IV SA/Wa 513/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi K.S. i W.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej K.S. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 1, art. 2, art. 18 ust. 1 i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych oraz art. 104 i art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2016 r. odwołania złożonego przez A. G. od decyzji administracyjnej znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. wydanej przez Wójta Gminy [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na wniosek K. i W. małżonków S. dla inwestycji polegającej na budowie stacji kompleksowej obsługi samochodów wraz z wymianą ogumienia, magazynem części samochodowych oraz zapleczem handlowo- usługowym (pow. handlu poniżej 400 m2) i socjalno-admimstracyjnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu w zabudowie usługowej zlokalizowanej na terenie działki o numerze ewidencyjnym [...], obręb [...], gmina [...] oznaczonym literami ABCD na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, stanowiącej integralną część graficzną niniejszej decyzji, uchyliło ww decyzję Wójta Gminy [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny. Wnioskiem z dnia [...] maja 2016 r. K. i W. małżonkowie S. wystąpili do Wójta Gminy [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. Zawiadomieniem z dnia 30 maja 2016 r. strony zostały poinformowane o wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz składania wniosków i zastrzeżeń. Uczestniczka postępowania A. G. kilkakrotnie występowała do organu pierwszej instancji o przedłużenie terminu do zgłoszenia wniosków i zastrzeżeń w przedmiotowej sprawie, w tym pismami z dnia 7 lipca 2016 r. i 14 lipca 2016 r., 21 lipca 2016 r., a następnie w piśmie z dnia 1 sierpnia 2016 r. wyraziła swoje stanowisko odnośnie materiału dowodowego zebranego w sprawie. Po opracowaniu projektu ww decyzji pismami z dnia 27 czerwca 2016 r. Wójt Gminy [...] wystąpił do Starosty [...] oraz Dyrektora Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] Inspektoratu w [...] o uzgodnienie decyzji a następnie decyzją znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. ustalił warunki zabudowy dla K. i W. małżonków S. dla przedmiotowej inwestycji, wskazując w ww. decyzji m.in. na: 1.Rodzaj inwestycji: zabudowa usługowa. 1.1. Funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu: a) sposób użytkowania obiektów budowlanych - zgodnie z przeznaczeniem określonym we wniosku; b) sposób zagospodarowania terenu - zabudowa, utwardzenie fragmentu terenu głównie w rejonie podjazdu, wykonanie parkingów, budowa dwóch zjazdów, porządkowanie terenu, wykonanie przyłącza do sieci infrastruktury technicznej, bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe o poj. do 30 m, miejsca na odpady. f) Wysokość kalenicy dachu (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) - nie niżej niż 4 m i nie wyżej niż 8 m; g) Kąt nachylenia dachu - nie mniejszy niż 10° i nie większy niż 45°; h) Układ połaci dachowych - dach dwuspadowy. 2.2. Warunki ochrony środowiska, zdrowia i życia ludzi, przyrody i krajobrazu, gruntów rolnych i leśnych: a) planowana inwestycja może być przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i wówczas ma być realizowana zgodnie z decyzją znak: [...] z dnia [...] listopada 2011r. o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na "Budowie stacji kompleksowej obsługi samochodów wraz z wymianą ogumienia, magazynem części samochodowych i zapleczem socjalno administracyjnym" wydaną przez Wójta Gminy [...]. 2.4 Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji: - obsługa komunikacyjna - teren opracowania posiada dostęp do drogi publicznej (gminnej), którą stanowi działka nr ewid. [...]. Dwa zjazdy na teren objęty decyzją należy wykonać z drogi gminnej na warunkach określonych przez Zarządcę tej drogi zgodnie z przepisami odrębnymi. Sporządzona, na użytek na potrzeby ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, została przeprowadzona na podstawie § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tekst jednolity Dz.U.2003 r. Nr 164, poz. 1588). Jej integralną część niniejszej analizy stanowi część graficzna analizy, sporządzona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego dokonano zgodnie z § 3 pkt. 2 rozporządzenia Ml, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej niż 3-krotna szerokość frontu (front o długości 100 m) działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy., którym wyznaczona została wschodnia granica działki o nr ew. [...], przylegająca do ulicy [...]