IV SA/Wa 54/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi T. D. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz szkód powstałych na nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją znak [...] z dnia [...] października 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania T. D. i J. D. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2017 r., znak: [...] utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2017 r. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. znak: [...], ustalił lokalizację przedsięwzięcia Euro 2012 polegającego na budowie napowietrznej linii dwutorowej 400 kV relacji [...] od słupa nr [...] (z wyłączeniem tego słupa) do słupa nr [...], na terenie gmin: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], województwo [...]. Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku [...] Spółka Akcyjna, decyzją z dnia [...] marca 2010 r., znak [...], orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 5,4313 ha, obręb [...], gmina [...], w obrębie pasa technologicznego o powierzchni 1,3708 ha, poprzez zezwolenie wnioskodawcy na założenie i przeprowadzenie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], po trasie istniejącej linii 220 kV [...] przeznaczonej do rozbiórki, poprzez wybudowanie na nieruchomości słupa linii (słup nr [...]), podwieszenie napowietrznych przewodów linii w przęśle nr [...] - [...] - [...], z wyłączeniem światłowodów, a także funkcjonowanie linii po wybudowaniu. Decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 34.708,00 zł na rzecz T. D. i J. D. z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz szkód powstałych na nieruchomości w związku z lokalizacją inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], w tym na podwieszeniu napowietrznych przewodów po trasie istniejącej linii 220 kV [...] przeznaczonej do rozbiórki, a także na funkcjonowaniu linii po wybudowaniu, na części nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 5,4313 ha oraz zobowiązał [...] S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości ustalono na 30.406,00 zł., a z tytułu kosztu wykonania rekultywacji biologiczno-chemicznej na kwotę 4.302,00 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli T. D. oraz J. D. podnosząc pominięcie przy ustalaniu odszkodowania czynników określonych w § 43 rozporządzenia, tj. faktu zmniejszenia wartości nieruchomości, zmiany warunków korzystania z nieruchomości, przydatności użytkowania nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Ponadto skarżący wskazali, że zgodnie z opinią Burmistrza [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r., na działce nr [...] w części nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. Z uwagi na możliwość wydania ww. decyzji, zdaniem odwołujących szkodą w niniejszej sprawie będzie różnica pomiędzy wartością gruntu, na którym będą istniały warunki zabudowy mieszkaniowej, gdyby nie wybudowano napowietrznej i linii wysokiego napięcia 400 kV, a wartością gruntu posiadającego przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po rozpoznaniu odwołania Minister wydał zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2017 r. poz. 1372) – art. 25 a ust. 1 i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. – art. 124 ust. 4 i 128 ust. 4. Podstawą przyznania odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz szkód powstałych na nieruchomości, położonej w obrębie [...], gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 5,4313 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] października 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. Powołano, że biegły ustalił, iż według stanu na dzień wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...] marca 2010 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość stanowiła grunt w całości użytkowany rolniczo. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły tereny uprawiane rolniczo oraz pojedyncza rozproszona zabudowa zagrodowa. Na części działki, z kierunku wschodniego w kierunku południowo - zachodnim, przebiegała jednotorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 220 kV [...]