IV SA/Wa 745/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2015 r. sprawy ze skargi E. B. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -oddala skargę- Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] stycznia 2015 roku działając na podstawie art. 127 § 2 Kpa w zw. z art. 17 pkt 1 Kpa, art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 roku, Nr 79, poz. 856, ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania E. B. i M. M. od decyzji Burmistrza Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 roku, znak: [...], orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty dla E. B. w wysokości 10 607,62 zł i dla M. M. w wysokości 10 607,62 zł, jako zbywców nieruchomości położonej w rejonie ul. [...] w [...], oznaczonej jako działki nr [...], [...] i [...] o łącznej pow. 0,4096 ha z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 roku. Odwołanie od powyższej decyzji wniosły skarżące E. B. i M. M. Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Rada Miejska [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] 2006 r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] 2006 r. Nr [...], poz. [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu [...] ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012, poz. 647 z późn. zm.) tzw. renty planistycznej na 15 % wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] 2006 r., (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] 2006 r. Nr [...], poz. [...]) K. K., E. B. i M. M. zbyli działki o nr ew. [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 4096m2, położone w rejonie ul. [...] w [...], dla których Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]. Powyższe działki, stanowiące wówczas część działki nr ew. [...], zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] obowiązującym w okresie od [...] 1994 r. do [...] 2003 r. (uchwała Nr [...] R.M. w [...] z dnia [...] 1994 r., ogłoszona w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] 1994 r.) znajdowały się na terenie przeznaczonym pod uprawy polowe i ogrodnicze - grunty orne i sady; tereny łąk i pastwisk. Obowiązywał zakaz wznoszenia nowych budynków i budowli oraz zakaz tworzenia ogródków działkowych. Ponadto przedmiotowe działki położone były w granicach zewnętrznej strefy ochrony pośredniej projektowanego ujęcia wód "[...]". W okresie od 1 stycznia 2004 r. do [...] 2007 r. (data wejścia w życie ustaleń nowego planu) dla terenu, na którym położone są ww. działki nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W rejestrach spraw dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z lat 2004-2006 nie odnaleziono wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla omawianej nieruchomości. Do momentu uchwalenia nowego planu działka posiadająca przed podziałem nr ew. [...] o powierzchni 1 ha 42a 51m2 stanowiła teren łąk, pól, bez zabudowań, mediów i urządzonych dróg. Po wejściu w życie ustaleń nowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 27 października 2008 r. została wydana ostateczna decyzja Burmistrza Gminy [...] Nr [...] zatwierdzająca podział działki [...] na działki przeznaczone pod zabudowę oraz pod poszerzenie dróg. Na podstawie jego ustaleń nowopowstałe przedmiotowe działki o nr ew. [...],[...],[...] położone są na terenie przeznaczonym pod mieszkalnictwo jednorodzinne wolnostojące lub bliźniacze jako przeznaczenie podstawowe oraz nieuciążliwe drobne usługi bytowe stopnia podstawowego. W dniu 25 listopada 2008 r. została zawarta umowa zbycia opisanej wyżej nieruchomości złożonej z działek nr ew. [...], [...] i [...]. Pismem z dnia 8 października 2009 roku Burmistrz Gminy [...] zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości ww nieruchomości, oznaczonej jako działki o nr [...], [...] i [...] o łącznej pow. 0,4096 ha, związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją Burmistrza Gminy [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r., K. K., E. B. i M. M. zostali zobowiązani do uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 15.845,25 zł (piętnaście tysięcy osiemset czterdzieści pięć złotych 25/100) z powyższego tytułu - wzrostu wartości działek nr ew. [...], [...], [...]