IV SA/Wa 814/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, asesor WSA Danuta Szydłowska (spr.), Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2006 roku sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania J. S. od decyzji Wójta Gminy W. z dnia [...] sierpnia 2006 r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działki ew. nr [...] położonej w obrębie W. wieś W. w wysokości 45.320,00 zł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ I instancji uznał, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 2001 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] poz. [...]) wartość przedmiotowej działki wzrosła z kwoty 401.700zł do kwoty 628.300,00zł. Dnia 5 stycznia 2005 r. J. S. dokonał sprzedaży w/w działki. Zgodnie z § 17ust. 1 pkt 2 uchwały jednorazowa opłata w tej sytuacji wynosi 20 % od wzrostu wartości. W odwołaniu od tej decyzji J. S., zwany dalej skarżącym, wnosząc o unieważnienie decyzji Wójta podniósł, iż zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało skierowane do obojga małżonków a grunt jest jego własnością, co więcej nie określono precyzyjnego terminu zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Decyzja Wójta jest rażąco niesprawiedliwa albowiem według wiedzy skarżącego jest pierwszą taką opłatą w historii gminy mimo, iż w czasie obowiązywania uchwały planistycznej były zbywane inne nieruchomości. Takie działanie organu narusza konstytucyjną zasadę równości wobec prawa. Zajmując stanowisko w sprawie Kolegium Odwoławcze nie podzieliło zarzutów skarżącego podtrzymując stanowisko organu I instancji. Dodatkowo wskazało, iż skarżący został we właściwym trybie i formie zawiadomiony o wszczęciu przedmiotowego postępowania i miał możliwość przed wydaniem decyzji wypowiedzieć się w sprawie zebranego materiału. W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie obszernej skardze skarżący, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, orzeczenie nieważności zarówno decyzji Wójta jak i decyzji organu odwoławczego oraz zasądzenie kosztów postępowania. Podniósł zarzuty naruszenia prawa materialnego i procesowego. W szczególności art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. ( Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717 ze zm. ) i art. 5 kc poprzez pobieranie przez Wójta opłat w sposób wybiórczy, art. 10 kpa poprzez niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału podczas sporządzania operatu szacunkowego, art. 14 kpa poprzez brak sporządzenia protokołu z wizyt w Urzędzie Gminy, art. 6 kpa poprzez traktowanie skarżącego w sposób odmienny od innych osób dokonujących sprzedaży, art. 77 kpa poprzez niezbadanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, art. 34 Konstytucji gwarantującej wszystkim obywatelom równe traktowanie przez władze publiczne. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoją dotychczasową argumentację. Dodało, iż skarżący po zakończeniu postępowania wyjaśniającego, w dniu 26 lipca 2005 r. zapoznał się z materiałem zebranym w sprawie, w tym również z operatem szacunkowym co do którego nie zgłosił żadnych zarzutów. Nie podał tez żadnych okoliczności mogących mieć wpływ na wysokość ustalonej opłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z art.1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. nr 153 z 2002 r. poz.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania powyższej decyzji nie zaś według kryteriów słusznościowych. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. nr 153 poz. 1270- dalej zwaną p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. 80 poz. 717 ze zm.), w którym ustawodawca wskazał, że jeżeli z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość to pobiera się jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości tej nieruchomości. A zatem do zastosowania tego przepisu niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: -uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, -wzrost wartości nieruchomości -zbycie nieruchomości . Wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne a nie uznaniowe, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo. Jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 cyt. ustawy wzrost wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia i stanowi on różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl ust 3 i 4 tegoż artykułu opłata o której mowa, może być nałożona w terminie 5 lat od dnia nabycia mocy obowiązującej miejscowego planu zagospodarowania lub jego zmiany. Art. 37 ust. 11 ustawy stanowi, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. ( ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. z 2000 r. nr 46 poz. 543 ze. zm. ). Te ostatnie w dziale IV stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena , możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 152). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (art. 152§2 ), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. ( art. 153 ). Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że kwestią niesporną jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku której zmienione zostało przeznaczenie przedmiotowej działki, oraz, że nastąpiło jej zbycie. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie. W rozpatrywanej sprawie wycenę przeprowadzono w oparciu o podejście porównawcze, technikę porównywania parami. Analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych, rolnych na terenie wsi W. wybierając do porównania trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Jak wynika z przeprowadzonej analizy wartość nieruchomości skarżącego, która przed uchwaleniem w/w planu przewidziana była jako obszar " Rpo- teren rolny przeznaczony pod uprawy polowe wyłączony z możliwości zabudowy kubaturowej z wyjątkiem gospodarstw w całości objętych tym ustaleniem, częściowo rezerwa terenu pod projektowane poszerzenie drogi nr [...] " wynosiła 401.700,00 zł a po zmianie planu, który przewiduje, że nieruchomość stanowi tereny na cele usług nieuciążliwych wymagających koncentracji, częściowo pod projektowane poszerzenie drogi [...] wynosi 628.300,00 zł. Przyrost wartości wyniósł zatem 226.600,00 zł. W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na marginesie Sąd zauważa, iż transakcja sprzedaży nieruchomości przez skarżącego rażąco odbiega od transakcji zawieranych na terenie gminy W., a cena uzyskana tj. 768.000,00 zł, znacznie przewyższa wartość przedmiotowej działki ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę. Skarżący został prawidłowo powiadomiony o wszczęciu postępowania, zapoznał się ze zgromadzonym w sprawie materiałem nie zgłaszając żadnych zastrzeżeń, nie skorzystał też z możliwości przedstawienia własnej wyceny przedmiotowej działki. Zarzut skarżącego dotyczący nałożenia opłaty tylko na niego, podczas gdy zbywcy innych nieruchomości nie zostali obciążeni opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy albowiem Sąd rozstrzyga tylko w granicach skargi dotyczącej skarżącego. Uwzględnienie skargi przez stwierdzenie nieważności orzeczenia następuje w wypadku ustalenia, iż zaskarżony akt został wydany z rażącym naruszeniem prawa. Rażącym naruszeniem prawa jest wyłącznie naruszenie prawa materialnego, które zaważyło na treści decyzji a katalog wad skutkujących nieważnością jest enumeratywnie wyliczony w art. 156 § 1 kpa. Tak więc, przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji nie są związane z postępowaniem w którym wydano decyzję, lecz wynikają z samej decyzji. Rażące naruszenie prawa jest zjawiskiem o wyjątkowym charakterze gdyż prowadzi ono w konkretnej sprawie do odstąpienia od ogólnej zasady stabilności ostatecznych decyzji administracyjnych. Racje ekonomiczne lub gospodarcze nie mogą przesądzać o rażącym naruszeniu prawa. Reasumując powyższe rozważania w ocenie Sądu zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. W tym stanie sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002.r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym, zwanej p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.