. Jako zasadę przyświecającą ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji wskazano na ograniczenie jej intensywności. Z tego powodu wskaźniki dla nowej zabudowy, dotyczące wielkości powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej podano jako (adekwatnie) maksymalny i minimalny dopuszczony udział tych powierzchni w stosunku do wielkości powierzchni terenu zabudowanego. W celu określenia wymagań dla nowej zabudowy, zbadano szczegółowo funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania na terenach zabudowanych. Tabela nr 1 zawiera zebrane dane oraz obliczenia potrzebne do ustalenia parametrów urbanistycznych i architektonicznych. Bazę danych utworzono na podstawie informacji zawartych w rejestrze gruntów, treści mapy zasadniczej, internetowym Systemie Informacji Przestrzennej prowadzonym przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w [...] oraz w oparciu o wizję lokalną i badania terenowe. Na obszarze objętym analizą znajduje się 16 budynków o funkcji usługowej (w tym usługowo-handlowej, przemysłowej, magazynowej). Stanowią one 68 % powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Tereny zabudowane o funkcji usługowej zajmują 57 % powierzchni terenów zabudowanych. Planowana inwestycja spełnia więc wymóg kontynuacji funkcji. Należy podkreślić, że zarówno powierzchnia samych budynków, jak i powierzchnia terenów zabudowanych z tymi budynkami, stanowi większość wszystkich terenów zabudowanych objętych analizą, a co za tym idzie, funkcja usługowa w stosunku do wszystkich terenów zabudowanych jest powierzchniowo dominującą funkcją na tym obszarze. Mając na uwadze treść § 4 pkt. 1 rozporządzenia Ml stanowiącymi o wyznaczaniu "obowiązującej linii zabudowy", "obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Ponieważ przedmiotowa nieruchomość o nr ew. [...] znajduje się na skrzyżowaniu dwóch ulic: ulicy [...] oraz ulicy [...], mając na uwadze kształtowanie ładu przestrzennego, należy wyznaczyć dwie linie zabudowy, które będą stanowiły "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich", czyli działkach położonych wzdłuż ulicy [...] i wzdłuż ulicy [...]. W analizowanym przypadku, dla wyznaczenia linii zabudowy nie ma znaczenia, z której drogi odbywa się zjazd. Nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż ulicy [...] podano w odległości 13 m od granicy działki, znajdującej się pomiędzy przedmiotową działką o nr ew. [...], a działką o nr ew. [...] zaś wzdłuż ulicy [...] w odległości 24 m od granicy działki, znajdującej się pomiędzy przedmiotową działką o nr ew. [...] a działką o nr ew. [...]. W analizie wskaźniki dla nowej zabudowy, dotyczące wielkości powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej podano jako (adekwatnie) maksymalny i minimalny dopuszczony udział tych powierzchni w stosunku do wielkości powierzchni terenu zabudowanego, aby nie powodować sztucznego zwiększania intensywności zabudowy. Wynik podano na podstawie średniej ważonej ze średniego wskaźnika dla zabudowy oznaczonej jako typ A i B i średniego wskaźnika dla zabudowy oznaczonej jako typ C. Wskaźnik ten dla powierzchni zabudowy do powierzchni terenu objętego inwestycją ustalono jako maksymalny 22%. Odnośnie elewacji frontowej, ustalono, że w analizowanym obszarze, dla działek graniczących z drogą krajową (ulica [...]), to właśnie droga krajowa wyznacza elewację frontową, opartą na percepcji większości przejeżdżających nią osób. Świadczą o tym m.in. elewacje budynków, które są ukierunkowane i reprezentacyjne właśnie od strony ulicy [...]. Wobec powyższego ustalono, że dla budynków zlokalizowanych na działkach graniczących z drogą krajową, szerokość elewacji frontowej mierzy się wzdłuż osi ulicy [...], niezależnie od tego, z której strony odbywa się wjazd. Tym samym, dla nowoprojektowanych budynków lokalizowanych na działkach graniczących z drogą krajową, elewację frontową powinna wyznaczać właśnie ta droga, a nie podrzędna droga gminna, z której jedynie odbywa się zjazd na działkę. Szerokość elewacji frontowej dla przedmiotowego budynku (czyli szerokość elewacji usytuowanej wzdłuż drogi krajowej o nr ew. działki [...]) podano w przedziale wielkości od 9m do 20 m, mając na względzie wyliczenia rachunkowe średnich wartości szerokości elewacji frontowej dla budynków typ A -11 m, dla budynków typ B -9 m i dla budynków typ C - 20 m. Podobnie wyliczono wysokość gzymsu elewacji frontowej dla przedmiotowego budynku w przedziale wielkości od 3 m do 6 m jak i wysokość kalenicy dachu w przedziale wielkości od 4 m do 8 m, zaś kąt nachylenia dachu w przedziale wielkości od 10 do 45 stopni. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (gminnej), którą stanowi działka o nr ew. [...], projektowane są 2 zjazdy na teren działki objęty inwestycją (art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy o pizg) jak również uzbrojenie terenu na działce inwestycyjnej jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego: nieruchomość posiada dostęp do sieci elektroenergetycznej i sieci wodociągowej (art. 61 ust. 1 pkt. 3 cyt. ustawy). Ostatecznie w uzasadnieniu decyzji, odnoszącej się w zasadzie do załączonej do decyzji analizy Wójt Gminy [...] wskazał, że projektowana inwestycja spełnia łącznie warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określone w przepisie art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła uczestniczka postępowania A. G. zarzucając wskazanej decyzji Wójta naruszenie art. 40 §1 k.p.a. polegające na zaniechaniu doręczenia skarżącej ww. decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] sierpnia 2016 r.; a ponadto z ostrożności podniosła dalsze zarzuty, naruszenie przepisów postępowania, to jest: - art. 64 § 2 k.p.a. polegające na zaniechaniu wezwania skarżącej do usunięcia braków podania z dnia 1 sierpnia 2016 r., w którym skarżąca zamierzała wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, co w konsekwencji skutkuje naruszeniem art. 10 § 1 k.p.a. i 81 k.p.a.; - art. 7, art. 77 §1 i art. 80 k.p.a., polegające na niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego oraz zaniechanie ustalenia, czy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy spełnia warunki określone w decyzji Nr [...] z dnia [...] listopada 2011 r., o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia; - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez błędne ustalenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia względem działki na której ma być zlokalizowana budowla jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, co skutkuje naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; - art. 107 § 3 k.p.a., polegające na zaniechaniu wyjaśnienia podstawy faktycznej podjętej decyzji w zakresie okoliczności dotyczących sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego; na zaniechaniu wyjaśnienia przyczyny braku zróżnicowania obiektów pod kątem ich funkcji - przemysłowej, biurowej, usługowo - handlowej oraz magazynowej; - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na błędnym ustaleniu wskaźnika powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu - tj. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując na powyższe zarzuty na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. A. G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie o orzeczenie co do istoty sprawy albo uchylenie tej decyzji i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości, ewentualnie na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. - o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Po rozpoznaniu ww. odwołania organ II instancji wydał w dniu [...] grudnia 2016 roku zaskarżoną do Sądu decyzję, mocą której uchylił decyzję Wójta Gminy [...]. Odnosząc się do podniesionego zarzutu naruszenia art. 40 §1 k.p.a. SKO w [...] wskazało, że w dniu 16 czerwca 2016 r. do akt sprawy zostało załączone pełnomocnictwo, na podstawie którego A. G. udzieliła swojemu małżonkowi R. G. pełnomocnictwo m.in do reprezentowania jej podczas postępowania administracyjnego. Wobec treści złożonego pełnomocnictwa w ocenie SKO organ I instancji rozpoznający sprawę słusznie uznał, że wszelką korespondencję należało doręczać małżonkowi uczestniczki – R. G. jako jej pełnomocnikowi. Niezależnie zaś, mając na uwadze stanowisko uczestniczki, która wskazała, iż cofnęła swojemu małżonkowi pełnomocnictwo, uczestniczka nie poniosła żadnych negatywnych skutków z tytułu nie doręczenia bezpośrednio jej decyzji, gdyż odwołanie zostało złożone z zachowaniem ustawowego terminu (organ wskazał na powyższą okoliczność wyrok NSA z dnia 1 października 2015 r., sygn. akt II OSK 218/14). Przechodząc do zasadniczych zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podniosło, że warunkiem koniecznym przeprowadzenia prawidłowego postępowania wyjaśniającego, mającego na celu ustalenie wymagań określonych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego w sposób określony w §3 ust. 2 rozporządzenia Ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Obszar ten ma być wyznaczony przez zakreślenie z każdej strony działki odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem - nie mniej w każdym kierunku niż 50 m. Nadto dla prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego niezbędne jest ustalenie frontu działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i ustalenie szerokości tego frontu, za który przyjmuje się tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). W ocenie SKO organ i instancji powyższemu obowiązkowi uchybił. Lokalizacja planowanego przedsięwzięcia znajduje się u zbiegu dwóch dróg: od północy krajowej (ul. [...], działka o nr ew. [...]), a od wschodu gminnej (ul. [...], działka o nr ew. [...]). Z załącznika graficznego do analizy urbanistycznej nr 2B wynika, że front działki został ustalony zgodnie z § 2 pkt 5 rozp. WZ, czyli od tej strony działki, do której przylega droga, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę od ul. [...] (decyzja znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. wydana na rzecz W. S., którą otrzymał zezwolenie na lokalizacje dwóch zjazdów publicznych z drogi gminnej - ul. [...] na działkę inwestycyjną). Natomiast w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1- 5 u.p.z.p. w pkt 1.3.lit.c (strona 8) wskazano przesłanki które, pomimo ustalenia frontu działki od strony wschodniej, spowodowały ustalenie szerokości elewacji od strony północnej (tj. od strony drogi krajowej). Zdaniem Wójta bowiem szerokość elewacji powinna wyznaczać oś ul. [...], niezależnie od tego z której strony odbywa się wjazd na działki wzdłuż niej położone gdyż za takim rozwiązaniem przemawia fakt, iż jest to droga krajowa, w stosunku do której ukierunkowane są elewacje istniejących budynków. Kluczowym w ocenie Wójta, dla zachowania dotychczasowego ładu przestrzennego, było zatem ustalenie szerokości elewacji usytuowanej wzdłuż ul. [...] (w oparciu o § 6 ust. 2 rozp. WZ). Powyższe stanowisko organu I instancji SKO w [...] uznało za błędne albowiem za front działki należało przyjąć tę część działki budowlanej, która przylega do ww drogi gminnej nr ewid. [...], z której odbywa się wjazd na działkę. SKO także wskazał, że również wbrew twierdzeniom zaprezentowanym w analizie, §6 pkt 2 cyt. rozp. stanowiący o możliwości dopuszczenia wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, w żadnym stopniu nie uprawnia organu do stwierdzenia, że elewacja frontowa jest ustalana od innej strony, niż znajduje się główny wjazd lub wejście na działkę, czyli front działki, z uwagi na fakt, iż szerokość frontu działki ma jednocześnie odniesienie do wyznaczenia obszaru analizy. Zdaniem SKO wydane przez Wójta rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia szerokość elewacji frontowej od strony drogi krajowej pozostaje w sprzeczności z cytowanymi wyżej przepisami oraz orzecznictwem sądów administracyjnych. Nadto SKO wskazało, że organ administracyjny wyznaczając obszar analizowany zobowiązany był do bliższego uzasadnienia dokonanego wyboru w zakresie zabudowy działek sąsiednich w stosunku do działki inwestycyjnej, kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, co legło u podstaw wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie a czego Wójt nie uczynił w decyzji. Wyjaśnienie dotyczące powyższych okoliczności w istocie zostało przez organ przedstawione ale w sposób nieuprawniony bo w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik do decyzji nie zaś w uzasadnieniu samej decyzji. Dodatkowo SKO wskazało, że organ źle poprowadził granice obszaru analizowanego bez uwzględnienia przebiegu granic ewidencyjnych działek. Przy opracowywaniu analizy bierze się pod uwagę całą działkę, na której znajduje się linia określająca teren analizy, a nie jedynie jej fragment. Włączenie, tak jak zrobił to organ, jedynie budynków, do obszarów analizy ma wpływ na ustalenie warunków zabudowy bowiem nie tylko parametry budynków stanowią odniesienie dla ustalenia parametrów planowanej zabudowy. Z powyższych też względów ustalenia dotyczące m.in. kształtowania się na obszarze analizowanym: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu, nie zostały przez organ I instancji prawidłowo wyliczone, gdyż winny wynikać z opisu wszystkich wskazanych parametrów, na wszystkich nieruchomościach znajdujących się na obszarze analizowanym. Natomiast, jak to wynika z załącznika do decyzji, analizą nie zostały objęte części działek przez które przebiega granica wyznaczona przez organ obszaru analizowanego. Podobnie przy ustalaniu warunków zabudowy, konieczne jest ustalenie średniego wskaźnika (dla poszczególnych parametrów i wskaźników) dla całego obszaru i co do zasady, ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia, jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Natomiast organ pierwszej instancji wydając decyzję określił parametry inwestycji w postaci udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego inwestycją jedynie w wartości maksymalnej (maksymalnie 22%). Wójt nie ustalił średniej dla całej zabudowy, błędnie dokonując w pierwszej kolejności selekcji i grupowania zabudowy pod względem typów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym (3 typy budynków tj. budynki mieszkalne, budynki garażu, gospodarstwa rolnego i inne budynki niemieszkalne i użytki rolne zabudowane, budynki usługowo-handlowe, przemysłowe, magazynowe, inne niemieszkalne. W ocenie Kolegium takie działanie prowadzi to do nieprawidłowości w ustalaniu wyników w szczególności w sytuacji gdy na jednej nieruchomości występuje zróżnicowana zabudowa mieszcząca się co najmniej w 2 typach. W szczególności jest to widoczne dla zabudowy na działce nr ewid. [...] gdzie organ wskazał, iż znajdują się tam zabudowania typu A i C i dla każdego z tych budynków