IV SA/Wa 818/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2009 r. sprawy ze skargi I. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z [...] listopada 2008 roku nr [...]; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej I. G. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Burmistrz Miasta J. decyzją z [...] listopada 2008r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o część rekreacyjną (basen kryty i zadaszenie tarasu) oraz o powiększenie kuchni i zadaszenie głównego wejścia, na terenie działki ewidencyjnej nr [...] położonej przy ulicy [...] w J. W warunkach i wymaganiach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ ustalił: 1) iż na terenie działki należy zachować wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej minimum 70 % - przy bilansowaniu powierzchni należy uwzględnić rozbiórkę powierzchni utwardzonej w rejonie dębu; 2) wskaźnik powierzchni zabudowy budynku do powierzchni działki -maksymalnie 18 %; 3) maksymalną szerokość elewacji frontowej budynku - 21 m; 4) maksymalną wysokość budynku - 5 m do kalenicy; 5) kąt nachylenia połaci dachowej - w przedziale 20° - 45°. W ochronie środowiska, przyrody i krajobrazu organ wskazał, iż: 1) roboty ziemne oraz inne roboty związane z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, prowadzone w pobliżu drzew i krzewów mogą być wykonywane wyłącznie w sposób nieszkodzący drzewom lub krzewom; 2) należy zachować maksymalny stan istniejącej zieleni i zadrzewień ze szczególnym uwzględnieniem zabezpieczenia drzew oraz ich brył korzeniowych przed uszkodzeniem podczas prowadzenia prac ziemnych, a na ewentualną wycinkę drzew kolidujących z planowaną zabudową należy uzyskać stosowną decyzję; 3) należy wykonać ekran korzeniowy dla zabezpieczenia systemu korzeniowego dębu szypułkowego, zgodnie z wykonaną Ekspertyzą dendrologiczną. W kwestii obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji ustalono, iż odprowadzanie ścieków ma się odbywać do szczelnego zbiornika na nieczystości płynne, docelowo do miejskiej sieci kanalizacyjnej. 1 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 W zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich organ wskazał, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy zaprojektować w sposób zapewniający poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, tj. zapewniając ochronę przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zalewanie wodami opadowymi z terenów sąsiednich, ochronę przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] marca 2009r. - po rozpatrzeniu odwołania I. G. - utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z [...] listopada 2008r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, przytaczając jednocześnie treści art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, iż charakterystyka urbanistyczna projektowanej inwestycji zawarta we wniosku inwestora pozwoliła na stwierdzenie, że zamierzenie spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Przydomowy basen będzie uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej, która to funkcja dominuje w obszarze analizowanym. Organ wydający decyzję w pierwszej instancji wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu. W ocenie Kolegium przeprowadzona analiza określiła możliwości realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określanymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zatem spełnione zostały warunki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś kwestie lokalizacji inwestycji na działce, odległość od granic działki, warunków technicznych budowli należą do zakresu działania organu zatwierdzającego projekt budowlany i wydającego pozwolenie na budowę. Organ pierwszej instancji wyznaczył również kwestionowaną przez odwołującą się linię zabudowy jako przedłużenie ustalonej linii istniejącej na działce sąsiedniej i w analizie uzasadnił jej ustalenie, tym samym nie dopuścił się naruszenia przepisu prawa materialnego. Niezasadny jest także 2 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 zarzut dotyczący nierozpatrzenia kwestii związanej z dębem szypułkowym. Organ pierwszej instancji wskazał wyraźnie, że roboty ziemne i inne prace związane z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego prowadzone w pobliżu drzew i krzewów mogą być wykonywane w sposób nie szkodzący drzewom lub krzewom. Wskazano ponadto, że należy wykonać ekran korzeniowy dla zabezpieczenia systemu korzeniowego przedmiotowego dębu, zgodnie z ekspertyzą dendrologiczną. Nadto obawy odwołującej się dotyczące ewentualnego zalewania jej działki wodą z basenu uznano za bezzasadne, albowiem inwestor kwestionowaną decyzją został zobowiązany tak zaprojektować obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami i rozwiązaniami technologicznymi aby zapewnić poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym także ochronę przed zalewaniem wodami opadowymi i innymi z terenów sąsiednich. Powyższe rozwiązania zostaną wprowadzone na etapie pozwolenia na budowę. I.G. w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] marca 2009r. zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5, art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej w skrócie: K.p.a.), przez brak określenia niezbędnych warunków jakie musi spełnić uzbrojenie terenu wystarczające odpowiednio do potrzeb eksploatacji zamierzenia inwestycyjnego w postaci basenu rekreacyjnego oraz przez brak uzgodnień decyzji z Wojewodą [...] (w następstwie z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska) jako organem właściwym w sprawie projektowanych działań inwestycyjnych na terenie obszaru chronionego krajobrazu, naruszając tym samym wymóg zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi dotyczącymi ochrony przyrody, tj.: 1) art. 23 ust. 