. Na skutek wniesionego przez E. B., M. M. i K. K. w dniu 19 sierpnia 2010 r. odwołania od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., SKO decyzją z dnia [...] października 2010 r. znak [...] na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W dniu [...] marca 2011 r. Burmistrz Gminy [...] wydał powtórną decyzję Nr [...] ustalającą K. K., E. B. i M. M. opłatę planistyczną w łącznej wysokości 29.724,60 złotych, w oparciu o nowy operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wytyczne SKO w zakresie doboru nieruchomości branych do porównania z nieruchomością wycenianą pod względem czasookresu ich sprzedaży oraz odpowiedniej wielkości. W dniu 4 kwietnia 2011 r, odwołanie do SKO w W. od powyższej decyzji złożyli K. K., E. B. i M. M. SKO w W. decyzją z dnia [...] października 2012 r. znak [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, w uzasadnieniu wskazując, iż organ I instancji przy ponownym rozpatrywaniu winien do określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu obowiązującego planu - jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu - dla obliczenia opłaty planistycznej przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż Gmina nie może uwzględniać w kwocie renty planistycznej efektu podziału dużej działki. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 14 grudnia 2012 r. określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 313.221 złotych, po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 458.138 złotych, stąd wzrost wartości nieruchomości wyniósł 144.917 złotych. W dniu 22 lutego 2013r. E. B. i M. M. złożyły pismo, w którym stwierdziły, iż rzeczoznawca nie uwzględnił ich zastrzeżeń, które wnosiły do wcześniej wykonanych operatów, jak również uwag, które SKO podnosiło w swoich decyzjach w przedmiotowej sprawie. Powyższe pismo zostało w dniu 27 lutego 2013r. przekazane rzeczoznawcy w celu ustosunkowania się do zarzutów w nim przedstawionych. Celem wyjaśnienia wątpliwości rzeczoznawca powtórnie dokonał analizy rynku i ponownie wykonał operat, w którym dokładnie opisał stan nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Z cech wpływających na wartość nieruchomości wyodrębnił cechę "dostępność do drogi" jednocześnie w nieznacznym stopniu zmodyfikował bazę cen transakcji przyjętych do wyceny tzn. przyjął możliwie największe powierzchniowo nieruchomości podobne występujące na rynku lokalnym, których przeznaczenie odpowiada potrzebom wyceny. Wskutek wykonania nowej wyceny otrzymano wartości różniące się o około 1 zł/m2 w stosunku do wartości obliczonych w pierwotnym operacie. W dniu [...] maja 2013 r. Burmistrz Gminy [...] wydał decyzję Nr [...] ustalającą E. B. i M. M. opłatę planistyczną w łącznej wysokości 21.215,25 złotych (po sprzedaży działek nr ew. [...],[...] i [...] położonych w rejonie ul. [...] w [...]), płatną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Natomiast w stosunku do K. K. na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. umorzył postępowanie w sprawie z uwagi na jego śmierć. W dniu 13 czerwca 2013 r. odwołanie do SKO w W. od powyższej decyzji złożyły ponownie E. B. i M. M. SKO w W. decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. znak [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu SKO wywiodło tezę, iż sukcesja podatkowa w związku z odesłaniem zawartym w art. 67 ustawy o finansach publicznych, w przypadku spadkobierców obejmuje także obowiązek poniesienia renty planistycznej. Niewłaściwym zatem było umorzenie postępowania w sprawie wydania decyzji o opłacie planistycznej w stosunku do K. K. SKO wskazało, iż organ I instancji przy ponownym rozpatrywaniu sprawy winien ustalić krąg spadkobierców po zmarłym K. K. i przeprowadzić postępowanie z udziałem tych osób. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy Burmistrz Gminy [...] ustalił, iż następczyniami prawnymi zmarłego K. K. są córki E. B. oraz M. M. W dniu [...] czerwca 2014 r. Burmistrz Gminy [...] wydał decyzję Nr [...] ustalającą E. B. i M. M. opłatę planistyczną w tej samej wysokości 21.215,25 złotych, płatną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości. W dniu 09 lipca 2014 r. odwołanie do SKO od powyższej decyzji wniosły skarżące E. B. i M. M. Ponownie rozpoznając odwołanie SKO w W. decyzją z dnia [...] września 2014 r. znak [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu SKO w W. wskazało, iż w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 marca 2013r. w celu określenia wartości działek nr ew. [...], [...] i [...] przed uchwaleniem m.p.z.p. rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje nieruchomościami rolnymi, dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jedna z transakcji wzięta do porównania była zawarta 30 września 2009r., zatem około roku po dniu sprzedaży ww. działek i z tego względu według SKO nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu postawionego w ww decyzji SKO w W. odnośnie transakcji przyjętych do porównań rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 10 października 2014r. wyjaśnił, że "zgodnie z pkt 3.3. Noty Interpretacyjnej - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia (...)". Zgodnie z pkt 4.2 w procedurze postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami należy zaktualizować ceny transakcyjne na datę wyceny. Na stronie 10 operatu szacunkowego, w punkcie dotyczącym analizy rynku napisano: "ze względu na małą bazę cen transakcyjnych nieruchomości rolnych i budowlanych o powierzchni powyżej 1 ha zawartych w latach 2007-2008 do wyceny przyjęto również transakcje z 2009r. Ceny transakcyjne nieruchomości rolnych zaktualizowano o odpowiednie trendy czasowe podane powyżej, z tym że ceny transakcyjne z 2009r pomniejszono o trend czasowy z 2009r. aktualizując ich wartość na listopad 2008r." Zgodnie z powyższym ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównań zostały zaktualizowane na datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. Oznacza to, że zarówno transakcje zawarte przed datą 25 listopada 2008r. jak i po tej dacie zostały sprowadzone (określone) na dzień 25 listopada 2008r. Tak więc przyjęcie cen transakcyjnych z różnych okresów czasu pozostaje bez wpływu na określoną wartość nieruchomości. Tym samym rzeczoznawca majątkowy podtrzymał, że operat został określony zgodnie z prawem i obowiązującymi normami, biorąc pod uwagę cel i zakres wyceny, stan nieruchomości został określony na dzień przed i po wejściu w życie planu miejscowego a jej wartość została określona na dzień sprzedaży działek, o których mowa na wstępie." Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji ustalił opłatę planistyczną dla obu skarżących w ustalonej na podstawie ww operatu szacunkowego kwotach po 10 607,62 zł. w łącznej kwocie 21 215,24 zł. Na skutek rozpoznania kolejnego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało zaskarżoną decyzję i podniosło, iż podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. w dniu 8 marca 2013 roku, którego aktualność została potwierdzona klauzulą z dnia 2 czerwca 2014 roku. Kolegium nadal podtrzymało swoje stanowisko, że rozpoznając niniejszą sprawę należało ustalić wartość nieruchomości na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) co oznacza, że przy wycenie nieruchomości konieczne jest uwzględnienie transakcji zawartych w okresie poprzedzającym dzień sprzedaży nieruchomości. Jednakże szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 10 października 2014 roku odnośnie zbyt małej bazy transakcji porównawczych, a także dokonania aktualizacji cen transakcyjnych przyjętych do wyceny na dzień sprzedaży nieruchomości, pozwalają uznać, że w tym przypadku dobór transakcji jest prawidłowy. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: lokalizację (30%), sąsiedztwo (15%), uzbrojenie (15%), dostęp do drogi (10%), potencjał inwestycyjny (10%), parametry działki (20%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: lokalizację (30%), sąsiedztwo (15%), uzbrojenie (15%), dostęp do drogi (10%), potencjał inwestycyjny (10%), parametry działki (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium dokonało oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnymi zasadami szacowania nieruchomości. Zdaniem Kolegium operat ten nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałby go jako dowód w sprawie. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, wywody w nim zawarte są logiczne i spójne, prawidłowe też są dane liczbowe zawarte w opracowaniu. Nadto organ II instancji podniósł, iż operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. W skardze na decyzję organu odwoławczego skarżące E. B. i M. M. zarzuciły naruszenie art. 138 §1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 4 pkt 16 i 17, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz. Ul997 nr 115 poz. 741. ze zm.) o gospodarce nieruchomościami. Skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżące podniosły, że każdorazowo wskazywały, na wadliwość sporządzanych operatów szacunkowych, zawierających błędy, z uwagi na niewłaściwy wybór działek. W ocenie skarżących organy nie dołożyły starań aby wyjaśnić zaistniałe nieprawidłowości, które rzutowały, ich zdaniem, na naliczenie zbyt wysokiej opłaty planistycznej. Celem oszacowania rynkowej wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 8 marca 2013 r. przyjął nieruchomości z nieadekwatnych miejscowości jak: [...].[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], skutkiem czego żadna z nich nie spełniała kryterium podobieństwa pod względem położenia, sposobu korzystania oraz cech wpływających na jej wartość ani stanu nieruchomości takich jak wielkość oraz charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Podniosły również, że działki o numerach ew. [...], [...], [...] już przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się w otoczeniu domów jednorodzinnych z dostępem do infrastruktury. A zatem materiał porównawczy nie spełnia kryterium podobieństwa i stanu o jakim mowa w art. 4 pkt. 