IV SA/Wa 531/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi A. N. i M. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r., nr [...] 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżących A. N. i M. R. solidarnie kwotę 1107 (tysiąc sto siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., nr. [...], wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania [...] i [...] od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 151 087,00 zł, na rzecz [...] oraz [...] za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, położonej w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0561 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...], o długości ok. 11,6 km, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 7 554,35 zł oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie jej pkt 3 i orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji podano, że decyzją nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., oraz decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2017 r., nieruchomość położona w gminie [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0561 ha, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...], o długości ok. 11,6 km. Wojewoda [...] decyzją Nr [...], z dnia [...] maja 2017 r. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 151 0 87,00 zł, na rzecz [...] oraz [...] za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, położonej w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0561 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...], o długości ok. 11,6 km, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 7 554,35 zł oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W odwołaniu [...] i [...] zarzucili, że na skutek błędnego oznaczenia przedmiotowej działki jako las zaniżona została ocena działki dla potrzeb wyceny. Strony wskazały, że na ich działce zadrzewienie występuje na pow. 600 m2, zaś zgodnie z odrębnymi przepisami las powinien zajmować co najmniej 1000 m2. o skorygowanie tego błędu zwracali się już w 1999 r., wniosek ponowili w 2016 r. Od Urzędu Gminy w [...] otrzymali pismo, że na ich działce nie ma lasu, mimo że drzewa rosną tam od początku lat siedemdziesiątych. Podniesiono zastrzeżenia odnośnie doboru nieruchomości porównawczych dla części komercyjnej oraz dla części drogowej, wskazując że ceny nieruchomości w centrum [...] są znacznie wyższe od cen nieruchomości położonych we wsiach poza [...]. Minister rozpatrując odwołanie wskazał, iż stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1e tej ustawy w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o wydaniu odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowo- wschodniej części obrębu [...], po północno-zachodniej stronie drogi krajowej nr [...]. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, gospodarcza oraz tereny niezabudowane. Nieruchomość położona jest w obszarze częściowo objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] listopada 2006 r.), zgodnie z którym przedmiotowa działka położna jest w obszarze oznaczonym symbolem UP/Ls jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej na działce leśnej (401 m2). Pozostała część działki była objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętym uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2014 r., zgodnie z którym była położona na terenie oznaczonym symbolem S - droga ekspresowa (160 m2). Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Oddzielnie określono wartość gruntu i części składowych. Dla potrzeb niniejszej wyceny autorka operatu szacunkowego przeprowadziła analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Z uwagi na mieszane przeznaczenie nieruchomości dokonano analizy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności przeznaczone pod zabudowę usługową, usługowo-produkcyjną, usługowo-przemysłową, produkcji przemysłowej, składów, magazynów itp., a ponadto dokonano analizy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności przeznaczone i nabywane pod drogi lub ich poszerzenie. Zakresem terytorialnym objęto powiat [...] i gminę [...] w powiecie [...] w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową - rynek lokalny rozszerzony, a także województwo [...], powiaty należące do aglomeracji [...] - w zakresie nieruchomości drogowych - rynek lokalny rozszerzony. Zakresem czasowym objęto transakcje zawarte od drugiej połowy 2014 r. do dnia wyceny. Na potrzeby wyceny części usługowej nieruchomości odnaleziono 15 transakcji według kryterium przedmiotowego, tzw. niezabudowanych nieruchomości komercyjnych na badanym rynku lokalnym, nie budzących wątpliwości co do ich charakteru, które zestawiono w tabeli na str. 17 operatu. Najniższa cena uzyskana wśród tych transakcji to 210,00 