. Szerokość pasa technologicznego dla tej linii określono jako 70 m, tj. po 35 m od osi linii w obie strony. Na przedmiotowym gruncie zlokalizowany był również słup energetyczny kratowy o wymiarach przy podstawie 7 x 7 m. Według stanu na dzień zakończenia budowy, tj. 29 sierpnia 2011 r. w miejsce zlikwidowanej jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...] wybudowana została dwutorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV [...], dla której szerokość pasa technologicznego wyniosła 54 m, czyli po 27 m od osi linii w obie strony. Natomiast w miejsce istniejącego słupa wybudowano nowy kratowy słup o wymiarach przy podstawie 9 x 9 m. Biegły wskazał, że zarówno na dzień wydania decyzji Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (stan sprzed rozbiórki jednotorowej napowietrznej linii 220 kV i budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV) jak i na dzień zakończenia budowy linii 400 kV, tj. 29 sierpnia 2011 r., część nieruchomości położona była w terenie na którym obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla inwestycji celu publicznego - budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], przechodzącej przez obręby [...], [...] i [...] w gminie [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. Zgodnie z ustaleniami planu części działki położona była na obszarze oznaczonym symbolem R - tereny rolne wraz z przebiegiem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z pasem technologicznym o szerokości 70 m (po 35 m od osi linii w obie strony). W pozostałej części przedmiotowa działka objęta była studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2002 r., zmienionym uchwałami Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. oraz Nr [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. i stanowiła tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej o najwyższych wartościach. Organ powołał, że rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym wskazał, że nowo wybudowana linia elektroenergetyczna 400 kV posiada korzystniejsze parametry techniczne, w szczególności charakteryzuje się węższym pasem technologicznym, wyższym zawieszeniem dolnych przewodów linii oraz mniejszymi wymiarami przy postawie słupa energetycznego w porównaniu do poprzedniej linii elektroenergetycznej 220 kV. Biegły stwierdził, że w związku z wybudowaniem samej linii 400 kV (bez słupów), przechodzącej po śladzie linii 220 kV, nie nastąpiły w pełnym zakresie skutki określone w § 43 ust. 3 rozporządzenia, a mianowicie nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Oszacowaniu podlega jedynie szkoda trwała polegająca na trwałym ograniczeniu w sposobie korzystania z gruntu na skutek lokalizacji naziemnego elementu infrastruktury technicznej oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości przedsiębiorstwu przesyłowemu w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii urządzeń oraz eksploatacją linii. Natomiast zakres szkód tymczasowych obejmował w niniejszej sprawie: szkodę z tytułu zniszczonych upraw, szkodę z tytułu braku możliwości upraw w okresie wykonywania robót budowlanych, koszt wykonania rekultywacji biologiczno - chemicznej oraz szkodę z tytułu obniżenia plonowania. Organ wskazał, że wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Analizą objęto rynek gruntów rolnych, stanowiących przedmiot własności na terenie gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Do ostatecznej bazy porównawczej wybrano zbiór 13 transakcji nieruchomościami rolnymi, których ceny wahały się od 51.965.00 zł/ha do 95.000,00 zł/ha, przy cenie średniej 72.887,00 zł/ha. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Powyższe pozwoliło rzeczoznawcy oszacować wartość gruntu nieobciążonego urządzeniem przesyłowym na kwotę 8,18 zł/m2. Wartość szkody powstałej na skutek lokalizacji słupa została określona na kwotę 5.133,00 zł. Odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jednostkowej wartości rynkowej nieruchomości, pasa technologicznego (13.708,0 m2), współczynnika zmniejszenia wartości części rolnej nieruchomości (Sp-0,23) oraz obliczonej szkody powstałej na skutek zajęcia gruntu przez słup energetyczny (5.133,00 zł) zostało oszacowane łącznie na kwotę 30.406,00 zł. Ustalono, że w zakresie szkód tymczasowych nastąpiła szkoda z tytułu zniszczonych upraw, szkoda z tytułu braku możliwości prowadzenia upraw w okresie wykonywania robót budowlanych, koszt wykonania rekultywacji biologiczno - chemicznej i szkoda z tytułu obniżenia plonowania. Biegły wskazał, że koszt wykonania rekultywacji biologiczno - chemicznej na powierzchni zajętej pod plac budowy został ustalony w oparciu o czynności i przewidziane do tego typu prac, przy uwzględnieniu rekultywacji sezonowej. Określono koszt rekultywacji w wysokości 4.302,00 zł. Wartość szkody z tytułu zniszczonych upraw została określona na kwotę 2.485,00 zł, zaś szkoda z tytułu braku możliwości prowadzenia upraw w okresie wykonywania robót budowlanych na kwotę 4.000,00 zł. Natomiast szkoda z tytułu obniżenia plonowania wyniosła 1.320,00 zł. Łączna wartość szkód tymczasowych wyniosła 12.107,00 zł. Właścicielom nieruchomości przyznano jedynie odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz z tytułu kosztów