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – dalej jako p.p.s.a. ( Dz. U. z 2012 r. poz. 270) przyjął, że zarówno decyzja organu I instancji, jak i organu wyższego stopnia są prawidłowe. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu. Ustalenia faktyczne i prawne szczegółowo omówione w uzasadnieniach organów obu instancji, w ocenie Sądu, nie budzą żadnych wątpliwości. Z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 7 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 poz. 647) wynika, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, a mianowicie: 1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie zaś do art. 37 ust. 11 tej ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z przytoczonych przepisów wynika, że wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalając wzrost wartości nieruchomości organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia wynikającą z zapisów uchwalonego planu. A zatem istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustanawiającego tzw. opłatę planistyczną, sprowadza się do poniesienia opłaty przez właściciela w razie łącznego wystąpienia ww przesłanek: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany, 3) zgłoszenia przez organ roszczenia przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany. W niniejszej sprawie ustalono, że zgodnie z obowiązującym w okresie od dnia 27 grudnia 1994 roku do 31 grudnia 2003 roku planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] zatwierdzonym uchwałą [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] 1994 roku (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach upraw polowych i ogrodniczych, łąk i pastwisk. Obowiązywało prawo do remontu i rozbudowy w ramach istniejącego obrysu budynków i budowli, pod którymi grunty uznawane były za grunty rolne, przy czym właściciel musiał być informowany, że w przypadku kolizji z urządzeniami komunikacyjnymi nieruchomość ulegnie wywłaszczeniu. Obowiązywał zakaz wznoszenia nowych budynków i budowli. Ponadto działki położone były w granicach zewnętrznej strefy ochrony pośredniej projektowanego: ujęcia wód "[...]". W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu [...] zatwierdzanego uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] 2006 roku (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) przedmiotowe działki przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą. W stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy prawidłowe było przyjęcie, że wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku jest równa wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Z ustaleń dokonanych przez organ pierwszej instancji, zaakceptowanych przez niniejszy Skład Orzekający, wynika bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był taki sam jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...]. Nieruchomość stanowiła grunt rolny. Analiza akt sprawy, w tym zwłaszcza aktu notarialnego z dnia [...] listopada 2008 roku wskazuje, że działki nr [...], [...] i [...] o łącznej pow. 0,4096 ha powstały w wyniku podziału działki nr [...] o pow. 1,4283 ha, zatwierdzonego decyzją Burmistrza Gminy [...] nr [...] z dnia [...] października 2008 roku. Z powyższego wynika zatem, że w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. w dniu [...] 2007 roku) działki nr [...], [...] i [...] stanowiły cześć nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,4283 ha. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. w dniu 8 marca 2013 roku. Aktualność operatu potwierdzona została klauzulą z dnia 2 czerwca 2014 roku. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości Biegły jako podstawę wyceny przyjął stan nieruchomości w jakim znajdowała się ona przed podziałem zatwierdzonym decyzją Burmistrza Gminy [...] nr [...] z dnia [...] października 2008 roku, zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2008 roku sygn. akt II OSK 1316/07 oraz z dnia 28 października 2009 roku sygn. akt II OSK 1517/07). Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje nieruchomościami rolnymi, dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawartymi na rynku w dniach 30 września 2009 roku (transakcja A, cena 59,00 zł/m2), 17 grudnia 2007 roku (transakcja B, cena 63,00 zł/m2) i 23 września 2008 roku (transakcja C, cena 73,00 zł/m2). Rozpoznając niniejszą skargę Sąd uznał, iż pomimo, że wartość nieruchomości była ustalona również w oparciu o transakcje z okresu późniejszego niż dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - przy wycenie nieruchomości konieczne jest bowiem uwzględnienie transakcji zawartych w okresie poprzedzającym dzień sprzedaży nieruchomości), to jednak szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 10 października 2014 roku, odnośnie zbyt małej bazy transakcji porównawczych a także dokonanie przez biegłego aktualizacji cen transakcyjnych przyjętych do wyceny na dzień sprzedaży nieruchomości, pozwalają uznać, że w tym przypadku dobór transakcji był prawidłowy. Reasumując należy stwierdzić, że ocena przebiegu postępowania administracyjnego i wydanych w tej sprawie decyzji przez organy obu instancji prowadzi do wniosku, że nie nastąpiło ani naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, ani przepisów prawa materialnego. Biegły w tej sprawie opracował operat szacunkowy także bez naruszania przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), które to rozporządzenie określa zasady i tryb szacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z § 4 ww. rozporządzenia, biegły mógł przyjąć podejście porównawcze i metodę porównania parami przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. Podejście porównawcze wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda wyceny określona jako porównywanie parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Sądu w tej sprawie takie porównanie zostało przeprowadzone przez biegłego, który uwzględnił nieruchomości podobne do wycenianej, wskazał na ich cechy i przypisał tym cechom odpowiednie wagi procentowe tak, aby określić w sposób możliwie najbardziej obiektywną wartość wycenianej nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu mpzp. W konsekwencji, w oparciu o przedstawiony operat rzeczoznawcy majątkowego ustalono wartość nieruchomości wycenianej w obu stanach, tj. gdy miała ona przeznaczenie rolne i takie jakie ma obecnie, czyli mieszkaniowe jednorodzinne i usługowe. Biegły, a za nim organy, trafnie uznały za niezbędne ustalenie wartości sprzedawanej nieruchomości tak z okresu faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości po wygaśnięciu ww. poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jak i z daty zawarcia umowy sprzedaży (z dnia [...] listopada 2008 r.) w której obowiązywał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] z dnia [...] 2006 r. Przyjęte natomiast wartości szacowanej nieruchomości po uchwaleniu obowiązującego obecnie planu miejscowego i przed jego uchwaleniem wynikają z przyjętej metodologii, cech szacowanej nieruchomości i przeprowadzonych obliczeń. W tym zakresie Sąd także nie dostrzega błędów rachunkowych lub innych, które mogłyby uzasadniać uchylenie wydanych w sprawie decyzji. Skarżące w istocie podnosiły jeden zarzut, który nie może jednak zostać przez Sąd uwzględniony. Podnosiły bowiem, że organy obu instancji nie brały pod uwagę wskazywanych przez nie okoliczności, iż dotychczas sporządzane operaty szacunkowe, jak i ostatni, przedmiotowy, zawierały błędy, gdyż dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości, co rzutowało na wartość nieruchomości przed jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdyby uznać za trafne stanowisko skarżących to wówczas nie można byłoby ustalić obiektywnej wartości rynkowej nieruchomości. Wskazywanie na konkretne nieruchomości jako bazy wyceny nieruchomości przedmiotowej jak i sugerowanie wartości nieruchomości jako rynkowej nie odpowiada zasadom obiektywizmu. Być może wskazana wartość nieruchomości byłaby ceną rynkową, ale w subiektywnym odczuciu jednej strony lub stron uczestniczących w postępowaniu. Należy zatem podnieść, iż operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, prawidłowo przyjęto datę ustalenia stanu wyceny (data [...] 2007 r. - wejście w życie planu miejscowego) i datę sporządzenia wartości wyceny ([...] listopada 2008 r. – data sprzedaży). Biegły wskazał na dopuszczalne podejście szacowania wartości nieruchomości – podejście porównawcze i zastosował dopuszczalną metodę – metodę porównywania parami. Dokonano w operacie szacunkowym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, opisano postępowanie szacunkowe. Zarzut skarżących nie ma oparcia w przepisach prawa. Ustalając wysokość nieruchomości w celu wymierzenia opłaty planistycznej biegły nie może pominąć trybu szacowania określonego ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ustala się opłatę planistyczna z uwagi na rzeczywistą (rynkową) wartość prawa własności nieruchomości, a nie wartość przyjętą czy sugerowaną przez strony. Dlatego też, w ocenie sądu, prawidłowo organ odwoławczy utrzymał zaskarżoną do niego decyzję w mocy, w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podnosząc, że Burmistrz w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie i rozpatrzył zebrany materiał dowodowy. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).