ustalił inny udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Przyjęcie nawet tej samej wielkości parametru dla każdego z typów zabudowy również nie pozostaje bez wpływu na określony średni parametr, bowiem udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu jest przyjmowany wielokrotnie (w zależności od typu budynku) do wyliczenia średniej. Nadto odnosząc się do opisu udziału powierzchni biologicznie czynnej SKO wskazało, że wyznaczenie tego parametru nie wynika z rozporządzenia, jednakże konieczność jego wyznaczenia statuują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - §2 pkt 3 (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz.1589). Wyżej cytowany przepis mówi jedynie o obowiązku wyznaczenia tego parametru w decyzji, nie reguluje zaś sposobu jego ustalania, a w związku z brakiem stosownego uregulowania w tym zakresie, kontrola prawidłowości ustalenia tego parametru w ocenie Kolegium odbywać się może tylko w oparciu o badanie zgodności treści samej decyzji z wynikami analiz. W tym zakresie Kolegium wskazało, że z racji wskazanych wad decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, ustalone wyniki mogą być nie miarodajne. Niezależnie, w ocenie Kolegium istotnym elementem wymagającym wyjaśnienia przez organ I instancji w przedmiotowej sprawie, pozostaje kwestia zasadności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla ww. inwestycji, przy czym organ winien mieć na uwadze fakt uchylenia z dniem 1 sierpnia 2013 r. - § 3 ust. 1 pkt 76 rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rozpoznając zatem ponownie przedmiotową sprawę Wójt winien zbadać czy planowana inwestycja wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jak i czy znajdująca się w aktach sprawy decyzja jest wiążąca dla organu ustalającego warunki zabudowy w sytuacji, gdy inwestor planuje zmodyfikowaną w stosunku do wskazanej w dotychczasowej ww. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, budowę stacji kompleksowej obsługi samochodów (...). Ostatecznie SKO w [...] w uzasadnieniu swojego stanowiska podniosło, że przy ponownym rozpoznaniu przedmiotowej sprawy organ pierwszej instancji powinien opracować w sprawie nową analizę, która odpowiadałaby zapisom przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero tak opracowana analiza pozwoli na wiążące określenie parametrów planowanej zabudowy w wydawanej decyzji o warunkach zabudowy. Przeprowadzając postępowanie w sprawie organ winien również rozważyć konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w sytuacji gdy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w związku z uchyleniem § 3 ust. 1 pkt 76, od 1 sierpnia 2013 r. nie zalicza do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko przedsięwzięcia w postaci stacji obsługi lub remontowych środków transportu. Skargę na powyższą decyzję wnieśli K. i W. małżonkowie S., reprezentowany przez pełnomocnika adwokata K. D., w której wskazali na naruszenie: 1. art. 138 § 2 K.p.a. poprzez uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji wszechstronnego wyjaśnienia przez Wójta Gminy [...] podstaw i przesłanek uzasadniających wydanie decyzji o warunkach zabudowy; 2. art. 138 § 2 w zw. z art. 7, art. 107 § 3 K.p.a. i § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. poz. 1588), zwanego dalej "rozp. WZ" poprzez wadliwe przyjęcie, że sporządzona przez Wójta Gminy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p." została wykonana wadliwie i wymaga ponownego przeprowadzenia; 3. art. 138 § 2 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 2 ust. 5 w zw. z § 6 ust. 2 rozp. WZ poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu konieczności ustalenia szerokości elewacji frontowej od frontu działki (strony wschodniej) w sytuacji, gdy planowana zabudowa nie będzie zlokalizowana od strony frontu działki (w rozumieniu § 2 ust. 5 w zw. z § 6 ust. 2 rozp. WZ) tylko od innej strony (północnej), skutkującą wadliwym przyjęciem, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana z naruszeniem przepisów prawa uzasadniającym usunięcie jej z obrotu prawnego; 4. art.77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a w zw. z § 3 ust. 2 rozp. WZ poprzez nieuprawnione przyjęcie, że ustalenie szerokości elewacji od strony północnej miało wpływ na określenie granic obszaru analizowanego, w sytuacji gdy zostały one wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (od strony wschodniej); 5. art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozp. WZ poprzez niemające odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym przyjęcie, że przy dokonywaniu analizy urbanistycznej nie wzięto pod uwagę całego terenu w sytuacji, gdy uwzględniono w niej wszystkie działki zabudowane na których posadowione zostały budynki objęte przerywaną linią wyznaczającą granice obszaru analizowanego (a nie tylko ich faktycznie zabudowane części); 6. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie konieczności ustalenia, czy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w sytuacji wykazania (analiza urbanistyczna) spełnienia przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej; 7. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 2 rozp. WZ poprzez wadliwą wykładnię polegającą na wykluczeniu możliwości ustalenia innego niż średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu pomimo, że za taką koniecznością przemawia analiza urbanistyczna; 8. art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 353 ze zm.) i § 1 pkt 2 lit. a tiret 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 czerwca 2013 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2013 r., poz. 817) poprzez wydanie rozstrzygnięcia kasacyjnego w trybie art. 138 § 2 K.p.a., w sytuacji gdy uzasadnienie decyzji Wójta Gminy mogło być skorygowane przez SKO w ramach powtórnego rozstrzygnięcia merytorycznego sprawy w jej całokształcie, z uwagi na brak innych wadliwości rozstrzygnięcia. Podnosząc powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2016 r. i zasądzenie kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowo-administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów zdaniem składu orzekającego w sprawie niniejszej, skargę należało uwzględnić. Przedmiotem niniejszej sprawy jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2016r., uchylająca decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy kluczowe znaczenie ma sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ponieważ treść tej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Albowiem na podstawie analizy i pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego w sprawie niniejszej wyznaczono prawidłowo, na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 w odległości stanowiącej co najmniej trzykrotną szerokość frontowej granicy działki inwestycyjnej, zgodnie z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia. Mając na uwadze z kolei treść § 3 ppkt. 5 ww rozporządzenia jako front działki ustalono tę jej część, która przylega do wschodniej granicy działki o nr ew. [...], tj. do ulicy [...], z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Szerokość frontu działki wynosi ok. 100 m. Chybiony jest zatem zarzut organu odwoławczego o nieprawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego albowiem, pomimo wyznaczenia długości elewacji frontowej odnosząc się do części nieruchomości inwestycyjnej od strony drogi krajowej, to za front działki przyjęto tę jej część, która przylega do drogi gminnej. I tak ustalona szerokość frontu działki posłużyła do wyznaczenia obszaru analizy. Podobnie prawidłowo ustalono szerokości elewacji frontowej od strony północnej albowiem ustalenie jej od strony wschodniej spowodowałoby, że inwestor miałby całkowitą swobodę w zakresie wyznaczenia długości elewacji od strony północnej, zaś jak wynika to z analizy urbanistycznej, dotychczasowy sposób zagospodarowania urbanistyczno-architektonicznego przedmiotowego obszaru wymaga, by właśnie z tego kierunku istotnego z punktu widzenia ładu architektonicznego zamysł inwestycyjny szczegółowo uregulować. Zasadność odmiennego wyznaczenia elewacji szczegółowo uzasadnił uprawniony architekt - urbanista (autor analizy urbanistycznej - E. B.), która w oparciu o posiadane wiadomości specjalne, wyjaśniła dlaczego koniecznym jest takie właśnie rozwiązanie. Powyższe ustalenie nie miało także wpływu na prawidłowość wyznaczonego obszaru analizowanego, który został ustalony, jak wyżej wskazano, w oparciu o szerokość frontu działki od strony wschodniej, który wynosi ok. 100 m. Wójt wyznaczył obszar analizy w odległości 302 m od granic przedmiotowej działki. Przyjęto jednocześnie zasadę, że linię granicy obszaru analizowanego rozszerza się tak, żeby nie przecinała znajdujących się na objętych obszarem analizy nieruchomościach budynków. W istocie w niewielkim fragmencie analizą nie zostały natomiast objęte całe powierzchnie działek przez które przebiega granica obszaru analizowanego wyznaczona przez organ. Powyższe naruszenie jednak nie miało zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, mając na względzie stan zagospodarowania na ww działkach. Wyznaczony przebieg granicy obszaru analizowanego przedstawia część graficzna analizy. Wskazano, że w obszarze analizowanym można wyróżnić 3 typy budynków: budynki mieszkalne oznaczone na mapie zasadniczej symbolem "m", budynki garażu, gospodarstwa rolnego i inne budynki niemieszkalne, towarzyszące budynkom mieszkalnym znajdujące się na terenach B (tereny mieszkaniowe) i Br (użytki rolne zabudowane) oraz budynki usługowo-handlowe, przemysłowe, magazynowe, inne niemieszkalne znajdujące się na terenach Bi. Mając na uwadze