IV SA/Wa 464/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2015 r. sprawy ze skargi B. J. i G. J. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r., Nr [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania: na rzecz G. J. i B. J. w wysokości 1 148 441,12 zł oraz wierzyciela hipotecznego Agencji Nieruchomości Rolnych w wysokości 34 245,88 zł z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka - nr [...] o pow. 4,4482 ha, przeznaczonej pod inwestycję polegającą na budowie obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, w części dotyczącej ustalenia odszkodowania. W części dotyczącej zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, Minister decyzję organu I instancji uchylił i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju. W uzasadnieniu tej decyzji Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., znak: [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2014 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...]. Organ w dalszej części wyjaśnił, że stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013, poz. 687, zwana dalej "specustawą drogową") nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Organ wyjaśnił również, że w myśl art. 18 ust. 1c ww. ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Jak wynika z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr [...], z której została wydzielona działka nr [...], przez Sąd Rejonowy w [...] na dzień ustatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej właścicielami działki nr [...] byli Państwo G. i B. J. W dziale IV ww. księgi wieczystej została ujawniona hipoteka umowna zwykła w kwocie 240 000,00 zł na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, stanowi operat, szacunkowy sporządzony w dniu 30 grudnia 2013 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. W niniejszej sprawie biegły ustalił, iż wyceniana nieruchomość położna jest w kolonii wsi [...], przy ul. [...], na terenie nachylonym, w niewielkiej odległości od podstawowych sieci uzbrojenia technicznego. Nieruchomość jest nieużytkowana. Bezpośrednie otoczenie działki stanowią grunty rolne oraz rozproszona zabudowa wsi. Grunt działki na dzień 3 czerwca 2013 r. użytkowany był rolniczo (łąki, owies na pow. 1,28 ha, pszenica na pow. 0,25 ha). Na działce znajdowały się nasadzenia roślinne w postaci drzew oraz krzewu bzu, który nie przedstawiał wartości użytkowej. Nadto autor operatu szacunkowego ustalił, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], obowiązującym na dzień wydania decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., znak: [...], zatwierdzonym uchwalą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r., przedmiotowa działka położona była w większości jako teren rolny oraz częściowo jako projektowana droga krajowa. Natomiast w aktualnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady gminy [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., działka [...] położona jest na obszarze oznaczonym jako tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Biegły oszacował wartość gruntu w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, biorąc do analizy 13 nieruchomości z o przeznaczeniu rolnym z terenu gmin [...],[...],[...],[...],[...] oraz [...] z okresu od grudnia 2011 r. do daty wyceny. Biegły uznał, w oparciu o analizę rynku nieruchomości rolnych oraz nieruchomości drogowych, że średnia cena jednostkowa nieruchomości rolnych i drogowych jest do siebie zbliżona, zatem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu jej wartości. Wobec powyższego do wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami rolnymi. W wyniku analizy trendu czasowego biegły ustalił, iż na analizowanym rynku można zauważyć wzrost cen transakcyjnych nieruchomości rolnych. Wobec powyższego ceny transakcyjne zostały skorygowane na dzień wyceny. Średni poziom cen w analizowanej grupie transakcji, po korekcie uwzględniającej upływ czasu na ceny, wynosił od 10,22 zł/m2 do 33,72 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 20,77 zł/m2. Szacując wartość gruntu autor operatu szacunkowego określił cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości na badanym rynku oraz przyznał im odpowiednie wagi. Wśród tych cech biegły wyróżnił: lokalizację – przypisując jej wagę 50%, warunki techniczno-użytkowe - waga 25%, powierzchnia - waga 20%, inne cechy (np. szczegółowe zapisy dokumentów planistycznych czy też występowanie utrudnień w zagospodarowaniu nieruchomości) – waga 5%. Dokonując oceny operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, organ odwoławczy stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z przepisami wykonawczymi do ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., poz. 2109 ze zm.), a tym samym, że operat nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. W konsekwencji, organ uznał, że odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo. W szczególności biegły uwzględnił kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku, stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto organ wskazał, że biegły ustalił i uwzględnił cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym, podkreślając że dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu, a jedynym wymogiem jest właściwe uzasadnienie dobranych cech. Organ podkreślił, że zawarte w ocenianym operacie szacunkowym opisy nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych są dokładne i brak jest podstaw do kwestionowania ich podobieństwa. Organ odwoławczy odniósł się również do zarzutów dotyczących braku powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, wskazując, że jeżeli właściciel nieruchomości nie wydał nieruchomości w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to nie przysługuje mu uprawnienie do powiększenia wysokości odszkodowania o 5%, nawet wówczas, gdy wydał swoją nieruchomość w terminie 30 dni od dnia uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ zwrócił również uwagę, iż 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości przez właściciela biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez wojewodę decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. Natomiast gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostanie wydana bez rygoru natychmiastowej wykonalności, który dopiero w późniejszym terminie zostanie nadany postanowieniem, to 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości będzie biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej takiego rygoru i tym samym właściciel zyska więcej czasu na udostępnienie nieruchomości. Decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, postanowieniem z dnia [...] października 2013 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Dlatego też termin na wydanie nieruchomości, uprawniający do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 2 specustawy należy liczyć od dnia doręczenia B. J. i G. J. zawiadomienia o wydaniu tego postanowienia, tj. od dnia [...] października 2013 r. Zatem termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości, uprawniający do otrzymania dodatkowego odszkodowania upłynął w dniu 22 listopada 2013 r. Tymczasem z protokołu wydania nieruchomości wynika, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] wydana została przez dotychczasowych właścicieli w dniu 17 lutego 2014 r. Powyższe potwierdza, że dotychczasowi właściciele nie wydali nieruchomości w terminie określonym w specustawie drogowej, przez co odszkodowanie prawidłowo nie zostało powiększone o 5% wartości nieruchomości. Minister wskazał również, że mając na uwadze, iż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna z dniem 4 sierpnia 2014 r., należało uchylić decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], w części dotyczącej zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i w tym zakresie orzec o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia od dnia wydania niniejszej decyzji. Pismem z dnia 30 grudnia 2014 r., B. J. i G. J. (zwani dalej "Skarżącymi"), reprezentowani przez radcę prawnego A. S. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r., zarzucając jej naruszenie: 1. art. 18 ust. 1e pkt 2 specustawy drogowej poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie 30 dniowy termin do wydania nieruchomości rozpoczyna swój bieg od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności; 2. art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy drogowej poprzez jego niezastosowanie; 3. naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez przyjęcie, że kwota 1.182.687 zł stanowi słuszne odszkodowanie w rozumieniu tego przepisu; 4. naruszenie art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (jedn. tekst Dz. U z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej "k.p.a.") poprzez nie poinformowanie Skarżących o nieobowiązywaniu pouczenia zawartego w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013r. znak [...]; 5. naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez kilkukrotne odmienne pouczanie Skarżących o terminie wydania nieruchomości, co w konsekwencji doprowadziło do obniżenia należnego odszkodowania, 6. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wskazanie w uzasadnieniu dlaczego Wojewoda [...] i w konsekwencji Minister Infrastruktury i Rozwoju jako skuteczne i wiążące pouczenie przyjęli zawarte w postanowieniu z dnia [...] października 2013 r., a nie pouczenie zawarte w zawiadomieniu o decyzji z dnia [...] czerwca 2013 r. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w zawiadomieniu z dnia 3 czerwca 2013 r. Wojewoda [...] pouczył Skarżących, że dla celów uzyskania dodatkowego odszkodowania, bieg terminu do wydania nieruchomości liczy się od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Następnie organ w postanowieniu z dnia 14 października 2013 r. pouczył że biegu terminu do wydania nieruchomości liczy się od dnia nadania dla ww. decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Zdaniem Skarżących w obrocie prawnym nie mogły skutecznie funkcjonować dwa różne pouczenia, a co za tym idzie, dla skuteczności zmiany pierwszego pouczenia, niezbędne było poinformowanie ich o utracie mocy tego pouczenia, czego Wojewoda [...] nie uczynił. Gdyby natomiast można było dopuścić funkcjonowanie w obrocie prawnych dwóch różnych pouczeń, to uprawnienie wyboru do którego się zastosować, powinno przysługiwać stronie. Skarżący wskazali, że naruszenie art. 9 k.p.a. doprowadziło do naruszenia art. 7 oraz art. 8 k.p.a., poprzez wielokrotne zmienianie terminu wydania nieruchomości, co doprowadziło do uszczuplenia należnego odszkodowania. Zdaniem Skarżących naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. przejawia się w braku uzasadnienia dlaczego jako skuteczne i wiążące pouczenie przyjęto to, które zawarte zostało w postanowieniu z dnia [...] października 2013 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270) - dalej zwana "p.p.s.a.", stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2014, poz. 1647), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu bowiem nie można organom orzekającym w przedmiotowej sprawie skutecznie zarzucić, iż przy rozpatrywaniu sprawy naruszyły obowiązujące przepisy prawa materialnego lub procesowego, co uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym stanie faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo ustaliły wysokość odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod realizację celu publicznego, w szczególności wobec faktu, że organy odmówiły zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości wywłaszczonej nieruchomości. W ocenie organów administracyjnych, w rozpoznanej sprawie nie zostały spełnione ustawowe przesłanki uzasadniające powiększenie kwoty odszkodowania, albowiem nieruchomość nie została wydana w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowieniu o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, rygoru natychmiastowej wykonalności. Organ odwoławczy wskazał bowiem, że skoro decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, postanowieniem z dnia [...] października 2013 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie nieruchomości, uprawniający do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, należy liczyć od dnia doręczenia Skarżącym tego postanowienia, tj. od dnia [...] października 2013 r. Nieruchomość została natomiast wydana w dniu 17 lutego 2014 r., a zatem z przekroczeniem 30 – dniowego terminu, wynikającego z art. 18 ust. 1e pkt 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zdaniem Skarżących natomiast dochowali oni terminu uprawniającego do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, w szczególności z uwagi na fakt, że zostali oni błędnie pouczeni o terminie wydania nieruchomości. Pierwotnie bowiem, w zawiadomieniu z dnia [...] czerwca 2013 r. Wojewoda [...] pouczył Skarżących, że bieg terminu do wydania nieruchomości liczy się od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W postanowieniu z dnia [...] października 2013 r. zawarte zostało jednak odmienne pouczenie, wskazujące że bieg terminu do wydania nieruchomości liczy się od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Zdaniem pełnomocnika Skarżących w obrocie prawnym nie mogły funkcjonować dwa pouczenia. Zatem dla skuteczności zmiany pierwszego pouczenia, niezbędne było poinformowanie Skarżących o utracie mocy tego pouczenia. Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...]. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jedn. tekst Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) – dalej: "specustawa drogowa", tj. art. 12 ust. 4a, 4f, 5, 18, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (jedn. tekst Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) – dalej: "u.g.n.", tj. art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i art. 134. Zgodnie z art.12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art.11f ust.1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej). Stosownie natomiast do art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wynikający wprost z treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej nakaz odpowiedniego stosowania – przy ustalaniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na Skarb Państwa – przepisów o gospodarce nieruchomościami oznacza między innymi, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. W. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo – i ocenę taką, Sąd orzekający w niniejszej sprawie, w pełni podziela. Analiza wskazanego operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr 194/6), funkcje w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (stosownie do postanowień art. 154 ust. 2 u.g.n.): działka położona na terenie rolnym raz częściowo jako projektowana droga krajowa, oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] czerwca 2013 r. Analizą biegły objął ceny nieruchomości za okres od grudnia 2011 do dnia sporządzenia wyceny. Wobec tego, że na rynku lokalnym obejmującym powiat [...], na którym usytuowana jest przedmiotowa nieruchomość, odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, jednak analiza tego rynku doprowadziła do wniosku, że nieruchomości wzięte do porównań nie wykazują podobieństwa z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, biegły prawidłowo wycenił przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie", biorąc pod uwagę aktualny sposób użytkowania wycenianej nieruchomości. Przy tym z uwagi na fakt, że przeprowadzona analiza wykazała, że średnia cena jednostkowa nieruchomości rolnych i przeznaczonych pod inwestycje drogowe jest do siebie zbliżona, biegły wskazał że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu jej wartości. Z treści operatu szacunkowego z dnia 30 grudnia 2013r. wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. biegły oszacował nieruchomość wybierając z ww. rynku lokalnego miasta 13 transakcje umów kupna – sprzedaży nieruchomości rolnych, o cechach rynkowych najbardziej zbliżonych, podobnych do cech nieruchomości wycenianej. Pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły określił i uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (lokalizacja, warunki techniczno-użytkowe, powierzchnia nieruchomości, inne cechy, np. szczegółowe zapisy dokumentów planistycznych, występowanie utrudnień w zagospodarowaniu nieruchomości), a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 26,09 zł. Biegły określił także wartość części składowych, tj. pojedynczych drzew oraz upraw. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Wojewodę [...] jak i Ministra Infrastruktury i Rozwoju, jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. Wskazać w tym miejscu należy, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do postanowień art. 77 i 80 k.p.a. w myśl tych przepisów, organ administracji rozpoznając sprawę ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Rzeczą organów jest niewątpliwie zatem ocena operatu szacunkowego pod kątem spełnienia określonych warunków formalnych (tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną, czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową). Jeśli chodzi o ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie jego merytorycznej treści, to w orzecznictwie wskazuje się, że ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. Jednocześnie nie budzi wątpliwości w orzecznictwie sądowym, że ani organy ani sądy nie są uprawnione do oceny operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych, w tym metodyki szacowania nieruchomości, o ile elementy ich wybór został przez rzeczoznawcę należycie uzasadniony. Wskazał na to jednoznacznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12 (opubl: w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie internetowej www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOIS"), stwierdzając, że: "O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. (czyli powinien zlecić ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych). W tym bowiem właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06 i z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11, LEX nr 1366424, z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12, CBOIS). Odnosząc powyższe rozważania do rozpoznanej sprawy stwierdzić należy, że w postępowaniu administracyjnym dokonano prawidłowej kontroli operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby tego postępowania. Zasadnie uznały organy obu instancji, że zarówno formalna, jak i merytoryczna poprawność opinii nie budzi zastrzeżeń. Przedmiotowy operat został bowiem sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Jak wyżej zaś wskazano, operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przepisami prawa. Nadto w procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, w szczególności datę wydania zezwolenia realizacyjnego. Operat zawiera również wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Rzeczoznawca w czytelny, logiczny i kompletny sposób zastosował, jak i opisał metodologię wyceny, scharakteryzował również przyjęty rynek transakcyjny, stosując się do właściwych w tym zakresie regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Nadto, w ocenie Sądu operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny, umożliwiając w ten sposób zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Tym samym, w ocenie Sądu ustalenia operatu szacunkowego nie budzą zastrzeżeń i mógł on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Przechodząc do omówienia zarzutów skargi, wskazać należy, że zasadniczym był zarzut dotyczący odmowy powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Kwestię tę reguluje przepis art. 18 ust. 1e specustawy rogowej, wskazując że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1)doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3)w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy, uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania za wydanie nieruchomości może być przyznane jednokrotnie, a zatem bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 1 i 2 specustawy drogowej, bądź w terminie wskazanym w pkt 3 tej ustawy. Oznacza to, że jeżeli właściciel nieruchomości nie wydał nieruchomości