IV SA/Wa 3814/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Renata Nawrot, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2016 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania H. B. (dalej: "skarżąca") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] września 2015 r., Nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości 112.508,00 zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0278 ha, położoną w obrębie [...] - [...], gmina [...], przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...] " na terenie gminy [...] (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości [...] (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem) - etap II-odc. węzeł "[...]" - skrzyżowanie z DW [...] oraz o odmowie powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości, a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0278 ha, położona w obrębie [...] - [...] gminy [...] , decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r., znak: [...], została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...]" na terenie gminy [...] (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z droga wojewódzką nr [...] w miejscowości [...] (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem) - etap II-odc. Węzeł "[...]" - skrzyżowanie z DW [...]". Ww. decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Powyższa decyzja została zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r., znak: [...] i z tym dniem stała się ostateczna. Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2015 r. Wojewoda działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.) orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 112.508,00 zł na rzecz skarżącej za nieruchomość położoną w Powiecie [...], Gminie [...], obręb [...] - [...] oznaczoną jako działka numer [...] (wydzielona z działki nr [...]), o powierzchni 0,0278 ha, objętą decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...].09.2014 r. znak. [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...]" na terenie gminy [...] (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości [...] (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem). Etap II - ode. węzeł "[...]"- skrzyżowanie z DW [...]" oraz odmówił powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Odwołanie od wskazanej decyzji wniosła skarżąca podnosząc, że ustalone odszkodowanie jest zaniżone ze względu na błędne sporządzenie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Zdaniem skarżącej operat sporządzono w taki sposób by ustalona wartość nieruchomości była jak najniższa. Skarżąca zarzuciła sporządzonemu operatowi zły dobór nieruchomości porównawczych spośród nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym i pominięcie szczególnych walorów przejętej nieruchomości. Skarżąca wskazała, na różnicę w wycenie nieruchomości położonej w tym samym obrębie. Wskazano ponadto, że wyceną nie objęto kosztów budowy nowego ogrodzenia. Skarżąca wskazała także, że dla nieruchomości sporządzono nowe dokumenty planowania przestrzennego: studium i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca zarzuciła również naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez podjęcie decyzji na podstawie dokumentu sporządzonego przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie. Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 12 ust. 4 oraz art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"). Wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0278 ha, położoną w obrębie [...] - [...] gminy [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. Minister podniósł, iż biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest po wschodniej stronie al. [...], w rejonie skrzyżowania z ul. [...]. Nieruchomość oddalona jest od centrum [...] o ok. [...] km, a od centrum [...] o ok. 15 km. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Działka znajduje się w pierwszej linii zabudowy. Teren działki ogrodzony siatką metalową na słupkach stalowych, na podmurówce z bramą i furtką stalową: Zużycie techniczne ogrodzenia wynosi 30%. Na nieruchomości ponadto znajdują się tablice reklamowe (2 szt.) oraz nasadzenia roślinne: cis (2 szt.) oraz tuja (42 szt.). Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie objęty był obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. przez Radę Gminy [...] przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie o wiodącej funkcji usługowo-magazynowej. W celu analizy możliwości zastosowania zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.; dalej: "u.g.n.") biegły dokonał analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych na terenie gminy [...] w latach 2013-2014 oraz rynku nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie powiatu [...] i [...] w latach 2013-2014. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły ustalił, że średnia cena nieruchomości drogowych wynosi 170,36 zł/m2, podczas gdy średnia cena nieruchomości inwestycyjnych wynosi 213,38 zł/m2. W związku z powyższym wyceny dokonano przyjmując aktualny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy [...]