IV SA/Wa 597/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa (dalej również: "Minister") z [...] grudnia 2017 r., znak: [...] (dalej również: "zaskarżona decyzja"), utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] (dalej również: "Wojewoda") z [...] czerwca 2017 r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu na rzecz B. K. odszkodowania w wysokości 117.682,00 zł za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,1178 ha, powstałą z podziału działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...] (pkt 1), o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (pkt 2) oraz o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego w pkt. 1 odszkodowania Prezydenta Miasta [...] (pkt 3). II. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych. II.1. Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...], powstała z podziału działki nr [...], objęta została decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...], znak [...], pn.: [...]", której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Z dniem ostateczności w/w decyzji Wojewody [...], tj. z dniem [...] sierpnia 2016 r., przedmiotowa nieruchomość z mocy prawa stała się własnością Województwa [...]. Przedmiotowa nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr [...], gdzie jako jej właściciel ujawniona została B. K. Wobec powyższego, pismem z [...] sierpnia 2016 r., znak [...], Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za w/w nieruchomość. W toku postępowania jako podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przyjęto operat szacunkowy z [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt regularny, zbliżony do trapezu, wydłużony, a teren działki jest płaski. Według stanu na dzień [...] lipca 2016 r. na wycenianej działce nie znajdowały się części składowe podlegające wycenie. Nieruchomość położona jest przy ul. [...], posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej i znajduje się w odległości ok. 3,0 km na południowy wschód od rynku w [...]. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości przeważają tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo, także lasy, a w otoczeniu znajduje się również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W większej odległości znajduje się cmentarz oraz [...]. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako D3KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 96% pow. działki), częściowo na terenie oznaczonym jako D8 KDD - tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa", a częściowo w terenie oznaczonym jako D8 U (ok. 2% pow. działki) - tereny zabudowy usługowej (około 2% pow. działki). Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową. Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości o charakterze usługowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły, w myśl tzw. "zasady korzyści", wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. Jednocześnie biegły wskazał, iż w procedurze wyceny określona została wartość rynkowa nieruchomości. W celu jej określenia zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. Po weryfikacji danych, do analizy przyjęto zbiór 21 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 97,25 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do takich cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 99,90 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 117.682,00 zł. II.2. Oceniając wyżej wskazany operat szacunkowy w decyzji z [...] czerwca 2017 r., organ I instancji wskazał, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów drogowych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości, a zatem odpowiada przepisom prawa. Odnosząc się do przedłożonego przez Prezydenta Miasta [...] przy piśmie z dnia 28 lutego 2017 r. operatu szacunkowego z [...] października 2016 r., sporządzonego na zlecenie skarżącego przez rzeczoznawcę majątkowego E. W., określającego wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na kwotę 83.143,00 zł, organ I instancji nie znalazł podstaw do kwestionowania przydatności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. W tym kontekście organ wskazał, że w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. zastrzeżenia musi budzić zbyt duży (prawie czterokrotny) zakres cenowy pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną w bazie transakcji nieruchomości przyjętych do porównania. W tabeli transakcji uwzględnionych w procesie wyceny cena minimalna wyniosła 25,00 zł/m2, natomiast cena maksymalna 95,12 zł/m2, co oznacza że rzeczoznawca majątkowy przyjęła jako podobne nieruchomości, których wartość za 1 m2 powierzchni użytkowej różniła się prawie czterokrotnie. Brak było zatem podstaw do pozytywnej oceny operatu złożonego przez Prezydenta Miasta [...]. W kwestii podstaw do podwyższenia odszkodowania z uwagi na terminowe wydanie nieruchomości, organ I instancji stwierdził, iż przesłanka ustawowa nie została spełniona, bowiem mimo niezłożenia odwołania od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, B. K. faktycznie nie wydała nieruchomości inwestorowi. Wobec powyższego decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. Wojewoda [...] ustalił wysokość odszkodowania na rzecz B. K. na kwotę 117.682,00 zł, odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty tak ustalonego odszkodowania. II.2. Odwołanie od wskazanej wyżej decyzji Wojewody wniósł Prezydent Miasta [...], formułując zarzuty wobec operatu szacunkowego przyjętego za podstawę ustalenia odszkodowania. II.3. Minister wskazaną na wstępie decyzją z [...]grudnia 2017 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r. W uzasadnieniu tej decyzji Minister wskazał, że operat szacunkowy z [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., spełnia wszystkie wymogi formalne określone w przepisach prawa i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W szczególności rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściowo pod budownictwo usługowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści, wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Nadto, autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Wobec tego zarzut zbyt powierzchownie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego i regionalnego nie zasługiwał na uwzględnienie. Za chybiony został również uznany zarzut, zgodnie z którym w innych operatach szacunkowych sporządzonych dla tej samej nieruchomości średnia cena nieruchomości drogowej osiągała inną wartość. Organ odwoławczy zwrócił bowiem uwagę, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. Odnosząc się zaś do operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. w dniu [...] października 2016 r., organ II instancji wskazał na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. W szczególności wątpliwości organu budziło to, że E. W. w swej opinii z dnia [...] października 2016 r. przyjęła do oceny nieruchomości niepodobne do wycenianej. O ile bowiem na str. 9 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wskazała prawidłową definicję nieruchomości podobnej, to ostatecznie nie zastosowała się do niej, pomijając przeznaczenie w przypadku czterech spośród nieruchomości przyjętych do porównań. Z pisma rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia 5 kwietnia 2017 r. wynika, że cztery spośród zbioru nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2016 r. przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową, a 96 % nieruchomości stanowiącej przedmiot orzekania o odszkodowaniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostało na tereny dróg publicznych. Jest to zatem istotna wada operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r., ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe, to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Nadto, w piśmie z dnia 5 lutego 2017 r. P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym E. W., w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 41 m2 do 11.328 m2), pod względem cenowym (od 25,00 zł/m2 do 95,12 zł/m2) oraz położenie nieruchomości przyjętych do bazy, które nie odpowiada przyjętemu obszarowi regionalnego rynku nieruchomości. Nie zostały również uwzględnione trzy spośród transakcji uwzględnionych w sporządzonym przez P. T. operacie szacunkowym. Chodzi mianowicie o transakcje wskazane pod numerami 1-3, które zostały zawarte między czterema a ośmioma miesiącami przed datą sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania i których ceny jednostkowe wahały się w zakresie od 46,89 zł/m2 do 60,00 zł/m2, zatem były wyższe od większości cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań przez E. W. Nieuwzględnienie tych transakcji przy wycenie w naturalny sposób skutkowało zaniżeniem wyceny sporządzonej w dniu [...] października 2016 r. Z powyższych względów organ odwoławczy nie podzielił stanowiska odwołującego się co do nieprawidłowości przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego B. K., a w konsekwencji zaskarżoną decyzję Wojewody [...] utrzymał w mocy. III.1. Z powyższą decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa nie zgodził się Prezydent Miasta [...], który w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając: naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa, natomiast opinia biegłej E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny; art. 7, art. 77 i art. 84 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji, gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny, nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie – wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów – nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. III.2. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: IV.1. Skarga jest bezzasadna i podlega oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.). IV.2.1. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że w aspekcie procesowym operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a., gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. W myśl zaś art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a., biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Wspomniane ogólne zasady kodeksowe podlegają modyfikacjom wynikającym m. in. z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej: "u.g.n."). Po pierwsze, zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z normy tej wynika, że operat szacunkowy jest wyłączonym i obligatoryjnym dowodem na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Organ orzekający odszkodowaniu nie może oprzeć się na innym dowodzie w tej kwestii. W tym znaczeniu w sprawie takiej, jak niniejsza, modyfikacji ulega art. 84 § 1 k.p.a. w zakresie, w jakim posługuje się funktorem "może". Innymi słowy, organ orzekający musi dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego orzekając o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość, w tym nieruchomość wywłaszczoną w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm., dalej również: "specustawa drogowa"; zob. zwłaszcza art. 18 i 23 tej ustawy). Po drugie, zasady przeprowadzania dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego zostały szczegółowo uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zob. zwłaszcza art. 149 i n. u.g.n.) oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wskazane wyżej regulacje szczególne nie podważają jednak tezy, że operat szacunkowy w postępowaniu o ustalenie odszkodowania pozostaje opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Oznacza to w szczególności, że wyłącznie organ orzekający o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość może dokonać wyboru biegłego, który sporządzi operat szacunkowy mający stanowić podstawę ustalenia odszkodowania (por. np. P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, Wrocław 2013, s. 177). Tylko zatem operat sporządzony na zlecenie organu ma moc dowodową opinii biegłego. Operat sporządzony na zlecenie strony postępowania (tzw. kontroperat) jest li tylko dokumentem prywatnym, który może stanowić dowód w sprawie (art. 75 § 1 k.p.a.), ale nie jest równoważny, a tym bardziej nie może zastąpić dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ (por. np. wyrok NSA z 2 września 2016 r., I