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie przyrody przez pominięcie faktu, że teren inwestycji znajduje się na obszarze chronionego krajobrazu, będącego jedną z form przyrody; 2) naruszenie zakazu określonego w art. 24 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o ochronie przyrody przez zezwolenie na prace ziemne, których skutki mogą negatywnie oddziaływać na środowisko naturalne; 3) naruszenie § 5 pkt 5 i 6 oraz § 7 rozporządzenia Wojewody [...] z [...] lutego 2007r. Nr [...] w części wymagań dotyczących strefy ochrony urbanistycznej dla J., na której znajduje się przedmiotowa nieruchomość, 3 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 przez pominięcie uregulowań szczególnych, obowiązujących na tym terenie będącym w nadzorze Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (obszar J. zał. Nr 7 rozporządzenia Wojewody [...]). Rozszerzając powyższe zarzuty skarżąca podniosła, iż "w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały wymienione urządzenia infrastruktury technicznej instalowane na nieruchomościach, z których - te dotyczące zwłaszcza kanalizacji i wodociągu - są w niniejszej sprawie konieczne dla realizacji obiektu będącego basenem rekreacyjnym zgodnie ze sposobem użytkowania tego obiektu lub przeznaczeniem. Zdaniem strony skarżącej decyzja nie została poparta właściwą oceną techniczną w tym zakresie, odwołującą się do wiedzy fachowej. Konkludując, skarżąca stwierdziła, iż zaskarżona decyzja ze względu na wykazane braki nie tylko narusza normy prawne dotyczące zachowania warunków zrównoważonego rozwoju, ale faktycznie doprowadzi do powstania chaotycznej zabudowy, bezstylowej, szpecącej krajobraz chroniony ze względu na jego wartości przyrodnicze i walory krajobrazowe, degradacji walorów przyrodniczych tego obszaru, powolnego obumierania stuletniego dębu szypułkowego i nieprzewidzianych skutków naruszenia systemu wodnego dla całego środowiska naturalnego tego terenu, na którym przeważa roślinność leśna. Dodatkowo skarżąca złożyła ekspertyzę sporządzoną przez mgr inż. A. M. zawierającą ocenę stanu zachowania drzewa - dębu szypułkowego -rosnącego w granicy działki inwestora oraz wpływu na to drzewo, planowanego w obrębie rzutu jego korony, basenu kąpielowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - w odpowiedzi na skargę - wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo odparło zarzut odnoszący się do braku uzgodnienia projektu decyzji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w sprawach podlegających mu form ochrony przyrody oraz Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody, z racji tego iż działka, na której planuje się inwestycję, położona jest poza granicami [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów 4 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ((Dz.U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) - dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę, głownie z przyczyn które wziął pod uwagę z urzędu. W konsekwencji uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] marca 2009r. i utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza Miasta J. z [...] listopada 2008r. naruszają prawo w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego. Decyzja o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ((Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) - dalej w skrócie: p.z.p.) - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich [...]. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 p.z.p. Jednym z nich, uregulowanym w punkcie 1 powołanego przepisu, a zarazem stanowiącym, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do 5 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 p.z.p. - jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, s. 500). Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ((Dz.U. nr 164, poz. 1588) - zwane dalej: rozporządzeniem). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych w decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc decyzja, oprócz części tekstowej, powinna zawierać część 6 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 graficzną obrazującą linie rozgraniczające teren inwestycji, jak i załączniki obrazujące warunki analizy w postaci tekstowej i graficznej. Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu - w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 pz.p. w związku z przytoczonymi poniżej przepisami rozporządzenia i naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Z wykazanym naruszeniem powyższych przepisów wiąże się z kolei naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 i art. 77 K.