IV SA/Wa 554/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.) Protokolant Dominik Niewirowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2004 r. sprawy ze skargi E. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymana nią w mocy decyzję organu I instancji; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z [...].02.2004 r. ustalająca opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 4512,90 zł. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego po obu stronach Szosy L. na odcinku przebiegającym przez Miasto O. zatwierdzonego uchwałą nr [...]Rady Miasta O. z dnia [...] września 2002 r. (Dz.Urz. Woj.[...]. Nr[...] z 24.10.2002.ppoz.[...]) przeznaczenie działki nr [...] w obr. [...] będącej własnością Państwa E. i A. C. zostało zmienione z rolno-leśnego na budowlane ( teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach leśnych). W dniu 19.12.2002 r. pp. C. sprzedali w/w nieruchomość. Decyzją z dnia [...].02.2004 r. Prezydent Miasta O. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 4512,90 zł na rzecz Gminy O. od byłych właścicieli działki [...] w obr. [...] w O. E. i A. C. Od decyzji tej odwołali się pp. C. wskazując, że ich działka o powierzchni 1098 m2 "nie ma samoistnie prawa zabudowy", gdyż na tym terenie wymagana wielkość wynosi minimum 1500 m2. Art. 36 ust.4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 poz. 717) wskazuje że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z ustaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wówczas pobierana jest jednorazowa opłata określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kierując się treścią tego art. należało zbadać czy wartość tej nieruchomości wzrosła w związku z ustaleniem rzeczonego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wzrost wartości nieruchomości położonej w O. – W. stanowiącej działkę nr [...] po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. B. – wykonany celem określenia wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat ten został sporządzony na podstawie art. 36ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i w zgodzie z przepisami ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym jako leśny bez prawa zabudowy. Zmiana przeznaczenia działki polega na zaliczeniu jej do strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach leśnych. Została także spełniona druga przesłanka wskazana w art. 36 ust. 3 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu – zbycie nieruchomości Uprawnionym do poboru opłaty jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta a w tej sprawie będzie to Prezydent Miasta O. i tenże organ dokonał ustalenia opłaty. Jeśli chodzi o wysokość jednorazowej opłaty – określa się ją w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Dokładną stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zgodnie z 10 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Uchwałą nr [...] Rady Miasta O. z [...] września 2002 r. poz.7175) wskazano wartość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości jako 30%.Taką też stawkę przyjął Prezydent Miasta O. przy obliczaniu opłaty. E. i A. C. dnia 23 lipca 2004 r. złożyli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. zarzucając naruszenie przepisów prawa – art. 36ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że Prezydent Miasta O. ustalając opłatę oparł się wyłącznie na operacie szacunkowym wykonanym nierzetelnie oraz niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami . Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi że oszacowanie nieruchomości powinno nastąpić w oparciu o transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych lub o podobnym przeznaczeniu i lokalizacji. Rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy nie porównywał nieruchomości podobnych, albowiem ich nieruchomość była w pełni zalesiona, bez drogi dojazdowej, nie posiadająca trakcji elektrycznej w pobliżu ani innego uzbrojenia terenu, z dala od infrastruktury, zaś działki które rzeczoznawca porównywał do wyceny położone przy ul. [...] były uzbrojone, o łatwym dojeździe. Podkreślili dodatkowo, że z zapisów nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że aby działka miała charakter budowlany powinna spełniać parametry obszarowe – minimum 1500 m², a działka, która była przedmiotem transakcji takich parametrów nie posiada albowiem posiadała powierzchnię 1098 m². Wskazali również, że w uzasadnieniu organ odwoławczy wskazuje błędną podstawę prawną- powołuje art. 36ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, który nie istnieje. Jako podstawę prawną naliczenia opłaty przytoczono art. 36 ust. 3 wskazanej ustawy, który odnosi się nie do naliczania opłaty lecz do możliwości dochodzenia odszkodowania przez właściciela, którego nieruchomość ulega obniżeniu wartości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowana przestrzennego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o odrzucenie skargi. W uzasadnieniu zajęło merytoryczne stanowisko powtarzając wywody zawarte w zaskarżonej decyzji. Co do zarzutu wskazania błędnej podstawy prawnej – organ wskazał, że postanowieniem z dnia [...] lipca 2004 r. dokonano sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest uzasadniona. Art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. 