jako droga. Biegła ustaliła nadto, że szacowana nieruchomość położona jest w L. w obrzeżnej dzielnicy przemysłowo-usługowej [...], pomiędzy ulicami [...]. Bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa przemysłowa i tereny inwestycyjne niezagospodarowane. Działka ta została wydzielona z nieruchomości użytkowanej jako droga o nawierzchni asfaltowej z krawężnikami betonowymi drogowymi o powierzchni [...] m2, stan utwardzenia jest średni, miejscowe ubytki i nierówności. Teren uzbrojony jest w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację sanitarną, deszczową, gazociąg i telefon. Wartość gruntu biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wobec braku w obrocie rynkowym nieruchomości o podobnym stanie zagospodarowania, wartość odtworzeniową nieruchomości została wskazana jako suma wartości poszczególnych jej części składowych, stosownie do art. 135 ust.1 ustawy wg aktualnego sposobu jej użytkowania; biegła wskazała, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Wartość tę biegła oszacowała w podejściu porównawczym metodą porównania parami, z uwzględnieniem zasad zawartych w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 4 zmienionego Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wobec odnotowania kilku transakcji sprzedaży w drodze umów cywilno-prawnych gruntów podobnych - niezabudowanych, nabywanych pod drogi publiczne, wydzielonych z terenów inwestycyjnych, w których cena transakcyjna jest ustalana w drodze negocjacji; wartość odtworzeniową składników budowlanych określiła w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką elementów scalonych z uwzględnieniem stopnia zużycia, stosownie do art. 135 ust. 4 ustawy. Biegła analizą objęła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne i pod aktywność gospodarczą, na terenie rynku lokalnego obejmującego miasto L., w szczególności dzielnice przemysłowo-usługowe i mieszkalno-usługowe w rejonie głównych traktów komunikacyjnych o znaczeniu ponad lokalnym o dużym natężeniu ruchu z racji lokalizacji nieruchomości (z pominięciem typowych dzielnic mieszkaniowych z zabudową jednorodzinną), w okresie ostatnich dwóch lat - od października 2009r. do września 2011r. W segmencie nieruchomości nabywanych pod drogi w obszarze miasta L., wydzielonych z terenów przeznaczonych pod wszelkiego rodzaju zabudowę, ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W badanym okresie w obrocie odnotowano wyłącznie grunty przeznaczone pod drogi jako przedmiot prawo własności. Do ostatecznej analizy biegła wybrała trzy transakcje. Wobec dużego podobieństwa nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne stanowiących podstawę wyceny oraz analizy tego rodzaju rynku pod względem wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, ustaliła tylko dwie cechy wpływające na zróżnicowanie cen, tj. położenie nieruchomości (waga - 70%) i otoczenie nieruchomości (waga - 30%). Po określeniu wielkości poprawek poprzez porównanie parami nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami podobnymi i korekty współczynnikami kwotowymi, uzyskano wartość rynkową 1 m2 wycenianego gruntu w kwocie [...] zł, która zawiera się w przedziale cenowym nieruchomości przyjętych do porównania. Z uwagi na brak wystarczającej liczby danych z obrotu rynkowego o cenach i cechach nieruchomości nabytych pod drogi publiczne jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określono na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na tym samym rynku lokalnym w segmencie nieruchomości przeznaczonych w planie pod tereny aktywności gospodarczej - AGc i AG), jak tereny otaczające nieruchomość wycenianą, stosownie do § 29 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z kolei wartość części składowych gruntu biegła oszacowała przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia na kwotę [...] zł. Zgodnie z powyższą opinią biegłej końcowa wartość odtworzeniowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wyniosła [...] zł. Natomiast zdaniem biegłej obciążenia nieruchomości polegające na ustanowieniu na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych nie wpływają na wartość wycenianej nieruchomości, bowiem przejęcie działki pod drogę publiczną nie pogorszyły, a nawet polepszyły warunki dojazdu i dostępu do mediów dla nieruchomości władnących. W związku z tym odstąpiła od wyceny tych praw. W ocenie Wojewody [...] opinia ta została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, i stanowi dowód w postępowaniu odszkodowawczym. Organ I instancji nadto wskazał, że w związku z wydaniem nieruchomości inwestorowi