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, iż organy właściwe w sprawie nie podjęły wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Stosownie do regulacji zawartej w rozporządzeniu organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy, po wyznaczeniu obszaru analizowanego, winien przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza ta powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w analizie graficznej i tekstowej, a następnie w decyzji o warunkach zabudowy. Z analizy powinny wynikać m. in.: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układu połaci dachowych) (§1 pkt 2 - 5 rozporządzenia). Wymienione elementy w decyzji ustalającej warunki zabudowy zostały określone w sposób nieprawidłowy, a więc również naruszający wymienione przepisy rozporządzenia. Według § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się - zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia - wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Przekładając przytoczoną regulację na stan wynikający z decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazać należy, iż w analizie obszaru otaczającego teren planowanej inwestycji (czyli wymaganej § 3 ust. 1 rozporządzenia) wskazano, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki - na poddanym analizie obszarze - kształtuje się średnio w wysokości 16-20 %. Przy realizacji nowej zabudowy proponuje się przyjąć wskaźnik maksymalnie 18 % 7 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 (łącznie dla nowej i istniejącej zabudowy) i taki też wskaźnik ustalono w pkt 1 a decyzji z [...] listopada 2008r. W ocenie Sądu przedstawione ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni planowanej zabudowy do powierzchni działki nie odpowiada wymogom § 5 rozporządzenia. Prawidłowym winno być podanie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy poszczególnych działek objętych analizą i w oparciu o takie dane wyliczenie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z kolei wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni powinno wynikać z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nadto obowiązkiem organu będzie wyjaśnienie ustalonego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. W pkt 1 a decyzji organ wskazuje, iż przy bilansowaniu powierzchni należy uwzględnić rozbiórkę powierzchni utwardzonej w rejonie dębu szypułkowego, z kolei w uzasadnieniu organ stwierdza, iż usunięcie nawierzchni betonowej obok dębu nie ma związku z wnioskowaną zabudową i jest bezprawną ingerencją w zagospodarowanie działki nr [...]. Prawidłowe określenie powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej ma na celu nie tylko zapobiec postaniu zabudowy odbiegającej wyglądem i parametrami od już istniejącej, ale i zmniejszaniu się powierzchni zlewni, z której korzysta drzewo (dąb szypułkowy) rosnące w granicy działki objętej planowaną inwestycją. Powyższą uwagę należy odnieść także do określonej w analizie, a następnie ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej. Następnie organ pierwszej instancji ustalił maksymalną wysokość budynku na 5 m do kalenicy i kąt nachylenia połaci dachowej w przedziale 20° - 45° co - w ocenie Sądu - oznacza, iż planowana rozbudowa budynku mieszkalnego wpłynie na zmianę dotychczasowej wysokości budynku i kształt dachu. Przedstawione ustalenia organ wywiódł z analizy tekstowej, w której wykazano, iż wysokość budynków mieszalnych w obszarze analizowanym wynosi 5 m - 9 m, zaś co do geometrii dachów podał, iż w obszarze analizowanym dominują budynki z dachami dwuspadowymi o kącie nachylenia ok. 20° - 45°. Dla planowanej inwestycji należy przyjąć dach dwuspadowy, możliwe jest dopuszczenie dachu wielospadowego o różnych stopniach nachylenia połaci w przedziale 20° - 45°. Tymczasem rozporządzenie § 7 nie przewiduje ustalania wysokości budynku do kalenicy, a stanowi o "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki", którą wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi 8 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich i mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli zaś wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Natomiast pojęcie "kalenica" według rozporządzenia używane jest przy określaniu geometrii dachu. I tak w świetle § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów na obszarze analizowanym. Zatem określenie w decyzji Burmistrza Miasta J. jedynie kąta nachylenia połaci dachowej, nie czyni zadość wymogom rozporządzenia. Ponadto kąt nachylenia powinien być określony jednostkowo, a nie w przedziale (pomiędzy 20° a 45°). Zaś wynikające z analizy przyjęcie dachu dwuspadowego, z możliwością dopuszczenia dachu wielospadowego nie znajduje uzasadnienia, skoro nie zostało wykazane, które z budynków w obrębie obszaru analizowanego posiadają dach wielospadowy. Ponadto decyzja w pkt 1 a ustala tylko kąt nachylenia połaci dachowej, nie mówi nic o jego kształcie. Dalej wskazać należy, w związku z obawami skarżącej wynikającymi z potencjalnej możliwości zalewania jej działki wodą z planowanego basenu, iż organ odwoławczy podając w zaskarżonej decyzji, że inwestor decyzją organu pierwszej instancji został zobowiązany do zaprojektowania obiektu budowlanego (w szczególności basenu) wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi w sposób zapewniający poszanowanie interesów osób trzecich (w tym i skarżącej) zapewniając ochronę m. in. przed "zalewaniem wodami opadowymi i innymi", mija się z prawdą. W decyzji Burmistrza Miasta J. - pkt 1 d - mowa jest tylko o ochronie interesów osób trzecich przed "zalewaniem wodami opadowymi". Z kolei Sąd nie dopatrzył się naruszenia innych przepisów wskazywanych przez skarżącą w skardze, w tym i art. 53 ust. 4 pkt 8 p.z.p. przez nieuzgodnienie planowanej inwestycji z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska. W tym względzie należało zgodzić się z organami, iż teren obejmujący działkę nr [...] zlokalizowaną przy ul. [...] w J. nie jest położony w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. W konsekwencji powyższego 9 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 Sąd również nie stwierdził naruszenia art. 23 ust. 