IV SA/Wa 758/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędzia WSA Marian Wolanin, Protokolant ref. staż. Renata Puchalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2012 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2010 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie o 1 kondygnację ośmiu trzykondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych stanowiących osiedle W. , zlokalizowanych na działce o nr ew. [....] z obrębu [...], położonej w W. przy ul. [...]. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium podniosło, że odwołania skarżących nie zasługują na uwzględnienie, bowiem wbrew zawartym tam zarzutom, w rozpoznawanej sprawie poddano ocenie funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym w zakresie określonym w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar ten wyznaczono na załączniku graficznym oraz opisano w załączniku tekstowym. Następnie w decyzji organu I instancji wykazano, że spełnia on wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z treści art. 61 ust 1 - 5 ustawy, wskazując jakimi kryteriami kierowano się wyznaczając obszar analizowany. W ocenie SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy organ I instancji wskazał nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierował się je wyznaczając. W pkt 3 ppkt 4 analizy funkcji oraz cech zabudowy, dotyczącym ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wskazano, że występujące w obszarze analizowanym budynki mieszkalne są bardzo zróżnicowane pod względem wysokości, która kształtuje się od 2 do 5 kondygnacji nadziemnych. Budynki na terenie inwestycji nr [...] i [...] przy ul. [...] posiadają następujące wysokości, (wg dokumentacji projektowej znajdującej się w aktach sprawy): - górny poziom okapu odpowiadający w przybliżeniu wysokości elewacji frontowej 9,5 m, - poziom kalenicy 12,12 m, 4 kondygnacyjna wieżyczka budynku nr 9: - górny poziom okapu 12,58 m, 1 - poziom kalenicy 13,72 m,; Pozostałe budynki [...] przy ul. [...]: górny poziom okapu 9 m, - poziom kalenicy 11,62 m, Budynki na działce sąsiedniej przy ul. [...] -górny poziom okapu ok. 9 m, - kalenica 11 m., Wysokość najwyższego punktu dachu kolebkowego 5-cio kondygnacyjnej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przy ul. [...] wynosi 17,47 m, wysokość 4-ro kondygnacyjnej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] IB wynosi 13,16 m. Planowana inwestycja wg wniosku inwestora zawiera 4 kondygnacje nadziemne, max wysokość 15,0 m. Działkami sąsiednimi dla działki nr ew. [...] z obrębu [...] są działki przylegające do terenu inwestycji jak również działki znajdujące się w obszarze analizowanym, w tzw. szerszym znaczeniu tego słowa. W związku z tym, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji przyjęto istniejącą już na terenie działki nr [...] z obrębu [...] wysokość elewacji 4 kondygnacyjnej wieżyczki budynku przy ul. [...] wynoszącej 12,58 m. Maksymalna wysokość planowanej inwestycji mogłaby wynosić 11 m (poziom kalenicy budynków przy ul. [...]) lub 13,72 m (wysokość kalenicy 4 kondygnacyjnej wieżyczki budynku przy ul. [...]) albo 17,47 m (najwyższy punkt dachu budynku przy ul. [...]) bądź jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym. Na obszarze analizowanym występują bowiem budynki mieszkalne bardzo zróżnicowane pod względem wysokości i wyliczona średnia byłaby wynikiem "przypadkowym", nie odzwierciedlającym charakteru istniejącej już zabudowy zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...]. Tak więc podnosząc wszystkie kalenice budynków przy ul. [...] do wysokości 13,72 m (poziomu kalenicy wieżyczki budynku przy ul. [...]) oraz ścianki kolanowe zgodnie z wnioskiem inwestora o ok. 1,5 m - górny poziom okapu wyniósłby 11 m dla budynków [...] i [...] oraz 10,5 m dla pozostałych budynków [...] i dach wieżyczki budynku nr [...] bez zmiany oraz otrzymując różne kąty nachylenia podniesionych połaci dachowych dla budynków [...] i budynków [...] Kolegium podniosło, że chcąc zachować jednakowy kąt nachylenia połaci dachowych dla wszystkich budynków przy ul. [...] należałoby podnieść kalenice i ścianki kolanowe budynków [...] i [...] o 1,6 m do poziomów 13,72 m i 11,10 m, podnieść kalenice i ścianki kolanowe budynków [...] o 1,6 m do poziomów 13,22 m i 10,60 m. Optymalnym rozwiązaniem jest zatem podniesienie ścianek kolankowych i kalenic wszystkich budynków o 1,6 m, z wyjątkiem wieżyczki budynku nr [...], której dach pozostawiono bez zmiany, W związku z powyższym w zaskarżonej decyzji ustalono wysokość jej gzymsu lub attyki: - budynki nr [...] i [...] wysokość elewacji (poziom okapu) 11,10 m; - budynki nr [...]. wysokość elewacji 10,60 m; wysokość maksymalna budynków po podniesieniu dachów: - budynki nr [...] i [...] wysokość w kalenicy 13,72 m, - budynki nr [...] wysokość w kalenicy 13,22 m, podniesienie okapów i kalenic wszystkich budynków o 1,6 m z wyjątkiem wieżyczki budynku nr 9,której dach pozostawia się bez zmiany. W ocenie SKO z akt niniejszej sprawy wynika zgodność planowanej inwestycji z projektem miejscowego planu gospodarowania przestrzennego [...] ponieważ w myśl § 35 projektu maksymalna wysokość dla nowej zabudowy mieszkaniowej dla tego terenu wynosi 15m. Planowana zabudowa wielorodzinna nie odbiega charakterem od istniejącej zabudowy na analizowanym terenie na którym występuje zabudowa wielorodzinna, zagrodowa, ogrodnicza, szklarniowa, gospodarcza, usługowa, biurowa. Ponadto Samorządowe Kolegium zaznaczyło, że kwestie dostępu światła do zabudowań sąsiednich, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków, są badane na etapie odrębnego postępowania administracyjnego związanego z koniecznością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę. Na tę decyzję Samorządowego Kolegium skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla A. , reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Zarzucono wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem: art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez bezpodstawne i niezgodne ze stanem faktycznym uznanie, że w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji budowlanej istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, - § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), poprzez wyznaczenie wysokości przedmiotowych budynków po rozbudowie w sposób nie przewidziany w owych przepisach, tj. ani jako przedłużenie wysokości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ani jako średnia wysokość zabudowy istniejącej w obszarze zabudowanym, ani wreszcie jako wartość znajdująca oparcie w wynikach analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, - art. 77 § 1 Kpa poprzez nie wywiązanie się z obowiązku zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego, w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, - art. 107 § 1 i 3 Kpa poprzez niespełniające wymagań owych przepisów uzasadnienie skarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. statuuje trzy sposoby określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej zabudowy, a mianowicie: jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1 wymienionego paragrafu), jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, tylko wtedy jednak, gdy wysokość istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3), w innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (ust. 4). Innego sposobu ustalenia wysokości nowej zabudowy ani rozporządzenie, ani inne przepisy regulujące sprawy o ustalenie warunków zabudowy nie przewidują. Z pkt 3.4 załącznika do decyzji Prezydenta W. wynika, że "do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji przyjęto istniejącą już na terenie działki nr [...] z obrębu [...] wysokość elewacji 4 kondygnacyjnej wieżyczki budynku przy ul. [...] i wynoszącej 12,58 m", co, zdaniem Prezydenta, dopuszczalne jest w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Stanowisko to, jak wynika ze skarżonej decyzji, podzielił organ odwoławczy. Zdaniem strony skarżącej, ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić ponieważ jako punkt odniesienia dla ustalenia wysokości nowej zabudowy przyjęto wysokość stosunkowo - biorąc pod uwagę powierzchnię budynków objętych wnioskiem inwestora - niewielkiej powierzchniowo wieżyczki, stanowiącej bez wątpienia dominantę wysokościową dla owych budynków, wieżyczka znajduje się na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a nie na jakiejkolwiek działce sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji, poza wieżyczką na działkach sąsiadujących z terenem planowanej zabudowy, dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie znajduje się ukończony i oddany do użytku budynek o wysokości co najmniej IV kondygnacji. Zdaniem skarżącej brak jest podstaw do uznania działek położonych przy ul. [...] oraz [...] za działki sąsiadujące z terenem planowanej inwestycji i to nawet z powołaniem się na "szerokie" rozumienie pojęcia sąsiedztwa, działki te bowiem znajdują się w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji, oddzielone są szerokim pasem niezabudowanego terenu, a dostęp do nich od ul. [...] przebiega przez odległą od terenu inwestycji ul. [...] lub kombinacją ulic: [...] i [...]. Skarżąca Wspólnota podniosła, że obie działki - położone przy ul. [...] oraz [...] - usytuowane są w odległości przekraczającej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i jednocześnie dużo ponad 50 metrów od granic owej działki. Ani Prezydent W., ani SKO nie wyjaśniło przyczyn, dla których rozszerzono granice obszaru analizowanego. Nie jest zrozumiałe dla skarżącego, dlaczego możliwe jest przyjęcie jako jedyny punkt odniesienia dla ustalenia parametrów nowej zabudowy niewielkiej wieżyczki jednego z budynków objętych planowaną nadbudową, w sytuacji, gdy w prawidłowo zakreślonych granicach obszaru analizowanego nie ma ani jednego ukończonego budynku o wysokości ustalonej skarżoną decyzją. Zdaniem strony skarżącej, przyjęcie takie uznać należy za niedopuszczalne, realizacja bowiem planowanego zamierzenia inwestycyjnego na warunkach ustalonych skarżoną decyzją doprowadzi do naruszenia ukształtowanego w tym rejonie ul. [...] ładu przestrzennego, w ramach którego - jeśli nie liczyć niewielkiej wieżyczki - istnieją wyłącznie budynki co najwyżej trzykondygnacyjne, o wysokości nie przekraczającej 11 m. Kwestia ta ma szczególne znaczenie dla mieszkańców budynków przy ul. [...], bowiem w razie realizacji przedmiotowej inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie owych budynków powstanie zespół zabudowy wyższej o jedną kondygnację, co może pociągnąć za sobą znaczne pogorszenie ich dotychczasowych warunków zamieszkania. W ocenie skarżącej wskazane uchybienia skutkowały nadto naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez bezpodstawne i niezgodne ze stanem faktycznym uznanie, że w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji budowlanej istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym - gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Istnienia choćby jednej działki spełniającej powyższe, niezbyt w gruncie rzeczy wygórowane wymagania, nie wykazał ani Prezydent W., ani SKO. Opisane uchybienia doprowadziły w konsekwencji, jak wywodzi skarga, do wadliwości całej decyzji przez naruszenie przepisu art. 7, 77, 107 § 3 Kpa, który wymaga szczegółowego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S.wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zarówno zaskarżona jak i poprzedzająca ją decyzja nie naruszają prawa. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu była decyzja z dnia [...] stycznia 2011 r., którą Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2010 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie o 1 kondygnację ośmiu trzykondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych osiedla W. na działce o nr ew. [...] z obrębu [...], położonej w W., przy ul. [...] Na terenie objętym planowaną inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wobec tego zastosowanie znajdują przepisy art. 50 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm. dalej określanej "pzp") Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pzp, stanowiącego podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku gdy łącznie są spełnione następujące przesłanki: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Nie spełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany jest przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wyjaśnienia czy warunki określone w art. 61 ust. 1-5 zostały spełnione. Powołany przepis wskazuje, że niezwykle istotnym dla określenia warunków zagospodarowania terenu jest dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Ta zasada dobrego sąsiedztwa ma prowadzić do ukształtowania przestrzeni tworzącej harmonijną całość oraz uwzględnienia wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno - gospodarczych, środowiskowych, kulturowych. W celu zapewnienia realizacji tych wymagań organ wydający decyzję przeprowadza analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Cechy jakim odpowiadać musi nowa zabudowa określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Określenie cech nowej zabudowy dostosowanych do warunków zabudowy istniejącej, w sposób określony w rozporządzeniu stanowi obowiązek organu. Treść art. 61 ust.1 pkt 2 pzp wskazuje, że do ustalenia warunków zabudowy dostosowanych do określonych cech zagospodarowania terenu koniecznym jest istnienie co najmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Zatem działka ta nie musi graniczyć bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja. Musi być jednak położona na obszarze tworzącym urbanistyczną całość, skomunikowaną za pomocą jednej drogi publicznej. Zapewnienie ładu przestrzennego nie dotyczy pojedynczych, graniczących ze sobą działek, a większego obszaru, którego wielkość ustalana jest odrębnie dla potrzeb danego przypadku. Stosownie do treści § 9 ust. 1 tego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza - zgodnie z nakazem wynikającym z § 3 rozporządzenia - wokół działki budowlanej obszar analizowany i na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 pzp. Jak wynika z załącznika nr 2 do analizy, sporządzonego w skali 1:1000 miejsce inwestycji zostało oznaczone literami PRSTUVP, natomiast obszar analizowany cyframi 1,2,3,4,5,6,7,1. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w sposób prawidłowy, wynikający z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia, czyli nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Przez front działki objętej wnioskiem rozumie się przy tym, zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia, część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Front działki wynosi ok. 125 m, wobec tego jego trzykrotna szerokość wynosi około 375 m. Taki też obszar w przybliżeniu został wyznaczony. W ocenie Sądu obszar analizowany nie został w sposób nieuzasadniony powiększony. Objęcie obszarem analizowanym działek położonych przy ul. [...] oraz na placu [...] było uzasadnione ze względu na nieliczną zabudowę tego terenu. Na analizowanym obszarze dominują bowiem tereny niezabudowane wchodzące w skład Miasta Ogrodu C.. Ponadto uwzględnienie w obszarze analizowanym pięciokondygnacyjnego budynku przy pl. [...] nie miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, ponieważ w obszarze analizowanym - w sąsiedztwie planowanej inwestycji - zlokalizowane są budynki cztero i pięciokondygnacyjne. Wobec tego podnoszony w tym zakresie zarzut nie mógł zostać uwzględniony. Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 pzp ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegający na bezpodstawnym i niezgodnym ze stanem faktycznym uznaniu, że w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji budowlanej istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Zasadnicze znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy ma wynik sporządzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. W oparciu o nią bowiem ustala się, czy zaplanowany obiekt kontynuuje funkcję, cechy, wskaźniki i parametry, w tym gabaryty i formę architektoniczną oraz czy teren inwestycji jest o podobnej intensywności zainwestowania w stosunku do działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Obszar ten służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa". Sąd podziela stanowisko organów orzekających w sprawie, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy rozumieć szeroko, czyli obejmuje ono nie tylko jako działkę bezpośrednio graniczącą z planowaną inwestycją. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, aby zabudowa umożliwiała określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. Na podstawie istniejącej zabudowy należy określić cechy nowej zabudowy, która ma być kontynuacją istniejącej zabudowy. Wobec tego w sytuacji gdy sąsiednie nieruchomości, ujmowane w znaczeniu szerokim są zabudowane, a planowana inwestycja dostosowana jest do istniejącej zabudowy zarówno pod względem urbanistycznym jak i architektonicznym, a także możliwa do pogodzenia z dotychczasową funkcją zabudowy, przyczyną rozstrzygnięcia odmownego z wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Sytuacja taka nie zachodzi jednakże w rozpatrywanej sprawie. Jak wynika akt sprawy na obszarze analizowanym występują budynki od 2 do 5 kondygnacji nadziemnych i wynoszą: - budynek wielorodzinny przy PI. [...] - 5 kondygnacji nadziemnych, - budynek wielorodzinny przy ul. [...] - 4 i 5 kondygnacji nadziemnych, - budynki wielorodzinne przy ul. [...] - 3 i 4 kondygnacje nadziemne, - budynki wielorodzinne przy ul. [...] -3 kondygnacje nadziemne, - budynek wielorodzinny przy ul. [...] - 3 kondygnacje nadziemne, - budynek jednorodzinny przy ul. [...] - 4 kondygnacje nadziemne, natomiast pozostałe budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają wysokości od 1 do 3 kondygnacji nadziemnych. Ponadto należy mieć na względzie, iż w aktach sprawy znajduje się ostateczna decyzja z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...], którą Wojewoda [...]odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Gminy W. z dnia [...] grudnia 2001 r., zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki oraz projekt budowlany na realizację budynku położonego przy ulicy [..], który przewiduje wzniesienie budynku 4 i 5 kondygnacyjnego. Decyzja ta ma również, w ocenie Sądu, znaczenie w niniejszym postępowaniu, ponieważ wskazuje, że na tym terenie, w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji, dostępnej z tej samej drogi publicznej - budowa budynku 5 kondygnacyjnego pozostaje w zgodzie z układem urbanistycznym. W ocenie Sądu organy orzekające w tej sprawie w sposób również prawidłowy przyjęły do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji istniejącą już na terenie działki nr [...] z obrębu [...] wysokość elewacji 4 kondygnacyjnej wieżyczki budynku przy ul. [...], wynoszącej 12,58 m. Ustalenia te pozostają w zgodzie z § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w ust. 1 stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z kolei w § 7 ust. 3 stanowi, że jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Natomiast w § 7 ust. 4 dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W ocenie Sądu, organy w sposób szczegółowy i dokładny przeanalizowały wysokości sąsiednich budynków, wyjaśniły dlaczego przyjęły jako wartość dla planowanej inwestycji średnie wartości budynków znajdujących się na obszarze analizowanym. Wzięły także pod uwagę kąty nachylenia dachów sąsiednich budynków i w konsekwencji ustaliły wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla budynków nr [...] i [...] wysokość elewacji (poziom okapu) 11,10 m; dla budynków nr [...] wysokość elewacji 10,60 m. Następnie przyjęto wysokość maksymalną budynków po podniesieniu dachów - dla budynków nr [...] i [...] wysokość w kalenicy 13,72 m; dla budynków nr [...] wysokość w kalenicy 13,22 m, podniesienie okapów i kalenic wszystkich budynków o 1,6 m z wyjątkiem wieżyczki budynku nr 9, której dach pozostawiono bez zmiany. W ocenie Sądu, ustalenie te w świetle przeprowadzonej analizy należy uznać za prawidłowe. Nie można przy tym podzielić zarzutu skarżącej, że wieżyczka budynku przy ul. [...] nie może być punktem odniesienia do ustalenia wysokości nowej zabudowy. Znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja fotograficzna uwidacznia, że wieżyczka budynku przy ul. Augustówka 9 nie jest jedynie elementem architektonicznym podnoszącym wysokość budynku, lecz elementem konstrukcyjnym z oknem. Nie może także odnieść zamierzonego skutku podnoszony zarzut, że na terenie sąsiadującym z planowaną inwestycją, oprócz wspomnianej wieżyczki, nie ma zakończonego i oddanego do użytku budynku o wysokości co najmniej 4 kondygnacji. Budynek nieoddany jeszcze do użytku kształtuje już bowiem przestrzeń urbanistyczną obszaru i z tego względu nie można go pominąć w prowadzonej analizie zagospodarowania tego terenu. Podnoszona w skardze kwestia dotycząca ewentualnego pogorszenia dotychczasowych warunków zamieszkania mieszkańców budynków przy ul. [...] w razie realizacji przedmiotowej inwestycji, nie może zostać uwzględniona, ponieważ kwestii tej nie bada się na tym etapie postępowania inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jego pierwszy etap - ustalający. Ustala bowiem, czy realizacja danej inwestycji na określonym terenie jest dopuszczalna. Nie zezwala natomiast na rozpoczęcie inwestycji. Tym samym na tym etapie postępowania inwestycyjnego nie wiadomo jeszcze, czy w ogóle dojdzie do realizacji zamierzonej inwestycji. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należy, że w ocenie Sądu, także uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada prawu wymogom wynikającym z art. 107 § 3 Kpa. Całe zaś postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, czyniąc zadość - wbrew twierdzeniom skargi - wymaganiom art. 7 oraz art. 77 Kpa. W tym stanie rzeczy , Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270) orzekł jak w sentencji.