IV SA/Wa 388/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Michał Sowiński (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 6 pkt 3 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. w sprawie zmiany Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta N. i W., po rozpatrzeniu odwołania J. K., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza N. z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 62.628 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego K. w rejonie ulic [...], [...], [...] w N. i wsi K. Z uzasadnienia powołanej wyżej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz z akt administracyjnych sprawy wynika, co następuje: Umową z dnia [...] października 2007 r. J. K. zbył na rzecz R., M., S. i S. S. własność nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...], za cenę 437.700 zł. Pismem z dnia 3 grudnia 2007 r. Burmistrz N. poinformował J. K. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego K. w rejonie ulic [...], [...], [...] w N. i wsi K. Pismo to zostało doręczone adresatowi w dniu 6 grudnia 2007 r. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r. (znak: [...]) Burmistrz N. ustalił jednorazową opłatę dla J. K. w wysokości 62.628 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego K. w rejonie ulic [...], [...], [...] w N. i wsi K. W wyniku złożonego przez J. K. odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. w sprawie zmiany Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta N. i W. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], póz. [...]) utrzymało mocy decyzję Burmistrza N. z dnia [...] sierpnia 2008 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podkreślił, iż kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma ustalenie, który z dwóch sporządzonych w toku niniejszego postępowania operatów szacunkowych przedmiotowej nieruchomości gruntowej pełniej odzwierciedla rzeczywistą wartość owej nieruchomości, a co za tym idzie - który z nich powinien stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą". Organ wskazał, iż dogłębna analiza obu operatów, ze szczególnym uwzględnieniem doboru nieruchomości porównywanych (pod kątem ich powierzchni i położenia) oraz szczególnych cech przedmiotowego gruntu, daje podstawy do uznania, że zakreślone powyżej wymagania pełniej realizuje operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji, wraz z uzupełnieniem dokonanym przez biegłego rzeczoznawcę, wyjaśniającym wątpliwości i eliminującym błędy, wymienione przez Kolegium w decyzji z dnia [...] maja 2008 r. (sygn. akt [...]), uchylającej poprzednią decyzję wydaną w niniejszej sprawie przez Burmistrza N. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. analiza obu operatów nie daje również podstaw do podzielenia stanowiska zaprezentowanego w rozpatrywanym odwołaniu, gdyż w operacie sporządzonym na zlecenie organu pierwszej instancji do nieruchomości porównawczych włączono m.in. nieruchomości rolne położone w samym N. i innych miejscowości z obszaru gminy N. Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem odwołania, jakoby w operacie tym nie uwzględniono faktu pośredniego sąsiedztwa przedmiotowego terenu z obszarem miejskim. Organ odwoławczy stwierdził, że z operatu przedłożonego przez odwołującego w toku postępowania zawisłego przed Kolegium nie wynika, by okoliczność ta została w jakiś szczególny sposób uwzględniona przez jej autora, nie mówiąc już o wpływie tej okoliczności na oszacowaną wartość gruntu. Stwierdził również, że wbrew twierdzeniu odwołującego, operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji uwzględnia zarówno fakt usytuowania na przedmiotowej nieruchomości dwóch linii energetycznych zasilających kolej (vide pkt 9 operatu, cyt.: "wzdłuż wschodniej granicy działki, na całym jej odcinku przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, łącząca się z przecinającymi działkę w jej północnej części dwoma równoległymi liniami napowietrznymi biegnącymi wzdłuż ul. [...]") oraz nałożenia przez plan zagospodarowania obowiązku ustalenia obszaru ograniczonego użytkowania (przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości wyłączono wartość gruntu przeznaczonego w planie pod przyszłe drogi - vide pkt 14, str. 16 operatu). Organ zwrócił uwagę, że operat sporządzony na zlecenie odwołującego wyłączenia takiego nie zawiera. Dalej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podkreśliło, że stosownie do § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109, z późn. zm.), ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegając więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Organ wskazał, że jak wynika z tabeli z pkt 12.2 operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, przeciętna cena za 1 m2 gruntu - z wyłączeniem transakcji wymienionych w pkt 2 i 7 - wynosi 3,36 zł. Tym samym wartości, o których mowa w przytoczonym przepisie, zawierać się powinny w granicach 2,69 ÷ 4,03 zł za 1 m2. Organ podkreślił, że wspomnianego warunku nie spełnia jedynie transakcja, wymieniona w pkt 7 wskazanej tabeli. Kolegium podkreśliło, że nie znajduje - w szczególności w świetle wyjaśnień udzielonych przez autora operatu - podstaw do zdyskwalifikowania na tej podstawie owego operatu, zarówno w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie organu pierwszej instancji, jak i w uzupełnieniu owego operatu jego autor obszernie wyjaśnił przyjęcie takich a nie innych nieruchomości jako nieruchomości porównawczych. Zdaniem organu, wyjaśnienia te uznać należy za w pełni satysfakcjonujące. SKO w W. zwróciło uwagę na fakt, że z podobnymi problemami spotkał się zresztą autor operatu sporządzonego na zlecenie odwołującego, o czym świadczy m.in. stwierdzenie zawarte w pkt. 5.2 jego operatu, iż "dla dokonania wyceny przedmiotowego gruntu nie znaleziono dostatecznej ilości transakcji na rynku lokalnym (K., N.) i dlatego badanie transakcji rozszerzono na grunty o podobnym położeniu co i grunt wyceniany. Taką lokalizacją okazała się gmina M. i obręby tej gminy: S. i K. Jednak i na tak rozszerzonym terenie nie znaleziono dostatecznej ilości transakcji gruntami o cechach, które wszystkie by były podobne do cech gruntu wycenianego". Organ odwoławczy podkreślił, że także działki porównawcze przyjęte przez autora operatu przedłożonego przez odwołującego w sposób znaczący odbiegają powierzchnią od powierzchni wycenianej nieruchomości. Zdaniem organu okoliczność ta, gdyby przyjąć za zasadny pogląd zaprezentowany przez odwołującego, powinna dyskwalifikować również i przedłożony przezeń operat. Następnie w myśl § 51 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, Kolegium stwierdziło, iż nie znajduje podstaw do podzielenia stanowiska odwołania, jakoby "wynik po uchwaleniu planu 14,52 zł za m2 budzi szczególnie dużo zastrzeżeń i stanowi naruszenie" przytoczonego przepisu. Organ podkreślił, że odwołujący zbył przedmiotową nieruchomość za cenę 14,59 zł za 1 m2, nie jest zatem jasne, na jakiej podstawie cena niższa od uzyskanej w drodze sprzedaży miałaby budzić "szczególnie dużo zastrzeżeń". Mając powyższe na uwadze za punkt wyjścia przy ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Kolegium przyjęło operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji. Zdaniem Kolegium, operat ten sporządzony został w sposób rzetelny, w zgodzie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, póz. 2603, z późn. zm.). W dalszej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazano, że art. 36 ust. 4 ustawy stanowi, iż jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Organ podkreślił, że stosownie do art. 37 ust. 4 ustawy w zw. z ust. 3 tegoż przepisu - roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Powyższe oznacza, iż właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek: 1) nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości, 2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, 4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, iż w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie wymienione powyżej przesłanki. Jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, szacowana wartość owej nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, z wyłączeniem terenu przeznaczonego pod drogi, wynosiła 147.851 zł, po owym dniu zaś - 356.611 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia zmian w planie miejscowym wartość rzeczonej nieruchomości wzrosła o 208.760 zł. Dalej organ odwoławczy podkreślił, że jak wynika z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta N. i W. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarach oznaczonych symbolami: 10 KL, zdefiniowanym jako teren pod poszerzenie istniejącej drogi, 8 KD (teren pod projektowane ulice dojazdowe) i 13+14 P/Ug/Rz (teren przemysłu, magazynów, składów, usług gospodarczych, rzemiosła, obsługi komunikacyjnej (w tym stacje paliw), handlu hurtowego i innych zbliżonych funkcji). Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały przedmiotowy teren nie był objęty ustaleniami planu zagospodarowania i był użytkowany rolniczo. Oczywistym jest, zdaniem Kolegium, że grunt, który w znacznej części może zostać przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługowo-handlową posiada większą wartość od gruntu, którego zabudowa -jako gruntu rolnego - była praktycznie niemożliwa. SKO w W. podniosło, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące - uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. weszła w życie w dniu 29 grudnia 2005 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości przez J. K. nastąpiło zaś w dniu 29 października 2007., tj. w dacie zawarcia aktu notarialnego, na mocy której własność przedmiotowej nieruchomości została przeniesiona na rzecz R., M., S. i S. S. Miasto N. zgłosiło swe roszczenia wobec J. K., o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, w dniu 6 grudnia 2007 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jak