IV SA/Wa 527/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Miron,, asesor WSA Danuta Szydłowska, Protokolant Anna Mruk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2006r. sprawy ze skargi M. S. i Z. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania M. S. i Z. S., na podstawie art. 138 § 2 kpa uchyliło w całości zaskarżoną decyzję Wójta Gminy I. Nr [...] z dnia [...] września 2005r. w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nr ew. [...] o powierzchni [...] m² położonej w obrębie H. w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi H. – część "A" i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, iż w toku postępowania administracyjnego przed organem I instancji zostały naruszone zasady wynikające z art. 79 kpa. Zgodnie z art. 79 § 1 i 2 kpa strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia. Skarżący nie brali udziału w oględzinach nieruchomości przeprowadzonych w dniu 29 lipca 2005r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego i w aktach sprawy brak jest dowodu doręczenia skarżącym zawiadomienia o terminie oględzin nieruchomości. Uchybienie to narusza przepis art. 79 kpa i mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto organ odwoławczy podniósł, iż skarżący złożyli do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., z którego wynika, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony na kwotę 37.725 zł. Natomiast ten sam wzrost wartości nieruchomości określony w operacie szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego J. N. na zlecenie organu I instancji wynosi 185.000 zł. Tak znaczne różnice w tych wartościach powinny być, zdaniem organu odwoławczego, wyjaśnione przed ostatecznym rozstrzygnięciem sprawy. Może to nastąpić np. poprzez przeprowadzenie rozprawy z udziałem stron i obu biegłych rzeczoznawców w celu ustalenia przyczyn tak znacznej różnicy w wycenie nieruchomości i skonfrontowania tych rozbieżnych operatów. Nie można wykluczyć również konieczności przeprowadzenia dowodu z dodatkowej opinii biegłego, w której ustosunkowano by się do dotychczas sporządzonych operatów i wynikających z nich różnic w wycenie. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2005r. złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. S. i Z. S.. Skarżący w skardze podnieśli, że działka o nr ew. [...] i działka o nr ew. [...] powstały z działki o pierwotnym nr ew. [...] zgodnie z decyzją Wójta Gminy I. Nr [...]z dnia [...] maja 2004r. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego tego terenu został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003r. Z tego wynika, że przed wprowadzeniem nowego planu, jak też po jego wprowadzeniu w życie istniała tylko jedna działka o nr ew. [...] i tylko tę działkę należało uwzględnić przy naliczaniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153, poz. 1269 /, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną / art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /. Rozpoznając skargę w świetle powyższych kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Słusznie organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji wskazał, że w toku postępowania przed organem I instancji doszło do uchybień przepisów o charakterze procesowym, które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zasadnie organ wywiódł naruszenie norm wynikających z art. 10 § 1, art. 79 § 1 i 2 oraz art. 81 kpa, co musiało skutkować uchyleniem decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania. Wartość rynkowa nieruchomości dla ustalenia opłaty / tzw. renty planistycznej /, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. / jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. / oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 /. Organ prowadząc postępowanie administracyjne dla ustalenia renty planistycznej obowiązany jest dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z tytułu zmiany jej wartości w związku z ustaleniami planu miejscowego. Przed wydaniem operatu szacunkowego zachodzi konieczność dokonania oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do art. 79 § 1 kpa, stronę należy zawiadomić o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem tej czynności. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu z oględzin. Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nie przewidują, że o terminie oględzin strona jest zawiadamiana bezpośrednio przez biegłego, tak więc obowiązek ten spoczywa na organie administracji publicznej, który prowadzi postępowanie. Słusznie organ odwoławczy uznał, że zgromadzony dotychczas materiał dowodowy w toku postępowania administracyjnego nie pozwala jeszcze na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy. W aktach administracyjnych znajdują się dwa operaty szacunkowe. Jeden opracowany na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego J. N., w którym wzrost wartości gruntu w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego został oszacowany na kwotę 185.000 zł. Drugi operat opracowany na zlecenie skarżących przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., w którym ten sam wzrost wartości gruntu został oszacowany na kwotę 37.725 zł. Wprawdzie opinia rzeczoznawcy majątkowego A. P. nie ma waloru opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, gdyż jako dowód nie została przeprowadzona w ramach przedmiotowego postępowania administracyjnego, to jednak organ winien się do niej odnieść jako do materiału dowodowego złożonego do akt sprawy przez stronę. Niewątpliwie wyjaśnienia przez organ wymaga tak duża rozbieżność wzrostu wartości gruntu przedstawiona w obu operatach. Ponadto należy zauważyć, że w operacie opracowanym przez J. N. w załączniku nr 12.4 znajduje się wykaz 69 nieruchomości będących przedmiotem transakcji przyjętych do analizy. 51 z tych nieruchomości znajduje się we wsi H., tam gdzie znajduje się także przedmiotowa nieruchomość. Natomiast 18 nieruchomości położonych jest w I. i L.. Średnia cena transakcyjna nieruchomości położonych w H. wynosi 173,62 zł/m², a średnia cena transakcyjna nieruchomości położonych w I. i L. wynosi 258,46 zł/m². Przy tak dużej ilości transakcji dot. nieruchomości położonych w samym H., wydaje się zbędnym branie do analizy transakcji dot. nieruchomości położonych w innych miejscowościach. Zwłaszcza, że w tej sytuacji w końcowym rezultacie w sposób nieuzasadniony wpływają one na zwiększenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu podniesionego przez skarżących w skardze, należy stwierdzić, że z podziału geodezyjnego działki nr ew. [...] powstały dwie działki o nr ew. [...] i [...], co potwierdza decyzja Wójta Gminy I. Nr [...] z dnia [...] maja 2004r. Natomiast działka nr ew. [...] nie powstała z podziału geodezyjnego działki nr ew. [...] jak podnoszą w skardze skarżący. Sąd uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. / skargę oddalił.