IV SA/Wa 59/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi M. Z. i W. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Zaskarżoną do Sądu decyzją z [...] lipca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania M. Z. oraz W. S., od decyzji z [...] marca 2014 r. Wojewody [...] orzekającej o ustaleniu na rzecz P. S.A. Oddział I w S., dalej również "Bank", odszkodowania w kwocie 89 745,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej oraz hipoteki umownej kaucyjnej ustanowionych na nieruchomości lokalowej nr [...], będącej własnością M. Z. oraz W. S., która stanowi odrębną własność wraz z udziałem wynoszącym 1017/10000 w nieruchomości wspólnej, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0755 ha, położonej w obrębie [...] S. miasta W., dalej "nieruchomość lokalowa", przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa pod przebudowę i rozbudowę drogi krajowej nr [...] od km 29+288,30 do km 30+599,16 wraz z infrastrukturą oraz o przyznaniu na rzecz M. Z. oraz W. S. kwoty 10.000,00 zł z tytułu zamieszkiwania w ww. lokalu mieszkalnym uchylił decyzję organu pierwszej instancji i orzekł co do istoty. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy. Nieruchomość położona w obrębie [...] S. miasta W., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0755 ha, decyzją z [...] października 2013 r. Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod przebudowę i rozbudowę drogi krajowej Nr [...] od km 29+288,30do km 30+599,16 wraz z infrastrukturą, dalej "inwestycja drogowa". Wojewoda [...] wszczął z urzędu postępowanie odszkodowawcze i decyzją z [...] marca 2014 r. orzekł o ustaleniu na rzecz Banku odszkodowania w kwocie 89.745,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej oraz hipoteki umownej kaucyjnej ustanowionych na nieruchomości lokalowej, będącej własnością M. Z. oraz W. S., przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa pod inwestycję drogową oraz o przyznaniu na rzecz M. Z. oraz W. S. kwoty 10.000,00 zł z tytułu zamieszkiwania w ww. lokalu mieszkalnym. Na skutek odwołania M. Z. oraz W. S. od powyższej decyzji, Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2014 r. i orzekł o ustaleniu na rzecz Banku odszkodowania w kwocie 89 745,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej oraz hipoteki umownej kaucyjnej ustanowionych na nieruchomości lokalowej, przejętej z mocy prawa pod inwestycję drogową oraz o przyznaniu na rzecz M. Z. oraz W. S. kwoty 1 428,57 zł z tytułu zamieszkiwania w ww. lokalu mieszkalnym. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że dla nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy w W. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Z treści tej księgi wynika, że właścicielami nieruchomości lokalowej są: M. Z. oraz W. S. W dziale IV ww. księgi wieczystej została ujawniona hipoteka umowna zwykła w kwocie 105.000,00 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 52.500,00 zł na rzecz P. S.A. I Oddział w S. Na potrzebę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości lokalowej rzeczoznawca majątkowy Z. W. sporządził w dniu 18 lutego 2014 r. operat szacunkowy. Biegły ustalił, iż nieruchomość lokalowa położona jest na działce nr [...] o pow. 0,0755 ha, znajdującej się w W. przy ul. [...]. Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z siedmioma wyodrębnionymi lokalami. W sąsiedztwie ww. działki znajduje się droga krajowa nr [...] oraz zabudowa mieszkalna, usługowa oraz handlowa. Działka położona jest na terenie uzbrojonym w sieci infrastruktury technicznej, tj. sieć energetyczną, wodociągowo-kanalizacyjną, gazową oraz teletechniczną. Biegły wskazał, że częściami składowymi nieruchomości niesłużącymi wyłącznie do użytku poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości są: mur oporowy wraz z barierką stalową wzdłuż ulicy [...], murek i słupki z cegły pomiędzy chodnikiem a zielenią przy budynku od strony ul. [...], schody na gruncie oraz chodnik od ulicy do drzwi wejściowych do budynku. Lokal mieszkalny nr [...] o pow. 37,53 m2 położony jest na I piętrze budynku, składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, dwóch przedpokoi oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy. Udział właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] w części wspólnej nieruchomości wynosił 1017/10000. Autor operatu szacunkowego ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z obowiązującym na tym obszarze miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Miejskiej W. Nr [...] z [...] czerwca 2007 r., położona była na terenie oznaczonym symbolem 23 KD G2/2 - ulica [...] główna oraz 13 MW,U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług. W związku z faktem, że szacowana nieruchomość stanowi grunt wraz z częściami składowymi, a na rynku lokalnym i regionalnym nie zanotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny, biegły oszacował wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie szacując wartość gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym (w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej) oraz części składowych: pozostałych budowli oraz nasadzeń (w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia). Do analizy wybrał transakcje z lokalnego rynku nieruchomości lokalowych mieszkaniowych, przeprowadzone w latach 2012-2013. Łączną wartość nieruchomości lokalowej ww. nieruchomości biegły określił na kwotę 89.745,00 zł. W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 i 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), a ustalona w operacie wartość nieruchomości lokalowej odpowiada wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Organ wskazał, że nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną zwykłą w wysokości 105.000,00 zł oraz hipoteką umowną kaucyjną w wysokości 52.500,00 zł na rzecz P. S.A. Oddział I w S. W piśmie z 26 lutego 2014 r. Bank poinformował organ, iż stan zadłużenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na dzień 26 lutego 2014 r. wynosi 103.173,00 zł. W ocenie organu o wskazaną przez Bank kwotę należało pomniejszyć wysokość ustalonego odszkodowania na rzecz M. Z. oraz W. S., zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), dalej "specustawa drogowa". Tym samym na rzecz Banku należało przyznać odszkodowanie w wysokości 89.745,00 zł. które pokrywa stan zadłużenia hipotecznego. Dalej Minister Infrastruktury i Rozwoju wywiódł, że organ pierwszej instancji nieprawidłowo przyznał na rzecz M. Z. oraz W. S. kwotę w wysokości 10.000,00 zł z tytułu zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Organ podniósł, że przepis ten nie odnosi się do ilości lokali wyodrębnionych w budynku lecz do faktu zabudowania gruntu budynkiem mieszkalnym. Oznacza to, że w sytuacji gdy budynek posadowiony na gruncie jest współwłasnością kilku osób lub zostało w nim wyodrębnionych kilka lokali mieszkalnych, to na jedną nieruchomość gruntową przysługuje jedynie 10.000,00 zł do podziału w częściach równych, na tych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych, którzy zamieszkują w danym budynku lub lokalach. Skoro z akt sprawy wynika, że w budynku znajdującym się na działce nr [...] w obrębie [...] S. miasta W. znajdowało się siedem lokali mieszkalnych, to w ocenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju kwota przypadająca właścicielowi każdego z lokali wynosi 1.428,57 zł. W takiej zatem wysokości należało przyznać M. Z. i W. S. odszkodowanie. Organ podkreślił, że zmiana decyzji organu pierwszej instancji w zakresie kwoty przyznanej na rzecz byłych właścicieli z tytułu zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym nie narusza zakazu reformationis in peius, o którym mowa w art. 139 k.p.a. W ocenie organu przyznanie M. Z. i W. S. kwoty w wysokości 10.000,00 zł - zamiast kwoty w wysokości 1.428,57 zł, stanowi rażące naruszenie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu organ stwierdził, że są one niezasadne. Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że nie ma przepisów pozwalających organom administracji na podwyższenie kwoty odszkodowania ze względu na istnienie zobowiązania kredytowego przez osoby, które zostały pozbawione prawa do nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego - w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 18 lutego 2014r. sporządzony przez Z. W. Operat ten w ocenie organu został sporządzony prawidłowo, a przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości szacunkowego jest subiektywne i nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Organ nie uwzględnił również zarzutu dotyczącego nie podwyższenia odszkodowania o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek. W ocenie organu M. Z. i W. S. nie spełnili warunków, które uprawniają do powiększenia ustalonego odszkodowania Ze zwrotnych potwierdzeń odbioru wynika, że zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone M. Z. w dniu 5 listopada 2013 r., a W. S. w dniu 4 listopada 2013 r. Nie zgłosili oni jednak chęci wydania nieruchomości inwestorowi, co zdaniem organu oznacza, że nie wydali nieruchomości lokalowej w terminie wskazanym w art. 18 ust 1e specustawy drogowej. Skargę na decyzję z [...] lipca 2014 r. Ministra Infrastruktury i Rozwoju wywiedli M. Z. i W. S. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1c oraz art. 18 ust. 1f specustawy drogowej oraz art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w celu nabycia wywłaszczonej nieruchomości zaciągnęli kredyt mieszkaniowy w dniu 8 grudnia 2010 r. Mieszkanie zostało zakupione za kwotę 115 000 zł. W związku z wyburzeniem nieruchomości zostali zmuszeni do wcześniejszej spłaty kredytu i poniesienia dodatkowych kosztów. Na dzień 26 lutego 2014 r. zobowiązanie ze spłaty kredytu wynosiło 103 173,00 zł i w kwocie tej uwzględniono prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 2 019,40 zł. Z kolei na dzień zamknięcia kredytu kwota do spłaty wynosiła 102 266,55 zł (kwota uwzględnia prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 2 000,70 zł). Skarżący stanęli na stanowisku, że ustalenie wysokości odszkodowania w wysokości 89.745,00 zł jest kwotą, która nie pokrywa zobowiązań wobec Banku z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Wyraźnie zaakcentowali, że przy wywłaszczeniu muszą ponieść dodatkowe koszty. Twierdzenie organów administracji, że odszkodowanie nie może przewyższać wartości nieruchomości jest zaprzeczeniem słusznego odszkodowania, o jakim mowa w art. 21 Konstytucji RP. Literalne znaczenie przepisów prowadzi bowiem do rażąco niesprawiedliwych rozstrzygnięć i absurdalnych - z punktu widzenia społecznego - konsekwencji. Skarżący podnieśli, że musieli pożyczyć od rodziny kwotę 12.521,55 zł na jednorazową spłatę kredytu aby możliwe było zamknięcie kredytu. Nie mogli przenieść kredytu na inną nieruchomość, gdyż byłoby to wbrew umowie z Bankiem. Nie wykorzystali dopłat od Państwa, które mieli mieć przez 8 lat, w ramach programu kredytowego "Rodzina na swoim". Nie mają możliwości wzięcia kolejnego kredytu na preferencyjnych warunkach. Obecnie wraz z trzyletnim chorym dzieckiem przebywają w Specjalistycznym Ośrodku Wsparcia i Interwencji Kryzysowej w oczekiwaniu na mieszkanie. Ponadto skarżący nie zgadzają się ze zmianą wysokości odszkodowania ustalonego na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. W ocenie skarżących kwota 10.000,00 zł określona w powyższym przepisie jest naliczana, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnymi albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. W związku z tym skarżący wywodzą, że odszkodowanie w pełnej wysokości należne jest każdemu dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w budynku albo lokalu bez względu na ilość lokali w budynku. Trudno sobie wyobrazić sytuację w jakiej byliby właściciele lokali w budynku, w którym takich wyodrębnionych lokali byłoby ponad 30 czy 40. W budynku skarżących było 7 lokali, a kwota 1.428,57 zł nie wystarcza nawet na pokrycie kosztów związanych z przeprowadzką i wynajęciem magazynu na przechowanie wyposażenia mieszkania. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonej decyzji, ewentualnie o jej uchylenie. Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga jest zasadna, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są uzasadnione. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości lokalowej nr [...], będącej własnością M. Z. oraz W. S., która stanowi odrębną własność wraz z udziałem wynoszącym 1017/10000 w nieruchomości wspólnej, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0755 ha, położonej w obrębie [...] S. miasta W. Materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość lokalową nr [...], która stanowi odrębną własność wraz z udziałem wynoszącym 1017/10000 w nieruchomości wspólnej, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0755 ha, położonej w obrębie [...] S. miasta W., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. W. w dniu 18 lutego 2014 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie, w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. Ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość nastąpiło na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast w myśl art. 151 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1f specustawy, w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że przewidziana w tym przepisie dodatkowa kwota odszkodowania odnosi się do odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, czyli do odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4 specustawy. Chodzi zatem o nieruchomości lub ich części, które zostały określone w decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej i które stają się na mocy tej decyzji własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Przepis art. 18 ust. 1f specustawy reguluje sytuację, w której przeniesiono własność nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wydzielony został lokal mieszkalny. W doktrynie przyjmuje się, że wydanie takiej nieruchomości wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów związanych z przeprowadzką. Z tego też powodu ustawodawca przyjął, aby wysokość odszkodowania za prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości przysługująca dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu była powiększana o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości (zob. F. Elżanowski (w:) Przygotowanie i realizacja inwestycji w zakresie dróg publicznych, Komentarz, Lex 2012; por. M. Wolanin: Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Komentarz, C. H. Beck 2009). W ocenie Sądu, z przepisu art. 18 ust. 1f specustawy wynika, że w sytuacji gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego w oparciu o art. 18 ust. 1 tej ustawy dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości, czyli nieruchomości, o której mowa w art. 18 ust. 1f, tj. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Używając określenia nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, ustawodawca celowo użył liczby pojedynczej, a nie mnogiej - nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym zostały wyodrębnione lokale mieszkalne. Wynika to z celu tego przepisu, związania powiększenia odszkodowania z każdym wyodrębnionym lokalem mieszkalnym, a nie budynkiem, w którym taki lokal został wyodrębniony. W przedmiotowej sprawie odszkodowanie z art. 18 ust. 1 specustawy dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Prawo własności tego lokalu dotychczas przysługiwało skarżącym, którzy zamieszkiwali w tym lokalu. Zatem należne skarżącym odszkodowanie powiększa się o kwotę 10.000 zł, którą odnosi się do nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, a nie nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, gdyż takiej sytuacji przepis ten nie dotyczy. Wobec powyższego, organ odwoławczy niezasadnie ograniczył odszkodowanie należne skarżącym na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy z kwoty 10.000 zł do kwoty 1.428,57 zł. Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Przepis ten wprowadza zasadę ustalania odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki. Z przepisu tego wynika, że odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką, jednakże zgodnie z ogólną zasadą odszkodowanie to nie może przekraczać wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami jest wyższa, tak jak w przedmiotowej sprawie, od wartości nieruchomości, odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki ogranicza się do wartości nieruchomości. W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości ustala jej wartość rynkową, która nie ma związku z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką na tej nieruchomości. Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna obejmować również faktycznie pozostałe do spłaty zadłużenie wynikające z kredytu zaciągniętego na zakup wywłaszczonej nieruchomości. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej nie przewidują. Organ odwoławczy ponownie rozpatrując odwołanie skarżących od decyzji organu I instancji uwzględni powyższe uwagi. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.