IV SA/Wa 499/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej N. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. , nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, wjazdami, towarzyszącą infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu na działce nr ew. [...] ( teren inwestycji kubaturowej oraz części działek nr ew. [...], [...], [...] z obrębu [...] ( pod infrastrukturę i wjazdy), położonych przy ul. [...] / róg ul. [...] w W., Dzielnicy W.. W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości ul. [...] wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji w części dotyczącej ustalenia: - w pkt 1.1.3 - szerokości elewacji frontowej od strony ul. [...], ponieważ szerokość ta została określona na 60 m s dopuszczalną tolerancją +/- 5 , co oznacza, że szerokość elewacji może być większa nawet o 3 m; - w pkt 1.1.4 - wysokości budynku, która liczona od poziomu chodnika do górnej krawędzi elewacji winna być określona w sposób konkretny, bez określenia tolerancji +/- 0,5 m, gdyż wysokość sąsiednich budynków nie przekracza 20 m, i orzeczenie w tym zakresie co do istoty, ewentualnie uchylenie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu Wspólnota wskazała nadto, że na str. 5 uzasadnienia decyzji stwierdzono, że działka nr [...] jest przeznaczona pod zainwestowanie kubaturowe, co jest niezgodne ze stanem faktycznym, gdyż jest ona przeznaczona pod infrastrukturę i wjazdy. W załączniku nr 2 do decyzji granice obszaru wyznaczono w odległości nieco większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, gdyż organ za podstawę wziął szerokość frontu działki od strony [...], a nie rzeczywistego frontu działki od ul. [...], co spowodowało, że w obszarze analizowanym znalazł się jedyny 55 metrowy budynek przy ul.[...] róg ul. [...], położony w odległości 240 m od terenu inwestycji. Wspólnota podniosła również, że zgodnie z prognozą oddziaływania na środowisko sporządzanej do projektu planu na obszarze tym występują zagrożenia związane z realizacją tej inwestycji, na co wskazuje też opinia techniczna z lipca 2012 r. Kolegium po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, uznając, że odpowiada ona prawu. Spełnia bowiem warunki określone art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) , jak i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. nr 164, poz. 1588). Wynika to w sposób jednoznaczny z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W odniesieniu do zarzutów odwołania Kolegium przytoczyło treść § 6 ust.1 i ust. 2 rozporządzenia i wskazał, iż z analizy wynika, że na obszarze analizowanym występują budynki o zróżnicowanej szerokości elewacji frontowej, kształtując się między 11 a 120-140 m. Wyznaczona szerokość elewacji frontowej planowanego budynku od strony [...] jako 60 m z dopuszczalnością tolerancji +/- 5 % nie kłóci z zastanym stanem zabudowy. Dopuszczenie tolerancji oznacza, iż elewacja musi się mieścić w przedziale 57-63 m, co daje inwestorowi pewien luz przy projektowaniu budynku i nie pozostaje w sprzeczności z analizą. Dla wyznaczenia parametrów przedmiotowej inwestycji, w tym szerokości frontowej, należy brać pod uwagę parametrów budynków z całego obszaru analizowanego, a nie tylko budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zgodnie z § 7 rozporządzeniem wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z analizy wynika, że budynek przy ul. [...] od strony południowej z terenem inwestycji mierzy 14,3 m ( IV kondygnacje), a sąsiadujący od strony zachodniej budynek o funkcji usług zdrowia ma 18,8m ( IV kondygnacje). Wysokość górnej krawędzi tych budynków przebiega tworząc uskok. W takim przypadku stosownie do ust. 2 § 7 rozporządzenia przyjmuje się średnią wysokość występującą na obszarze analizowanym. Organ wskazał, iż wysokość planowanego budynku od ul. [...] ustalono od 14,5 m ( 4 kondygnacje) do 22 m ( do VI kondygnacji) z wycofaniem dwóch ostatnich kondygnacji, co oznacza, że bezpośrednio sąsiadujących ze sobą częściach budynki te będą niemalże ze sobą równe, mając po 4 kondygnacje. Zgodnie z zapisem pkt 1.1.1 tiret decyzji - dwie ostatnie kondygnacje odsunięte od lica budynku z wyjątkiem narożnika - min.2 m, co oznacza, że