IV SA/Wa 822/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wójcik, asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Dominik Niewirowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13.09.2005 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej R. na decyzję Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarny w W. z dnia [...] stycznia 2005 r. nr [...] w przedmiocie obniżenia dźwięku hałasu w porze nocnej - oddala skargę - Zaskarżoną do Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] stycznia 2005 r. Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny w W. utrzymał w mocy, na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1, decyzję Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w W. z dnia [...] listopada 2004 r w przedmiocie nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej R. obniżenia dźwięku hałasu w porze nocnej w budynku przy ul. [...] w lokalu nr [...] w związku z pracą urządzeń zainstalowanych w pomieszczeniach kotłowni. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wskazano m.in., iż pomiary hałasu przeprowadzone w dniu 28 października 2004 r. w lokalu nr [...] wykazały przekroczenie obowiązującej normy PN-87/B-02151/02. W tej sytuacji Wspólnota powinna podjąć odpowiednie działania, które spowodują obniżenie poziomu hałasu do wysokości dopuszczalnej. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, iż pomimo braku uprawnień Wspólnoty do występowania z tytułu rękojmi w stosunku do wykonawcy wadliwych urządzeń będących źródłem hałasu, jest ona odpowiedzialna za zapewnienie odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych zarządzanego obiektu. W orzeczeniu przywołano także treść art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), nie wskazując, jaki związek ma ta regulacja z rozpoznawaną sprawą. W skardze na decyzje PWIS Wspólnota Mieszkaniowa R. wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji lub jej uchylenie. Zdaniem skarżącej Wspólnoty decyzja została skierowana do podmiotu, który nie jest stroną w sprawie, co wyczerpuje przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji określone w art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. Adresatem decyzji powinni być wszyscy współlokatorzy. Podniosła, iż zgodnie z aktualną linią orzeczniczą wspólnota mieszkaniowa nie jest legitymowana do wystąpienia z roszczeniami z tytułu rękojmi w stosunku do wykonawcy urządzeń będących źródłem hałasu. Wskazano, iż obciążenie Wspólnoty obowiązkiem usunięcia usterki prowadzi do sytuacji gdy także poszkodowany - właściciel lokalu nr 51 - będzie musiał współfinansować działania związane z usunięciem nieprawidłowości. Wskazano również, iż organy administracji nie powinny ingerować w sprawy, w których powinna samorządnie decydować wspólnota oraz zarzucono, iż organy administracji nie dążyły do polubownego załatwienia sprawy. W końcu wskazano, iż organy administracji wadliwie zinterpretowały art. 185 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę PWIS wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W trakcie rozprawy uczestnik postępowania - właścicielka lokalu nr [...] oświadczyła, iż budynek został oddany do eksploatacji w 2000 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Sąd oddalił skargę, gdyż nie zasługuje ona na uwzględnienie albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Pomiędzy stronami bezoporne jest stwierdzenie naruszenia w lokalu nr 51 poziomu hałasu określonego normą PN-87/B-02151/02. Zostało to potwierdzone pomiarami, które nie zostały skutecznie zakwestionowane. Jak wynika z akt sprawy skarżąca Wspólnota zarządza nowym budynkiem. Z oświadczenia uczestniczki wynika, iż został on oddany do eksploatacji w 2000 r. a więc w okresie obowiązywania rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 1995 r. Nr 10, poz. 46 ze zm.). W świetle tego rozporządzenia poziom hałasu przenikającego do pomieszczenia mieszkalnego w tym z urządzeń stanowiących wyposażenie budynku nie może przekraczać wymagań wynikających z przepisów szczególnych (§. 326 § 2 i 327 § 1 rozporządzenia). W tej sytuacji zachodziły przesłanki do wydania przez organ PIS decyzji na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz.U. z 1998 r. Nr 90, poz. 575 ze zm.),. Przepis ten stanowi podstawę władczej ingerencji organów administracji w zagadnienia związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej. Zarzut bezpodstawnej ingerencji organów administracji w tym zakresie jest więc nietrafny. Organ orzekający w sprawie trafnie określił także adresata decyzji. W rozpatrywanym przypadku źródłem uciążliwości są urządzenia zlokalizowane w kotłowni. Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi ogół mieszkańców tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 13 ust. 1 oraz art. 6 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.). Do kosztów tych zalicza się wydatki na remonty i bieżące konserwacje (art. 14 pkt 1 ustawy) a więc także wydatki związane z obowiązkiem usunięcia naruszeń wskazanych w decyzji. Jednocześnie w orzecznictwie sądów administracyjnych nie kwestionowana jest zdolność wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną, w rozumieniu art. 28 K.p.a., co wynika z treści art. 6 zd. 2 ustawy o własności lokali. W tej sytuacji nietrafny jest zarzut skargi, iż decyzja została błędnie skierowana i dotknięta jest wadą nieważności. Nie trafne jest powołanie się w skardze na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. sygn. akt III CZP/04 (opubl. Prok i Pr z 2005 r. nr 3). Orzeczenie to dotyczy wyłącznie szczególnej sytuacji, w której Sąd wypowiadał się odnośnie legitymacji prawnej podmiotu zobowiązania cywilnego wynikającego z czynności cywilnoprawnej (dochodzenie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad w nabytych mieszkaniach). Zawarte w uzasadnieniu uchwały rozważania nie są oparte na zakwestionowaniu zasady, iż wspólnota mieszaniowa może być podmiotem praw i obowiązków, w tym wynikających ze zobowiązań o charakterze administracyjnoprawnym. Wskazuje się w nim jedynie, iż w pewnych przypadkach, z uwagi na przesłanki celowościowe, uzasadnione może być przyznanie prymatu dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przez poszczególnych właścicieli lokali, nie zaś przez wspólnotę mieszkaniową jako całość. Należy podkreślić, iż w rozpatrywanym przypadku Sąd Najwyższy rozważał kwestie związane z dochodzeniem roszczeń wynikających z ewentualnych wad lokali stanowiących osobną własność mieszkańców. Rozpatrywany przez Sąd Najwyższy stan faktyczny nie ma bezpośredniego odniesienia do rozpatrywanej sprawy jeżeli zważyć, że przedmiotem kwestionowanego rozstrzygnięcia jest usunięcie uciążliwości, której źródłem są wadliwie wykonane urządzenia służące do zaspokojenia potrzeb wszystkich mieszkańców. Te same przesłanki celowościowe przemawiają, w takim przypadku, za przyjęciem, iż podmiotem, który powinien podjąć konieczne działania jest wspólnota mieszkaniowa, jako całość, nie zaś odrębnie poszczególni mieszkańcy budynku. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż w świetle przytoczonej uchwały Sądu Najwyższego roszczenia odszkodowawcze do wykonawcy wadliwych urządzeń przysługują jedynie właścicielom poszczególnych lokali. Mogą oni bowiem w świetle wykładni prezentowanej w przedmiotowej uchwale realizować swoje uprawnienia osobno albo przelać je na skarżąca Wspólnotę, gdy uznają, iż gwarantuje to lepszą ochronę ich interesów. Sąd oceniając wyłącznie legalność zaskarżonej decyzji nie mógł rozważać argumentów skargi dotyczących kwestionowania racjonalności ustawowych rozwiązań, w świetle których zasadą jest ponoszenie kosztów związanych z zarządzaniem wspólną nieruchomością przez ogół współwłaścicieli. W rozpatrywanym przypadku, w razie braku możliwości wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym do wykonawcy urządzeń, będzie to oznaczało konieczność współfinansowania kosztów działań zapobiegających ponadnormatywnemu hałasowi także przez właściciela lokalu, który ponosi skutki uciążliwości. Dla oceny legalności zaskarżonej decyzji nie może być także przesądzająca kwestia ewentualnej możliwości załatwienia sprawy pomiędzy wspólnotą a właścicielem mieszkania w drodze ugody. Z akt sprawy nie wynika co prawda, aby organy skłaniały strony do zawarcia ugody, jednak uchybienie wymaganiom art. 13 § 2 K.p.a., nie przesądza w rozpatrywanym przypadku, iż wydane rozstrzygnięcie narusza prawo, skoro organy administracji wydały decyzję w granicach przysługujących im kompetencji a, jak wskazano, okoliczności sprawy uzasadniały merytorycznie jej wydanie. Podnoszone zarzuty w tym zakresie wydają się równocześnie o tyle nieadekwatne do sytuacji, iż, jak wynika z akt sprawy, właścicielka lokalu narażona na uciążliwości, początkowa próbowała rozwiązać problem zwracając się bezpośrednio do skarżącej Wspólnoty. Gdyby więc Wspólnota miała w istocie intencję polubownego załatwienia sprawy istniała taka możliwość przed wydaniem decyzji administracyjnej w sprawie. Trafnie podniesiono natomiast w skardze, iż w swoim rozstrzygnięciu organ odwoławczy bezpodstawnie przywołał treść art. 185 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zawarta w nim definicja pojęcia "zarządzania nieruchomością" dotyczy wyłącznie kwestii regulowanych tą ustawą m.in. przesądza o zakresie reglamentacji wykonywania działalności w tym zakresie. Mylne przywołanie wskazanego przepisu stanowiło co prawda naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w zakresie właściwego uzasadnienia decyzji, jednak wadliwe przywołanie regulacji nie mogło mieć w rozpatrywanym przypadku wpływu na wynik sprawy. Uchybienie to nie może więc prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji - a contrario art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.). Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.