zł/m2, a najwyższa to 310,93 zł/m2. Cena średnia w zbiorze wynosi 248,15 zł/m2. Z kolei na potrzeby wyceny pozostałej części nieruchomości odnaleziono 32 wiarygodne transakcje według kryterium przedmiotowego, tzw. nieruchomości drogowych na badanym rynku lokalnym rozszerzonym, nie budzących wątpliwości co do ich charakteru i spełniających kryterium podobieństwa, będących przedmiotem obrotu rynkowego jako prawem własności, które zestawiono w tabeli na str. 19-20 operatu. Najniższa cena uzyskana wśród tych transakcji to 100,00 zł/m2, a najwyższa to 223,19 zł/m2. Cena średnia w zbiorze wynosi 161,72 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie - 40%, usytuowanie względem drogi ponadlokalnej - 20%, warunki zagospodarowania i możliwości inwestycyjne - 20%, pole powierzchni nieruchomości - 20%. Z kolei na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi wpływ mają następujące cechy: sąsiedztwo - 30%, położenie w terenie - 30%, lokalizacja ogólna - 20%, usytuowanie w stosunku do głównych ciągów komunikacyjnych - 20%. Następnie obliczono zakresy współczynników korygujących odrębnie dla obu rodzajów rynków transakcyjnych z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych i obliczono wartość gruntu dla części komercyjnej na kwotę 100 402,00 zł, zaś dla części drogowej - na kwotę 27 829,00 zł. Z uwagi na fakt, iż na nieruchomości rosły drzewa, dokonano ich oszacowania na łączną kwotę 15 940,00 zł. Z kolei wartość ogrodzenia z siatki oszacowano na kwotę 6 916,00 zł. Łączną wartość nieruchomości wraz ze składnikami roślinnymi i budowlanymi oszacowano na kwotę 151 087,00 zł i tak ustalona wartość nieruchomości została powiększona o 5% z uwagi na wydanie nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym. Minister stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2017 r. zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.) dalej rozporządzenia oraz jest zgodny z ugn. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. spec ustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Organ stwierdził, że do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Wobec faktu, że przedmiotowa działka częściowo przeznaczona była pod tereny drogowe, biegła prawidłowo do porównań przyjęła nieruchomości o tym samym przeznaczeniu. Z kolei z uwagi na fakt, iż pozostała część wycenianej działki była przeznaczona pod usługi na terenach leśnych, a cel wywłaszczenia nie zwiększał wartości nieruchomości, prawidłowo przyjęto do porównań nieruchomości o tym przeznaczeniu. Organ stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości zgodną z jej mieszanym przeznaczeniem. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości komercyjnych, na których biegła oparła wycenę, z szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego braku podobieństwa nieruchomości porównawczych z uwagi na położenie, organ wskazał, że biegła skorygowała te różnice poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników co do cechy lokalizacji i sąsiedztwa. Brak zatem podstaw by uznać, że biegła nie dostrzegła wskazanych przez odwołującego się różnic w położeniu nieruchomości. Skorygowanie powyższych różnic wskazuje na brak możliwości arbitralnego stwierdzenia, że nieruchomości porównawcze nie spełniły kryterium podobieństwa wyrażonego w art. 4 pkt 16 ugn. W piśmie z dnia 13 lutego 2017 r. w postępowaniu przed organem pierwszej instancji autorka operatu wyjaśniła dobór nieruchomości porównawczych w odniesieniu do przyjętych cech wpływających na wartość. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu kwestii przeznaczenia planistycznego części leśnej nieruchomości organ wyjaśnił, iż organy administracji są zobligowane do uwzględnienia obowiązujących zapisów w aktach planowania miejscowego. Ustalenia przyjęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowią podstawę do wyceny gruntu na potrzeby ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ugn w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przedmiotowej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określał przeznaczenie planistyczne części szacowanej działki jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej na działce leśnej, zatem brak było podstaw do zignorowania wynikających z niego ustaleń. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, biegła przyjęła do porównań nieruchomości o komercyjnym przeznaczeniu. Jednakże, z uwagi na leśny charakter działki, cecha rynkowa "warunki zagospodarowania i możliwości inwestycyjne" została oceniona jako "niekorzystne warunki zagospodarowania, w tym niedogodne cechy geometryczne i ograniczenia w możliwościach inwestycyjnych" i odpowiednio skorygowała. Zatem fakt czy na nieruchomości znajduje się drzewostan leśny czy nie i czy faktycznie działkę można traktować jako działkę leśną nie może mieć wpływu na wartość nieruchomości. W konstatacji organ stwierdził, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania został sporządzony prawidłowo, zaś odwołujący nie przedstawili żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli skarżący uznali, iż sporządzony operat szacunkowy budzi wątpliwości powinni przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała. Organ wskazał, iż z uwagi na to, że Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...], uchylił w części decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. i orzekł co do istoty sprawy, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. w części dotyczącej jej pkt 3 i orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji a w pozostałym zakresie utrzymał ją w mocy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie [...] i [...] ponieśli że zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji nie uwzględniają ich uwag, wskazujących na błąd w planach, w których błędnie zaznaczono na ich działce las o pow. 600 m2. Las według odrębnych przepisów powinien stanowić powierzchnię zadrzewioną co najmniej 1000 m2. Konsekwencją tego błędu, inne cechy charakteryzujące ich nieruchomość takie jak np. stan zainwestowania, wybudowany w stanie surowym budynek magazynowo - biurowy z podłączonymi wszelkimi mediami nie miały znaczenia przy szacowaniu nieruchomości. Skarżący wnieśli i rozważenie możliwości ponownego oszacowania nieruchomości [...] w [...] przyjętej przez Skarb Państwa z uwzględnieniem rzeczywistego stanu na dzień [...] sierpnia 2016 r, a nie w oparciu o błędne informacje na mapach. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie [...] oświadczył, że na jego działce nie ma lasu, a jedynie występuje zadrzewienie. W ewidencji gruntów i budynków wpisany jest las, podobnie jak w planie zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. Oświadczył, że działka sąsiednia nr [...] została wyceniona o wiele wyżej, gdyż, jak wskazano w decyzji dla tej nieruchomości , nie było tam lasu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017 r., poz. 1369 ), dalej zwanej p.p.s.a., Sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa procesowego w stopniu mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Po zbadaniu sprawy w jej całokształcie Sąd doszedł do przekonania, że niedostateczna i przedwczesna była ocena Wojewody [...], iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego O. T. spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i stanowi dostateczną podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również skontrolować to, czy operat ten jest logiczny i zupełny. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pomimo jednak, że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Zatem brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowanych jako podobne, podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego, a także uniemożliwia dokonanie kontroli prawidłowości sporządzonego operatu ( por. wyrok NSA z dnia 23 styczna 2018 r., I OSK1701/17). Z analizy operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania wynika, że biegła do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na wykorzystaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, powierzchnię, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W podejściu tym zasadniczy jest dobór nieruchomości wykazujących podobieństwo określonych cech, relewantnych dla danego rodzaju nieruchomości. Jeżeli podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu, to w operacie powinny być wskazane bliższe dane dotyczące nieruchomości, których dotyczyły transakcje uwzględnione przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu wyceny. Tylko wówczas możliwe jest dokonanie oceny, czy faktycznie do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Inaczej ujmując, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego określa § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. nr 2017, poz. 2109 z późn. zm.; zwane jako "rozporządzenie") w których wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Podkreślenia zatem wymaga, że istotą podejścia porównawczego (metody porównywania parami) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest więc wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Dla określenia wartości nieruchomości przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i z przepisów rozporządzenia nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych pozwalających zidentyfikować nieruchomości uznane za podobne do nieruchomości wycenianej. Taki obowiązek odnosi się jedynie do opisu cech wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotowej wyceny, co wynika z przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia. Jak stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia przy tej metodzie do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że wbrew powyższym unormowaniom, w analizowanym operacie z dnia [...] lutego 2017 r. biegła ograniczyła się jedynie do wskazania w tabeli nr 1 i nr 2 nieruchomości podobnych poprzez podanie miejscowości, w której są położone, oznaczenie obrębu, wielkości zajmowanego przez działki obszaru, ceny uzyskanej w wyniku transakcji oraz ceny jednostkowej gruntu. Tymczasem o stopniu podobieństwa decydują także inne właściwości np. stopień uzbrojenia w media, dostępność do drogi publicznej, konfiguracje i ukształtowanie terenu, odnośnie których rozważań brak w kontrolowanym operacie i to w sytuacji gdy charakteryzując wyceniane działki rzeczoznawca wskazał niektóre z nich jako właściwości, mające wpływ na cenę. Rzeczoznawca nie wskazała również cech różnicujących te nieruchomości, ani w żaden sposób nie uzasadniła przyczyn dla których wybrała do porównania te a nie inne nieruchomości. Tego rodzaju braki uniemożliwiają dokonanie oceny czy prawidłowo dokonano wyboru transakcji porównawczych, tym samym nie można uznać aby w sprawie zostały wyjaśnione istotne okoliczności. Oznacza to, że oceny rzeczonego operatu szacunkowego organy dokonały w warunkach dowolności, a nie ramach swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. Zauważyć chociażby należy, że biegła jako do porównania nieruchomości przeznaczonych lub zajęte pod drogi ( str. 25 operatu) przyjęła w tabeli nr 2 transakcje oznaczone numerami 18 i 27, przy czym nie wskazała przyczyn doboru tych nieruchomości z pozostałych 30 wymienionych w tabeli. Z opisu biegłej wynika, że pierwsza z tych działek przeznaczona jest pod drogę publiczną, położona w odległości do 1 km od drogi ponadlokalnej, zaś druga została przeznaczona pod drogę dojazdową, położona w odległości powyżej 3 km od drogi lokalnej. Dobór do porównania tych właśnie działek budzi poważne wątpliwości z tego względu, że działka nr [...] przewidziana jest pod budowę drogi dojazdowej, tymczasem oceniana działka przeznaczona jest pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] Biegła dokonując wyboru tych działek w ogóle nie wskazała dlaczego dokonała wyboru tych właśnie a nie innych działek wyszczególnionych w tabeli nr 2. Takie też uwagi odnoszą się do doboru nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną. Podkreślenia wymaga, że prawidłowo sporządzony operat powinien zawierać uzasadnienie doboru nieruchomości przyjętych do porównań, takich jak m.in. położenie, wielkość nieruchomości, jej skomunikowaniem, jak również wskazanie istotnych cech różniących nieruchomości, przyjętych współczynników korygujących i okoliczności, jakie zadecydowały w konkretnym przypadku o rozszerzeniu lub nierozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości opiera się bowiem na zobiektywizowanych kryteriach, ale zawsze jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. Brak takiego uzasadnienia stanowił zatem niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań, a w konsekwencji dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Takie stanowisko przedstawił m. in. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, które Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Zaznaczyć należy, że organ rozstrzygający sprawę ma obwiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. Winien również ustalić, czy jest zgodny z obowiązującymi w tej materii przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W rozpoznawanej sprawie dokonana przez organ odwoławczy, a wcześniej przez organ I instancji, ocena stanu faktycznego sprawy oraz całego materiału dowodowego nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący i dostateczny, a więc umożliwiający rozstrzygnięcie sprawy. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a co mogło mieć wpływ na jej wynik. Ponownie rozpatrując sprawę, organ I instancji nakaże uzupełnienie operatu bądź sporządzenie nowego, tak aby uwzględnione były wyżej wskazane oceny Sądu. W szczególności z operatu wynikać musi dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości podobne, muszą być opisane ich cechy stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów (art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ugn). Za pozbawiony uzasadnionych podstaw Sąd uznał zarzut skargi, że biegła dokonując wyceny działki przyjęła, że jest ona w części działką leśną. Z akt sprawy wynika wprost, że działka skarżącego w planie miejscowym w części szacowanej była przeznaczona pod teren zabudowy usługowo-produkcyjnej na działce leśnej. Stąd też wycenie nie mogła podlegać inna działka, niż działka leśna. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.