budynek będzie wyższy od budynku przy ul. [...], to mimo to nie będzie negatywnie na niego oddziaływał. Określenie maksymalnego parametru wysokości jako 22 m z tolerancją +/- 0,5 m daje inwestorowi elastyczność przy projektowaniu budynku, a tolerancja ta nie wpływa negatywnie na jasność i przejrzystość wydanej decyzji. Sposób określenia maksymalnej wysokości budynku w przedziale 21.5-22,5 m nie pozostaje w sprzeczności z wykonaną analizą, z której wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości, w najbliższym sąsiedztwie ( obszar ograniczony ulicami: [...], [...], [...], [...]) wysokość budynków kształtuje od 14,3 przez 26,5 - 34 do 55 m. Kolegium stwierdziło, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, gdyż frontem terenu planowanej inwestycji jest bok A-H, gdyż wejście główne i wjazd na działkę ma być od strony ul. [...]. Przez front działki zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Front działki od ul. [...] ma 76 m, to granice obszaru winny być wytyczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu działki, a więc w odległości 228 m. Granica obszaru analizowanego w niektórych kierunkach, jak wynika z złącznika nr 2, w nieco większej odległości ze względu na konieczność objęcia całych działek a nie ich części. W wytyczonym obszarze znajduje się zarówno budynek wielorodzinny o wys. 55 położony przy ul. [...]w odległości w prostej linii od granic nieruchomości ok. 17 ,5 m, jak i np. 5 budynków mieszkalnych wielorodzinnych położonych przy ul. [...] ( wys. Jednego od 26,5 do 34 m, pozostałych po 34 m), oraz 2 budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. [...] ( wys. 39 m), 4 budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. [...] ( wys. 34 m). Powyższe, zdaniem Kolegium oznacza, że zarzut co do nieprawidłowości wytyczenia granic obszaru analizowanego po to by w obszarze znalazł się budynek o wys. 55 m jest niezasadny. Organ odwoławczy podkreślił, iż wszelkiego rodzaju ekspertyzy czy opinie wykonywane do projektu planu nie wiążą organu przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Planowana inwestycja nie jest zaliczana do inwestycji o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko ( Dz. U. nr 213, poz. 1397 ze zm.), a także jest zgodna z przepisami szczególnymi. Kolegium przyznało rację skarżącym w tym, że na str. 5. w wierszu 43-44 decyzji jest nieprawdziwy zapis wskazujący, że część działki ew. nr [...] jest przeznaczona pod zainwestowanie kubaturowa, gdyż faktycznie zgodnie z wnioskiem inwestora i pozostałymi zapisami decyzji, ta część działki przeznaczona jest pod infrastrukturę i wjazdy. Zdaniem organu błąd ten nie ma znaczenia dla prawidłowości wydanego orzeczenia, stąd też nie mógł spowodować uchylenia skarżonej decyzji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości ul. [...], zaskarżając powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie: art. 61 w zw. z art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny; art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a poprzez ich niezastosowanie w sprawie w zakresie obejmującym obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz jego opisania w uzasadnieniu decyzji; art. 138 § 2 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i uchylenie zaskarżonej decyzji mimo jej wadliwości obejmującej zarówno uchybienia proceduralne jak i materialnoprawne. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W motywach skargi podniesiono, iż zgodnie z art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy winna określać warunki i szczegółowe zasady zagospodarowani terenu oraz jego zabudowy, w szczególności w zakresy wymagań dotyczących ochotny interesów osób trzecich ( lit.d), jak i ochronny środowiska ( lit.b). W uzasadnieniu skarżonej decyzji brak jest opisu wpływu inwestycji na środowisko, z tego chociażby powodu, że 25 % przedmiotowego terenu stanowi powierzchnią biologicznie czynna, zaś z progowi oddziaływania na środowisko sporządzonej na potrzeby planu wynika, że planowana inwestycja niesie ze sobą poważne zagrożenia na środowisko. Organ nie uwzględnił także ochrony interesów osób trzecich, w tym skarżącej, w sytuacji, gdy z opinii technicznej dotyczącej stanu