w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej zasadnym było podwyższenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, tj. o [...] zł. co zostało potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym w dniu [...] maja 2010 r.. Wobec powyższego decyzją z dnia [...] października 2012r., znak: [...], Organ I instancji orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela dotychczasowego użytkownika wieczystego – B [...] z siedzibą w W. w łącznej wysokości [...] zł z ww tytułu. Na skutek rozpoznania wniesionego odwołania organ odwoławczy zaskarżoną do sądu decyzją - uchylił powyższą decyzję Wojewody [...] w całości i orzekł zgodnie z wyżej wskazanymi jej postanowieniami. Jednocześnie uznał za całkowicie prawidłowe dokonane przez Wojewodę ustalenia jak i zasadność i trafność przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego, za wadliwe wskazując jedynie skumulowanie kwoty przyznanego odszkodowania na rzecz B [...] z siedzibą w W., w sytuacji gdy kwota równa 5% wartości nieruchomości tj. kwota [...] zł., zdaniem Ministra, winna była być przyznana wyłącznie Masie Upadłości dłużnej Spółki tj. byłemu użytkownikowi wieczystemu [...] Sp. z o.o. z siedzibą w L., w związku z faktem wydania nieruchomości inwestorowi w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e pkt 1 cyt. ustawy, jako nie stanowiącej odszkodowania a bonifikatę za wydanie nieruchomości we wskazanym terminie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Syndyk Masy Upadłości [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. zarzucając naruszenie prawa materialnego, poprzez: 1) błędną wykładnię przepisu art. 28 §1 Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe w zw. z art. 536 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze polegającą na przyjęciu, że wyłączeniu z masy upadłości podlegają rzeczy, które w dacie ogłoszenia upadłości należały do upadłego, jeśli w toku postępowania upadłościowego ich własność przeszła na inny podmiot, 2) błędną wykładnię przepisu art. 18 ust. Id ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisów art. 204 i art. 206 ww Rozporządzenia - Prawo upadłościowe w zw. z art. 536 ww ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze, polegającą na uznaniu, że kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipotek obciążających użytkowanie wieczyste nieruchomości, które z mocy przepisu art. 12 ust. 4 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. stały się własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, wypłaca się wierzycielom hipotecznym w sytuacji, gdy wobec użytkownika wieczystego toczy się postępowanie upadłościowe według przepisów Rozporządzenia z dnia 24 października 1934 r. W związku z powyższymi zarzutami skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 16 września 2015 r. oraz na podstawie przepisów art. 200 i art. 205 § 2 ustawy z dnia 30.08.2002 r. - P.p.s.a. o zasądzenie od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na jego rzecz kosztów postępowania sądowo-administracyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269; dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Rozstrzygając sprawę w tak zakreślonych granicach Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w skardze, a dotyczących kwestii ustalenia podmiotu na rzecz którego winno zostać przyznane odszkodowanie, należy stwierdzić, iż wyłączną podstawą prawną ww decyzji organów w przedmiocie ustalenia i przyznania odszkodowania jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Przepis art. 65 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego, poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką. Powyższe umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na przejście prawa własności na inny podmiot i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dotychczasowego właściciela nieruchomości (hipoteka). Stosownie natomiast do treści jej art. 12 ust. 4c prawo to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z faktem wygaszenia hipoteki związana jest konieczność ustalenia za nią odszkodowania co zostało przewidziane przepisem art. 18 ust. 1c ww ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. Stosownie do jego treści- jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, które zgodnie z treścią ustępu 1d powyższego przepisu wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. A zatem, w niniejszej sprawie, odszkodowanie należne jest wskazanemu w decyzjach obu organów wierzycielowi byłego użytkownika wieczystego – B [...] z siedzibą w W. Przy czym należy w tym miejscu wskazać, iż kwotę odszkodowania stanowi rzeczywista kwota, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, wartości przedmiotowej działki przejętej na własność Skarbu Państwa, nie powiększona o 5 % jej wartości. W myśl przepisu art. 18. ust. 1 ww specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. I to są jedyne parametry ustalenia wartości nieruchomości. Stąd też ustawa przewiduje, iż należne odszkodowanie obejmuje jedynie samą "czystą" wartość przejętej nieruchomości bez uwzględnienia dodatkowych profitów. Przepis ust. 1e. art. 18 ww ustawy przewiduje możliwość powiększenia odszkodowania o ww kwotę równą 5% ww wartości i kwota ta należna jest wyłącznie dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. A zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy, należało ją przyznać Syndykowi Masy Upadłości, jak prawidłowo orzekł Minister. A zatem reasumując, należy jeszcze raz wskazać, iż przepis art. 18 ust. 1d. cyt. ustawy jednoznacznie stanowi, że kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w jego ust. 1 wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały czyli wierzycielowi. Powołana specustawa drogowa jest aktem prawnym regulującym przedmiotową materię nie zaś przywołane przez skarżącego rozporządzenie Prezydenta RP. Stanowi ona lex specialis w stosunku do powyższego aktu prawnego a zatem ma zastosowanie przed powołanym rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 1934 r. Skoro ustawodawca przewidział odmienne skutki dla różnych trybów przeniesienia prawa własności nieruchomości to należy uznać, że zgodnie z art. 18 ust. 1c w zw. z art. 18 ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odszkodowanie z tytułu wywłaszczania nieruchomości na cele nią przewidziane zalicza się każdorazowo na spłatę świadczenia głównego i na rzecz wierzycieli hipotecznych. Skarżący wskazuje na art. 118 § 2 ww rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 1934 r., który stanowi że cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości wchodzi w skład masy upadłości i podlega podziałowi według przepisów niniejszego prawa o podziale funduszów masy. Jednakże należy również wskazać, iż zgodnie z treścią art. 28 ww Rozporządzenia, rzeczy nie należące do upadłego będą wyłączone z masy upadłości i wydane osobie mającej do nich prawo. I z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszym przypadku albowiem prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z usytuowanymi na gruncie obiektami, przysługujące upadłej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w L. dotyczące działki nr [...], nie znajdowało się w masie upadłości, gdyż z dniem uostatecznienia się decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2010r., znak: [...], zostało przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Dlatego też odmienne stanowisko skarżącego w tym zakrseie nie może zasługiwać na uwzględnienie gdyż brak jest podstaw prawnych uzasadniających przyznanie odszkodowania byłemu właścicielowi czy użytkownikowi wieczystemu, czy jak w niniejszej sprawie, Syndykowi Masy Upadłości byłego użytkownika wieczystego. Natomiast odnosząc się do prawidłowości ustalonego odszkodowania przede wszystkim należy wskazać, iż aby dokonać oceny kluczowego dowodu w niniejszej sprawie stanowiącego o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przepis art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy natomiast wskazuje, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że autorka operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Wobec przeznaczenia szacowanej nieruchomości pod trasy komunikacyjne prawidłowo przyjęła do porównania nieruchomości również przeznaczone pod drogi. W ocenie Sądu opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz przywołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stąd też zasadnie organ odwoławczy przyjął, po dokonaniu analizy akt sprawy, że podstawa ustalonego odszkodowania jest prawidłowa. Natomiast w związku z wydaniem nieruchomości inwestorowi w terminie przewidzianym w art. 18 ust. le pkt 1, zasadnie organy uznały za konieczne podwyższenia odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Przy czym, jak prawidłowo uznał organ odwoławczy, kwotę tę, zgodnie z powyższymi wywodami, należało przyznać na rzecz Masy Upadłości [...] spółka z.o.o. z siedzibą w L., jako dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a nie wierzycielowi hipotecznemu jak wadliwie uczynił to Wojewoda [...] w powołanej wyżej decyzji. Ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa, skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zmianami.).