. Wobec braku porównywalnych obiektów budowlanych będących przedmiotem transakcji na rynku określono wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie określając wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość gruntu nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W wyniku badania rynku biegły wybrał do porównań 12 transakcji, których ceny zawierały się w zakresie od 133,33 zł/m2 do 294,12 zł/m2 przy cenie średniej 213,38 zł/m2. Biegły dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i wycenił wartość gruntu na kwotę 79 489,00 zł, tj. 285,93 zł/m2. Ze względu na brak transakcji nieruchomościami zawierającymi porównywalne części składowego biegły odrębnie oszacował wartość odtworzeniową składników roślinnych i naniesień budowlanych. Wartość nasadzeń roślinnych biegły określił w podejściu kosztowym przy wykorzystaniu publikacji specjalistycznych na kwotę 24 565,00 zł. Z kolei wartość naniesień budowlanych biegły wycenił stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową i elementów scalonych przy uwzględnieniu stopnia zużycia. Ogrodzenie zostało przez biegłego wycenione na kwotę 8 454,00 zł, natomiast tablice reklamowe na kwotę 8 424,00 zł. Ostatecznie wartość nieruchomości została przez biegłego oszacowana na 120 932,00 zł. Wojewoda [...] w ustalonym odszkodowaniu pominął wartość tablic reklamowych, gdyż nie stanowiły one części składowej gruntu i ostatecznie przyznał odszkodowanie w kwocie 112 508,00 zł. Organ odwoławczy uznał, iż opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm.) oraz jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał, iż zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomością z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, iż biegły podczas postępowania przed organem I instancji wielokrotnie wyjaśniał, że na rynku lokalnym nie odnotowano takich cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości, jakich oczekiwaliby skarżący. Biegły nadto wskazywał, że położenie nieruchomości przy drodze krajowej nie ma wpływu na zwiększenie jej wartości. Biegły wyjaśnił także, że przyjęcie do porównań nieruchomości o niewielkiej powierzchni, w tym tzw. resztówek nie wpływa na wartość wyceny gdyż resztówki są działkami normatywnymi w tym znaczeniu, że zostały wydzielone na podstawie decyzji administracyjnej. Ponadto biegły wskazał, że analiza zabudowy al. [...] pozwala dojść do wniosku, że przedmiotowa nieruchomość położona bezpośrednio przy drodze nie mogłaby być inaczej wykorzystana niż jako tereny komunikacyjne. Powyższe oznacza, że skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Organ odwoławczy zauważył także, że skarżąca w toku postępowania nie złożyła wystarczającego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli skarżąca uzna, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi wątpliwości powinna przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie. Ustosunkowując się do zarzutu braku uwzględnienia w wycenie kosztów budowy nowego ogrodzenia, Minister zauważył, że rzeczoznawca prawidłowo ustalił wartość ogrodzenia uwzględniając stopień jego zużycia. Brak jest bowiem jakichkolwiek podstaw prawnych do uwzględnienia w kwocie odszkodowania kosztów odtworzenia ogrodzenia. Obowiązujące przepisy zezwalają bowiem na ustalenie odszkodowania jedynie jako wartość prawa własności przejętej nieruchomości a nie szkody jaką poniesie właściciel nieruchomości na skutek odjęcia prawa. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia nowych dokumentów planistycznych sporządzonych dla nieruchomości organ odwoławczy wyjaśnił, że przez pojęcie "stan nieruchomości", o którym mowa w art. 18 ust 1 specustawy drogowej rozumieć należy zarówno stan faktyczny jak i prawny. Stanem prawnym nieruchomości jest także jej przeznaczenie. A zatem dla wyceny nieruchomości poprawnym jest przyjęcie jej przeznaczenia z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W niniejszej sprawie prawidłowo stan ten ustalono wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy obowiązującego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 26 września 2014 r. Natomiast wszelkie zmiany w stanie nieruchomości występujące po tej dacie nie mogą zostać uwzględnione w sporządzonej wycenie, a następnie w ustalonym odszkodowaniu. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej, Minister wskazał, że rozprawa taka została przeprowadzona przed organem I instancji w dniu 18 maja 2015 r. z udziałem skarżącej i rzeczoznawcy majątkowego. Odnośnie zaś zarzutu oparcia decyzji na dokumencie sporządzonym przed wszczęciem postępowania, wyjaśnił, że zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Operat szacunkowy jest pełnoprawnym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy został sporządzony jeśli tylko odpowiada treści przepisów regulujących jego treść i formę. Zauważył ponadto, że organ wojewódzki umożliwił stronie zapoznanie się z sporządzonym operatem szacunkowym. Nie można zatem uznać, że wykorzystanie w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przed wszczęciem postępowania było błędne. Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] listopada 2015 r. Autor skargi zarzucił naruszenie przepisów postępowania administracyjnego tj.: - art. 7 k.p.a. w związku z przepisami właściwymi § 36 ust. 1 punkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu ustalonym przez rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r; - art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez dopuszczenie do podjęcia decyzji na podstawie dokumentu sporządzonego przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie; - art. 9 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przez organ w trakcie procedury wskazanych zastrzeżeń; - art. 78 § 1 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia dowodu dotyczącego wskazania, że użyte w operacie przykładowe wartości działek do porównań były transakcjami zrealizowanymi w szczególnych warunkach. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania. Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r., która organ utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r., Nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości 112.508,00 zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0278 ha, położoną w obrębie [...] - [...], gmina [...], przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...]" na terenie gminy [...] (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości [...] (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem) - etap II-odc. węzeł "[...]" - skrzyżowanie z DW [...] oraz o odmowie powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Przy czym, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie"), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, uznając zasadnie sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana na dzień 26 września 2014 r nieruchomość gruntowa położona jest po wschodniej stronie al. [...], w rejonie skrzyżowania z ul. [...]. Nieruchomość oddalona jest od centrum [...] o ok. 7 km, a od centrum [...] o ok. 15 km. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Działka znajduje się w pierwszej linii zabudowy. Teren działki ogrodzony siatką metalową na słupkach stalowych, na podmurówce z bramą i furtką stalową: Zużycie techniczne ogrodzenia wynosi 30%. Ponadto na przedmiotowej nieruchomości znajdują się tablice reklamowe (2 szt.) oraz nasadzenia roślinne: cis (2 szt.) oraz tuja (42 szt.). Wyceniana nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. przez Radę Gminy [...] przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenie o wiodącej funkcji usługowo-magazynowej. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości inwestycyjnych na terenie gminy [...] w latach 2013-2014 oraz rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie powiatu [...] i [...] w latach 2013-2014, przyjmując do wyceny aktualny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy [...]. Wobec braku porównywalnych obiektów budowlanych będących przedmiotem transakcji na rynku biegły określił wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie określając wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Ostatecznie biegły dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i wycenił wartość gruntu na kwotę 79 489,00 zł, tj. 285,93 zł/m2. Natomiast ze względu na brak transakcji nieruchomościami zawierającymi porównywalne części składowego biegły odrębnie oszacował wartość odtworzeniową składników roślinnych i naniesień budowlanych. I tak wartość nasadzeń roślinnych biegły określił w podejściu kosztowym przy wykorzystaniu publikacji specjalistycznych na kwotę 24 565,00 zł. Z kolei wartość naniesień budowlanych biegły wycenił stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową i elementów scalonych przy uwzględnieniu stopnia zużycia. Ogrodzenie zostało przez biegłego wycenione na kwotę 8 454,00 zł, natomiast tablice reklamowe na kwotę 8 424,00 zł. Ostatecznie wartość nieruchomości została przez biegłego oszacowana na 120 932,00 zł. Za zasadne Sąd uznał stanowisko organu I instancji, iż tablice reklamowe nie stanowiły części składowej gruntu, dlatego też ich wartość należało pominąć przy ustalaniu odszkodowania. W związku z tym przyznane skarżącej odszkodowanie w kwocie 112.508,00 zł należy uznać za prawidłowe. Sąd zauważa, iż subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżąca w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nadto nie przedstawiła alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Tym samym za niezasadny Sąd uznał zarzut, iż w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego nieprawidłowo ustalono wartość nieruchomości. Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Odnośnie zarzutu oparcia decyzji na dokumencie sporządzonym przed wszczęciem postępowania, Sąd zauważa, iż operat szacunkowy jest pełnoprawnym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy został sporządzony jeśli tylko odpowiada treści przepisów regulujących jego treść i formę. Ponadto organ wojewódzki umożliwił skarżącej zapoznanie się z sporządzonym operatem szacunkowym. Dlatego też nie można uznać, że wykorzystanie w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przed wszczęciem postępowania było błędne. Odnosząc się zaś do wniosku skarżącej o uzupełnienie bazy transakcji porównawczych, zawartych w operacie szacunkowym o transakcję z dnia [...] grudnia 2013 r. dotyczącą nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej we wsi [...], gmina [...], wskazać należy, że transakcja ta nie dotyczy nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Przedmiotowa transakcja dotyczyła bowiem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Wobec powyższego stwierdzić należy, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz przekonująco uzasadniły swoje decyzje zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. – zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.