IV SA/Wa 69/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka (spr.) Asesor WSA Anna Szymańska Asesor WSA Tomasz Wykowski Protokolant Aneta Kukla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2004 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]listopada 2003 r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej M. B. 247,00 (dwieście czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją z dnia [...]sierpnia 2003 r. powołując się na przepis art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 41 uchwały Rady Miejskiej nr [...]z dnia [...].05.1998 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. ustalił z urzędu jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...]o pow. [...]m² - udz. do ½ części, położonej w S., która na dzień zbycia stanowiła własność M. B. i była uregulowana w KW nr [...] – w wysokości 6.175 złotych. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla wsi S., zatwierdzonej uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...].05.1998 r. Według zapisu planu działka przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami nieuciążliwymi. Przed uchwaleniem planu nieruchomość znajdowała się na terenie upraw rolnych. W dniu 6 grudnia 1999 r. ½ nieruchomości została zbyta aktem notarialnym. Wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według operatu szacunkowego wartość ½-ej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 62.361 zł, a po zmianie przeznaczenia 93.237 zł. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w § 41 przyjęto, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu i zmianą przeznaczenia nieruchomości wynosi 20 %. Zatem wysokość opłaty stanowi kwota 6.175 zł. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego podnoszonych przez byłą właścicielkę nieruchomości organ powołując się na wyjaśnienie rzeczoznawcy stwierdził, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o cenach, które w sposób rażący odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Akty notarialne, na które powołuje się była właścicielka nie odzwierciedlają cen nieruchomości na rynku lokalnym. W jednym przypadku akt notarialny rep. [...]zawyża cenę, a w drugim zaniża (rep. [...]). W operacie szacunkowym porównawczo przyjęto nieruchomości położone we wsi S. i w sąsiednich wsiach, które mają te same uwarunkowania i zbliżoną cenę w dacie zbliżonej do dnia zbycia przedmiotowej nieruchomości. Jako nietrafny organ ocenił zarzut nieuwzględnienia spadku cen w związku z przelotami samolotów nad działką [...], bowiem rzeczoznawca nie stwierdził, że ruch samolotów wpływa na ceny nieruchomości we wsi S. Odwołanie od decyzji wniosła M. B. zarzucając, że organ nie uwzględnił, że w czasie wydania decyzji dobiegało końca prowadzone przez wojewodę postępowanie w sprawie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska [...], nie wyjaśnił jak mają się granice tego obszaru do położenia działki skarżącej, nie ustalił poziomu hałasu i jaki ma to wpływ na wartość przedmiotowej działki. Nie uwzględniono, że zmiana w planie przeznaczenia nieruchomości nastąpiła choć o to nie wnosiła i nie jest usprawiedliwione społecznie obciążanie rentą planistyczną za wzrost wartości nieruchomości, którego nie chciała, do którego nie dążyła i z którego nie zamierza skorzystać. W ocenie skarżącej renta planistyczna nie jest w istocie opłatą związaną z uzyskaną korzyścią lecz rodzajem podatku. Skarżąca powołuje się też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30.10.2000 r. OPU/10/01, w której Sąd zajął stanowisko, że "jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu nie pobiera się w przypadku darowizny udziału we współwłasności na rzecz osób bliskich". Z powyższego stanowiska wywodzi , że przepis posługuje się pojęciem "zbycia nieruchomości" nie rozróżniając zbycia pod tytułem darmym od sprzedaży, co oznacza, że liczy się intencja – czy w następstwie dokonanej czynności zbywca liczył na zyski, czy też nie miał takiego zamiaru. Wnosi o uznanie, że nie działała z zamiarem uzyskania szczególnej korzyści materialnej o czym świadczy cena zbytu nieruchomości, że zachodzą warunki określone w powołanej uchwale i że opłata nie powinna zostać pobrana. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...]listopada 2003 r. po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji stwierdzając, że nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny przyjętej przez biegłego dokonanej zgodnie z przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Podniesione w odwołaniu zarzuty nie zasługują jego zdaniem na uwzględnienie. Oszacowanie nieruchomości zostało dokonane zgodnie z przepisami, a strona nie przedstawiła własnej wyceny. Akt notarialny nie pozostawia wątpliwości, że intencją strony skarżącej nie była darowizna nieruchomości. Skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła M. B. W skardze zarzuca – naruszenie przepisów z art. 7 i 8 kpa oraz innych, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy: - naruszenie zasady prawdy obiektywnej; - niewłaściwą interpretację art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.; - nierozpatrzenie przez SKO zarzutów podniesionych w odwołaniu i dokumentów załączonych do pism skierowanych do Burmistrz z dnia 16.06.2003 r. i 21.06.2003 r.; - naruszenie art. 35 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego. W uzasadnieniu zarzutów podnosi te same argumenty co w odwołaniu nie godząc się z argumentacją rzeczoznawcy o nie przyjęciu ceny transakcyjnej nieruchomości będącej przedmiotem aktu notarialnego rep. [...]