wynika z § 6 pkt 3 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r., ustala się dla terenów, które w wyniku przedmiotowego Planu uzyskały zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości dla terenów przemysłu, składów i usług - 30%. Tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - z uwzględnieniem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wynosić powinna 208.760 zł x 30 % = 62.628 zł. J. K., w skardze na powyższą decyzję Kolegium, wniósł o jej uchylenie w całości Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił, że została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 §1 i art.107 § 3 k.p.a. J. K. w uzasadnieniu skargi wskazał, że zaskarżona decyzja zawiera błędy co do ustalenia stanu faktycznego. Skarżący podkreślił, że na jego działce znajdują się dwie odrębne sieci energetyczne. Jedna zasilająca w energię okoliczne miejscowości - to ta pojedyncza, która biegnie wzdłuż wschodniej granicy działki. Druga podwójna to sieć kolejowa o zupełnie innych parametrach. J. K. stwierdził, że te linie nie łączą się, jak twierdzi pierwszy biegły M. L. Wynika to z załączników do drugiej opinii wykonanej przez B. Skarżący wskazał, że to w drugiej opinii zaprezentowane są szczegółowo uwarunkowania dotyczące jego działki nr [...], czego nie zawiera pierwsza opinia. Biegły M. L. posłużył się w uzupełnieniu swojej wyceny danymi, które winny być wyłączone na podstawie § 5 ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.06.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Chodziło o działki sprzedane w przetargach organizowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jeśli ich cena odbiega o 20 % od przeciętnych cen uzyskanych na rynku nieruchomości. Dalej skarżący podkreślił, że organ odwoławczy mimo zgłaszanych przez niego zastrzeżeń przyjął arbitralnie, za podstawę rozstrzygnięcia sprawy pierwszy operat szacunkowy twierdząc, iż "pełniej odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości". Nie wyjaśnił przy tym na czym tę ocenę opiera. Zwłaszcza nie odniósł się do kwestii podniesionych przez skarżącego o zasadniczym znaczeniu. J. K. wskazał, że w operacie szacunkowym pierwszego biegłego M. L. aż nadto widoczne jest błędne rozumowanie, gdzie przyjmuje się jako wiążącą praktycznie cenę transakcyjną. Biegły dopasował transakcję stanowiącą podstawę wyceny tak, by osiągnąć końcowy wynik zgodny z transakcją skarżącego. Posłużył się transakcjami bardzo odległymi wzdłuż trasy [...] W. -G., gdzie średnio wartość nieruchomości jest dwukrotnie wyższa. Podczas gdy wycena powinna obiektywnie ustalać wzrost cen nieruchomości bez względu na warunki zawartej transakcji, gdzie cena z różnych przyczyn może być znacząco wyższa lub niższa. Skarżący wyjaśnił, że w jego przypadku uzyskana cena była dwukrotnie wyższa od średniej ceny na tym terenie. Wynikało to stąd, że nabywcy byli właścicielami działki sąsiedniej i próbowali sfinalizować sprzedaż terenu, łącznie z zakupioną od skarżącego działką, pod duży obiekt handlowy jednej z sieci handlowych. Stąd aby zachęcić go do sprzedaży zaproponowali taką cenę. Organ odwoławczy, w odpowiedzi na skargę, wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności wykładni. Uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną, w myśl art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga nie mogła być uwzględniona. Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza N. ustalającą dla J. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 62.628 zł. Rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, organy obu instancji dokonały w oparciu o przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Przepis art. 36 ust 4 ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwalaniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wymieniony przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę", a zatem zobowiązany jest do ustalenia tej opłaty i jej pobrania. Opłata ta jest bowiem dochodem własnym gminy a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z przepisu tego również wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przy czym, mając na względzie użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła", należy przyjmować, iż wzrost wartości danej nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem (wynikiem) uchwalenia nowego planu miejscowego albo zmiany obowiązującego planu. Stosownie zaś do art. 37 ust 11 ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do treści przepisu § 50 ust. 3 wyżej wymienionego rozporządzenia w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem tego planu. Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, stwierdzić należy, że bezsporną okolicznością wykazaną w zaskarżonej decyzji jest: 1) uchwalenie Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta N. i W. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), 2) zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący – J. K. sprzedał działkę położoną w K., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...]