technicznego budynków mieszkalnych przy ul. [...] i [...] oraz możliwości realizacji nowych budynków sąsiedztwie wynika, że realizacje przedmiotowej inwestycji stanowi zagrożenie dla budynków zlokalizowanych w sąsiedztwie. W tym kontekście nieuzasadnione jest aby garaż podziemny wykraczał poza obrys budynku o 4,80 m. Zdaniem strony skarżącej poszczególne parametry dla planowanej inwestycji powinny być określone w sposób stanowczy i konkretny, a nie w sposób widełkowy określony w skarżonej decyzji. W szczególności dotyczy to określone w pkt 1.1.3. decyzji organu I instancji szerokości elewacji fontowej od ul. [...], która powinna być określona na 60 m bez 5% tolerancji 5%. Podobnie określona w pkt 1.1.4 decyzji wysokość zabudowy winna wynosić 22 m, a nie 23 m, jak określono decyzji. Zdaniem skarżącej Wspólnoty organ w sposób nieuzasadniony przyjął, że front przedmiotowej działki stanowi jej bok położony wzdłuż ulicy [...] o długości 76 m, podczas gdy w rzeczywistości jej frontem jest bok przy ul. [...] o dl. 47 m. Doszło więc do rozszerzenia obszaru analizy, w którego zakres wszedł budynek położony przy rondzie [...] o wys. 55 m, oddalony niemal o 250 m od planowanej inwestycji, co miało wpływ na ustaloną w decyzji wysokość planowanego budynku. W załączniku nr 2 pkt 2.2. decyzji organu I instancji wyliczono wskaźnik zabudowy na 0,43, ale z niewiadomych przyczyn dla planowanej inwestycji wskaźnik ten zawyżono, określając go na 0,5. W dalszych motywach skarżąca podniosła, iż organ I instancji postanowieniem z dnia [...] stycznia 2014 r. , nr [...] dokonał sprostowania w swojej decyzji, uznając za oczywistą omyłkę zapis "Planowana inwestycja zaliczana jest do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko...". W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych w myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2013, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na wstępie podnieść należy, iż zgodnie z art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. - dalej u.p.z.p.), decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (zob. wyroki NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07, z dnia 13 lutego 2013., sygn.. akt II OSK 1914/11). Wobec tego zarzut skargi naruszenia art. 61 w zw. art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p., którego naruszenia skarżąca Wspólnota upatruje w tym, że organ nie uwzględnił opinii technicznej, z której wynika, że realizacja zamierzonej inwestycji stanowi zagrożenie dla budynków na sąsiednich działkach na tym etapie postępowania inwestycyjnego nie mógł być uznany za zasadny, ponieważ zagadnienie to podlega rozważeniu na etapie pozwolenia. Podkreślenia wymaga, iż art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę, zgodnie z która każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu do którego ma tytuł zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, a więc na warunkach, które uwzględniają obligatoryjnie zagadnienie ochrony interesu osób trzecich - art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. W orzecznictwie przyjmuje się, że użyte ww. art. 6 ust. 2 pkt 1 sformułowanie, "jeżeli nie narusza to chronionych interesów osób trzecich", należy rozumieć jako odesłanie przede wszystkim do przepisów Prawa budowlanego, które nakazują uwzględnianie przedmiotowej problematyki również na etapie pozwolenia na budowę. Należy także przyjąć, że interes publiczny jest chroniony prawem poprzez akty normatywne i wydawane na ich podstawie akty administracyjne. Wymóg zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi z mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p. formułuje art. 56 u.p.z.p. Artykuł 6 ust. 2 pkt. 2 u.p.z.p. statuuje natomiast prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Zagospodarowanie terenu następuje w trybie określonym przez przepisy Prawa budowlanego, które gwarantują ochronę osób trzecich (ochronę własnego interesu prawnego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych). Zgodnie z dyspozycją art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy dotyczące ochrony interesów osób trzecich mogą zawierać jedynie informację dla inwestora o działaniach niezbędnych dla uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes osób trzecich ( zob. wyrok NSA z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1800/12, CBOSA). Wobec tego ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Ochrona taka może dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem regulacji decyzji o warunkach zabudowy, a jej zakres nie może być szerszy niż przedmiot tej decyzji. Wbrew obawom skarżącej Wspólnoty, organ pierwszej instancji, zgodnie z treścią art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p, ustalił w pkt 2 decyzji z dnia [...] czerwca 2013 r. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich wskazując, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych dla pobyt ludzi, oraz, że projektowana inwestycja nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby, a także, że sposób zagospodarowania i zabudowy terenu nie może naruszać prawnych interesów osób trzech wynikających z przepisów Prawa budowlanego i kodeksu cywilnego. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy określa w kontekście ładu przestrzennego czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.zp. wynika, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników budowlanych, linii zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Cytowany przepis wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie ). Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się analizę istniejącego zagospodarowania w zakresie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. W decyzji o warunkach zabudowy organ określa wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (§ 1 pkt 1-5 rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że wymóg w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i przeprowadzenia analizy pod względem występującej na nim funkcji zabudowy został spełniony. Granice obszaru analizowanego zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wbrew twierdzeniom skarżącej Wspólnoty, do wyznaczenia obszaru analizowanego prawidłowo przyjęto, że front działki inwestora jest od ulicy [...] i wynosi on 76 m. Strona skarżąca nie dostrzega, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestor podał, iż dojazd do planowanej inwestycji będzie z ul. [...]. Za front działki - zgodnie z definicją legalną zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Skoro inwestor wskazał, że główny wjazd będzie od ul. [...], to prawidłowo do określenia obszaru przyjęto szerokość jej frontu, wynoszącą 76 m. Wprawdzie w niniejszej sprawie wyznaczony z zastosowaniem podanej szerokości frontu działki obszar analizowany przekracza granice obszaru, który w przypadku trzykrotnej szerokości frontu działki powinien prawidłowo wynosić 228 m, lecz zostało to wyjaśnione przez autora wyników analizy zagospodarowania obszaru, że wynikało to z konieczności objęcia całych zespołów zabudowy. Wobec takiego wyjaśnienia autora analizy nie można zarzucić organom obu instancji wadliwego określenia obszaru analizowanego. Pokreślenia wymaga, iż obszar analizowany powinien obejmować całe działki stanowiące całość zespołu zabudowy występującego na terenie, bowiem jest to niezbędne dla prawidłowego określenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy względem zachowania ładu przestrzennego występującego na danym terenie, przez który zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzą harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych realizacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno- estetyczne. To, że w tak określonym obszarze analizowanym znalazł się budynek o wysokość 55 m położony przy rondzie [...], wbrew skarżącej Wspólnocie, nie miało wpływu na określenie parametru wysokości planowanego do realizacji budynku w wymiarze 22 metrów, w sytuacji, gdy z wyników analizy zagospodarowania obszaru, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji z dnia [...] czerwca 2006 r., wynika, że na terenie objętym analizą występują budynki, których wysokość jest różna w zależności od rodzaju obiektu i wynoszą: 12 m; 14,3 m; 16,8 m; 18 m; 18,9 m; 26,5 - 34 m; 12-19 m; 18,5 m; 22 m; 14,5 do 22 m; 55 m. W niniejszej sprawie należy mieć na wyglądzie to, a czego nie chce dostrzec skarżąca Wspólnota, że wysokość planowanego budynku nie została określona tylko wyłącznie wymiarem 22 m, lecz została zróżnicowana. Otóż wysokość elewacji frontowej od ul. [...] ustalono od 14,5 m ( do IV kondygnacji) do 22 m ( do VI kondygnacji) z wycofaniem dwóch ostatnich kondygnacji, co jak słusznie zauważyło Kolegium, w kontekście wysokości sąsiadującego budynku przy ul. [...] wynoszącej 14,3 m, oznacza, że planowany budynek od strony tego budynku Wspólnoty nie będzie wyższy, gdyż tak samo będzie miał IV kondygnacje. Wprawdzie wysokość maksymalna planowanego budynku będzie wyższa od budynku Wspólnoty, ale wycofanie dwóch ostatnich jego kondygnacji spowoduje, że nie będzie negatywnie oddziaływał na budynek przy ul. [...], a czego obawia się strona skarżąca. Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że określenie maksymalnego parametru wysokości zabudowy jako 22 m z tolerancją +/- 5 % daje inwestorowi pewną elastyczność przy projektowaniu budynku. W uzupełnieniu dodać należy, iż takie określenie parametru wysokości jest dopuszczalne w świetle § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust.1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. Skoro, jak wskazano powyżej na obszarze analizowanym znajdują się budynki, których parametr wysokościowy jest wyższy od określonego dla planowanego budynku parametru wysokościowego 22 m, to jego zwiększenie nawet o 5 % , tj. o 1,1 m, nie będzie pozostawało w sprzeczności z ładem przestrzennym występującym na obszarze objętym analizą. Podniesiony w uzasadnieniu skargi zarzut, iż w pkt 1.1.2. decyzji z dnia [...] czerwca 2013 r. określony dla planowanej inwestycji wskaźnik zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 0,5, został zawyżony w stosunku wskazanego w pkt 2. 2 analizy do średniego 0,43 wskaźnika zabudowy terenu objętego analizą, w kontekście treści § 5 ust. 2 rozporządzenia należy uznać za niezasadny. Przepis ten dopuszcza, bowiem wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki lub terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z analizy wynika, że na obszarze nią objętym wskaźniki zabudowy są zróżnicowane ze względu na rodzaj zabudowy ( zwarta, pierzejowa, blokowa lub wolnostojąca) oraz funkcje obiektów i kształtują się od 01 do 06, co daje średni wskaźnik 0,43. Odstąpienie od ustalenia dla planowanej zabudowy wskaźnika zabudowy według tego średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego, jak tego wymaga § 5 ust. 1 rozporządzenia, i wyznaczenie go na poziomie wyższym 0,5 autor analizy wyjaśnił położeniem planowanej inwestycji w miejscu eksponowanym ( narożnik ulic: [...] i [...]), przyjęciem linii zabudowy parteru po liniach rozgraniczających ulic oraz możliwością budowy w ostrej granicy od strony budynku przy ul. [...]. W świetle ust. 2 § 5 rozporządzenia, wyznaczenie innego, niż średni wskaźnik było dopuszczalne przy uwzględnieniu wyjaśnień autora analizy, jak również ze względu na to, że jego wielkość nie przekracza wskaźnika maksymalnego występującego na terenie analizowanym 0,6. Powołany przepis stanowi, iż dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. W rozpoznawanej sprawie warunki określone tym przepisem zostały spełnione. Wbrew zarzutom skargi, zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje , że organy obu instancji nie dopuściły się naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. Nie budzi wątpliwości Sądu, że materiał dowody został zebrany w sposób wyczerpujący, i został poddany wnikliwej analizie i ocenie, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych decyzji. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania, w tym też stwierdzając, że błąd znajdujący na str. 5, polegający na wskazaniu, że część działki ew. o nr [...] przeznaczona jest pod zainwestowanie kubaturowe, nie ma znaczenia dla prawidłowości wydanej decyzji. W kontekście powyższych rozważań za chybiony należy uznać zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a, bowiem stwierdzonej prawidłowości decyzji organu pierwszej instancji nie było podstaw do jego zastosowania przez organ odwoławczy. Mając na uwadze powyższe, wobec stwierdzenia braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.