. Skarżąca wywodzi, że uwidoczniona w akcie notarialnym cena, choć wysoka nie była kwestionowana przez żadne urzędy w tym przez Urząd Skarbowy. Była to cena realna uzasadniona koniunkturą na rynku nieruchomości. W miarę upływu czasu ceny uległy obniżce. Kwestionuje operat szacunkowy nie uwzględniający zaistniałych na rynku lokalnym wydarzeń tj. wszczęcia procedury ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół [...], a także przelatujących nad działką samolotów i związanych z tym uciążliwości. Nie zgadza się też ze stanowiskiem organu, że nie można uznać, iż intencją stron nie było uzyskanie korzyści związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Skoro organ przyjął, że zapis w akcie notarialnym o sprzedaży jest wiarygodny to należało przyjąć, że podana w nim cena jest również wiarygodna. Cena zakwestionowana przez rzeczoznawcę tylko w niewielkim stopniu została zakwestionowana przez Urząd Skarbowy. Wnosi o uchylenie zaskarżonych decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty są trafne. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy na skutek wniesionego środka odwoławczego obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę zakończoną decyzją organu pierwszej instancji z zastrzeżeniem unormowania przewidzianego w art. 138 § 3 kpa. Oznacza to, że obowiązkiem organu o podstawowym znaczeniu jest również ustosunkowanie się w motywach decyzji do wniosków i zarzutów odwołania. W ocenie sądu zaskarżona decyzja nie czyni zadość tym wymogom. Zasadniczym dowodem w sprawie stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia jest operat szacunkowy nieruchomości opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób określenia wartości nieruchomości regulują przepisy wykonawcze do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W dacie sporządzenia operatu obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. (Dz. U. 02.230.1924). Charakter i waga tego operatu jako dowodu obligowała organ odwoławczy do wnikliwej jego oceny i kontroli zważywszy, że odwołująca się kwestionowała operat podnosząc szereg zarzutów. Tymczasem organ ograniczył się do stwierdzenia, że podniesione zarzuty nie zasługują na uwzględnienie i że oszacowanie nieruchomości zostało dokonane zgodnie z przepisami. Takie uzasadnienie nie pozwala na stwierdzenie, że powyższą ocenę poprzedziła analiza operatu, skoro odrzucając podniesione zarzuty organ nie przytoczył żadnych argumentów poza zajęciem stanowiska, że akt notarialny nie pozostawia wątpliwości, że była to sprzedaż, a nie darowizna. Skarżąca kwestionując decyzję organu pierwszej instancji podniosła, że organ nie uwzględnił, że w czasie wydawania decyzji dobiegało już końca prowadzone przez Wojewodę postępowanie w sprawie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska [...]. Na rozprawie dodatkowo wyjaśniła, że przedmiotowa działka znalazła się w granicach tego obszaru w strefie III-ego stopnia ograniczeń. Jest to cecha, która niewątpliwie nie pozostaje bez wpływu na cenę. Nie wiadomo czy ceny transakcyjne uwzględnione w operacie w celach porównawczych dotyczyły nieruchomości położonych także w tej strefie. Według skarżącej renta planistyczna jest podatkiem na rzecz Gminy. Zarzut ten podniesiony w odwołaniu rozwinęła na rozprawie wywodząc, że w odniesieniu do renty planistycznej ma zastosowanie ordynacja podatkowa, a zgodnie z nią roszczenie gminy już się przedawniło. Decyzja nie została podjęta niezwłocznie, bezpośrednio po dokonaniu sprzedaży, ale po upływie ponad trzech lat. Okoliczności te nie były w ogóle przedmiotem rozważań organu. Brak też w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego odniesienia do stanowiska organu pierwszej instancji, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o cenach, które w sposób rażący odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości zwłaszcza, że zajmując takie stanowisko organ nie poparł go przepisem prawa, a powołał się jedynie na pismo wyjaśniające rzeczoznawcy. Rozporządzenie wykonawcze w sprawie zasad wyceny nieruchomości stanowi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a taką metodę przyjęto w operacie dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Odrzucając jako źródło informacji o cenie akt notarialny rep. [...], którym skarżąca zbyła nieruchomość położoną w tej samej miejscowości, z uwagi na wysoką cenę odbiegającą od średnich cen rynkowych rzeczoznawca, na którego powołał się organ nie wykazał, że szczególne warunki zawarcia transakcji spowodowały ustalenie takiej zapłaty. Tym samym nie zostało podważone stanowisko skarżącej, że cena była realna w warunkach istniejącej koniunktury na rynku nieruchomości. Wątpliwości co do prawidłowej wyceny nieruchomości nasuwa też fakt, że w zestawieniach porównawczych rzeczoznawca odwołuje się do cen transakcyjnych nieruchomości z innych miejscowości choć przyznaje, że na terenie wsi S. transakcje takie miały miejsce, ale w niewielkiej liczbie. W obu zestawieniach przytacza tylko jedną transakcję ze wsi S. dokonaną w dniu [...].11.2001 r. to jest w dwa lata po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z powyższych względów wobec naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 77 i 107 § 3 kpa, co mogło mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, należało na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 02.153.1270) uchylić zaskarżoną decyzję. Rozstrzygnięcie o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji oparto o przepis art. 152 cyt. ustawy.