IV SA/Wa 833/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Agnieszka Szymańczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej "SKO"), po ponownym rozpatrzeniu odwołania T. M. (dalej "Skarżącej") od decyzji Burmistrza [...] (dalej "Burmistrza") z dnia [...] stycznia 2017 r. Nr [...] znak [...], ustalającej warunki zabudowy dla działki nr [...], położonej w [...], obręb [...], przy ul. [...] (dalej "teren inwestycji") dla inwestycji obejmującej rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego w ostrej granicy z działką nr [...] wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi – utrzymało decyzję Burmistrza w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez SKO zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco: 1. Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. Burmistrz ustalił na wniosek A. D. (dalej "Inwestorki") warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. 2. Skarżąca wniosła do SKO odwołanie od decyzji Burmistrza, kwestionując możliwość pozytywnego rozpatrzenia wniosku Inwestorki. 3. Decyzją z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...] (dalej "pierwszą decyzją odwoławczą"), wydaną na podstawie art.138 § 2 k.p.a., SKO uchyliło decyzję Burmistrza i przekazało temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. 4. Wyrokiem z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1890/17, wydanym po rozpatrzeniu skargi Inwestorki oraz A. K. (dalej "Uczestnika") tut. Sąd uchylił pierwszą decyzję odwoławczą SKO. Uzasadniając w/w orzeczenie Sąd wskazał, że SKO naruszyło art. 138 § 2 k.p.a., nie wykazując w sposób przekonywujący, że w postępowaniu przed organem I instancji dopuszczono się na tyle istotnych uchybień, iż ich usunięcie w trybie art. 136 k.p.a. nie było możliwe. W szczególności Sąd wskazał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dostarcza wyczerpujących danych do ustalenia szeroko rozumianej charakterystyki obszaru analizowanego (na którą łącznie składają się elementy wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej), niezbędnej z kolei do ustalenia pożądanych dla tego obszaru wymogów dobrego sąsiedztwa, dokonanie przez organ odwoławczy oceny czy, czy dopuszczone przez Burmistrza odstępstwa mogą znaleźć uzasadnienie w wynikach sporządzonej analizy, jest w tej sytuacji możliwe poprzez zestawienie charakteru tychże odstępstw z wynikami analizy, bez konieczności uszczegółowiania przez Burmistrza stanowiska w tym zakresie, odstąpienie przez SKO od takiej oceny i zastosowanie instytucji kasacji z art. 138 § 2 k.p.a. uznać należy za nieuzasadnione. III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją ponownie odwołanie Skarżącej od decyzji Burmistrza, SKO utrzymało tę decyzję w mocy. Uzasadniając powtórne rozstrzygnięcie odwoławcze, SKO wskazało w szczególności, co następuje: (i) Ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest w pełni dopuszczalne w świetle przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), dalej także "ustawy", "u.z.p.p.", oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenia". Organ I instancji wywiązał się prawidłowo z obowiązku przeprowadzenia analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego obszaru analizowanego, wykazując zgodność inwestycji z wymogami zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, oraz ustalając szczegółowe parametry inwestycji w granicach wyznaczonych przepisami rozporządzenia. Stosownie do powyższego: (ii) W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy Burmistrz wyznaczył wokół działki stanowiącej teren inwestycji - obszar analizowany. Przyjęta szerokość obszaru analizowanego wynosiła 50 m. W rozpoznawanej sprawie wyznaczony obszar analizowany, spełnia zatem wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia. (ii) Teren inwestycji znajduje się w obszarze zespołu 1-2 kondygnacyjnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z garażami i budynkami gospodarczymi. Funkcja projektowanego budynku nie jest zatem sprzeczna z przeważającymi funkcjami otoczenia. (iii) W oparciu o analizę zebranego materiału dowodowego oraz uwzględniając stanowisko Sądu, wyrażone w zapadłym w sprawie wyroku, SKO stoi na stanowisku, że zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu nawiązywać będą do zabudowań z obszaru analizowanego. Stosownie do powyższego: (iv) Wyznaczenie linii zabudowy nastąpiło na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, zgodnie z linią zabudowy dla budynków na działce nr [...]