IV SA/Wa 3860/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska,, sędzia WSA Teresa Zyglewska (spr.), Protokolant spec. Karolina Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2016 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia[...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] października 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie B., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,3384 ha i nr [...] o pow. 0,8555 ha, przeznaczonej pod budowę autostrady płatnej [...] na odcinku od [...] do [...] wraz z odcinkiem drogi ekspresowej [...] łączącej węzeł "[...]" z węzłem "[...]" oraz ustalającej odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie na kwotę 621.544,00 zł na rzecz M. G., a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta będzie podlegała wykonaniu. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie B., obręb [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,3384 ha i nr [...] o pow. 0,8555 ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2005 r. została przeznaczona pod budowę autostrady płatnej [...] na odcinku od [...] do [...] (km 490+427) wraz z odcinkiem drogi ekspresowej [...] łączącej węzeł "[...]" z węzłem "[...]". Decyzją z dnia [...] marca 2015 r., Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie B., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,3384 ha i nr [...] o pow. 0,8555 ha, oraz ustalił odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie na kwotę 621.544,00 zł na rzecz M. G. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra infrastruktury wniósł M. G., zarzucając zaniżenie wartości nieruchomości poprzez nieprzeprowadzenie w zaskarżonym operacie szacunkowym analizy korzyści dla przejętej nieruchomości oraz dokonanie wyceny tylko części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową, w oderwaniu od wartości całej nieruchomości jako kompleksu rolnego. Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Odnosząc się do zarzutu strony, organ podkreślił, że przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie nakładają na Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad obowiązku przeprowadzania negocjacji i rokowań w procesie nabywania nieruchomości pod drogi publiczne. Przepisy te mówią jedynie o ofercie zbycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, którą składa Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Powyższa ustawa jest ustawą szczególną (lex specialis) w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż reguluje ona zasady i warunki przygotowywania inwestycji w zakresie dróg publicznych. Tym samym, złożona stronie przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oferta nabycia przedmiotowej nieruchomości wyczerpała, zdaniem organu, jego przypisane prawem obowiązki w tym zakresie. Wyjaśniono, że w przypadku kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest uprawniony do nabycia, na wniosek właściciela nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.). Organ zauważył, że tego rodzaju roszczenie nie może być przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, gdyż jest to kwestia rozstrzygana między zainteresowanymi stronami na drodze cywilnoprawnej. Mając na uwadze powyższe organ uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia ww. nieruchomości wszczęte i przeprowadzone zostało prawidłowo. Sporną kwestię stanowi natomiast ustalenie odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Organ stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. L. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i, tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Organ wywodził, że biegła ustaliła, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w rejonie ulicy [...] w miejscowości S., w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowanych mieszkaniowo - usługowych i terenów niezabudowanych rolnych. Nieruchomość użytkowana była rolniczo. Działki są płaskie w kształcie wydłużonego prostokąta. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podała, iż zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w B. nr [...] z dnia [...] października 1999r., przedmiotowe działki przeznaczone były pod tereny komunikacji i infrastruktury - autostrada. Na potrzeby wyceny nieruchomości, przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi na terenie powiatów [...] i [...] w okresie ostatnich dwóch lat od dnia wyceny. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 26,58 zł/m do 86,71 zł/m2, przy cenie średniej 55,92 zł/m2. Ich poziom zależał od następujących cech: położenie (waga 35%), uzbrojenie w media (waga 15%), otoczenie (waga 30%) i stan zagospodarowania (waga 20%). Do ostatecznej analizy biegła wybrała 14 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Ostatecznie wartość prawa własności nieruchomości ustalono na kwotę 621.544,00 zł. Organ zauważył, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Organ wywodził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zdaniem organu biegła prawidłowo określiła wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu pod drogi, czyli tożsamym jak część wycenianej nieruchomości. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłej w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi o różnych kategoriach, Minister wskazał, że realizacja zasady ustalania odszkodowania zawarta w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych". Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny, zdaniem organu należy uwzględnić, ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, w ocenie organu, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych bez wymogu zachowania tożsamości kategorii drogi. Odnosząc się do zarzutu nie zlecenia drugiego operatu szacunkowego Minister wskazał, że w sytuacji gdy organ pozytywnie oceni operat szacunkowy sporządzony w sprawie, to bezcelowe jest zlecanie wykonania kolejnego operatu. Natomiast samo subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. Zatem podnoszone w odwołaniu zarzuty co do oszacowania zbyt niskiej wartości nieruchomości, zdaniem organu, nie znajdują uzasadnienia. Organ stwierdził, że w razie pojawienia się wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziany jest sposób jego weryfikacji. Z przepisu tego wynika, że oceny prawidłowości operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Skarżący w toku postępowania nie złożył żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się natomiast do dołączonych do odwołania ofert sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym organ zauważył, że wyrażone w nich wartości stanowią jedynie ceny ofertowe. Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nakazują tymczasem przyjęcie do porównania cen transakcyjnych, zawartych w aktach notarialnych. Powyższe oznacza, że sama oferta nie może podważyć wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Organ dostrzegł, że oferty te dotyczą nieruchomości o innym niż drogowe przeznaczeniu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł M. G. zarzucając naruszenie art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 k.p.a.. Skarżący zakwestionował wysokość ustalonego odszkodowania oraz stwierdził, że taki przebieg autostrady niszczy jego nieuchronność jako całość gospodarczą. W piśmie procesowym z dnia 8 listopada 2016 r. pełnomocnik skarżącego sprecyzował zarzuty skargi wskazując na błędy natury merytorycznej i formalnej operatu szacunkowego. Wskazano, że na stronie 2 operatu nie podano, czy działki położone są obok siebie. Działki te nie stanowią całości gospodarczej i powinny być wydzielane oddzielnie. Wywodzono, że biegła nie podała na jaką datę określa stan prawny i użytkowy nieruchomości. W części trzeciej operatu biegła dokonała błędnej analizy rodzaju rynku. Zdaniem skarżącego w rozpoznawanej sprawie rynkiem lokalnym jest aglomeracja [...], a nie powiat i powiaty sąsiednie. W piśmie tym zawarta została także szczegółowa analiza tabel dotyczących transakcji nieruchomości. Zarzucono, że rzeczoznawca majątkowy nie określił zakresu współczynników dla poszczególnych cech nieruchomości, takich jak: położenie działek, uzbrojenie, otoczenie, stan zagospodarowania. Wskazując nieprawidłowość przyjętych współczynników w piśmie tym obliczono wysokość odszkodowania jaka w ocenie skarżącego powinna być mu przyznane. W ocenie skarżącego błędy operatu polegają na: nieprawidłowym przyjęciu współczynników, niewłaściwych nieruchomości przyjętych do porównania co do ich powierzchni, nieprawidłowego określenia rynku co do obszaru analizy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 zwana dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kierując się powyższymi kryteriami Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga nie jest zasadna i nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 r. o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości objętej decyzja lokalizacyjną autostrady płatnej [...] na odcinku [...] do [...] wraz z odcinkiem drogi ekspresowej [...] łączącej węzeł "[...]" z węzłem "[...]", położoną w gminie B., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,3384 i nr [...] o pow. 0.8555 stanowiących własność M. G. oraz ustalającą odszkodowanie za powyższe nieruchomości na rzecz M. G. w kwocie 621.544 zł. Wywody skargi dotyczące decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2005 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...] na odcinku [...] do [...] wraz z odcinkiem drogi ekspresowej [...] łączącej węzeł "[...]" z węzłem "[...]" nie mogą stanowić przedmiotu rozpoznania w sprawie o wywłaszczenie i odszkodowanie. Zauważyć należy, że decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna z dniem 30 listopada 2015 r.. Zgodnie zaś za art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, a więc przedmiotem badania może być tylko kwestia wywłaszczenia nieruchomości stanowiących własność M. G. oraz odszkodowania za te nieruchomości. Kwestią sporną w rozpoznawanej sprawie jest wysokość odszkodowania jaka została ustalona na rzecz skarżącego. Decyzja w części dotyczącej wywłaszczenia nie zawiera wad, a ponadto nie została przez stronę zakwestionowana. Istota sprawy sprowadza się więc do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową objętych wywłaszczeniem nieruchomości - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu. Stosownie do treści art. 12 ust 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.;) do ustalenie wysokości i ustalenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatnio powołanego przepisu wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r., poz. 518 ze zm.; dalej "u.g.n.") podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu, której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. W myśl art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W przypadku ustalenia, ze przeznaczenie zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Analiza taka przeprowadzana jest przez biegłego w operacie szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego paragrafu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy nie zakwestionował wartość dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. L., który stanowił podstawę do wydania decyzji przez organ I instancji. Operat szacunkowy, jak każdy inny dowód podlega ocenie organu, zgodnie z art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, odpowiednim doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ oceniając wiarygodność otrzymanej opinii. Na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Organ odwoławczy jest obowiązany do dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego . Nie oznacza to jednak aby organ administracji posiadał kompetencje do merytorycznego podważania operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W rozpoznawanej sprawie skarżący nie skorzystał z trybu zakreślonego w art. 157 u.g.n., ani też nie przedstawił innego operatu stanowiącego kontrdowód do operatu sporządzonego na zlecenie organu. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego organ odwoławczy dokonał właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego i przedstawił w sposób szczegółowy postawy tej oceny. Zgodnie z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w operacie szacunkowym należy przedstawić: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Powyższe elementy zostały zawarte w omawianym operacie szacunkowym. Wbrew twierdzeniom skarżącego zawartym w piśmie procesowym z dnia 8 listopada 2016 r. z opisu zawartego na stronie 2 operatu szacunkowego wynika wprost, że wyceniane działki nie są położone obok siebie i nie stanowią całości gospodarczej. Rzeczoznawca majątkowy napisała, ze działka nr [...] położona jest po wschodniej stronie ulicy [...], działka za nr [...] po zachodniej stronie tej ulicy. Stąd też wartość nieruchomości była obliczana odrębnie dla każdej z działek. Z treści operatu, w tym z przytoczonych tam przepisów wynika na jaką datę rzeczoznawca określił nieruchomości. Daty przyjęte przez rzeczoznawcę jest zgodna z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych gdyż są nimi daty wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przez organ I instancji w odniesieniu do stanu nieruchomości, ceny z daty ustalenia odszkodowania (s. 5 operatu szacunkowego). Nie posiada usprawiedliwionych podstaw także zarzut skargi dotyczący dokonania przez rzeczoznawcę niewłaściwego rodzaju rynku nieruchomości. Zdaniem skarżącego w przedmiotowej sprawie rynkiem lokalnym nieruchomości jest cała aglomeracja [...], a nie powiat i powiaty sąsiednie. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu ( por. wyrok NSA z 22 maja 2012 r., I OSK 701/11). Dla wyceny nieruchomości pod drogi publiczne w rozpoznawanej sprawie należało więc przyjąć jako rynek lokalny obszar powiatu, co rzeczoznawca uczyniła. Ponadto zauważyć należy, że ceny średnie takich nieruchomości na terenie aglomeracji [...] wynosiły 43,50 zł za m2 . Przyjęta zaś przez rzeczoznawcę cena nieruchomości wyliczona w oparciu o rynek lokalny jakim jest powiat zamykała się kwotą 55,92 zł za m2 , a więc byłą bardziej korzystna dla skarżącego. Nie można zgodzić się także z kolejnym zarzutem skargi dotyczącym przyjęcia do porównania nieruchomości, których wielkość nie jest podobna do nie ruchomości wycenianej. W myśl definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zauważyć należy, że wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w definicji nieruchomości podobnej jako parametr wpływający na podobieństwo. W kontekście więc przywołanej wyżej definicji legalnej nieruchomości podobnej rozbieżność w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwala na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny z uwagi na pozostałe elementy podobieństwa. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie porównania o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej. Pozostałe zarzuty zawarte w piśmie procesowym z dnia 8 listopada 2016 r. stanowią merytoryczną ocenę operatu szacunkowego do dokonania, której nie jest uprawniony Wojewódzki Sąd Administracyjny. Podkreślić należy, że dołączone przez skarżącego do pisma procesowego z dnia 10 listopada 2016 r., kserokopie nie są wbrew twierdzeniom M. G. operatem szacunkowym. Ponadto zauważyć należy, że przedstawianie dowodów w sprawie należało do fazy postępowania dowodowego przeprowadzanego przez organy administracji. Do zadań Sądu należy ocena prawidłowości przeprowadzonego postępowania dowodowego, a nie jego przeprowadzanie. Mając na względzie powyższe rozważania skarga została oddalana w oparciu o art. 151 p.p.s.a.