IV SA/Wa 739/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lipca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. IV SA/Wa 739/18 UZASADNIENIE Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] grudnia 2017 r. po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta R., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2017 r., znak: [...], orzekającą w pkt 1 o ustaleniu na rzecz I. F. i P. F. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w R., obrębie C., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. – P. - Etap [...] - km [...] - km [...], w pkt [...] o powiększeniu ustalonego odszkodowania o [...]% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R.. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej. Nieruchomość położona w R., obrębie C., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi R. – P. - Etap [...] - km [...] - km [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Decyzją z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz I. F. i P. F. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o [...]% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R.. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta R., zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, co w efekcie miało wpływ na określenie wartości przedmiotowej nieruchomości, w szczególności wskazano, że biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego. Odwołujący się wskazał przy tym, iż w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji złożony został operat szacunkowy sporządzony przez U. W., w którym wartość wycenianej działki została określona na kwotę [...] zł/m2, natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego przez P. T. wartość ta została określona na kwotę [...] zł/m2. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał m.in., że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]). Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. Biegły ustalił, że przedmiotowa działka ma kształt nieregularny, wydłużony, jej powierzchnia wynosi [...] ha, a teren działki jest płaski. Działka jest niezabudowana. Według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzona przez Konsorcjum firm [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] grudnia 2016 r., na przedmiotowej nieruchomości nie znajdowały się części składowe podlegające wycenie. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy W. do ulicy M., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (ok. 84% powierzchni działki), częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa" (ok. 1% powierzchni działki), natomiast częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny zabudowy usługowej (ok. 15% powierzchni działki). Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo pod tereny dróg i częściowo pod zabudowę usługową. Analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym wykazała, iż w obrocie wolnorynkowym brak jest tego typu nieruchomości spełniających podstawowe kryteria podobieństwa, wobec czego w operacie szacunkowym przeprowadzono równolegle dwie analizy: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Następnie biegły wskazał, że podobne nieruchomości o charakterze usługowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego wartość części nieruchomości (tj. ok. 15% powierzchni działki) o przeznaczeniu pod zabudowę usługową została określona przy zastosowaniu tzw. "zasady korzyści", tj. w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, natomiast w przypadku pozostałej części wycenianej nieruchomości (ok. 85% powierzchni) wycena nastąpiła w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z dokumentów planistycznych. Zatem biegły wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto R. oraz na rynku regionalnym obejmującym obszar całego województwa [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Analiza cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg wykazała zbiór 21 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2 z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 18-19 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę [...] zł. W takiej też kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie prawidłowo powiększył o kwotę [...] zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W niniejszej sprawie zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone I. F. i P. F. w dniu [...] sierpnia 2016 r., natomiast pismem z dnia [...] sierpnia 2016 r. właściciele nieruchomości złożyli oświadczenie ojej wydaniu. Wobec powyższego, zostały spełnione przesłanki przyznania ustawowego bonusu. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta R., jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie pięciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład G. O. P. o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez biegłą U. W. w dniu [...] października 2016 r. nie może stanowić dowodu o wartości nieruchomości z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu przede wszystkim budzi fakt, że rzeczoznawca majątkowy w swej opinii z dnia [...] października 2016 r. przyjęła nieruchomości niepodobne do wycenianej. Przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestię podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na str. 9 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wskazała prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie zastosowała się do niej, pomijając przeznaczenie niektórych z nieruchomości przyjętych do porównań. Jak bowiem wynika z treści operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. cztery nieruchomości porównawcze stanowiące podstawę wyceny, w dokumentach planistycznych przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcję wyznaczona przez plan. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności wyceny sporządzonej przez U. W., ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Nadto, w piśmie z dnia [...] kwietnia 2017 r. P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym U. W., w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 41 m2 do 11.328 m2), pod względem cenowym (od 25,00 zł/m2 do 95,12 zł/m2) oraz położenie nieruchomości przyjętych do bazy, które nie odpowiada przyjętemu obszarowi regionalnego rynku nieruchomości. Biegły wskazał też, iż w operacie sporządzonym w dniu [...] października 2016 r. nie uwzględniono 3 transakcji, które w swojej wycenie uwzględnił P. T. Chodzi mianowicie o transakcje wskazane w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2016 r. pod numerami 1-3, które zostały zawarte między czterema a ośmioma miesiącami przed datą sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania i których ceny jednostkowe wahały się w zakresie od 46,89 zł/m2 do 60,00 zł/m2, zatem były wyższe od większości cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań przez U. W.. Nieuwzględnienie tych transakcji w wycenie w naturalny sposób skutkowało zaniżeniem wyceny sporządzonej w dniu [...] października 2016 r. Zasygnalizowane przez P. T. uchybienia wzbudzają także wątpliwości organu odwoławczego i przemawiają dodatkowo za uznaniem, że operat sporządzony dla przedmiotowej działki przez U. W. nie może stanowić dowodu o wartości nieruchomości i tym samym podstawy ustalenia odszkodowania. Na uznanie nie zasługuje również zarzut wskazany przez Prezydenta Miasta R., iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji średnia cena nieruchomości drogowej osiągała inną wartość. Operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną tut. organowi z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie ustalone na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] zostało ustalone nieprawidłowo. Skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta R. zaskarżając decyzję całości i zarzucając: - naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłej E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny, - art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie,w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne. Co prawda kontrola opinii biegłego przez organ administracji publicznej polega na sprawdzeniu - z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego - prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w uzasadnieniu opinii, jednakże nie zwalnia to organu w ocenie skarżącego od przynajmniej uzyskania dodatkowych wyjaśnień od autora (autorów) opinii budzącej wątpliwości tegoż organu. W doktrynie i orzecznictwie istnieje zgodność poglądów co to tego, że opinia biegłego, powołanego w postępowaniu administracyjnym, nie wiąże organu prowadzącego to postępowanie, lecz tak samo jak inne dowody podlega swobodnej ocenie dokonywanej przez ten organ z uwzględnieniem całego materiału dowodowego zebranego w sprawie Skarżący podkreślił, że organ pominął, na co wskazywano w treści odwołania, różnice pomiędzy ustaloną przez biegłego P. T. na potrzeby decyzji Wojewody ceną średnią w wysokości [...] x zł/m2, a ujawnioną w innych postępowaniach prowadzonych równolegle. Inni biegli powołani przez organ w wyniku analogicznej analizy rynku posiłkowali się średnią ceną nieruchomości drogowej w wysokości [...] zł/m2. Skarżący tym samym odwoływał się nie tylko do opinii sporządzonej przez biegłą E. W., ale również do opinii biegłych którymi w analogicznych sprawach posiłkował się sam organ administracji. Opinie te dotyczyły tej samej inwestycji drogowej oraz tożsamego rynku nieruchomości i tym samym zaskakującym było zaakceptowanie, bez ich merytorycznej weryfikacji, tak dużych rozbieżności w dokonanych wycenach. W przypadku dysponowania wiedzą o istotnych rozbieżnościach, a niewątpliwie taką jest prawie 30 % różnica w ustalonej cenie średniej uzyskana w kilku opiniach, oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja za przyjęciem jednego, a odrzuceniem drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono. Minister nie przeprowadził wystarczająco wnikliwej analizy pisemnego ustosunkowania się przez biegłego P. T. do operatu U. W.. W odniesieniu do dużego zróżnicowania nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 41 nr do 11.328 m2) skarżący powołał się na pogląd wyrażony przez WSA w Poznaniu w wyroku z 23 kwietnia 2013r. II SA/Po 137/13 w którym Sąd ten wskazał, iż "W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności o jakim mowa w definicji nieruchomości podobnej". Organ administracji naruszył również art. 7 kpa, zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W konsekwencji doszło również do uchybienia art. 77 § 1 kpa, w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Wady te miały istotne znaczenie, dlatego niezbędne w ocenie skarżącej jest wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] grudnia 2017 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] z [...] maja 2017 r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położona w R., obrębie C. przeszła z mocy prawa na własność Województwa [...]. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "u.g.n. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. T.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość przejętej nieruchomości ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie (zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (84% powierzchni działki – tereny publicznych dróg klasy główna ruchy przyspieszonego, 1% powierzchni działki – tereny publicznych dróg klasy dojazdowa, ok 15% powierzchni działki – tereny zabudowy usługowej) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] lipca 2016 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania (przyjmując założenie, że decyzja ta zostanie wydana w nieodległym czasie). Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne za okres od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. Prawidłowo biegły uwzględniając treść art.134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował zasadę korzyści w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości drogowych, jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, że ceny nieruchomości o charakterze usługowym są niższe. Prawidłowo również określał wartość całej nieruchomości w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i wystarczającą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych z rynku regionalnego województwa [...] określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegły wyjaśnił, że cechami rynkowymi mającymi wpływ na wartość nieruchomości na rynku regionalnym były: położenie, otoczenie oraz topografia. W operacie biegły zawarł podstawowe informację o wybranych 21 transakcjach (w tym przeznaczenie planistyczne nieruchomości) oraz charakterystykę nieruchomości drogowych o cenie maksymalnej i minimalnej. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie przy uwzględnieniu wartości współczynnika korygującego, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] zł. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości drogowe na analizowanym rynku. Opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. W ocenie Sądu, przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Istotą sporu w przedmiotowej sprawie jest ustalona w opracowanym przez biegłego operacie średnia cena 1m2 nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, którą strona skarżąca kwestionuje uznając za zbyt wysoką. Tym samym podważa prawidłowość doboru nieruchomości podobnych, których ceny transakcyjne miały wpływ na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Twierdzenie swoje opiera jedynie na porównaniach w zakresie doboru nieruchomości podobnych przyjętych do sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę, który sporządził prywatną opinię (operat szacunkowy) na zlecenie strony, a także informacjach o niższych cenach średnich wyliczanych przez rzeczoznawców w operatach sporządzanych w odrębnych postępowaniach dotyczących ustalania odszkodowań za nieruchomości przeznaczane na realizację tej samej inwestycji. W opracowaniu sporządzonym na zlecenie strony skarżącej również dokonano wyceny na podstawie cech transakcyjnych nieruchomościami drogowymi przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ustawowej definicji nieruchomości podobnej wynikającej z art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazano przykładowe cechy nieruchomości porównywalnej z nieruchomością wycenianą i są nimi położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Cechy, które powinien brać pod uwagę biegły wskazują na sposób doboru najbardziej zbliżonych według takiej charakterystyki nieruchomości, nie zaś nieruchomości identycznych, a zadaniem rzeczoznawcy jest wskazanie różnic występujących między porównywanymi nieruchomościami i uwzględnienie ich przy określaniu wartości rynkowej. Należy podkreślić, że rzeczoznawca ma obowiązek dokonać wyboru wystarczającej liczby nieruchomości podobnych w zależności od przyjętej przez siebie metody. Nieruchomości te niewątpliwie muszą charakteryzować się tożsamym przeznaczeniem. Nie ma wątpliwości, że biegły sporządzający operat na potrzeby tego postępowania uwzględnił jako nieruchomości podobne nieruchomości niezabudowane, będące przedmiotem własności, o przeznaczeniu drogowym, położone w miastach lub bezpośrednim sąsiedztwie miast. Organ odwoławczy w prowadzonym postępowaniu odwoławczym wziął pod uwagę stanowisko strony skarżącej i dokonał analizy przedstawionego przez nią dowodu w postaci kontroperatu. Zwrócił się także do powołanego w sprawie biegłego o wyrażenie własnego stanowiska wobec stawianych zarzutów., a następnie oceniając zasadność uwag biegłego doszedł do prawidłowego przekonania, że dowód ten nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że kontrooperat zawiera błędy, które podważają jego wiarygodność. Sąd podziela stanowisko organu, że przedstawiony przez stronę skarżącą kontrooperat zawiera błędy w doborze nieruchomości podobnych. Mniej istotna jest kwestia większego zróżnicowania cen transakcji wskazanych w kontrooperacie – czterokrotność ceny (skoro zróżnicowanie – trzykrotność ceny występowało w operacie sporządzonym przez biegłego), a także kwestia dużego zróżnicowania pod względem powierzchni (skoro w żadnym z operatów nie wskazano, że powierzchnia jest cechą wpływającą na cenę na analizowanych rynkach), jak również to, że nie uwzględniono w nim dwóch transakcji przyjętych do porównań przez biegłego (nie trzech jak zauważył biegły). Istotne znaczenie dla nieuwzględnienia stanowiska strony miało to, że w kontrooperacie przy doborze nieruchomości podobnych nie wzięto pod uwagę przeznaczenia planistycznego, a także stanu prawnego, skoro biegły wyjaśnił, że na podstawie informacji uzyskanej z Urzędu Miasta ustalił, iż w okresie dwóch lat jedynie 5 spośród 14 transakcji dotyczyło nieruchomości będących przedmiotem prawa własności, w całości przeznaczonych w miejscowych planach pod tereny dróg. Z uwagi na to, że twierdzenia strony skarżącej oparte na sporządzonym na własne zlecenie kontroperacie nie wykazały błędów, które mogłyby stanowić podstawę do oceny przez organ braku przydatności sporządzonego w postępowaniu administracyjnym operatu, nie zachodziła potrzeba do zlecenia opracowania kolejnego operatu przez innego biegłego. Nie doszło zatem do naruszenia art. 84 kpa, bowiem organ, który nie posiada wiadomości specjalnych w zakresie wyceny nieruchomości przeprowadził w postępowaniu dowód z opinii biegłego. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera oczywistych błędów i niejasności, tak więc jeżeli skarżący kwestionował merytoryczną prawidłowość dokonanego oszacowania przez posiadającego wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcę miał możliwość skorzystania z oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i przedstawienia wyników tej oceny w postępowaniu (art. 157 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonał analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. W ocenie sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący pominięcia przez organ odwoławczy informacji o cenach średnich nieruchomości przyjmowanych w innych operatach szacunkowych sporządzanych na potrzeby innych postępowań administracyjnych, bowiem jak słusznie wyjaśnił organ w uzasadnieniu decyzji operaty szacunkowe są opracowaniami o dużym stopniu zindywidualizowania, bowiem uwzględniają cechy właściwe dla konkretnej nieruchomości (które maja wpływ na dobór nieruchomości podobnych). Organ podkreślił, że z urzędu posiada wiedzę, iż mimo, że operaty dotyczą wyceny działek przejmowanych na realizację tej samej inwestycji, to o braku znaczenia dokonanych w nich ustaleń ma chociażby to, że nieruchomości charakteryzują się innym przeznaczeniem planistycznym. Sąd oddalił wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby innej sprawy, bowiem nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.