trzy różne i różniące się od siebie typy zabudowy uznano, że podanie wskaźników dotyczących parametrów zabudowy, tak jak sugeruje Rozporządzenie Ml, jedynie "na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, dałoby wyniki niezgodne z rzeczywistymi, stąd też uznano, że najwłaściwszym sposobem przedstawienia dopuszczalnych wskaźników będzie podanie średnich lub najczęściej powtarzających się wartości, wynikających z parametrów wszystkich rodzajów zabudowy, ale liczonych odrębnie. Co finalnie organ I instancji wyliczył. Aby uniknąć natomiast błędu, polegającego na nieproporcjonalnym zwiększeniu intensywności zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej obliczono, zgodnie z §5 pkt 2 Rozporządzenia Ml, jako średnią ważoną ze średniego wskaźnika dla zabudowy oznaczonej jako typ A i B i średniego wskaźnika dla zabudowy oznaczonej jako typ C. W celu dostosowania zaś nowej zabudowy do gabarytów zabudowy istniejącej posłużono się takimi elementami jak: szerokość elewacji frontowej, wysokość krawędzi elewacji frontowej, wysokość kalenicy, podając je w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Trzeba podkreślić, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13). Aktualne orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W wyroku z dnia 31 maja 2010 r. sygn.. akt II OSK 860/09, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił w szczególności, iż "restrykcyjna ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od tego jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogu demokratycznego państwa prawa (art. 2 Konstytucji RP)". W tym samym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił także konieczność przykładania należytej uwagi zasadzie wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. polegającej na prawie do zabudowy, jak też wystrzegania się zachowań nadmiernie formalistycznych, nieproporcjonalnych do potrzeb interesu publicznego. Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno więc dokonanie oceny analizy funkcji i cech zabudowy otaczającej teren zamierzonej inwestycji, jak i sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy jest dokonywane przez osobę posiadającą szczególne kwalifikacje w zakresie urbanistyki lub architektury. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego jak również ma zasadniczy wpływ na zachowanie zasady "dobrego sąsiedztwa", zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Pamiętać przy tym należy, że sporządzona przez uprawnioną osobę analiza urbanistyczna jest środkiem dowodowym zbliżony do opinii biegłego i stanowi merytoryczną część ustaleń organu pierwszej instancji ustalającego warunki zabudowy. W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas miejsce gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). W ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy, SKO w [...] przedwcześnie stwierdziło brak podstaw do uwzględnienia powołanej wyżej analizy. SKO zakwestionowało treść przedmiotowej analizy architektoniczno-urbanistycznej nie podając jednocześnie w sposób konkretny występujących nieprawidłowości, wskazując ogólnie w swojej decyzji na konieczność ponownego sporządzenie i przeprowadzenia przez organ I instancji analizy urbanistycznej pod kątem możliwości lokalizowania przedmiotowej inwestycji oraz ustalenia czy w niniejszej sprawie budowa przedmiotowego obiektu będzie wymagała uzyskania stosownej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, nawet w sytuacji gdy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, od dnia 1 sierpnia 2013 r. w związku z uchyleniem § 3 ust. 1 pkt 76, nie zalicza już do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko przedsięwzięcia w postaci stacji obsługi lub remontowych środków transportu. Należy w tym miejscu wskazać, że organ odwoławczy odnosząc się do dokonanych przez organ I instancji wyliczeń wskazał, iż konieczne jest ustalenie średniego wskaźnika (dla poszczególnych parametrów) dla całego obszaru w sposób przez SKO uznany za właściwy, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest bowiem zmodyfikowanie stanowiska w zakresie tak ustalonego w konkretnym przypadku wskaźnika i wprowadzenie innego rozstrzygnięcia, uwzględniającego uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. W ocenie Sądu natomiast, szczegółowe, wyczerpujące uzasadnienie przyjętego przez Wójta rozwiązania zostało przedstawione w analizie urbanistycznej. Zatem, organ odwoławczy dopuszczając możliwość ewentualnych odstępstw od powołanej regulacji prawnej a nie zgadzając się w całości z przedstawioną koncepcją warunków zabudowy, winien był we własnym zakresie, w ramach postępowania przewidzianego przepisem art. 136 kpa., przeprowadzić z urzędu dodatkowe postępowanie wyjaśniające i dokonać stosownej analizy. Jako organ odwoławczy powinien był przeprowadzić wnikliwą ocenę