w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to nie przysługuje mu uprawnienie do powiększenia wysokości odszkodowania o 5%, nawet wówczas, gdy wydał swoją nieruchomość w terminie 30 dni od dnia uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że 30-dniowy termin do wydania nieruchomości przez właściciela biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez wojewodę decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. Natomiast gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostanie wydana bez rygoru natychmiastowej wykonalności, który dopiero w późniejszym terminie zostanie nadany postanowieniem, to 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości będzie biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej takiego rygoru i tym samym właściciel zyska więcej czasu na udostępnienie nieruchomości. W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości Sądu okoliczność, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pierwotnie nie miała nadanego rygoru natychmiastowej wykonalności. Rygor ten został jej nadany postanowieniem z dnia [...] października 2013 r., w którym zawarte zostało stosowne pouczenie w zakresie możliwości uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania. Dlatego też termin na wydanie nieruchomości, uprawniający do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 2 specustawy drogowej, należy liczyć od dnia doręczenia skarżącym postanowienia o nadaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, tj. od dnia 22 października 2013 r. (zwrotne potwierdzenia odbioru – akta administracyjne sprawy – k. 60). Na marginesie zauważyć należy, iż okoliczność i data odbioru postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności przez Skarżących nie była kwestionowana. W tej sytuacji termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości, uprawniający do otrzymania dodatkowego odszkodowania upłynął w dniu 22 listopada 2013 r. Tymczasem z protokołu wydania nieruchomości wynika, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], wydała została przez skarżące w dniu 17 lutego 2014 r. Zwrócić uwagę należy, iż Skarżący zasadność podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości uzasadniają tym, że w obrocie prawnym funkcjonowały różne pouczenia co do terminu w jakim należy wydać nieruchomość. Wskazany argument skargi, jest zdaniem Sądu chybiony. Obowiązkiem organów jest zawarcie w akcie administracyjnym stosownego pouczenia. Przy tym, w sytuacji kiedy zmianie ulega stan faktyczny bądź prawny sprawy, organ ma obowiązek zweryfikować pouczenie o uprawnieniach przysługujących stronie. Tak też się stało w rozpoznanej sprawie. Organ, z uwagi na zmianę stanu sprawy w wyniku wydania postanowienia o nadaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej natychmiastowej wykonalności, pouczył stronę o prawie do uzyskania zwiększonego odszkodowania, stosownie do zmienionych realiów sprawy, tj. o ile w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, wydana zostanie wywłaszczona nieruchomość. Tym samym organ wypełnił spoczywający na nim obowiązek informowania. Jakkolwiek brak informacji o utracie mocy pouczenia w zakresie możliwości uzyskania powiększonego odszkodowania w razie wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, mógł wprowadzić pewien zamęt informacyjny, jednakże nic nie stało na przeszkodzie, aby Skarżący uzyskali wyjaśnienia co do ich sytuacji prawnej. W aktach sprawy brak jest jednak jakiekolwiek dowodu potwierdzającego, aby Skarżący podjęli w tym zakresie jakieś czynności. W konsekwencji, wobec niespełnienia którejkolwiek przesłanki wynikającej z art. 18 ust. 1e, organy administracji słusznie uznały, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania powyższy przepis. Sąd za niezasadne uznał również zarzuty dotyczące naruszenia at. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Zdaniem Sądu uzasadnienie zawarte w zaskarżonej decyzji spełnia wymogi ustawowe dla uzasadnienia faktycznego oraz prawnego. W szczególności w ocenie Sądu, organ wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, jak również przytoczył również przepisów prawa stanowiące podstawę rozstrzygnięcia. Jeśli zaś chodzi o naruszenie przepisu Konstytucji, wskazać należy że art. 21 ust. 2 wymaga, aby w przypadku wywłaszczenia, osobie której odjęto własność, wypłacone zostało słuszne odszkodowanie. W orzecznictwie wskazuje się, że oceny czy odszkodowanie jest "słuszne" dokonywać należy w oparciu o przepisy materialne normujące zasady jego ustalania. W niniejszej sprawie przepisami takimi są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktów wykonawczych do tej ustawy. Jak wyżej wskazano, odszkodowanie zostało ustalone przy uwzględnieniu wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Tym samym nie można zarzucić, że nie jest ono słuszne. Sąd, nie dopatrując się wskazanych w skardze naruszeń, a także innych uchybień, które należało wziąć pod rozwagę z urzędu, a które mogłyby dawać podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.