OSK 1120/16, CBOSA). Opinia prywatna może natomiast stanowić pomocny dowód w ocenie prawidłowości i rzetelności opinii wykonanej przez innego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu. Kwestie te wymagały podkreślenia, albowiem konstrukcja skargi w niniejszej sprawie oparta jest na błędnej tezie o rzekomej równorzędności (w aspekcie procesowym) dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd oraz dowodu z opinii wykonanej na zlecenie strony. Skarżący formułuje następnie równie wadliwe twierdzenie, że w razie odmiennych konkluzji takich operatów (tj. operatu będącego opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a.) oraz operatu sporządzonego na zlecenie strony, niejako automatycznie zachodzi potrzeba powołania innego biegłego. Tymczasem potrzeba taka zachodzi tylko wówczas, gdy podważona zostanie prawidłowość operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu zgodnie z kryteriami, jakie obowiązują przy ocenie dowodu z opinii biegłego. Reasumując, samo tylko przedłożenie przez stronę kontroperatu nie stanowi jeszcze przesłanki odmowy mocy dowodowej operatowi sporządzonemu na zlecenie organu. IV.2.2. Przechodząc do zasad opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego należy podkreślić, że organ administracji publicznej może oceniać ten dowód (art. 80 k.p.a.), ale z uwzględnieniem okoliczności, że ocena ta nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Ponadto, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (por. np. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, CBOSA). Mając na uwadze powołane wyżej kryteria oceny operatu szacunkowego Sąd stwierdza po pierwsze, że orzekające w sprawie organy trafnie przyjęły, że operat szacunkowy wykonany w dniu [...] grudnia 2016 r. przez P. T. nie zawiera wad formalnych, które mógłby dowód ten dyskwalifikować. Po drugie, zdaniem Sądu operat ten nie zawiera wad, które można by zakwalifikować jako oczywiste, widoczne również dla osób nie mających wiadomości specjalnych, niespójności lub nielogiczności. Pamiętać przy tym należy, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Ta swoista autonomiczność rzeczoznawcy majątkowego uzasadnia również to, że możliwa jest sytuacja, iż ta sama nieruchomość jest wyceniona na inną kwotę przez różnych rzeczoznawców majątkowych i sam ten fakt nie oznacza jeszcze, że doszło do naruszenia prawa. Ostateczny wynik wyceny determinuje nie tylko wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także nieruchomości podobnych, ale również przypisanie wybranym cechom rynkowym (np. położenie, otoczenie, uzbrojenie) określonej wagi oraz ustalenie współczynników korygujących. Kwestie te wymagają wiadomości specjalnych i jeżeli ich wybór nie zawiera wspomnianych wyżej oczywistych również dla osoby nie mającej wiadomości specjalnych nieścisłości lub nielogiczności, nie może być kwestionowany (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17, CBOSA). Operat biegłego P. T. w sposób logiczny i rzeczowy wyjaśnia wybór podejścia i metody szacowania oraz doboru nieruchomości podobnych, a także doboru cech rynkowych nieruchomości (zob. zwłaszcza s. 13 -17 operatu). Po trzecie, Wojewoda podjął niezbędne kroki (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.) celem wyjaśnienia zarzutów formułowanych przez Prezydenta Miasta [...] wobec przedłożenia przez skarżącego kontroperatu wykonanego przez E. W. (zob. pismo Wojewody do biegłego P. T. z [...] marca 2017 r.). W obszernych wyjaśnieniach z dnia [...] kwietnia 2017 r. P. T. w sposób przekonujący uzasadnił rzetelność sporządzonej przez niego opinii, w tym rzetelność doboru nieruchomości podobnych, a nadto biegły ten wskazał na określone nieścisłości i wątpliwości co do rzetelności operatu wykonanego przez E. W. (kwestie te zostały następnie przytoczone w uzasadnieniu decyzji Ministra). Biegły T. trafnie zwrócił w szczególności uwagę na pominiecie przez E. W. 3 transakcji spośród 5 nieruchomości podobnych i to transakcji o cenie wyższej niż cena nieruchomości przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie skarżącego (s. 2 pisma z [...] kwietnia 2017 r.). W tym miejscu należy raz jednak jeszcze przypomnieć, że dla uchylenia decyzji orzekającej o odszkodowaniu nie jest konieczne wykazanie wadliwości kontroperatu (który w niniejszej sprawie był już zresztą niekatulany w chwili orzekania przez Ministra z uwagi na upływ roku od chwili jego sporządzenia i brak w aktach sprawy klauzuli aktualizacyjnej – zob. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.), ale niezbędne jest wykazanie, że operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (czyli operat sporządzony na zlecenie organu) zawiera omówione wyżej kwalifikowane wady, które podważają jego wiarygodność jako dowodu z opinii biegłego. Dowodów takich Prezydent Miasta [...] nie przedstawił (ograniczając się do przedłożenia kontroperatu), a Sąd z urzędu wad takich nie stwierdził. Bezzasadne są również zarzuty skargi dotyczące rzekomego ustalenia w trakcie wyceny innych nieruchomości na terenie [...] odmiennej ceny średniej m². Podkreślić należy, ze zarzut ten jest gołosłowny, albowiem w aktach administracyjnych brak jest operatów szacunkowych potwierdzających twierdzenia skarżącego zawarte w skardze, zaś do skargi dołączono jedynie trzy wybrane strony bliżej nieokreślonego operatu szacunkowego (trzeba przy tym zauważyć, że nawet dowód z pełnego operatu szacunkowego nie jest dopuszczalny w postepowaniu sądowoadministracyjnym w świetle ograniczeń wynikających z art. 106 § 3 p.p.s.a. – por. np. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., I OSK 412/16. CBOSA). Trafnie zwrócił uwagę Minister, że wycena każdej nieruchomości jest wyceną zindywidualizowaną i jej wyników nie można przenosić na inne nieruchomości. Po raz kolejny należy w tym miejscu przypomnieć o znacznym zakresie autonomii, jaki przysługuje rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, w tym co do wyboru podejścia i metody, doboru nieruchomości podobnych oraz określenia cech rynkowych i czynników korygujących. IV.3. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.