analizy urbanistycznej, stanowiącej integralną część zaskarżonej decyzji, odczytując ją zgodnie z występującymi warunkami w obszarze analizowanym i ewentualnie zmienić decyzję Wójta ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ odwoławczy natomiast ograniczył się li tylko do uwzględnienia literalnego brzmienia powołanych przepisów bez zaangażowania się w okoliczności niniejszej sprawy. To właśnie Kolegium obowiązane jest samodzielnie dokonać korekty zawartych w analizie danych, w tym w zakresie przerachowania kwestionowanych wskazanych w analizie wskaźników, na bazie całokształtu akt sprawy. Organ odwoławczy natomiast ograniczył się do powołania wybiórczo orzecznictwa sądowoadministracyjnego, wyłączającego możliwość realizacji przedmiotowej inwestycji na tym etapie postępowania, wskazując bardzo ogólnikowo na konieczność przeprowadzenia ponownego postępowania dowodowego w znacznym zakresie z uwagi na brak możliwości jego uzupełnienia w trybie art. 136 k.p.a. Nadto, mając na uwadze treść zmiany przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - § 3 ust. 1 pkt 76, niezrozumiałym jest stanowisko Kolegium w zakresie nakazania organowi I instancji rozważenia uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w sytuacji, kiedy przedmiotowa inwestycja nie zalicza się już do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W takim wypadku organ odwoławczy powinien sam podjąć merytoryczne rozstrzygnięcie w tym zakresie. Niezależnie od powyższego, niejako na marginesie wskazać jednoznacznie należy, że zgodnie z § 9 cytowanego rozporządzenia, częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji (§ 9 ust. 1 rozporządzenia), część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1 rozporządzenia) i załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Załączniki do decyzji są jej integralną częścią, muszą zawierać dokładne oznaczenie decyzji i zawierać właściwy podpis, gdyż załączników nie można traktować inaczej jak decyzji (porównaj: wyrok NSA z dn. 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, LEX nr 327707). Z treści przytoczonych przepisów wynika, że decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci wyników analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost zacytowany § 9 ust. 2 rozporządzenia, drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (porównaj: wyrok NSA z dn. 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06; LEX nr 327707; wyrok WSA w Warszawie z dn. 23.11.2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, LEX nr 424613). Załączniki do decyzji są jej integralną częścią w rozumieniu art. 107 § 1 K.p.a. Nie ulega wątpliwości, że analiza architektoniczno-urbanistyczna sporządzona w niniejszej sprawie, na podstawie której organ pierwszej instancji wydał swoją decyzję, zawiera powołane wyżej załączniki. Z powyższego wyprowadzić należy, iż błędne jest twierdzenie SKO, iż brak jest uzasadnienia stanowiska organu I instancji, albowiem nie zostało ono literalnie wyrażone w samej decyzji gdyż, jak wyżej wskazano, wystarczy, że uzasadnienie przyjętej przez organ koncepcji warunków zabudowy znajduje się w załączniku do decyzji - analizie, stanowiącym jej integralną część. Faktycznie organ odwoławczy przyznał, iż Wójt wyjaśnił co legło u podstaw wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie, jednakże swoje stanowisko wyraził w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zamiast. jak winno być jego zdaniem prawidłowo, w uzasadnieniu decyzji. Takie stanowisko organu odwoławczego, wobec powyższego, należy uznać za błędne. Konkludując należy podkreślić, że w świetle obowiązujących przepisów oraz obszernego w tym względzie orzecznictwa sądowego nie można stwierdzić za zasadne wskazania organu odwoławczego polegające jedynie na nakazaniu organowi I instancji ponowne zbadanie inwestycji pod kątem powołanych wyżej przesłanek, będących już przedmiotem dokonanej analizy. Dlatego też przy ponownym rozpoznaniu odwołania od decyzji Wójta Gminy [...], SKO w [...] zastosuje się do wyżej wskazanych przez Sąd ocen, dokona właściwej analizy zgromadzonego materiału dowodowego i przedstawi swoje stanowisko w pierwszej kolejności odnośnie prawidłowości sporządzonej analizy urbanistycznej, kolejno zaś w przedmiocie spełnienia obligatoryjnych przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ww ustawy jak również wypowie się w sposób wiążący odnośnie konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w świetle obowiązującej regulacji prawnej i powołanych powyżej. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, uznając iż doszło do naruszenia przepisów art. 138 §2 i 136 kpa., działając na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt I wyroku. Rozstrzygnięcie w pkt II wyroku zapadło na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ww. ustawy.