IV SA/Wa 717/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), asesor WSA Paweł Dańczak, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2019 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołań J.J.M. oraz J.M. i M.M. od decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] maja 2017 r. w całości i orzekł o: ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł (słownie: [...]) za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oznaczoną jako działka [...] o pow. [...], położoną w obrębie [...], stanowiącą uprzednią własność J.J.M. i J.M., przeznaczoną pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] o ciągi pieszo - jezdne w miejscowości [...] na odcinkach: od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi, przyznaniu ww. odszkodowania rzecz [...] z siedzibą w [...] z tytułu wygaszenia hipoteki obciążającej ww. nieruchomość, odmowie ustalenia odszkodowania na rzecz M.M. z tytułu wygaśnięcia służebności przejazdu i przechodu ustanowionej nieodpłatnie na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr [...] i [...], położonych w [...], obrębie [...], objętych księgą wieczystą nr [...] obciążającej ww. nieruchomość, zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny. Nieruchomość położona w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...], decyzją Wojewody Podkarpackiego z [...] grudnia 2007 r. znak: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] czerwca 2008 r. znak: [...], została przeznaczona pod realizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej nr [...] o ciągi pieszo-jezdne w m. [...] na odcinkach od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Powyższej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność J.J.M. w części wynoszącej [...] oraz J.M. w części wynoszącej [...]. W dziale III ww. księgi wieczystej wpisana jest służebność przejazdu i przechodu nieodpłatnie na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr [...], [...], położonych w [...], obrębie [...], objętych księgą wieczystą nr [...]. W dziale IV księgi wieczystej na dzień, w którym decyzja Wojewody Podkarpackiego z [...] grudnia 2007 r. stała się ostateczna, wpisane były hipoteka umowna zwykła do wysokości [...] zł na rzecz [...], hipoteka umowna zwykła w wysokości [...] zł oraz hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz [...] Oddział [...] w [...]. Po kolejnym przeprowadzeniu postępowania, Wojewoda Podkarpacki decyzją z [...] maja 2017 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], położonej w obrębie [...] w [...], stanowiącej uprzednią własność J.J.M. i J.M., przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] [...] o ciągi pieszo - jezdne w miejscowości [...] na odcinkach: od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi, w tym na rzecz [...] z siedzibą w [...] w wysokości [...] zł z tytułu wygaszenia hipoteki obciążającej ww. nieruchomość oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołania wnieśli J.J.M. oraz J.M. i M.W. Organ odwoławczy rozpatrując odwołania wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy prawne, w tym na art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958), stosownie do którego, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, z tym, że w myśl art. 6 ust. 3 tej ustawy w postępowaniu dotyczącym ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Minister Inwestycji i Rozwoju, rozpoznając sprawę jako organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z [...] grudnia 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest przy ul. [...], w jej bezpośrednim otoczeniu znajdują się tereny niezabudowane oraz luźna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, ponadto w pobliżu znajduje się Zakład [...]. Działka nr [...] stanowi niewielki, wąski, wydłużony fragment gruntu o nieregularnym kształcie, teren działki jest płaski i posiada ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W operacie szacunkowym wskazano, iż w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości znajdowały się części składowe podlegające wycenie: ogrodzenie drewniane na słupkach stalowych o wys. 1,28 - 29,45 mb, wewnętrzne ogrodzenie drewniane na słupkach stalowych o wys. 0,7 - 5,9 mb, brama wjazdowa na słupkach stalowych o wys. 1,28 - 12,1, plac o nawierzchni betonowej o pow. 95,4 m2 oraz reklama - 2 szt. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż dla terenu, gdzie znajduje się wyceniana nieruchomość w dniu [...] grudnia 2007 r. nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. przedmiotowa nieruchomość częściowo znajdowała się na obszarze oznaczonym jako [...] - obszary komunikacji odcinek drogi krajowej między regionalnej relacji [...] - [...] - [...], tj. obwodnica drogowa pełniąca funkcję ulicy głównej, przewidziana do modernizacji polegającej na dobudowie drugiej jezdni i ograniczeniu przejazdów poprzecznych, a w pozostałej części na obszarze oznaczonym jako [...] - obszary rolniczej przestrzeni produkcyjnej obejmujące tereny w przeważającej części użytkowane rolniczo z możliwością ograniczonej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na których może być lokalizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługi wraz z towarzyszącymi im zagospodarowaniem na warunkach wynikających z ochrony i kształtowania środowiska przyrodniczego, kulturowego oraz przepisów szczegółowych. Biegły wyjaśnił, iż ze względu na przeznaczenie działki wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (częściowo drogowe, częściowo obszary rolniczej przestrzeni produkcyjnej) oraz jej sposób zagospodarowania wg stanu na dzień [...] grudnia 2007 r. ustalono, że w związku z istniejącą zabudową przemysłowo - usługową zasadne jest przyjęcie przeznaczenia inwestycyjnego o ww. charakterze. Wobec natomiast faktu, iż przeznaczenie działki ustalone w decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] grudnia 