IV SA/Wa 798/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska,, asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 października 2005 r. sprawy ze skargi P. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2004 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2004 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M. Nr [...] z dnia [...] września 2004 r., znak [...], ustalającą w odniesieniu do P. Z. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla działki nr ewid. [...] o powierzchni 697 m kw., położonej na terenie gminy M. w obrębie geodezyjnym wieś O. przy ulicy [...] (prostopadłej do ulicy [...]) w wysokości 18.737, 45 zł. Zaskarżona decyzja zapadła po rozpatrzeniu odwołania P. Z. od decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu własnej decyzji SKO wskazało, iż obciążenie odwołującego się opłatą było w pełni zgodne z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.). Ustalenie takiej opłaty możliwe jest wtedy, gdy wartość danej nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości zbył ją po tym uchwaleniu lub zmianie. Opłata nie może przekraczać równowartości 30% wzrostu wartości nieruchomości i ma zastosowanie tylko w odniesieniu do transakcji zawartych w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie nowych zasad zagospodarowania przestrzennego gminy. W ocenie organu odwoławczego wszystkie wskazane wyżej warunki zostały spełnione w niniejszej sprawie. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] (zwana dalej "nieruchomością") miała charakter rolny (znajdowała się na terenie o symbolu [...]). W nowym planie natomiast nieruchomość znalazła się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z przeznaczeniem uzupełniającym – budynki gospodarcze, w tym garaże, z możliwością zlokalizowania nieuciążliwego miejsca pracy właściciela działki. W następstwie wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, co wykazano w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania pierwszoinstancyjnego. W związku z faktem, iż nieruchomość została zbyta przez odwołującego się po wejściu w życie nowego planu (sprzedaż ta nastąpiła w lutym 2004 r.) należało zbywcę obciążyć stosowną opłatą. Organ odwoławczy wskazał, iż w postępowaniu drugoinstancyjnym miała miejsce korekta operatu szacunkowego. Po tym fakcie odwołujący się zapoznał się z operatem i podniósł, iż działki, które brano pod uwagę przy obliczaniu wartości nieruchomości zbytej przez odwołującego się (wartość tych działek służyła jako materiał porównawczy) były zbyt duże. Odwołujący się nie poparł jednak swoich twierdzeń kontroperatem. W ocenie organu zarzut odwołującego się, iż Gmina dokonała zmiany przeznaczenia nieruchomości znacznie później niż wynikało to ze złożonych wcześniej zobowiązań, nie mógł mieć wpływu na wynik sprawy. W skardze na powyższą decyzję P. Z. podtrzymał zarzut, iż Gmina nie dotrzymała zobowiązania do zmiany przeznaczenia nieruchomości w określonym terminie. Od tego terminu winien liczony być okres, w którym możliwe jest nałożenie opłaty. Okres ten minął, stąd naliczenie opłaty było bezpodstawne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skargę należało oddalić albowiem zaskarżona decyzja odpowiada zarówno przepisom postępowania administracyjnego, jak i przepisom prawa materialnego. Z art.36 ust.4 i art.37 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.) wynika, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zwaną dalej "opłatą") ustalić można wtedy gdy łącznie: 1) wartość tej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, 2) po uchwaleniu lub zmianie planu właściciel lub użytkownik nieruchomości zbył tę nieruchomość, 3) postępowanie w przedmiocie ustalenie opłaty wszczęte zostało przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Warunki te zostały spełnione w niniejszej sprawie. Wartość nieruchomości skarżącego wzrosła w następstwie wejścia w życie Uchwały Nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] czerwca 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]), zwanej dalej "nowym planem". Wzrost ten należy wiązać z faktem, iż: 1) do dnia wejścia w życie nowego planu nieruchomość była terenem rolnym (symbol [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy M. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] czerwca 1992 r. – Dz.U. [...] Nr [...], poz. [...]), 2) od dnia wejścia w życie nowego planu (od dnia 29 sierpnia 2000 r. – vide: §22 ust.2 planu) nieruchomość znalazła się na terenie o funkcji podstawowej - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (symbol [...]). Wartość rynkowa nieruchomości według jej przeznaczenia sprzed wejścia w życie nowego planu wynosiła 15348 zł, natomiast jej wartość według przeznaczenia nowego wyniosła 77806 zł. Przyrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 62458 zł. Wielkości powyższe ustalił biegły rzeczoznawca. Po wejściu w życie nowego planu skarżący zbył nieruchomość (umowa sprzedaży z dnia 11 lutego 2004 r., zawarta aktem notarialnym sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w P. przed Notariuszem M. S. Rep. "[...]" Nr [...]). Przed upływem 5 lat od dnia wejścia nowego planu w życie (tj. przed upływem 29 sierpnia 2005 r.) Burmistrz Gminy M. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty (stosowne zawiadomienie skarżący otrzymał w dniu 20 maja 2004 r.). W tej sytuacji zachodziły podstawy do ustalenia opłaty w wymiarze 30% przyrostu wartości nieruchomości (§18 ust.2 nowego planu w związku z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Nie sposób podzielić rozumowania skarżącego aby pięcioletni termin do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty liczyć nie od dnia wejścia w życie nowego planu (29 sierpnia 2000 r.) a od końca 1998 r. W odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący wskazał bowiem, iż do tej daty Gmina zobowiązała się odrolnić m.in. jego nieruchomość (zobowiązanie takie Gmina miała złożyć przy okazji nabywania od skarżącego innej jego nieruchomości pod przepompownię). Rozumowanie skarżącego nie znajduje żadnej podstawy na gruncie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w odniesieniu do ustalania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie wiąże żadnych skutków prawnych z zobowiązaniem, o którym wspomniał skarżący (Sąd abstrahuje w tym miejscu od oceny, czy zobowiązanie takie miało istotnie miejsce i czy wywołało jakiekolwiek skutki prawne). W sposób nie budzący wątpliwości skutki takie ustawa wiąże wyłącznie z faktem wejścia w życie regulacji planistycznych (o czym była mowa wcześniej). Niezależnie nawet od brzmienia przepisu za logiczne uznać należy, iż skoro podstawą do ustalenia opłaty jest wyłącznie wzrost wartości nieruchomości spowodowany wejściem w życie nowych uregulowań planistycznych, polepszających atrakcyjność inwestycyjną gruntu, to termin, w którym opłatę tę można naliczyć, nie może rozpoczynać się przed datą wejścia w życie tych uregulowań albowiem jeszcze wtedy nie może być mowy ani o polepszeniu warunków inwestowania ani o wynikającym stąd wzroście wartości nieruchomości. O ile skarżący podtrzymuje stanowisko, iż Gmina złożyła mu jakiekolwiek zobowiązanie, z którego się nie wywiązała, a zaniechaniem tym wyrządziła skarżącemu szkodę w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, winien rozważyć ewentualność dochodzenia stosownych roszczeń przed sądem powszechnym. Należy wskazać, iż w postępowaniu przed Sądem skarżący nie ponowił swoich zarzutów odnośnie wadliwości sporządzenia operatu szacunkowego, podnoszonych w postępowaniu odwoławczym (pismo z dnia 10 grudnia 2004 r.). Skarżący wskazał tam, iż wartość jego działki według jej wcześniejszego przeznaczenia została zaniżona poprzez przyjęcie do porównań działek większych niż jego nieruchomość (skarżący wywodził, iż wartość metra kwadratowego działki większej jest mniejsza niż wartość metra kwadratowego działki mniejszej). W ocenie Sądu twierdzenia te nie zostały przez skarżącego w przekonujący sposób uprawdopodobnione, w tym – jak słusznie podniosło SKO - nie skorzystał on z możliwości przedstawienia własnej wyceny. Niezależnie od tego brak podstaw do uznania, aby – jak stwierdza pismo z dnia 10 grudnia 2004 r. - różnica w powierzchni działek, których wzięcie pod uwagę kwestionuje skarżący (40% w odniesieniu do działki skarżącego o powierzchni jedynie 697 metrów kwadratowych) mogła w znaczący sposób wpływać na różnicę w wartości jednego metra kwadratowego działki skarżącego i jednego metra kwadratowego działek przyjętych do porównania. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270).