153poz. 1270) wskazuje, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponieważ organ odwoławczy złożył wniosek o odrzucenie skargi Sąd przede wszystkim zobowiązany był do zbadania czy skarga jest dopuszczalna. Kwestię tę reguluje art. 58 wskazanej wyżej ustawy, który enumeratywnie wymienia przypadki odrzucenia skargi przez sąd. Żadna z tych okoliczności nie zaistniała w niniejszej sprawie co czyni wniosek nieuzasadnionym. Wskazać dodatkowo należy, że organ nie tylko w żaden sposób nie uzasadnił wniosku o odrzucenie skargi ale i nie wskazał podstawy prawnej, co uniemożliwia sądowi odniesienie się do tego żądania. Rozpoznając natomiast zarzuty skargi wskazać należy, że zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy a mianowicie art. 7, 77 i 107§3 kpa. Art. 77 §1 kpa wskazuje, że organ zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Podstawą wydania zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. 80 poz. 717 i późn. zm.), w którym ustawodawca wskazał, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość to pobiera się jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości tej nieruchomości. A zatem do zastosowania tego przepisu niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: - uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, - wzrost wartości nieruchomości - zbycie nieruchomości . Art. 37 ust. 11 ustawy stanowi, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami.( ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46 poz. 543 z późn. zm. zwana dalej u.g.g.). Te ostatnie w dziale IV stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena , możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 152 u.g.g.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (art. 152§2 u.g.g.), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. ( art. 153 u.g.g.). Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że o ile kwestią niesporną w niniejszej sprawie jest to, że doszło do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego zmienione zostało przeznaczenie gruntów, na którym posadowiona jest nieruchomość stanowiąca byłą własność skarżących z działek o charakterze leśnym (bez prawa do zabudowy) na działki leśno- mieszkaniowe, oraz że nastąpiło zbycie nieruchomości położonej w O. o tyle organ odwoławczy nie wyjaśnił w dostateczny sposób, czy w wyniku zmiany planu doszło do wzrostu wartości przedmiotowej działki i w jakiej wysokości. Skarżący - zarówno w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta O. jak i w skardze kwestionują operat szacunkowy, w oparciu o który została ustalona wartość nieruchomości według stanu na datę sprzed zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz po tej zmianie. Zarzuty te są uzasadnione gdy weźmie się pod uwagę, że rzeczoznawca wskazał, że oszacowania wartości rynkowej wykonano metodą porównania parami w podejściu porównawczym, w oparciu o transakcje kupna sprzedaży gruntów o podobnym przeznaczeniu i wyposażonych w podobną infrastrukturę na lokalnym rynku nieruchomości. Tymczasem z opinii wynika, że oszacowanie wartości rynkowej działki zostało wykonane w oparciu o transakcje kupna- sprzedaży nieruchomości znacznie odbiegających od nieruchomości wycenianej:. Skarżący wskazują, że działki położone przy ul. [...] są nieruchomościami mającymi dostęp do drogi publicznej, wyposażone w infrastrukturę, są uzbrojone. Tych cech nie posiada ich nieruchomość.. Organ odwoławczy w żaden sposób nie odniósł się do zarzutów skarżących. Istotną kwestią podnoszoną przez pp. C. jest to, że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego usytuowała nieruchomość skarżących na terenie leśno-mieszkaniowym (dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach co najmniej 1500 m² o minimalnej szerokości 15 m). Nieruchomość skarżących posiada 1098 m². Z treści operatu szacunkowego rzeczoznawcy nie wynika, czy okoliczność ta została wzięta pod uwagę i ewentualnie w jaki sposób wpłynęła na ustalenie przewidywanej wartości rynkowej nieruchomości. Należy wszak zwrócić uwagę, że dwie z trzech nieruchomości, które zostały wzięte pod uwagę do wyceny posiadają powierzchnię znacznie przewyższającą granice obszarowe wskazane w planie zagospodarowania przestrzennego. Rozważając zarzuty skarżących Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę uznał, że są one trafne, a sprawa nie została wyjaśniona w stopniu umożliwiającym jej rozstrzygnięcie zgodne z prawem. W konsekwencji zarówno zaskarżona decyzję jak też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji jako decyzje naruszające prawo należało uchylić. Wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji nastąpiło na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Mając powyższe na uwadze na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz art. 145§1 pkt 1 lit. c oraz art.135 wskazanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.