. (v) Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym są zróżnicowane od 0,06 do 0,30. Średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 0,15. Organ pierwszej instancji, biorąc pod uwagę wniosek inwestora oraz wielkość tego wskaźnika z obszaru analizowanego, ustalił wskaźnik dla działki będącej przedmiotem zainwestowania, w wysokości 0,28. Powyższe ustalenie odpowiada § 5 ust. 2 rozporządzenia stanowiącego, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (vi) Z analizy wynika, że szerokość elewacji frontowych, występujących w obszarze analizowanym jest zróżnicowana (od 7 m do 21,5 m). Średnia wielkość wynosi 12,5 m. Parametr ten ustalono zatem w ww. wysokości z tolerancją do 20%. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Stwierdzić również należy, iż dla planowanej inwestycji wskaźnik ten ustalony został prawidłowo, a zastosowanie ww. parametru znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie. (vii) W sporządzonej analizie podano, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 3 m do 8 m. Średnia wysokość wynosi ok. 5,5 m. Wyznaczając ten parametr organ I instancji oparł się na zabudowie znajdującej się w obszarze analizowanym, ustalając ten parametr w wysokości 7 m. Wskaźnik ten ustalony został prawidłowo, stosownie do § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. (viii) W myśl § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Burmistrz ustalił, że w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowaną geometrię dachów. Dla planowanej inwestycji ustalono dach dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci od 0° do 45°, z kierunkiem głównej kalenicy jako równoległy lub prostopadły. Jednocześnie wskazano, że wysokość głównych kalenic jest zróżnicowana i wynosi średnio 8,0 m (od 9 m do 10,50 m). Jej wysokość ustalono zgodnie z wnioskiem Inwestora w maksymalnej wysokości do 10,5 m. (ix) Z przeprowadzonej analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt 1 ust. 1 art. 61 ustawy, bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podzielić należy również ocenę Burmistrza, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. (x) Odnosząc się do zarzutów odwołania należy zauważyć, że decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi prawnie określoną formę oceny dopuszczalności lokalizacji inwestycji w danym miejscu, w świetle powszechnie obowiązującego prawa. Oznacza to, iż organ, rozpatrując złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie mógł odmówić ich ustalenia, gdy zlokalizowanie tej inwestycji w projektowanym miejscu jest zgodne z przepisami. Tym samym zarzuty odwołania nie znajdują uzasadnienia. IV. Pismem z dnia [...] lutego 2019 r. Skarżąca wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję odwoławczą SKO, zarzucając jej: 1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 59 w zw. z art. 61 ustawy poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, która została już faktycznie zrealizowana, co do której toczy się postępowanie legalizacyjne w trybie art.51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a zatem bez podstawy prawnej, 2) naruszenie prawa materialnego tj. § 3 ust. 2 w zw. z ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organy obu instancji określiły, że "wokół działki obszar analizowany, granice tego obszaru wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów", decyzja organu II instancji nie określa czy faktycznie organ I instancji właściwe określił obszar, nie zawiera mapy, o której mowa w rozporządzeniu, nie zawiera oznaczenia działek ani żadnej innej informacji poza powtórzeniem za organem I instancji powyższego zdania. Stanowi to naruszenie powołanego powyżej przepisu, uniemożliwia to kontrolę decyzji przez sąd, oraz pozbawia obywatela wiedzy o okolicznościach faktycznych i prawnych mających wpływ na jego prawa; 3) naruszenie prawa materialnego tj. § 8 rozporządzenia, zgodnie z którym geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. SKO wskazało, że wysokość kalenicy na wyznaczonym obszarze wynosi średnio 8 m (od 9 do 10,5 m) i w takiej maksymalnej wartości (8 metrów) ustaliło w/w parametr, zgodnie z wnioskiem Inwestorki, dla przedmiotowej inwestycji. SKO nie dokonało w żaden sposób krytycznej analizy wskazań organu I instancji, który stwierdził, że ustalenie wysokości kalenicy wynika z analizy wysokości kalenic budynków na obszarze analizowanym (zdaniem organów obu instancji średnia wynosi 8 m), nie wskazując co to za budynki ani na jakich działkach się znajdują, nie przeprowadził żadnego postępowania dowodowego w tym zakresie. Na obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie jeden budynek o wskazanej przez organ wysokości, tj. na działce [...]