wykonania rekultywacji biologiczno – chemicznej. Organ powołał, że zgodnie z oświadczeniem T. D., pozostałe roszczenia z zakresu szkód tymczasowych zostały zaspokojone w porozumieniu z inwestorem, co zostało również potwierdzone na rozprawie przeprowadzonej w dniu 30 sierpnia 2017 r. Ostatecznie wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartość szkody tymczasowej wyniosła 34.708,00 zł. Organ wskazał, że operat szacunkowy autorstwa D. B. pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z przepisami § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Oceniono, że operat jest zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało szczegółowo opisane i uzasadnione, a zatem mógł on stanowić wiarygodny dowód o wartości szkód poniesionych na nieruchomości w związku z budową linii wysokiego napięcia 400 kV. Natomiast w odniesieniu do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę B. K. organ stwierdził, że z uwagi na nieprawidłowości dokonane w procesie szacowania szkód, nie może on stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy B. K. określił wartość zmniejszenia przedmiotowej nieruchomości jako różnicę pomiędzy stanem hipotecznym, tj. tym który zaistniałby gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody, a stanem obecnym. Jako stan obecny przyjęto przeznaczenie określone w dokumentach planistycznych, czyli grunt rolny. Natomiast jako stan hipotetyczny przyjęto przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, wynikające z założenia, że gdyby poprzednia linia 200 kV zostałaby rozebrana, a w jej miejsce nie powstałaby nowo wybudowana linia 400 kV, to dla przedmiotowej nieruchomości mogłaby zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. W ocenie organu odwoławczego powyższe założenie było błędne. Podkreślono, że zgodnie z treścią art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei w myśl art. 154 ust. 3 powyższej ustawy, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Powołano, że na dzień wydania decyzji Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, działka nr [...] w części była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części obowiązywały zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przy określeniu wartości szkód powstałych na nieruchomości należało więc przyjąć przeznaczenie wynikające z ww. dokumentów, a nie tak jak to uczynił biegły B. K. z możliwej do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. Z uwagi na błędy popełnione w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie stron organ uznał, że należy odmówić jemu mocy dowodowej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego pominięcia przez biegłego D. B. przesłanek, określonych w § 43 rozporządzenia wskazano, iż w niniejszej sprawie nie znajduje uzasadnienia prawnego określenie odszkodowania obejmującego pełny zakres szkód wymienionych w ww. przepisie. Oszacowaniu podlega jedynie szkoda z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości powstała w związku z posadowieniem na nieruchomości "świadków" infrastruktury technicznej oraz szkoda z tytułu skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości przedsiębiorstwu przesyłowemu w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii urządzeń oraz eksploatacją linii. Natomiast pozostałe czynniki określone w § 43 rozporządzenia nie mogły być uwzględnione w procesie szacowania szkód. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł T. D. Decyzji zarzucił naruszenie: art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie odszkodowania, nie uwzględniając zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości; art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 130 ust. 1 u.g.n. przez ustalenie wysokości odszkodowania, nie uwzględniając treści opinii Burmistrza [...] z dnia 7.08.2009 r. wskazującej, że na działce [...] możliwym jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej; art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. przez zaniechanie wszechstronnego i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego i ustalenie odszkodowania wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy autorstwa D. B., podczas gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego jest tylko jednym z elementów stanowiących podstawę ustalenia wysokości odszkodowania; art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. przez dokonanie przez organ dowolnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. mimo braku posiadania wiadomości specjalnych w zakresie szacowania wartości nieruchomości; art. 107 § 3 k.p.a. przez brak należytego wyjaśnienia przez organ w uzasadnieniu decyzji dlaczego w niniejszej sprawie niemożliwym było ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu wszystkich czynników wymienionych w § 43 ust. 3 rozporządzenia; art. 7 k.p.a. przez nieuwzględnienie w okolicznościach niniejszej sprawy słusznego interesu obywatela i zaniżenie wysokości należnego odszkodowania. W uzasadnieniu skargi powołano, że organ nie zbadał czy w rzeczywistości nastąpiła zamiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, nie ocenił wnikliwie sporządzonego przez D. B. operatu, natomiast bezpodstawnie pominął wycenę sporządzoną przez B. K. Skarżący zakwestionował dobór nieruchomości przyjęty przez D. B. podnosząc, że wysokość cen transakcyjnych odbiega od rzeczywistych wartości, biegły uwzględnił jedynie transakcje z roku 2016 r. i nie zaktualizował cen transakcji z tytułu upływu czasu. Powołano, że organ winien z urzędu wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowej z wnioskiem o ocenę prawidłowości sporządzenia operatów złożonych do sprawy. Dodatkowo skarżący wskazał, że linia elektroenergetyczna ogranicza w istotny sposób warunki korzystania z nieruchomości i uniemożliwia swobodne zagospodarowanie całej nieruchomość, w tym wydzielenie działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową. Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja, ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 tj.) – art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4. Na nieruchomości należącej do T. D. i J. D. została ustalona lokalizacja przedsięwzięcia Euro 2012 oraz ograniczono sposób korzystania z nieruchomości działki nr [...] w obrębie pasa technologicznego o powierzchni 1,3708 ha, poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], po trasie istniejącej linii 220 kV [...] przeznaczonej do rozbiórki, poprzez wybudowanie na nieruchomości słupa linii (słup nr [...]), podwieszenie napowietrznych przewodów linii w przęśle nr [...] - [...] - [...], z wyłączeniem światłowodów, a także funkcjonowanie linii po wybudowaniu. Zgodnie z art. 25a ust. 1 ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2017 r. poz. 1372) jeżeli z decyzji o pozwoleniu na budowę przedsięwzięcia Euro 2012 wynika obowiązek dokonania przebudowy istniejących urządzeń infrastruktury technicznej wojewoda, na wniosek spółki celowej lub innego właściwego podmiotu, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nic wyraża na to zgody. Przepisy art. 124 ust. 2-7 oraz art. 124a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 124 ust. 4 ww. ustawy na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. W myśl art. 128 ust. 4 ugn odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Organ prawidłowo wskazał, że odszkodowanie z art. 128 ust. 4 ugn oparte jest na zasadach wynikających z prawa cywilnego, jak również, że powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym. W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne. Według art. 130 ust. 2 ustawy ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 ugn ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat z dnia [...] października 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. spełnia wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i jako dowód może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że dzień wydania decyzji Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (stan sprzed rozbiórki jednotorowej napowietrznej linii 220 kV i budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV) jak i na dzień zakończenia budowy linii 400 kV, tj. 29 sierpnia 2011 r., część nieruchomości położona była w terenie na którym obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla inwestycji celu publicznego - budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], przechodzącej przez obręby [...], [...] i [...] w gminie [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. Zgodnie z ustaleniami planu części działki położona była na obszarze oznaczonym symbolem R - tereny rolne wraz z przebiegiem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z pasem technologicznym o szerokości 70 m (po 35 m od osi linii w obie strony). W pozostałej części przedmiotowa działka objęta była studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2002 r., zmienionym uchwałami Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. oraz Nr [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. i stanowiła tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej o najwyższych wartościach. Biegły wskazał, że na dzień wydawania decyzji z [...] marca 2010 r. na części działki, z kierunku wschodniego w kierunku południowo - zachodnim, przebiegała jednotorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 220 kV [...]