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 4 u.o.p. i art. 24 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o ochronie przyrody i § 5 pkt 5 i 6 i § 7 rozporządzenia w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Również art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami, także powołanego skardze, nie można w żadnej mierze odnosić do stanu kontrolowanej sprawy. Przepis ten w ust. 1 stanowi, iż przepisy rozdziału "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej", w którym ów przepis jest umiejscowiony, stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, na których urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, zaś ust. 2 definiuje co należy rozumieć przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Co się tyczy zarzutu nie oparcia decyzji na właściwej (fachowej) ocenie technicznej dotyczącej realizacji obiektu będącego basenem rekreacyjnym, to wskazać należy, iż tego rodzaju obiekt budowlany stanowiący całość techniczno -użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno - budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, z tym że wszystkie te czynności następują na etapie procesu budowlanego, nie zaś na etapie ustalania warunków zabudowy. Skarżąca sprzeciwiając się planowanej inwestycji, w szczególności budowie basenu, ma także na celu ochronę dębu szypułkowego. Dąb ten rośnie blisko planowanej budowy basenu, dlatego skarżąca obawia się o jego dalszy los. W tym względzie należy podkreślić, iż przedmiotowe drzewo nie jest pomnikiem przyrody, czyli jedną z form ochrony przyrody jakie wymienia art. 6 ustawy o ochronie przyrody, do którego odnosiłyby się nakazy określonego zachowania. Zatem zawarte w decyzji Burmistrza Miasta J. warunki postępowania z istniejącą na działce nr [...] zielenią, zarówno w trakcie realizacji inwestycji, jak i przed jej rozpoczęciem, są prawidłowe. Szczególną troską objęto dąb szypułkowy. W tej materii zobowiązano inwestora do wykonania ekranu korzeniowego w celu zabezpieczenia systemu korzeniowego drzewa zgodnie ze wskazaniami wynikającymi z Ekspertyzy dendrologicznej sporządzonej przez mgr inż. M. S. (przedłożonej przez inwestora). Nadto z opinii złożonej przez skarżącą oraz z opinii złożonej przez inwestora wynika, iż drzewo niezależnie od 10 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 planowanej inwestycji wymaga kompleksowych zabiegów pielęgnacyjnych, zwłaszcza sprowadzających się do obniżenia wysokości konarów, usunięcia posuszu oraz redukcji średnicy korony w całym jej obrębie. Czynności te miałyby doprowadzić m. in. do obniżenia jego wysokości, co wpłynęłoby pozytywnie na statykę określonych partii korony. Przeprowadzenie wskazanych prac jest niezbędne, aby wyeliminować realne zagrożenie jakie stwarza sporne drzewo dla bezpieczeństwa osób i mienia. Również odpowiednia odległość planowanego basenu od drzewa winna leżeć w interesie inwestora. Brak w decyzji wymaganych konkretnych rozstrzygnięć odnośnie parametrów planowanej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, wraz z wynikającym z analizy uzasadnieniem przyjętych rozwiązań stanowi naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. w zw. § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia i jest to naruszenie mające wpływ na wynik sprawy. Z naruszeniem tym wiąże się również naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., z racji niezebrania i nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy, czyli niepodjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Z kolei wobec faktu niekonwalidowania przez organ odwoławczy wykazanych uchybień jakich dopuścił się organ pierwszej instancji, jak również nierozpoznania na nowo sprawy w wyniku wniesienia środka zaskarżenia, należy organowi odwoławczemu zarzucić także naruszenie zasady dwuinstancyjności unormowanej w art. 15 K.p.a. Powyższe uchybienia dowodzą, że stanowisko organów, iż wnioskowana zmiana w zagospodarowaniu terenu obejmującym działkę nr [...] przy ul. [...] w J. nie odbiega od cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, czyli spełnia warunek z pkt 1 art. 61 ustawy o p.z.p., jest przedwczesne. Organ - przy ponownym rozpoznawaniu sprawy - zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych sformułowanych w niniejszym wyroku. Sąd - wobec uznania, iż zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem wyżej powołanych przepisów prawa - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 a i c w zw. z art. 135 P.p.s.a. - orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku. O niewykonywaniu decyzji do chwili uprawomocnienia się wyroku orzeczono w punkcie 2 - na podstawie art. 152 P.p.s.a. O kosztach postępowania postanowiono - w punkcie 3 - na zasadzie art. 11 Sygn. akt IV SA/Wa 818/09 200 i 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349, zezm.).