IV SA/Wa 433/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2008 r. sprawy ze skargi S. S. i E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) grudnia 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] października 2007 r. nr [...] Burmistrz Miasta J., ustalił jednorazową opłatę dla E. i S. S. - zbywców nieruchomości położonej w J. przy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] w obrębie [...] o powierzchni 2673 m2, w wysokości 116 275,5 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że działka nr [...] zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989 r. (Dz. Urz. [...] Nr [...], poz. [...]) ze zmianami zawartymi w aneksie do Tekstu Planu zatwierdzonymi przez Radę Miejską w J. uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] położona była na terenie strefy ochronnej adaptowanych studni miejskiego ujęcia wody - lasów ochronnych i naturalnej zieleni bez prawa zabudowy. Zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] marca 2006 r. - rejon ul. [...] i [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z [...] r. Nr [...], poz. [...]) nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości. Obecnie działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem - MNEL, gdzie przeznaczeniem podstawowym jednostki terenowej jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ekstensywna na działkach leśnych lub zadrzewionych, realizowana w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Powołana uchwała została ogłoszona w dniu [...] lipca 2006 r. i weszła w życie po 14 dniach od dnia jej ogłoszenia tj. z dniem [...] sierpnia 2006 r. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości działki nr [...], co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego. Wzrost ten został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu stanowi kwotę 387 585 zł. Procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została uchwalona w planie na poziomie 30 %, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w wysokości 116 275,5 zł. W dniu 26 marca 2007 r. nastąpiło zbycie przedmiotowej działki. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli E. i S. S., reprezentowani przez pełnomocnika. W ocenie skarżących rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię w przedmiotowej sprawie błędnie ustalił wartość sprzedanej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 716 364,00 zł, kiedy to w umowie sprzedaży cena tej działki ustalona została zgodnie z jej rzeczywistą ceną rynkową i realną ceną transakcyjną na kwotę 530 000,00 zł. Skarżący wskazali, iż podstawą naliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna być kwota ustalona w umowie sprzedaży. Tym samym wniesiono o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który nie będzie działał na zlecenie Urzędu Miasta J. i od tego urzędu otrzymywał wynagrodzenie za sporządzenie operatu. Nadto strony nie mogły zaniżyć ceny w akcie notarialnym z tego powodu, iż naraziłyby się na konsekwencje podatkowe oraz ze względu na ewentualną odpowiedzialność karno-skarbową. Decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania E. i S. S., na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Po przeanalizowaniu sprawy organ uznał, że wszystkie powyższe warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ stwierdził, że analiza wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości prowadzi do stwierdzenia, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera błędów. Zdaniem organu subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie wartość szacowanej nieruchomości została ustalona nieprawidłowo, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, skoro został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Organ II instancji podniósł również, że art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym statuuje obowiązek uzyskania na potrzeby toczącego się postępowania w sprawie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego operatu szacunkowego, co jest równoznaczne z obowiązkiem zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w rozumieniu art. 84 kpa o jego sporządzenie. Oznacza to, że na mocy przepisu prawa materialnego w postępowaniu tym zwrócenie się organu administracji publicznej do biegłego jest obligatoryjne, nie zaś fakultatywne. Tak więc organ prowadzący postępowanie obowiązany jest przeprowadzić z urzędu dowód z opinii biegłego. W niniejszej sprawie taka opinia na zlecenie organu I instancji została sporządzona, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. badając przedstawiony dowód nie dopatrzyło się nieprawidłowości. Tym samym w ocenie organu nie zasługują na uwzględnienie podniesione w odwołaniu uwagi dotyczące bezstronności po stronie rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy w niniejszej sprawie. Ponadto organ stwierdził, że podziela stanowisko zaprezentowane przez Burmistrza Miasta J., iż podstawą ustalenia wysokości opłaty o jakiej mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wartość zbytej nieruchomości, a nie jej cena ustalona pomiędzy stronami transakcji. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wnieśli E. i S. S. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego - art. 7, 8 i 77 § 1 kpa, poprzez nie podjęcie przez organy administracji publicznej wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy tak jak wymagałby tego interes skarżących oraz słuszny interes obywateli, a także poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania do organów administracji publicznej. Wobec powyższego wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego jest wartością czysto hipoteczną, znacznie zawyżoną w odniesieniu do realnych i rzeczywistych cen sprzedaży podobnych nieruchomości, stosowanych i możliwych do osiągnięcia w marcu 2007 r. na rynku nieruchomości. Zastosowana przez biegłego w operacie szacunkowym metoda oszacowania: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej, wraz z zamieszczonym tam sposobem ustalenia wskaźników korygujących, doprowadziła do ustalenia znacznie zawyżonej wartości przedmiotowej działki. Zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu powinien przyjąć w tym względzie wartość nieruchomości ustaloną przez strony w umowie sprzedaży z dnia 26 marca 2007 r. Skarżący zakwestionowali również przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje porównawcze, wskazując, iż podane ceny nie są miarodajne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Podniesiono także, iż operat szacunkowy oraz wnioski wynikające z tego operatu powinny być przedmiotem oceny organów I i II instancji pod względem rzetelności i prawidłowości, co jednak zdaniem skarżących nie nastąpiło w przedmiotowej sprawie. Ponadto w ocenie skarżących organ odwoławczy bezzasadnie nie dopuścił wnioskowanego w odwołaniu z dnia 13 listopada 2007 r. dowodu z przeprowadzenia dodatkowej opinii biegłego rzeczoznawcy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2007 r. nie narusza prawa. Oznacza to, iż nie znaleziono podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego zarówno z przyczyn wskazanych w skardze, jak i innych uchybień, które Sąd byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego zbycia nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie uprawnienie Gminy do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wygasa w terminie 5 lat od daty, w której plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Na tle powyższej regulacji powstały wątpliwości, które orzecznictwo wyjaśniło w ten sposób, że zachowanie owego terminu następuje wówczas, gdy nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty w ciągu 5 lat (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004r., sygn. akt OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2006r., sygn. akt IV S.A./Wa 2265/05, LEX nr 222281). W tym samym terminie musi wystąpić jeszcze jedna niezbędna przesłanka wymierzenia opłaty tj. zbycie nieruchomości. W niniejszej sprawie nowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu [...] sierpnia 2006r., zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu 26 marca 2007r., natomiast wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu [...] czerwca 2007r. (data doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Doktryna i orzecznictwo już dawno wykształciło pogląd, że przy wszczęciu postępowania z urzędu za datę wszczęcia postępowania przyjmuje się dzień doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania (vide komentarz do Kpa pod red. B. Adamiak i J. Borkowskiego, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2000, str. 306). Wobec powyższego zostały spełnione wszystkie wymagane przez przepisy warunki, zarówno o charakterze procesowym, jak również materialnym, do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty, a następnie wydania decyzji ustalającej taką opłatę. Skarżący nie kwestionują przy tym, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości winna zostać co do zasady ustalona, natomiast zwalczają jeden z parametrów niezbędnych do jej wyliczenia. Mianowicie nie zgadzają się z przyjętą przez organy wartością zbytej przez nich działki po zmianie przeznaczenia, która nastąpiła wskutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2006r. Wysokość renty planistycznej (zw. też rentą planistyczną) - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), co trafnie podkreślił organ II instancji ponownie rozpatrując sprawę. Zarzut strony, zawarty zarówno w odwołaniu, jak również w skardze do sądu, iż podstawą do naliczenia opłaty winna być cena działki przyjęta w akcie notarialnym, a ta odbiega w sposób istotny od wartości wyliczonej w operacie, nie mógł zostać uwzględniony. Podstawą bowiem do wyliczenia kwoty renty planistycznej nie jest wartość rynkowa rozumiana jako wartość, po której doszło do zbycia działki, czyli cena, lecz wartość ustalona w oparciu o przepisy powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta zaś w dziale IV zatytułowanym "Wycena nieruchomości, rozdział 1, określanie wartości nieruchomości" stanowi, że przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Akt ten definiuje pojęcie wartości rynkowej nieruchomości w ten sposób, iż za taką wartość przyjmuje najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Jednocześnie ustawa konkretyzuje metody wyceny przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Należy stosować podejście porównawcze lub dochodowe. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym następnie wartość te koryguje się w zależności od wskazanych w dalszej części art. 153 ust. 1 ww. ustawy przesłanek. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do cytowanego przepisu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty planistycznej, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Przyjmuje się natomiast stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Reasumując, kwestia ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej została szczegółowo uregulowana zarówno w akcie o randze ustawowej, jak również w rozporządzeniu wykonawczym. Rzeczoznawca zatem dokonując wyceny nie może dokonać swobodnych ustaleń bądź zastosować dowolne kryteria lub metody nieprzewidziane w powołanych przepisach. Z żadnego zaś przepisu nie wynika, aby przy ustalaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie rzeczoznawca, a w dalszej kolejności organ administracji, miał obowiązek wziąć pod uwagę cenę nieruchomości ustaloną w umowie zbycia. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w obu planach miejscowych, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie na poparcie swojego stanowiska trafnie przywołał szereg przepisów, które znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie. W zaskarżonej decyzji stwierdzono, że "po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości nieruchomości należy stwierdzić, iż brak podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy". W ten sposób w ocenie Sądu organ II instancji pośrednio ustosunkował się do zarzutu zawartego w odwołaniu, iż koniecznym jest dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii, niezależnego rzeczoznawcy. Skoro organ po dogłębnym przeanalizowaniu sporządzonego operatu doszedł do wniosku, iż nie zawiera on żadnych błędów, a przede wszystkim odpowiada dyspozycji wielu normom prawa znajdującym zastosowanie w sprawie, nie można czynić mu zarzutu naruszenia przepisów postępowania mających na celu wyjaśnienie wszelkich okoliczności niezbędnych do prawidłowego wyjaśnienia sprawy. Organ wyjaśnił, iż nie ma powodu do powołania nowego rzeczoznawcy, a Sąd podziela to stanowisko. Skarżący bowiem w odwołaniu nie wskazali żadnych nieprawidłowości lub wadliwości w dowodzie jakim jest przedmiotowy operat. Wszak należy podkreślić, iż operat sporządzany na potrzeby ustalenia renty planistycznej podlega takim samym mechanizmom ocennym w postępowaniu dowodowym jak każdy inny dowód. W wypadku zatem stwierdzenia nieprawidłowości w takim dokumencie, a takowych organ II instancji nie stwierdził, jak również nie podnieśli ich odwołujący, nie ma potrzeby powoływania kolejnego dowodu. Jedynym argumentem przemawiającym za nowym operatem - w ocenie odwołujących - była okoliczność, że został on sporządzony na zlecenie Urzędu Miasta i z tego tytułu jest on stronniczy, a wartość nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego tym samym jest zawyżona. SKO trafnie i obszernie ustosunkowało się do tego argumentu i podniosło, że przepisy statuują obowiązek uzyskania na potrzeby tego postępowania operatu szacunkowego, co jest równoznaczne z obowiązkiem zwrócenia się do rzeczoznawcy o jego sporządzenie jako do biegłego. Skoro organem właściwym do ustalenia renty planistycznej stosownie do art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest m. in. burmistrz, to na nim ciąży obowiązek zwrócenia się do rzeczoznawcy o dokonanie wyceny nieruchomości. Niezależnie zatem do jakiego rzeczoznawcy zostanie skierowana prośba o sporządzenie operatu, w każdym wypadku zlecenie takie będzie pochodziło od organu prowadzącego postępowanie. A że jednocześnie organ ten reprezentuje gminę, której taka opłata stanowi dochód, jest to skutkiem przyjęcia takiej konstrukcji przez ustawodawcę. Nie jest rolą Sądu w tym postępowaniu ocena trafności przyjętych rozwiązań legislacyjnych. Dopiero w skardze podniesiono zarzuty, które w ocenie skarżących, świadczą o wadliwości operatu. Zarzut dotyczący dużej rozbieżności pomiędzy ceną przyjętą w akcie notarialnym, a wartością ustaloną w operacie nie mógł się ostać, bowiem jak już wyżej podniesiono podstawą naliczenia renty planistycznej nie jest cena, lecz wartość nieruchomości. Cena jako element umowy cywilnej wobec zasady swobody umów może być ustalona miedzy stronami dowolnie, acz z konsekwencjami wynikającymi z przepisów podatkowych. Każda bowiem wolność gospodarcza podlega ograniczeniom administracyjnym, a owo ograniczenie może przejawiać się -jak w niniejszej sprawie - w konsekwencjach różnego rodzaju w sferze prawa podatkowego. Niemniej jednak nie może stanowić skutecznego argumentu fakt rozbieżności pomiędzy dowolnie kształtowaną ceną działki, a wartością popartą analizą rynku i stosownymi wyliczeniami. Przy czym zawsze wartość nieruchomości wskutek uchwalenia planu będzie wartością hipotetyczną i uśrednioną, ale na tym polega właśnie wycena nieruchomości Sąd administracyjny ocenia legalność zaskarżonej decyzji, a zatem czy w chwili podejmowania decyzji organ działał w granicach prawa. Skarżący dopiero w skardze podnieśli zarzuty świadczące o tym, że w operacie przyjęto takie założenia, które są błędne i które mogły wpłynąć na wycenę działki. Dotyczą one przyjęcia do analizy porównawczej cen za metr kwadratowy działek o małej powierzchni, podczas gdy jest wiadomym, iż im mniejsza powierzchnia działki tym większa cena za metr. Sprzedana natomiast działka charakteryzuje się dosyć dużą powierzchnią, zatem wartość metra takiej nieruchomości jest niższa od działki o przybliżonych parametrach, ale o małym areale. W ocenie Sądu II instancji utrzymując w mocy rozstrzygnięcie Burmistrza uznał, iż okoliczność ta nie miała znaczenia. Skoro zaś nie została wyraźnie podniesiona w odwołaniu, nie miał obowiązku ustosunkowywać się do tego zagadnienia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uznając zatem, ze zaskarżona decyzja nie narusza prawa, Sąd na mocy art. 151 p.p.s.a., orzekł jak na wstępie.