- aktem notarialnym z dnia 29 października 2007 r. nr Rep. [...]; 3) wszczęcie z urzędu postępowania administracyjnego przez organ, nastąpiło z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący - zawiadomienie z dnia 3 grudnia 2007 r. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...]. Zawiadomienie zostało doręczone adresatowi w dniu 6 grudnia 2007 r. Okolicznością kwestionowaną w rozpoznawanej sprawie jest oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie przedmiotem analizy organu odwoławczego były dwa operaty szacunkowe różnice się od siebie: wycena przedstawiona przez J. K. i wykonana na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego P. K. oraz wycena na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. Dysponując dwiema wycenami organ odwoławczy przeprowadził prawidłową ich analizę. Zdaniem Sądu organ prawidłowo uznał, iż analiza obu operatów nie daje podstaw do podzielenia stanowiska skarżącego, gdyż w operacie sporządzonym na zlecenie organu pierwszej instancji do nieruchomości porównawczych włączono m.in. nieruchomości rolne położone w samym N. i innych miejscowości z obszaru gminy N. Zatem w operacie tym uwzględniono fakt bezpośredniego sąsiedztwa przedmiotowego terenu z obszarem miejskim. Z operatu przedłożonego przez skarżącego w toku postępowania zawisłego przed Kolegium nie wynika, by okoliczność ta została w jakiś szczególny sposób uwzględniona przez jej autora, nie mówiąc już o wpływie tej okoliczności na oszacowaną wartość gruntu. Podkreślić należy, że operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji uwzględnia zarówno fakt usytuowania na przedmiotowej nieruchomości dwóch linii energetycznych zasilających kolej oraz nałożenia przez plan zagospodarowania obowiązku ustalenia obszaru ograniczonego użytkowania. Wskazać należy, że działki porównawcze przyjęte przez autora operatu przedłożonego przez odwołującego w sposób znaczący odbiegają powierzchnią od powierzchni wycenianej nieruchomości. Okoliczność ta, gdyby przyjąć za zasadny pogląd zaprezentowany przez skarżącego, powinna dyskwalifikować również i przedłożony przezeń operat. Zdaniem Sądu operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji jest rzetelny i zgodny z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, póz. 2603, z późn. zm.). Zdaniem Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zasadnie stwierdziło, iż w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, szacowana wartość owej nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, z wyłączeniem terenu przeznaczonego pod drogi, wynosiła 147.851 zł, po owym dniu zaś - 356.611 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia zmian w planie miejscowym wartość rzeczonej nieruchomości wzrosła o 208.760 zł. Jak wynika z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta N. i W. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], póz. [...]), przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarach oznaczonych symbolami: 10 KL, zdefiniowanym jako teren pod poszerzenie istniejącej drogi, 8 KD (teren pod projektowane ulice dojazdowe) i 13+14 P/Ug/Rz (teren przemysłu, magazynów, składów, usług gospodarczych, rzemiosła, obsługi komunikacyjnej (w tym stacje paliw), handlu hurtowego i innych zbliżonych funkcji). Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały przedmiotowy teren nie był objęty ustaleniami planu zagospodarowania i był użytkowany rolniczo. Oczywistym jest, że grunt, który w znacznej części może zostać przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługowo-handlową posiada większą wartość od gruntu, którego zabudowa -jako gruntu rolnego - była praktycznie niemożliwa. Podnieść należy, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące - uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. weszła w życie w dniu 29 grudnia 2005 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości przez J. K. nastąpiło zaś w dniu 29 października 2007., tj. w dacie zawarcia aktu notarialnego, na mocy którego własność przedmiotowej nieruchomości została przeniesiona na rzecz R., M., S. i S. S. Miasto N. zgłosiło swe roszczenia wobec J. K., o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, w dniu 6 grudnia 2007 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jak wynika z § 6 pkt 3 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r., ustala się dla terenów, które w wyniku przedmiotowego Planu uzyskały zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości dla terenów przemysłu, składów i usług - 30%. Tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - z uwzględnieniem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wynosić powinna 208.760 zł x 30 % = 62.628 zł. Zaskarżona decyzja została wydana zatem zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z uwagi na powyższe Sąd, uznając zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi