IV SA/Wa 857/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Jakub Linkowski, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi J. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] listopada 2013 roku nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej J. Ś. kwotę 717 (siedemset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało z mocy decyzję Burmistrza O. Nr [..] z dnia [...] listopada 2013 r. o ustaleniu dla J. S. opłaty w wysokości 2247,43zł jako 170/506 części opłaty w wysokości 6689,40zł, należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki ew. nr [...] położonej w obrębie [...] miasta O., o powierzchni 506m2, jako 10% wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. z częścią wsi O. (uchwalonego Uchwałą Nr [....] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2006 r. i zbyciem tej działki przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, że z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 poz. 647) wynika, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, a mianowicie: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalając wzrost wartości nieruchomości organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolegium podało, że sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym w dniu [...] lipca 2008 roku. Działka będąca przedmiotem sprzedaży powstała w wyniku połączenia działek nr [...], nr [...] o nr [...], które w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły część dawnych działek nr [...], nr [...] i nr [...]. W ocenie Kolegium w sprawie bezspornym jest fakt, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta O. z częścią wsi O. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2006r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2006r.), działka nr [...] z obrębu [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Uprzednio na terenie miasta O. obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] czerwca 1994r.), zgodnie z którym ww. nieruchomość położona była na terenach oznaczonych symbolem A 2 R (strefa rolno-osadnicza). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003r., natomiast od 1 stycznia 2004r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podało, że w uprzednio obowiązującym planie działka nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy RII i RIIIa, których obszar przekraczał 0,5 ha. Nie był zatem spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium za prawidłowe uznało wyjaśnienia odnośnie braku możliwości ustalenia warunków zabudowy ze względu na ochronę jaką gruntom rolnym zapewnia ustawa dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013r. poz. 1205). W ocenie Kolegium w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Z ustaleń dokonanych przez organ, wynika bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994r. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego – J. K.. Kolegium podało, że w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o 66894zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta O. , zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994r., biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z roku 2006, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 rok. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (40%), otoczenie (15%), uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej (10%), dojazd (5%), przewidywane potencjalne możliwości przeznaczenia gruntów w przyszłości (30%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano również podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. . Ceny zaktualizowano na 2008 rok. W ocenie Kolegium w celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne, przynależność do pola inwestycyjnego (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Przedstawiony sposób wyceny nie budził żadnych zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości Kolegium stwierdziło, iż brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy, które wpływałyby na wynik wyceny. Odnosząc się natomiast do zarzutów postawionych w odwołaniu Kolegium podało, że wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwalaniu oszacowano na dzień [...] lipca 2008 roku. Stąd do porównań w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Zaktualizowane ceny transakcyjne podane zostały w tabelach na stronie 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem planu) oraz 12 operatu (wartość w stanie po uchwaleniu planu). Wobec powyższego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Ponadto odnosząc się do pozostałych zarzutów dotyczących doboru transakcji z innych miejscowości Kolegium podało, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegły wyjaśnił dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości. Kolegium podało także, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego bądź nie zgłoszenie przez organ roszczenia w tym terminie, wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie i ta przesłanka została spełniona - skarżąca zbyła nieruchomość w dniu [...] lipca 2008r., plan wszedł w życie w dniu [...] stycznia 2007r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu [...] czerwca 2010r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5- letniego okresu, o którym mowa. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła J. S., reprezentowana przez adwokata, zarzucając jej: - naruszenie art. 36 ustawy i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, niezgodnie z przyjęta i sygnalizowaną przez stronę powszechnie przyjętą linią orzecznictwa sądów administracyjnych, iż sama zwyżka wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowaniu nie jest wystarczająca do nałożenia opłaty przewidzianej tymi przepisami lecz koniecznym jest wykazanie, że zwyżka wartości jest jedynie wynikiem właśnie przyjęcia lub zmiany planu, zaś tego ani przeprowadzone postępowanie, ani zaskarżona decyzja nie wskazywały, - błędy metodologiczne przy sporządzaniu operatu jaki był podstawą do wydania decyzji w niniejszej sprawie, albowiem nie wskazano by zwyżka wartości była wynikiem tylko uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również oparcie się na transakcjach, które nie są podobne do tej będącej przedmiotem postępowania w mniejszej sprawie, jak również nieuwzględnienie, iż zwyżka cen była tylko wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę skarżących, że uchwalenie planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie przy uchwalonym planie, co wynika z obu decyzji, brak jest transakcji lub jest ich niewiele, a ceny tak w O. jak i całej Polsce spadły, przy czym wskazanie w opinii, iż zwyżka jest wynikiem wyłącznie uchwalenia planu nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w niniejszej opinii nie nastąpiło, - wydanie zaskarżonych decyzji z obrazą przepisów proceduralnych, albowiem wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, zaś w niniejszej sprawie postępowanie, jakie się toczy zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę opłaty, - błędną wykładnię art. 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3 w związku z art. 11, art 15 oraz art. 7 i 77 § 1 i art. 80 K.p.a., albowiem Kolegium nie dokonało należytej oceny w aspekcie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i dokonania oceny dowodów w niej przeprowadzonych, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, której odzwierciedleniem winno być uzasadnienie obu decyzji, brak jest transakcji lub jest ich niewiele, a ceny bezsprzecznie. W uzasadnieniu podano, od początku prowadzonego postępowania skarżąca przywołując stosowne wyroki na przyjętą linię wykazywała, iż sama zwyżka cen nie jest wystarczająca do wdrażania opłaty w trybie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymagane jest wskazanie, że zwyżka wartości nieruchomości jest powiązana z uchwaleniem lub zmianą planu. W przekonaniu strony organ administracji nie udowodnił by w niniejszej sprawie w ogóle doszło o podwyższenia wartości nieruchomości, a nadto, że jest to wynikiem wprowadzenia planu. Podnosząc powyższe naruszenia skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasadzenie od organu kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 26 czerwca 2014 r. skarżąca podtrzymała dotychczasowe zarzuty, dodatkowo podniosła, że sprawy dotyczące rent planistycznych ustalanych przez Gminę O. były już przedmiotem kontroli Sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący. Zgodnie z art. 37 ust. 4 tej ustawy opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wobec tego rolą Sądu kontrolującego decyzję o nałożeniu tzw. renty planistycznej jest ocena, czy zachodziły przesłanki do nałożenia tej opłaty, oraz czy rzeczoznawca majątkowy szacujący wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie naruszył wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz czy operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, oraz czy w sposób właściwy dobrano nieruchomości podobne do wyceny. Jak wynika z akt niniejszej sprawy nieruchomość stanowiąca obecnie działkę nr [...] o powierzchni 506m2 została sprzedana w dniu [...] lipca 2008 roku przez J. S.. Działka ta w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły część dawnych działek nr [...], nr [...] i nr [...]. Obecnie zgodnie z zapisami miejscowego planem zagospodarowania przestrzennego O. z częścią wsi O., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2006r. znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). W poprzednio obowiązującym planie miejscowym nieruchomość ta położona była na terenach oznaczonych symbolem A 2 R (strefa rolno-osadnicza). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003r., natomiast od 1 stycznia 2004r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Skoro skarżąca zbyła nieruchomość w dniu [...] lipca 2008r., plan wszedł w życie w dniu [...] stycznia 2007r., a roszczenie organu dotyczące tzw. renty planistycznej zostało zgłoszone w dniu [...] czerwca 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), zatem zachowany został 5 letni termin na wystąpienie z tym roszczeniem. Zgodnie z bowiem z art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz albo prezydent miasta, ma prawo w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ww. ustawy, należy zatem rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 cyt. ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2012 r., II OSK 1400/11). Wobec tego zarzut dotyczący przekroczenia przez organ 5 letniego terminu na wydanie decyzji w przedmiocie renty planistycznej należy uznać za niezasadny. Skoro zaistniały w niniejszej sprawie przesłanki do wszczęcia postępowania w sprawie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należało w dalszej kolejności ocenić, czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość należnej opłaty, został w sposób właściwie oceniony przez organy orzekające w sprawie. Powoływana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2014 r. poz. 518) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia rzeczoznawcy powinna bowiem określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). W ocenie Sądu przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy określający wartość rynkową składnika gruntowego nieruchomości gruntowej zawiera nieprawidłowości, których nie dostrzegły organy orzekające w niniejszej sprawie. Będąca przedmiotem wyceny nieruchomość została sprzedana w dniu [...] lipca 2008r. Jak wynika z akt sprawy przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były 3 transakcje przeprowadzone przed uchwaleniem planu miejscowego z 2006r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem mpzp (k. 10 opinii) i 3 transakcje dokonane w latach 2007-2008 gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości w nowym planie (k. 12 opinii) przy czym przy transakcjach porównawczych ani razu nie podano powierzchni nieruchomości porównywanej. W ocenie Sądu operat szacunkowy został błędnie sporządzony gdyż zawiera analizę transakcji, bez wskazania powierzchni działek przyjętych do analizy. Renta planistyczna ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 ww. ustawy zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości "rolno-osadniczych" oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Do wyceny należy brać pod uwagę nieruchomości podobne w rozumieniu przywołanej wyżej definicji określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 16). Podanie wielkości porównywanych nieruchomości było istotne, ponieważ co do zasady inna jest cena sprzedaży nieruchomości o znacznej powierzchni (niższa) z ceną nieruchomości o powierzchni kilkuset metrów. Dlatego nie można ocenić, czy rzeczoznawca przyjął do wyceny nieruchomości podobne, co czyni sporządzony operat nieprawidłowym. Ponadto z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika wprost, że nieruchomość objęta postępowaniem dotyczącym nałożenia opłaty planistycznej to jedynie część większej nieruchomości istniejącej przed uchwaleniem planu w 2006 r. a podzielonej w czerwcu 2008 r. Orzecznictwo dopuszcza nałożenie opłaty na właściciela nieruchomości, który po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie 5 lat zbył jedynie jej część ale w takim przypadku operat szacunkowy winien korygować wartość nieruchomości sprzedanej w zakresie powierzchni bądź ustalać wzrost poprzez dokonanie wyceny nieruchomości według stanu, przeznaczenia i powierzchni przed uchwaleniem planu oraz wyceny takiej samej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie a następnie stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej określać opłatę z art. 36 ust. 4 ustawy. Renta planistyczna nie może uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości z innego powodu niż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wycena nieruchomości nie może zatem obejmować nieruchomości o innych parametrach niż nieruchomość istniejąca w dacie uchwalenia planu. Porównywanie w operacie szacunkowym nieruchomości zdecydowanie mniejszej niż ta istniejąca w dacie wejścia w życie planu (wydzielonej z nieruchomości pierwotnej) stanowi dla właściciela podwójną sankcję. Ustawodawca przewidział bowiem osobne opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Chodzi o opłaty adiacenckie określone w art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Zgodnie z art. 80 K.p.a organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Jednak uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. W ocenie Sądu tego elementu zabrakło jednak w zaskarżonych decyzjach. Wobec tego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DzU. Z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w pkt 1 sentencji. W pkt 2 orzeczono na podstawie art. 152 cyt. ustawy, zaś o zwrocie kosztów w pkt 3 sentencji na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 tej ustawy. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.