2007 r. jest odmienne od jej przeznaczenia wynikającego ze sposobu użytkowania działki oraz częściowo z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, na potrzeby niniejszej wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych zarówno pod zabudowę inwestycyjną o charakterze usługowym jak i pod tereny dróg. Po dokonanej analizie rzeczoznawca majątkowy [...] wskazał, iż wobec niższej cenności terenów drogowych, wartość przedmiotowej działki określona została przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego ze sposobu zagospodarowania, tj. jako działki zabudowanej budynkami o charakterze przemysłowo - usługowym i będzie się ona kształtować na poziomie wyższym niż jej wartość określona przy przyjęciu przeznaczenia wynikającego z ustaleń decyzji Wojewody Podkarpackiego (działka "drogowa"). W związku z powyższym, wartość przedmiotowej nieruchomości została wyznaczona bez uwzględnienia ustaleń decyzji, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową. Jednocześnie biegły wskazał, iż wobec stwierdzenia niewystąpienia w obrocie dostatecznej liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o zbliżonych częściach podobnych i w konsekwencji braku możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie szacując grunt a oddzielnie jego części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym o charakterze usługowym położonych na obszarze miasta [...], w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. Ze względu na dość dużą ilość transakcji w bazie nieruchomości podobnych uwzględniono tylko nieruchomości "najświeższe", zawarte od początku 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór [...] transakcji, których ceny wahały się od 50,22 zł/m2 do 155,37 zł/m2, przy cenie średniej 99,26 zł/m2, z których do dalszej analizy wybrano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej szczegółowo opisane na str. [...] operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: lokalizacja i położenie (waga 40%), ekspozycja (waga 15%), dostęp do drogi (waga 15%), parametry fizyczne (waga 25%) oraz ograniczenia (waga 15%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 113,32 zł/m2, natomiast gruntu całej działki na kwotę 17.678,00 zł. Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę 21.636,00 zł. Natomiast wartość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu oszacowano na kwotę 1.020,00 zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości nieruchomości na kwotę 39.314,00 zł, które to w całości przyznane zostało na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...]. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość został sporządzony prawidłowo. Organ odwoławczy doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych i po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia. W konsekwencji powyższego, organ odwoławczy zarzuty odwołujących się dotyczące nieprawidłowo ustalonej wartości nieruchomości uznał za chybione. Za bezzasadny uznać należy argument, że przedmiotowa działka stanowiła fragment przedsiębiorstwa [...], gdyż przy wycenie do porównań zostały przyjęte właśnie działki o charakterze inwestycyjnym, a zatem o przeznaczeniu tożsamym do tego o którym pisze odwołujący się. Odnosząc się zaś do kwestii wyceny naniesień, organ odwoławczy uznał za wiarygodne wyjaśnienia, iż pozycja katalogowa "Ogrodzenie z łat i desek" została przyjęta w procedurze wyceny jako obiekt najbardziej zbliżony pod względem wykorzystanych materiałów oraz technologii budowy do obiektu wycenianego, natomiast pozycja katalogowa dotycząca bramy wjazdowej zawiera robociznę czyli koszt jej montażu i w związku z tym, w tym zakresie nie wprowadzono zmian w operacie szacunkowym. Zgodnie natomiast z ustaleniami dokonanymi podczas oględzin, na działce znajdowała się nawierzchnia z płyt betonowych, aktualnie fragment wjazdu wykonany jest z nawierzchni asfaltowej, jednak na podstawie wizji ustalono, że prawdopodobnie nawierzchnia została wykonana w związku z prowadzoną inwestycją po [...] r., zatem nie podlega wycenie. Ponadto, biegły wskazał, iż w dacie wykonania oględzin, tj. [...] listopada 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości reklamy podlegające wycenie zostały usunięte. Wobec tego rzeczoznawca w operacie szacunkowym wyliczenia oparł wyłącznie na informacjach wynikających z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy i udostępnionej przez zleceniodawcę m.in. na podstawie poprzednio sporządzonych operatów szacunkowych. Dalej organ odwoławczy wskazał, że zgodnie bowiem z ww. art. 12 ust. 4 i ust. 4a specustawy drogowej odszkodowanie w przypadku przejęcia nieruchomości na podstawie decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej przysługuje wyłącznie za działkę która na podstawie tej decyzji została faktycznie przejęta. Nie ma zatem żadnych podstaw do tego, aby odszkodowanie ustalić za działkę która znajduje się obok działki wycenianej, nie objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy podzielił stanowisko Wojewody Podkarpackiego, zgodnie z którym przyznał on całość odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, którego hipoteka została wpisana do księgi wieczystej jako pierwsza, tj. na rzecz [...] z siedzibą w [...], przyznając na jego rzecz również kwotę [...] zł stanowiącą wartość służebności przejazdu i przechodu. Wskazać jednak trzeba, iż organ pierwszej instancji powinien był jednocześnie odmówić ustalenia odszkodowania na rzecz osoby której ta służebność przysługiwała, tj. na rzecz M.W. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...]grudnia 2017 r. wniósł J.M. Skarżący wskazał, że Wojewoda Podkarpacki [...] grudnia 2007 r. wydał decyzję lokalizacyjną pod budowę ciągów pieszo-jezdnych wzdłuż obwodnicy miasta [...]. Skutkiem tej decyzji był podział nieruchomości o numerze [...] (działka o regularnych kształtach zabudowana budynkiem magazynowo - handlowym z niezbędną infrastrukturą) na [...] i [...]. Działka [...] nigdy nie była oddzielną nieruchomością tylko sztucznym wytworem decyzji lokalizacyjnej opartej na specustawie. Już w pierwszej (i kolejnej) wycenie, nieruchomość [...] została określona jako "wąski, niewielki, wydłużony kawałek gruntu o nieregularnym kształcie...". Taka charakterystyka jednoznacznie wskazuje na próbę zaniżenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie brak obiektywizmu przy ustalaniu wartości odszkodowania. Ponadto przyjmowano przy wycenie do porównań działki niezabudowane. Niezrozumiała jest dla skarżącego decyzja organu odrzucająca mediację jako sposób załatwienia problemu bez jakiegokolwiek uzasadnienia. Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2018.1302 j.t.- dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Rozpoznając sprawę pod tym kątem, należało uznać, że skarga winna zostać oddalona. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję przeznaczoną pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] o ciągi pieszo - jezdne w miejscowości [...] na odcinkach: od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalania odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody Podkarpackiego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] w dniu [...] grudnia 2016 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z [...] grudnia 2016 r., sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania decyzji Wojewody Podkarpackiego znak: [...] z [...] grudnia 2007 r. w celu realizacji inwestycji pn. "Rozbudowa drogi krajowej nr [...] o ciągi pieszo - jezdne w miejscowości [...] na odcinkach: od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi". Przeznaczenie przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości zostało określone w oparciu o aktualny w dacie [...] grudnia 2007 r. sposób użytkowania, tj. inwestycyjny o charakterze zabudowy przemysłowo - usługowej. Rzeczoznawca wyjaśnił, że zgodnie z Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. w sprawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] działka nr [...] znajdowała się częściowo w terenie oznaczonym [...] - obszary komunikacji odcinek drogi krajowej międzyregionalnej relacji [...] - [...]- [...] tj. obwodnica drogowa pełniąca funkcję ulicy głównej, przewidziana do modernizacji polegającej na dobudowie drugiej jezdni i ograniczeniu przejazdów poprzecznych. W pozostałej części znajdowała się w terenie oznaczonym [...] - obszary rolniczej przestrzeni produkcyjnej obejmujące tereny w przeważającej części użytkowane rolniczo z możliwością ograniczonej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na których może być lokalizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługi wraz towarzyszącym im zagospodarowaniem na warunkach wynikających z ochrony i kształtowania środowiska przyrodniczego, kulturowego oraz przepisów szczegółowych. Natomiast zgodnie z decyzją Wojewody Podkarpackiego znak: [...] z [...] grudnia 2007 r. działka przeznaczona została pod rozbudowę drogi publicznej. Biegły ustalił, że ceny terenów przeznaczonych pod drogi są niższe niż nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W tej sytuacji wartość przedmiotowej działki określona została przy uwzględnieniu jej przeznaczenia wynikającego ze sposobu zagospodarowania, tj. jako działki zabudowanej budynkami o charakterze przemysłowo - usługowym w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową. Jednocześnie z opinii rzeczoznawcy majątkowego wynika, że wobec stwierdzenia niewystąpienia w obrocie dostatecznej liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o zbliżonych częściach podobnych i w konsekwencji braku możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie szacując grunt a oddzielnie jego części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegły oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny obejmujący całe miasto [...]. Jako działki podobne biegły przyjął niezabudowane nieruchomości gruntowe przeznaczone pod tereny inwestycyjne o charakterze usługowym. Z protokołu badania Księgi Wieczystej Nr [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, że działka nr [...], z której wydzielona została wyceniana działka nr [...], miała przed podziałem ogólną powierzchnię [...] ha. Wydzielona z niej działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2, 5 specustawy drogowej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z kolei zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości. Przepis ten określa kryteria, według których ustalane jest odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Natomiast przepis art. 134 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. wprowadza zasadę, iż podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Wbrew zarzutowi skargi należy zauważyć, że wywłaszczeniu podlegała działka nr [...], a nie cała działka nr [...] sprzed podziału. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, zasadnie biegły przyjął do wyceny działkę nr [...] jako niezabudowaną nieruchomość gruntową przeznaczoną pod tereny inwestycyjne o charakterze usługowym. Zatem niezasadny jest zarzut skargi, że działka nr [...] nie powinna być wyceniana jako samodzielna działka, tylko razem z działką nr [...], jako działką zabudowaną, które przed podziałem stanowiły działkę nr [...]. Skoro wywłaszczeniu podlegała działka nr [...], to tylko za nią ustala się odszkodowanie według wyżej wskazanych reguł. Art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Biegły ustala stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz ustala jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Mając powyższe na uwadze, zasadnie organ wskazał, że decyzja odszkodowawcza nie jest wydawana w trybie mediacji stron. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa wyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.