. Szerokość pasa technologicznego dla tej linii określono jako 70 m, tj. po 35 m od osi linii w obie strony. Na przedmiotowym gruncie zlokalizowany był również słup energetyczny kratowy o wymiarach przy podstawie 7 x 7 m. Według stanu na dzień zakończenia budowy, tj. 29 sierpnia 2011 r. w miejsce zlikwidowanej jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji [...] wybudowana została dwutorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV [...], dla której szerokość pasa technologicznego wyniosła 54 m, czyli po 27 m od osi linii w obie strony. Natomiast w miejsce istniejącego słupa wybudowano nowy kratowy słup o wymiarach przy podstawie 9 x 9 m. Rzeczoznawca ocenił, że nowa wybudowana linia posiada korzystniejsze parametry techniczne ponieważ posiada węższy pas technologiczny, wyższe zawieszenie dolnych przewodów oraz mniejszymi wymiarami przy podstawie słupa energetycznego. Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Natomiast zgodnie z ust. 3 § 43 przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2017 r. biegły określił wartość szkód o charakterze trwałym (zmniejszenie wartości nieruchomości, odszkodowanie z tytułu lokalizacji naziemnego elementu infrastruktury technicznej) na kwotę 30.406,00 zł oraz wartość szkód o charakterze tymczasowym (szkoda z tytułu zniszczonych upraw, szkoda z tytułu braku możliwości prowadzenia upraw w okresie wykonywania robót budowlanych, koszt wykonania rekultywacji biologiczno-chemicznej, szkoda z tytułu obniżenia plonowania), powstałych na nieruchomości z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień [...] marca 2010 r. (data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości) oraz na dzień 29 sierpnia 2011 r. (data zakończenia budowy), na kwotę 25.442,00 zł. Niewątpliwie prawidłowa jest ocena organu, że w związku z realizacją inwestycji powstała szkoda na skutek trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w związku z posadowieniem na nieruchomości naziemnego elementu infrastruktury technicznej oraz szkoda z tytułu skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości przedsiębiorstwu przesyłowemu w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii urządzeń oraz eksploatacją linii. Odszkodowanie nie obejmuje innych czynników przewidzianych w § 43 ust. rozporządzenia, a mianowicie nie wystąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości powodująca konieczność ustalenia odszkodowania z tego tytułu. Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że nowo wybudowana linia elektroenergetyczna 400 kV posiada korzystniejsze parametry techniczne niż poprzednia linia 200 kV. Ponadto nieruchomość położona była na terenach rolniczych, przebiegała na niej stara linia, a więc nowa inwestycja nie spowodowała zmiany dotychczasowych warunków korzystania z nieruchomości, ani nie zmieniła jej przydatności użytkowej ze względu na ograniczenia zawarte w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nadal może być wykorzystywana rolniczo. Zasadnie również przyznano odszkodowanie jedynie za rekultywację biologiczno - chemiczną, bowiem jak wynika z akt sprawy pozostałe szkody, tj. szkoda z tytułu zniszczonych upraw, z tytułu braku możliwości prowadzenia upraw w okresie wykonywania robót budowlanych oraz z tytułu obniżenia plonowania zostały w pełni zaspokojone w porozumieniu z inwestorem. Prawidłowo również ocenił organ, że operat sporządzony przez B. K. nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem z treścią art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei w myśl art. 154 ust. 3 powyższej ustawy, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy B. K. określił wartość zmniejszenia przedmiotowej nieruchomości jako różnicę pomiędzy stanem hipotecznym, tj. tym który zaistniałby gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody, a stanem obecnym. Jako stan obecny przyjęto przeznaczenie określone w dokumentach planistycznych, czyli grunt rolny. Natomiast jako stan hipotetyczny przyjęto przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, wynikające z założenia, że gdyby poprzednia linia 200 kV zostałaby rozebrana, a w jej miejsce nie powstałaby nowo wybudowana linia 400 kV, to dla przedmiotowej nieruchomości mogłaby zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. Podzielić należy ocenę organu, że powyższe założenie jest błędne. Na dzień wydania decyzji Starosty [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, działka nr [...] w części (na której została zrealizowana przedmiotowa linia) była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z których to ustaleń jednoznacznie wynikało, że w tej części nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem R – tereny rolne wraz z przebiegiem dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. Błędne było zatem założenie, że możliwe byłoby wydanie dla tej części nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Decyzje o warunkach zabudowy wydawane są w sytuacji braku planu miejscowego (art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a dla tej części nieruchomości obowiązują ustalenia planu uniemożliwiające realizację funkcji mieszkaniowych. Realizacja zabudowy mieszkaniowej byłaby hipotetycznie możliwa tylko w sytuacji stwierdzenia nieważności planu w odniesieniu do tej części nieruchomości, bądź uchwalenia nowego planu z innym przeznaczeniem planistycznym nieruchomości. Natomiast dla pozostałej części nieruchomości (na której nie była realizowania inwestycja) obowiązywały zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a więc hipotetycznie istnieje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla tej części nieruchomość (co potwierdza właśnie treść zaświadczenia Burmistrza, na które powołuje się skarżący). Brak było zatem podstaw, tak jak to przyjął rzeczoznawca B. K., aby dla całej nieruchomości przyjąć przeznaczenie inne, niż wynikające z obowiązującej dokumentacji. Dla stwierdzenia powyższych nieprawidłowości nie jest wymagana wiedza specjalistyczna, natomiast organ jest zobowiązany do weryfikacji operatu w odniesieniu do obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie prawidłowo wskazał, że operat został sporządzony wbrew przepisowi art. 154 ugn, brak było bowiem podstaw do przyjęcia przeznaczenia całej nieruchomości należącej do skarżącego pod zabudowę mieszkaniową, skoro obowiązujący plan miejscowy przewidywał zupełnie inne przeznaczenie części nieruchomości. Podkreślić w tym miejscu należy, że odszkodowanie powinno rekompensować jedynie szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem jej wywołującym. W tej sprawie takim zdarzeniem jest wybudowanie linii elektroenergetycznej. Natomiast kwestie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego nie pozostają w związku z przedmiotem niniejszego postępowania i mogą być dochodzone przed sądem powszechnym. W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 80, 84, 107 § 3 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn i przepisów powoływanego rozporządzenia. To biegły jako specjalista w tej dziedzinie, posiadając odpowiedni warsztat i doświadczenie, dokonuje wyboru właściwego podejścia metody i techniki szacowania. W sytuacji wątpliwości, co do prawidłowości sporządzonego operatu, istnieje możliwość zwrócenia się o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu zgodnie z art. 157 ugn., z takiej możliwości strony jednak nie skorzystały. Podnieść również należy, że organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Natomiast samo niezadowolenie strony z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości oczekiwanej, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego, czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18.08.2016r. II SA/Bk 272/16 CBOSA). W ocenie Sądu operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z dnia 21.09.2004 r. oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 134. Sąd nie dopatrzył się braków formalnych, niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie operatu. Wskazać należy, że organ dokonał wnikliwej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, szczegółowo swą ocenę uzasadnił, w tym wyjaśnił dlaczego uznał, że nie nastąpiły zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości. Natomiast to skarżący formułując zarzuty skargi i powołując treść przepisów, nie wskazał tak naprawdę na czym miałaby polegać zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności. Wskazać należy, że skarżący, co do części nieruchomości nieobjętej planem miejscowym, może wystąpić o podział nieruchomości i wydanie warunków zabudowy pod zabudowę mieszkaniową. Również niezasadne są ogólnikowe zarzuty kwestionujące dobór nieruchomości oraz transakcji, jak również dotyczące braku aktualizacji. To biegły jako specjalista w swej dziedzinie, dysponujący odpowiednim warsztatem dokonuje doboru nieruchomości i transakcji. Operat został sporządzony [...] października 2017 r., a więc w dacie wydawania zaskarżonej decyzji mógł zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn., a w sprawie nie wykazano, aby wystąpiły zmiany czynników określonych w art. 154 ugn. Sąd, działając z urzędu, nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji, ani w decyzji organu I instancji, uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności, bądź ich uchylenia. Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.