., jednakże jak wskazują klienci budynek ten posiada wjazd od innej drogi publicznej tj. ul. [...]. nie [...].; 4) naruszenie prawa materialnego tj. § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ II instancji ograniczył się do powtórzenia analizy za organem I instancji tj. określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych na obszarze analizowanym na od 3 do 8, średnia 5,5 i ustalił ten parametr na 7 metrów dla przedmiotowej inwestycji. Organ II instancji nie dokonał w żaden sposób krytycznej analizy wskazań organu I instancji, nie wskazał co to za budynki ani na jakich działkach się znajdują, nie przeprowadził żadnego postępowania dowodowego w tym zakresie. Z informacji przekazanych przez Skarżących wynika, że na obszarze analizowanym nie znajdują się żadne budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 7 metrów. 5) naruszenie przepisów postępowania art. 7, 8, 9 i 11 oraz art. 77 i art. 103 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na tym, iż organ II instancji nie przeprowadził wszechstronnego postępowania dowodowego oraz nie odniósł się w ogóle w uzasadnieniu decyzji: 1) do pisma wnioskodawczym z dnia [...] czerwca 2016 r., w którym wnioskodawczym wskazała, że przedmiotowa rozbudowa i nadbudowa istnieje już od 25 lat i została zrealizowana w oparciu o decyzję o pozwolenie na budowę nr [...] z dnia [...].07.1986 r., przy czym budynek został zbudowany z istotnymi odstępstwami na budowę, aktualnie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru toczy się postępowanie legalizacyjne, w którym Inspektor Nadzoru nałożył na wnioskodawczynię obowiązek sporządzenia i przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, 2) do podnoszonego w odwołaniu Skarżącej zarzutu, iż w istocie wniosek inwestora dotyczy trzeciej kondygnacji budynku tj. poddasza, z czego wynika wniosek o określenie kalenicy aż na poziomie 10,5 metra, 3) do podnoszonego w odwołaniu Skarżącej zarzutu, iż ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie i w decyzji SKO z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] orzekającej o utrzymaniu w mocy decyzji Organu I instancji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku gospodarczego zmniejsza powierzchnię biologicznie czynną do wartości poniżej 50%. V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r., SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. VI. Na rozprawie przed Sądem w dniu 18 czerwca 2019 r. Inwestorka przedłożyła kopię m.in.: 1) decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] [...] (dalej "PINB") z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...], [...]) postanowienia PINB z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...], [...]) pisma zawierającego wezwanie PINB z dnia [...] czerwca 2015 r. znak [...] – na okoliczność nałożenia na Inwestorkę przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz.1066 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 poz.1369 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja SKO nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a. W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził. VIII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji odwoławczej SKO prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, prowadzonego na podstawie art.59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, było ustalenie w drodze decyzji administracyjnej, na wniosek Inwestorki, warunków zabudowy dla zrealizowanej już inwestycji budowlanej, obejmującej rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego na działce nr [...] w ostrej granicy z działką nr [...] wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. W wyniku ponownego rozpatrzenia odwołania Skarżącej od decyzji Burmistrza, ustalającej warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem Inwestorki, SKO utrzymało w/w decyzję organu I instancji w mocy, uznając ustalenie przedmiotowych warunków za w pełni odpowiadające wymogom wynikającym z ustawy i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu stanowisko SKO jest trafne a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. 2. W pierwszej kolejności odnotować należy, iż konieczność ponownego rozpoznania sprawy przez SKO wyniknęła z uchylenia przez tut. Sąd poprzedniej, pierwszej decyzji odwoławczej w/w organu, rozpatrującej odwołanie Skarżącej od korzystnej dla Inwestorki decyzji Burmistrza. Eliminując tę decyzję z obrotu prawnego, Sąd stwierdził, iż zastosowanie przez SKO instytucji procesowej z art.138 § 2 k.p.a. (tj. uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie temu organowi sprawy do ponownego rozpoznania), nie znajdowało uzasadnienia z uwagi na zgromadzenie w sprawie materiału dowodowego, wystarczającego do jej rozstrzygnięcia co do istoty przez organ odwoławczy (stwierdziwszy powyższe, Sąd nie przesądził natomiast rodzaju merytorycznego rozstrzygnięcia odwoławczego, jakie winno być w sprawie wydane). W wykonaniu w/w wyroku Sądu SKO wydało w sprawie merytoryczną decyzję odwoławczą (który to fakt automatycznie stanowi o wywiązaniu się przez w/w organ z obowiązków wynikających z art.153 p.p.s.a.), opartą na art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. 3. Zagadnienie ustalania w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy dla inwestycji budowlanych uregulowano w art.59 – 67 ustawy oraz w przepisach rozporządzenia. Szczegółowe materialnoprawne przesłanki, warunkujące dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy, które muszą być spełnione łącznie, wskazuje art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy. W orzecznictwie sądowym stwierdza się zgodnie, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do wydania pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Zasadnicze znaczenie we w/w kontekście należy przypisać tzw. zasadzie dobrego sąsiedztwa (termin przyjęty w orzecznictwie sądowym i piśmiennictwie), wynikającej z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, która bezwzględnie uzależnia dopuszczalność zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych cech zagospodarowania przestrzennego, występujących w otoczeniu terenu inwestycji. Stosownie do litery przepisu uwzględnienie wniosku inwestora jest możliwe wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z kolei w stosownym rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r., wykonującym delegację zawartą w art.6 ust.6 ustawy określono sposób ustalania w/w wymagań, w tym w szczególności dotyczących: linii zabudowy (§ 4), wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7), geometrii dachu, tj. kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych (§ 8), przewidując w tym zakresie szczegółowe wytyczne. Rozporządzenie stanowi przy tym, że podstawą do dokonywania przez organ niezbędnych ustaleń faktycznych jest dowód w postaci obligatoryjnie sporządzanej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, zawierającej część tekstową i graficzną i stanowiącą załącznik do decyzji (§ 3 ust. 1 oraz § 9 ust.2 rozporządzenia). W toku kontrolowanego postępowania administracyjnego wykazano, iż wszystkie wymogi do ustalenia warunków zabudowy, wyszczególnione w art.61 ust.1 pkt 1 – 5 ustawy, zostały w sprawie spełnione (w tym w szczególności zasada dobrego sąsiedztwa, wynikająca z art.61 ust.1 pkt 1 ustawy), a poszczególne parametry inwestycji, skatalogowane w §4 – 8 rozporządzenia, zostały ustalone w sposób rozporządzeniem wymagany. 4. Nietrafnie podnosi skarga, iż w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego tj. art. 59 w zw. z art. 61 ustawy poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji faktycznie zrealizowanej, co do którego toczy się postępowanie legalizacyjne. Z art. 59 ust. 1 ustawy wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zestawienie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów Prawa budowlanego upoważnia z kolei do wniosku, iż decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę i przed rozpoczęciem budowy. W tej sytuacji ustalenie przez organ, iż inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy została już zrealizowana, winno zasadniczo prowadzić do uznania wszczętego postępowania administracyjnego za bezprzedmiotowe i w efekcie do jego umorzenia na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Reguła ta dopuszcza jednakże wyjątki w kontekście legalizacji obiektu budowlanego na zasadach ustalonych w Prawie budowlanym. Należy zważyć w tym kontekście, iż: W myśl art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego jest, co do zasady, zobligowany, z zastrzeżeniem ust. 2, do nakazania w drodze decyzji, rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Jak jednakże trafnie podkreśla się w orzecznictwie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 59/19, publ. LEX): "W przypadku stwierdzenia, że wzniesienie obiektu budowlanego lub jego części nastąpiło w warunkach samowoli budowlanej, na organie nadzoru budowlanego, zawsze, w pierwszej kolejności ciąży obowiązek zbadania czy istnieje prawna i techniczna możliwość legalizacji danego obiektu. Dopiero gdy postępowanie wykaże, że z określonych przyczyn legalizacja nie jest możliwa, organ orzeka rozbiórkę samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego lub jego części.". Jak z kolei zauważył tut. Sąd w wyroku z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt VII SA/Wa 2177/118, publ. LEX: "Przepis art. 48 ust. 1 p.b. ma wprawdzie charakter restytucyjny, czyli ma na celu przywrócenie do stanu pierwotnego terenu, na którym doszło do tzw. samowoli budowlanej, czyli robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia, jednakże ustawodawca umożliwił legalizację w przypadku, gdy wzniesiony lub budowany obiekt jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. W takim bowiem przypadku organ zobowiązany zażądać od inwestora przedłożenia w określonym terminie odpowiednich dokumentów, które pozwalałyby wydać decyzję zatwierdzającą projekt budowlany.". Normatywnym odzwierciedleniem w/w dyrektyw jest art. 48 ust. 2 ustawy, stanowiący, iż jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno - budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W postanowieniu wydanym na podstawie art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie (pkt 1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższych uregulowań nie może ulegać wątpliwości, że wyłączenie prawnej dopuszczalności ustalenia decyzją warunków zabudowy dla inwestycji już faktycznie zrealizowanej (art. 59 u.p.z.p.) nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy taka decyzja jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej uregulowanej w art.48 p.b.). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku inwestycji już zrealizowanych lub będących w toku jest zatem dopuszczalne w sytuacji nałożenia na inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia tej decyzji w ramach postępowania zmierzającego do doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem. Odnotować przy tym należy, że tryb likwidacji samowoli budowlanej, uregulowany w art. 48 Prawa budowlanego nie jest jedynym spośród przewidzianych w Prawie budowlanym. Ustawodawca wyraźnie rozróżnia tryby likwidacji samowoli budowlanej w art. 48 i art. 49b (określane w doktrynie i orzecznictwie jako postępowanie legalizacyjne) oraz w art. 50 - 51 (określane jako postępowanie naprawcze). Z materiału dowodowego sprawy wynika, iż w odniesieniu do przedmiotu inwestycji wszczęto postępowanie naprawcze. Z uzasadnienia decyzji PINB z dnia [...] lipca 2014 r., ujawnionej w postępowaniu przed Sądem wynika, iż: (-) na terenie inwestycji powstał budynek mieszkalny na podstawie decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w [...] nr [...] z dnia [...] marca 1967 r., (-) decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 1986 r. Naczelnik Gminy [...] zezwolił na rozbudowę istniejącego budynku jednorodzinnego na dwurodzinny i budowę budynku garażowo – gospodarczego, (-) z zatwierdzonego w/w decyzją projektu budowlanego wynikało, iż roboty budowlane mają polegać na rozbudowie i nadbudowie domu dwurodzinnego, (-) podczas przeprowadzonej przez PINB kontroli stwierdzono m.in., iż "W wyniku wprowadzonych odstąpień zmianie uległo zagospodarowanie działki, kubatura budynku mieszkalnego oraz jego wysokość. (...) Odstąpienia polegające na zmianie zagospodarowania działki oraz charakterystycznych parametrów technicznych budynku (szerokość i kubatura), zgodnie z art.36a ust.5 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zaliczane są do kategorii istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, wymagały więc uprzedniego uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt zamienny, stosownie do dyspozycji art.36a ust.1 ustawy Prawo budowlane.". Z tej racji w/w decyzją PINB, na podstawie art.51 ust.1 pkt 3 Prawa budowlanego, nałożył na współwłaścicieli terenu inwestycji obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego dla robót, stanowiących obecnie przedmiot postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Jak stanowi art.51 ust.1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Nie ulega wątpliwości, że w art.51 Prawa budowlanego brak jest odpowiednika art.48 ust.2 pkt 1 ustawy, nakładającego na inwestora obowiązek przedłożenia zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyłącza się jednakże do tej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, która pomimo w/w uwarunkowań nie wyklucza dopuszczalności przeprowadzania procedury ustalania warunków zabudowy na potrzeby postępowania naprawczego. Jak bowiem trafnie wskazał NSA w wyroku z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt 1834/17, publ. CBOSA: "Natomiast z istoty obu trybów "legalizacyjnych", w tym naprawczego, o jakim mowa w art. 50-51 Prawa budowlanego, wynika, w pierwszej kolejności, obowiązek przeprowadzenia postępowania celem ustalenia m.in. czy wykonane roboty budowlane bez stosownej zgody organu są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. To wymaga zaś stwierdzenia czy wykonane roboty budowlane są zgodne z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro postępowanie naprawcze służy doprowadzeniu zrealizowanej inwestycji do stanu zgodnego z prawem, to nie są z tego wyłączone wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie nie można wykluczyć sytuacji, kiedy "zalegalizowanie" robót wykonanych w okolicznościach przewidzianych w art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego będzie wymagało uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy (por. wyroki NSA: z 14 stycznia 2014 r., II OSK 1890/12; z 24 lutego 2017 r., II OSK 1530/15; z 11 lipca 2017 r., II OSK 2275/15).". Z uzasadnienia przywołanej decyzji PINB, wydanej na podstawie art.51 ust.1 pkt 3 Prawa budowlanego, wynika w sposób nie pozostawiający wątpliwości, iż dostrzeżone przez organ istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego polega na zmianie zagospodarowania działki oraz charakterystycznych parametrów technicznych budynku (wysokość i kubatura). Z racji tego, iż zagadnienia tego rodzaju stanowią istotne składowe ładu przestrzennego, ustalenie w niniejszej sprawie, w trybie art.59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy), czy stwierdzone odstępstwa dadzą się ze w/w ładem pogodzić, znajduje oczywiste uzasadnienie. 5. Nietrafnie wywodzi skarga, iż w postępowaniu administracyjnym nie wykazano prawidłowości wyznaczenia – w świetle kryteriów przewidzianych w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia wykonawczego do ustawy - obszaru analizowanego. Sposób wyznaczenia w niniejszej sprawie obszaru analizowanego nie budzi bowiem zastrzeżeń w świetle wymogów w/w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia, przyznającego organowi niezbędny margines elastyczności (rozporządzenie wyznacza wyłącznie minimalne granice w/w obszaru – 50 m). Jak podnosi się w orzecznictwie sądowym treść tego przepisu prowadzi do pewnego zróżnicowania w praktyce jego stosowania (ujęcie wąskie - trzykrotność frontu od granicy do granicy obszaru albo ujęcie szerokie - trzykrotność frontu od każdej z granic terenu inwestycji – tak NSA w wyroku z dnia 10 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1334/09, publ. CBOSA.). Organy zastosowały w niniejszej sprawie ujęcie szerokie (co najmniej trzykrotność frontu działki od każdej z granic terenu inwestycji), dokonując pewnego rozszerzenia tego obszaru w kierunku zachodnim i północno zachodnim, uwzględniając w ten sposób przede wszystkim cały naturalnie ukształtowany kwartał urbanistyczny wyznaczony ulicami: [...]., [...], [...]. Brak podstaw do przyjęcia, że doszło do zdeformowania obrazu stanu zagospodarowania przestrzennego sąsiedztwa terenu inwestycji w szczególności poprzez nieuzasadnione wyznaczanie obszaru o rażąco zawyżonej powierzchni. 6. Nietrafnie wywodzi skarga, iż w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia §8 rozporządzenia poprzez nieprzeprowadzenie wyczerpującej analizy co do przesłanek ustalenia wysokości kalenicy na 10,5 metrów. Na str.8 decyzji Burmistrz wskazał, iż: (-) wysokość głównych kalenic jest zróżnicowana i wynosi średnio 8 metrów, (-) z przeprowadzonej analizy wynika, że wysokość kalenicy pięciu budynków na obszarze analizowanym wynosi od 9,00 do 10,5 metra, w tym na sąsiadującej dz. ew. nr [...]., dlatego też stosownie do §8, uwzględniając wniosek Inwestora wysokość kalenicy dla nowej zabudowy na wnioskowanej działce winna wynosić do 10,50 metra. Skarżąca kwestionuje co do zasady ścisłość w/w ustaleń (nie powołując w tym kontekście szczegółowej argumentacji), niemniej przyznaje, iż budynek o wysokości wskazanej przez organ wysokości znajduje się na graniczącej narożnikiem z terenem inwestycji działce nr [...]., wskazując jednocześnie na brak podstaw do uwzględnienia tego faktu przy ustalaniu przedmiotowego parametru dla inwestycji objętej wnioskiem z uwagi na to, iż w/w działka nr [...]. posiada dostęp do innej drogi publicznej (tj. ulicy [...].) niż teren inwestycji, posiadający dostęp do ulicy [...].. Całość w/w argumentacji należy uznać za nieprzekonującą albowiem, po pierwsze, Skarżąca nie przedłożyła żadnych danych, podważających rzetelność ustaleń analiz Burmistrza w zakresie wysokości kalenicy w obiektach położonych w obszarze analizowanym (podczas gdy stosowne dane, potwierdzające występowanie w obszarze analizowanym obiektów o wysokości kalenicy, mieszczącej się w przedziale od 9,00 do 10,5 metra, potwierdzają pkt 2, 3, 5, 6 i 7 tabeli zamieszczonej w części tekstowej analizy – k.123 i 123v akt Burmistrza), po drugie, brak jest podstaw do formułowania generalnej tezy, iż jeżeli w granicach obszaru analizowanego, wyznaczonego na zasadach przewidzianych w §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia, znalazły się również takie nieruchomości, które posiadają dostęp do drogi publicznej innej niż droga, do której dostęp posiada teren inwestycji, to parametry charakteryzujące zabudowę usytuowaną na tego rodzaju nieruchomościach, jako niereprezentatywne dla ustalenia cech zabudowy skoncentrowanej wzdłuż tej samej drogi publicznej, należy automatycznie pomijać przy ustalaniu parametrów zabudowy nowej (ewentualnie zabudowy legalizowanej). O ile bowiem bezspornie wzorzec zabudowy usytuowanej wzdłuż tej drogi publicznej, do której dostęp ma teren inwestycji, winien stanowić zasadniczy punkt odniesienia przy ustalaniu warunków zabudowy planowanej lub legalizowanej na w/w terenie, o tyle postulatu tego nie można postrzegać w każdym przypadku jako bezwzględnego dogmatu, podważającego co do zasady sens – dopuszczalnego w świetle §3 ust.2 w związku z ust.1 rozporządzenia - ujmowania w obszarze analizowanym jakichkolwiek nieruchomości, nie przylegających do drogi publicznej, zapewniającej obsługę komunikacyjną terenowi inwestycji. Stanowisko Skarżącej znajdowałoby bez wątpienia uzasadnienie w takiej sytuacji, w której oparcie się na parametrach zabudowy związanej z inną drogą niż obsługującą teren inwestycji prowadziłoby do oczywistego wypaczenia zasady dobrego sąsiedztwa, polegającego na nieuzasadnionym (w świetle czytelnych w danym stanie faktycznym zasad ładu przestrzennego) pominięciu konsekwentnego wzorca zabudowy, ukształtowanego wzdłuż drogi obsługującej teren inwestycji i nawiązaniu w to miejsce do niereprezntatywnego, przypadkowego wzorca ukształtowanego w innej części obszaru analizowanego. Sytuacja taka nie występuje jednakże w rozpatrywanej sprawie, w której obiekt objęty wnioskiem Inwestorki, położony wprawdzie na działce zlokalizowanej przy ulicy [...]., został jednakże usytuowany w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zlokalizowanej na nieruchomościach położonych przy ulicy [...]., a jednocześnie obszar zabudowy, umiejscowiony pomiędzy tymi ulicami stanowi zwarty i uzupełniający się kwartał urbanistyczny. Uwzględnienie w tej sytuacji przez organy m.in. parametrów charakteryzujących zabudowę na działkach nr [...], [...]. i [...] (tj. w tym przypadku wysokości kalenicy, wynoszącej co najmniej 9 metrów), położonych od strony ulicy [...]., było całkowicie dopuszczalne. Zestawiwszy z powyższym brak skutecznego zakwestionowania przez Skarżącą ustaleń organów w zakresie w/w parametru, dotyczących działek nr [...] i [...], położonych od strony ulicy [...]., stwierdzić należy brak podstaw do skutecznego zakwestionowania prawidłowości rozstrzygnięć decyzji organów obu instancji w części określającej wysokość kalenicy dla przedmiotowej inwestycji. Wyznaczenie w tej sytuacji przez organy wysokości kalenicy w oparciu nie o wartość średnią w obszarze (tj. 8 metrów) a w nawiązaniu do grupy obiektów o wyższej wysokości kalenicy, uznać należy za dopuszczalne i nie wykraczające poza granice upoważnienia wynikającego z § 8 rozporządzenia, w myśl którego geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. 7. Nie budzi również zastrzeżeń Sądu legalność określenia przez organy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (7 metrów) na podstawie §7 ust.4 rozporządzenia, tj. na zasadzie odstępstwa od metodologii przewidzianej w ust.3 przywołanego paragrafu, odwołującej się do średniej wielkości przedmiotowego parametru, występującej na obszarze analizowanym (w niniejszej sprawie 5,5 m). Uznać należy, iż dopuszczalność wyznaczenia w niniejszej sprawie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie o 1,5 metra wyższym niż średnia tego parametru występująca w obszarze analizowanym, jest – jak tego wymaga §7 ust.4 – uzasadniona wynikami analizy, w świetle których: (-) przedmiotowa wysokość kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 3 do 8 metrów, (-) w obszarze tym znajduje się pięć obiektów o wysokości równej lub wyższej niż 7 metrów (na dz. nr: [...]. i [...] – zlokalizowanych na tyłach terenu inwestycji, tj. od strony ulicy [...]. oraz [...], [...] i [...] – zlokalizowanych bezpośrednio po drugiej stronie ulicy [...]., przy której zlokalizowany jest teren inwestycji). W sytuacji, w której zabudowa obszaru analizowanego nie ma charakteru wyłącznie jednokondygnacyjnego (jak ma to miejsce w przypadku obiektu na nieruchomości Skarżącej, zlokalizowanego w ostrej granicy z terem inwestycji) a zdecydowanie charakter mieszany, dopuszczenie na terenie inwestycji (ex post) realizacji większej niż jednokondygnacyjna, której wysokość (relatywnie niewielka, nie pozostająca w rażącej dysproporcji do zabudowy jednokondygnacyjnej), nawiązuje do wysokości tego samego rodzaju obiektów posadowionych w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, nie może budzić zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z ładem przestrzennym. 8. Nie można podzielić zarzutu skargi co do niemożności dochowania – w razie zrealizowania inwestycji – obowiązku utrzymania powierzchni biologicznej na ustalonym w decyzji (pkt 2 lit.a tiret czwarte) poziomie nie mniejszym niż 60% powierzchni działki stanowiącej teren inwestycji. Skarżąca wywodzi, iż na wywiązanie się przez Inwestorkę z nałożonego na niego zobowiązania nie pozwoli docelowy sumaryczny udział tej powierzchni terenu inwestycji, która ma zostać zajęta pod zabudowę, obejmujący zarówno powierzchnię zajętą pod zabudowę będącą przedmiotem niniejszego postępowania, jak i powierzchnię zajętą pod zabudowę będącą przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, toczącego się równolegle (a dotyczącego rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego, usytuowanego we frontowej części działki). Rozumowania powyższego nie można jednakże podzielić. Jak to już podkreślił Sąd w poprzednim wyroku, wydanym w niniejszej sprawie, tj. w wyroku z dnia 20 listopada 2017 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1890/17) – por. str.14 uzasadnienia pkt 6 – "Z ustaleń analizy organu I instancji, odnoszących się do wskaźnika powierzchni zabudowy terenu inwestycji wynika, co następuje: (-) aktualny wskaźnik powierzchni zabudowy już istniejącej na przedmiotowej działce, wynosi 0,28, (-) na w/w zabudowę już istniejącą składa się zarówno zabudowa objęta niniejszym postępowaniem (tj. rozbudowany i nadbudowany istniejący budynek mieszkalny, zlokalizowany przy granicy z działką o nr ew. [...]), jak i budynek gospodarczy, zlokalizowany w granicy z działką nr ew.[[...] na podstawie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] lipca 2000 r. nr [...], (-) ukształtowany w ten sposób wskaźnik powierzchni zabudowy 0,28 odnosi zatem łącznie zarówno do powierzchni w/w budynku mieszkalnego, jak i powierzchni budynku gospodarczego, (-) stan ten można usankcjonować w całości poprzez ustalenie w decyzji przedmiotowego wskaźnika na tym samym poziomie 0,28 (tożsamość wartości wskaźnika istniejącego i ustalonego decyzją), odnoszącego się łącznie do całości dopuszczonej zabudowy działki (tym samym decyzja określająca warunki zabudowy wyłącznie dla budynku jednorodzinnego ustala, że ujmowana łącznie z powierzchnią zabudowy wszystkich innych budynków, realizowanych na tej działce, powierzchnia ta nie może przekroczyć wskaźnika 0,28), (-) bezspornie proponowana wartość wskaźnika 0,28 odbiega od wartości średniej (0,15), występującej na obszarze analizowanym, niemniej na obszarze tym znajdują się m.in. działki o wskaźniku powierzchni zabudowy 0,30 (działka [...]+ [...]) oraz 0,27 (działka nr [...])." Niezależnie od powyższego uznać należy, że oparcie ustalonego wskaźnika zabudowy (0,28) nie na jego średniej wartości występującej na obszarze analizy (0,15), a na wartościach wyższych niż ta średnia (0,30; 0,27; 0,23; 0,21), występujących na kilku działkach w tym obszarze, było dopuszczalne w świetle §5 ust.2 rozporządzenia w szczególności w sytuacji, w której zabudowa posadowiona na działce stanowiącej teren inwestycji (posiadającej kształt wydłużonego prostokąta) nie jest skoncentrowana w jednym miejscu a w dwóch, oddalonych od siebie miejscach działki. 9. W świetle powyższych ustaleń zarzut skargi, iż w toku postępowania organy nie odniosły się wprost do pism procesowych Skarżącej, podnoszących w/w kwestie: (-) objęcia przedmiotowej inwestycji postępowaniem naprawczym, (-) wadliwego ustalenia wysokości kalenicy, (-) wadliwego wyznaczenia powierzchni zabudowy, jest bezprzedmiotowy. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.