IV SA/Wa 524/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.) Sędzia WSA Łukasz Krzycki Protokolant Joanna Dziedzic po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2004 r. sprawy ze skargi M. i Z. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz M. i Z. H. kwotę 181 (sto osiemdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. 3. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Zaskarżoną do Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...].04.2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z dnia [...].02.2004 r. ustalającą opłatę w kwocie 4512,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na zmianę obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego tuż przed zbyciem jej aktem notarialnym z dnia [...].12.2002 r. Plan obowiązujący dla przedmiotowego obszaru - działki nr [...] obręb [...], położonej w pn. części miasta O. - z 1991 r. stanowił, iż działka, którą zbyli skarżący położona była na obszarze oznaczonym symbolem RL - las z projektowanym dolesieniem, a po zmianie planu w 2002 r. znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem A 27 ZŁ/ML - teren leśno-mieszkaniowy, na którym dopuszczono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach o pow. min. 1500 m 2 i min. szer. 15 m. Działka skarżących posiadała natomiast pow. 1098 m2. Prezydent Miasta O. ustalając tę opłatę oparł się na sporządzonym operacie szacunkowym, z którego wynikało, że przed zmianą planu miała ona wartość ok. 12 tys. zł, podczas gdy po jego zmianie wartość ta wzrosła do ponad 27 tys. zł. Organ II instancji stwierdził, iż merytoryczne rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta O. nie budzi jego zastrzeżeń. Zarówno w odwołaniu, jak i w skardze M. i Z. H. podnieśli, iż samodzielnie ich zbyta nieruchomość nie mogła mieć charakteru działki budowlanej, z uwagi na zbyt małą powierzchnię. Nadto zarzucili nierzetelność sporządzonego operatu szacunkowego, w którym błędnie przyjęto, że ich działka posiada uzbrojenie w energię elektryczną, podczas gdy trakcja elektryczna przechodzi w odległości kilkuset metrów od niej. Wskazali także, iż oszacowanie powinno być sporządzone w oparciu o transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych, o podobnym przeznaczeniu i lokalizacji. Przyjęto natomiast do porównania dwie pełnowartościowe działki budowlane, położone przy ul. [...] w O., uzbrojonej w sieć wodociągową i trakcję elektryczną, znajdujące się bliżej centrum miasta, o wygodnym dojeździe drogą powiatową i blisko położonymi obiektami infrastruktury społecznej. Podczas gdy, działka zbyta przez skarżących była zalesiona i posiadała dojazd drogą polną do skraju lasu. Do samej działki położonej w środku tego lasu nie można było natomiast dojechać samochodem. W nowym planie nie przewidziano dla niej nawet dojazdu do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swe dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zarówno zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a szereg ich twierdzeń nie znalazło uzasadnienia zebranym materiale dowodowym. W ocenie Sądu renta planistyczna z tytułu zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została błędnie ustalona. Zbyt schematycznie przyjęto, że zasadniczo wzrosła wartość zbytej nieruchomości na skutek zmiany planu. Podejście takie należy uznać za niewłaściwe, bowiem działka ta nie spełniała warunków powierzchniowych, które umożliwiałyby jej zabudowę, posiadała bowiem mniej niż owe 1500 m2, warunkujących możliwość jej zabudowania. Bez znaczenia dla kwestii ustalenia wysokości tej opłaty, w odniesieniu do skarżących, pozostaje fakt ile takich działek sąsiadujących z przedmiotową nabył od innych osób kupujący i czy w efekcie uzyskana powierzchnia pozwoli mu je zabudować. Zaoferowana bowiem i sprzedana przez skarżących została działka, która samodzielnie nie spełniała warunków pozwalających na jej zabudowę. Należy stwierdzić, iż okoliczności tej nie uwzględnił sporządzony operat szacunkowy i błędnie dokonano jej porównania z pełnowartościowymi działkami budowlanymi. Nie uwzględnił on także faktu braku dojazdu komunikacyjnego bezpośrednio do przedmiotowej działki, położonej w środku lasu i możliwości dojazdu jedynie na skraj tego lasu, a także braku uzbrojenia w trakcję elektryczną. W ocenie Sądu zmiana planu spowodowała jakiś wzrost wartości tej nieruchomości, bowiem przy spełnieniu określonych warunków można uzyskać prawo jej zabudowy. Zatem wartość jej niewątpliwie w pewnym stopniu wzrosła, nie stała się jednakże pełnowartościową działką budowlaną, a tej okoliczności nie uwzględnił sporządzony operat szacunkowy. Zważywszy, iż już w odwołaniu skarżący kwestionowali ustalenia tego operatu oraz dobór działek przyjętych do porównania, kwestia ta winna zostać prawidłowo wyjaśniona, tak by powstała możliwość obliczenia rzeczywistego wzrostu wartości tej nieruchomości na skutek zmiany planu. Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 145 § l pkt l lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dz. u. nr 153, póz. 1270 ze zm.) - orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § l ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi