IV SA/Wa 861/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 września 2016 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. oddala skargę I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej także "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania M. B. (dalej "skarżącego"), reprezentowanego przez M. D., od części decyzji Burmistrza Miasta [...] (dalej także "Burmistrza") nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 roku, znak: [...], w jakiej ustala jednorazową opłatę, należną od skarżącego - zbywcy nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2, w. wysokości [...] złotych, z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało decyzję Burmistrza w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez SKO zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] lutego 2016 r., przedstawia się w następujący sposób: 1. Pismem z dnia [...] września 2010 r. Burmistrz Miasta [...] zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości położonych w [...] przy ul. [...], w tym nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2 w związku z jej sprzedażą (dalej "przedmiotowa nieruchomość/działka"). 2. Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] Burmistrz ustalił – w odniesieniu do wymienionej wyżej nieruchomości - jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należną od skarżącego. 3. Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. znak [...], wydaną po rozpatrzeniu odwołania skarżącego od decyzji Burmistrza z dnia [...] lutego 2012 r., SKO uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. 4. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., wydaną w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Burmistrz ustalił należną od skarżącego opłatę w wysokości [...] zł. 5. Pismem z dnia [...] maja 2015 r. skarżący wniósł do SKO, za pośrednictwem Burmistrza, odwołanie od decyzji tego organu z dnia [...] kwietnia 2015 r., zarzucając orzeczeniu organu I instancji sprzeczność z zaleceniami kasatoryjnej decyzji SKO z dnia [...] lipca 2012 r. III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. odwołanie skarżącego od decyzji Burmistrza z dnia [...] kwietnia 2015 r., SKO utrzymało tę decyzję w mocy. Uzasadniając zaskarżoną decyzję, SKO wskazało w szczególności, co następuje: 1. Ustalenie przedmiotowej opłaty następuje na zasadach określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), dalej także "ustawy planistycznej"; 2. Przedmiotowa działka została zbyta przez skarżącego aktem notarialnym z dnia [...] listopada 2006 r. za Rep. A Nr [...]. Działka ta objęta jest obecnie miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...] obszaru "[...]", zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] lipca 2005 r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 231, poz. 7574 z dnia 14.10.2005r.) – dalej "nowy plan" albo "plan z 2005 r.". Plan ten wszedł w życie w dniu [...] października 2005 r. W myśl zapisów nowego planu przedmiotowa działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekstensywną z zalesieniem (symbol planu MNEL3). Uprzednio natomiast przedmiotowa działka objęta była uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w [...] z dnia [...] marca 1989 r. Nr [...] ze zmianami zawartymi w aneksie do tekstu planu, zatwierdzonymi przez Radę Miejską w [...] uchwałą z dnia 28 listopada 1994 r. Nr [...] (dalej łącznie "poprzedni plan" albo "plan z 1989 r."). W myśl zapisów poprzedniego planu przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie zieleni leśnej do czasu wybudowania Trasy [...] (symbol planu A41.ZL(KT+ZL)). Plan ten obowiązywał do [...] grudnia 2003 roku, natomiast od [...] stycznia 2004 roku do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu wejścia w życie nowego planu przedmiotowa działka była niezabudowana, zadrzewiona, potencjalnie inwestycyjna o niedostosowanych parametrach do zabudowy. 3. Ustalenie wysokości należnej od skarżącego opłaty nastąpiło w oparciu o oszacowanie kwoty wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, dokonane w operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu [...] listopada 2013 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. K., określającym wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem nowego planu jak i po tym fakcie. W świetle ustaleń operatu wartość przedmiotowego gruntu wzrosła w następstwie uchwalenia nowego planu o [...] złotych. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zarówno przed wejściem w życie nowego planu, jak i po jego wejściu w życie, biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań: (-) w celu ustalenia wartości nieruchomości przed wejściem nowego planu w życie - 11 transakcji prawem własności nieruchomości zadrzewionych z terenu miasta [...] (transakcje pochodziły z okresu: marca 2005 - września 2006), (-) w celu ustalenia wartości nieruchomości po wejściu nowego planu w życie - 12 transakcji prawem własności nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zawartych na rynku lokalnym w okresie: kwiecień 2005 - czerwiec 2006 (w wyniku uchwalenia nowego planu przedmiotowa działka przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekstensywną z zalesieniem). Metodologia ta, podobnie jak i pozostała treść operatu, nie budzą żadnych zastrzeżeń organu odwoławczego. 4. Zarzuty odwołania skarżącego nie mogą zostać uwzględnione, albowiem nałożenie przedmiotowej nie ma charakteru uznaniowego, a zatem w przypadku zaistnienia przesłanek z art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ ma obowiązek ją ustalić. IV. Pismem z dnia 10 marca 2016 r. skarżący wniósł do Sądu skargę na decyzję SKO z dnia 4 lutego 2016 r., zarzucając orzeczeniu odwoławczemu naruszenie następujących przepisów: - art. 8 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. - art. 138 § 2 zd. 1 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. - art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. - art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. - art 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. - art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Uzasadniając zarzuty skargi, skarżący wskazał w szczególności, co następuje: 1. Orzekając w sprawie ponownie, w następstwie zapadnięcia kasatoryjnej decyzji SKO z dnia [...] lipca 2012 r., Burmistrz nie zastosował się do wytycznych organu odwoławczego, zawartych w tej decyzji. Podkreślono tam wyraźnie, że wycena wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu winna zostać dokonana z uwzględnieniem art.154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewidującego że w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wbrew temu zaleceniu Burmistrz, orzekając w sprawie ponownie, nie uwzględnił zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obowiązujących przed wejściem w życia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy w tym kontekście zauważyć, że: (-) podczas, gdy poprzednio obowiązujący plan z 1989 r. obowiązywał do dnia [...] grudnia 2003 r., nowy plan z 2005 r. wszedł w życie dopiero w dniu 29 października 2005 r., (-) w okresie od [...] stycznia 2004 r. do dnia [...] października 2005 r. przedmiotowa działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, była natomiast objęta Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] z dnia [...] lutego 2001 roku, (-) w świetle postanowień studium przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenie przeznaczonym pod dwie funkcje - zabudowę mieszkaniową (M) oraz zabudowę mieszkaniowa na działkach leśnych (Ml), jako dopuszczalną funkcję towarzyszącą podstawowemu przeznaczeniu terenów dla przedmiotowej działki, wskazano usługi, (-) w myśl postanowień nowego planu przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej z zalesieniem, oznaczona symbolem MNEL3, (-) w świetle powyższego nie można przyjąć, iż uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości skarżącego – brak jest bowiem różnicy w przeznaczeniu terenu pomiędzy zmianą obowiązujących przepisów — Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] z dnia [...] lutego 2001 roku oraz nowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...]. 2. Wbrew stanowisku organów obu instancji w niniejszej sprawie nie została spełniona ustawowa przesłanka do ustalenia opłaty przewidzianej w art.36 ust.4 ustawy planistycznej, albowiem w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wystąpił skutek w postaci wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia [...] kwietnia 2016 r., SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VI. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2016 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a. W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził. VIII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji SKO prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego w drugiej instancji zaskarżoną obecnie decyzją SKO z dnia 4 lutego 2016 r. było rozstrzygnięcie, czy w związku ze zbyciem przez skarżącego należącej do niego nieruchomości spełnione zostały ustawowe przesłanki, przewidziane w art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obligujące do obciążenia skarżącego przewidzianą w tym przepisie opłatą. W ocenie Sądu trafnie uznały oba orzekające w niniejszej sprawie organy, że obowiązek uiszczenia wskazanej wyżej opłaty należało na skarżącego nałożyć, prawidłowo ustalając także wysokość należnego od skarżącego świadczenia. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. 2. Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy planistycznej, jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy). W omawianym postępowaniu w oparciu o art.37 ust.4 - art. 37 ust. 3 ustawy stosuje się "odpowiednio". Oznacza to, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jak się podnosi w orzecznictwie, taka wykładnia przepisu art. 37 ust. 4 ustawypozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest w tym przypadku odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia cywilnoprawnego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy. A zatem termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. w sprawie II OSK 250/2010, LexPolonica nr 2477157, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Termin, o którym mowa powyżej został w niniejszej sprawie zachowany, albowiem postępowanie w niniejszej sprawie, wszczęte zawiadomieniem organu I instancji z dnia [...] września 2010 r., wszczęte zostało przed upływem pięciu lat od dnia wejścia nowego planu w życie (tj. przed [...] października 2010 r.). Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że dla ustalenia opłaty niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 - dalej także "u.g.n."). Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art.80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). 3. Odnosząc powyższe uwarunkowania prawne do niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że wzrost wartości zbytej przez skarżącego nieruchomości w kwocie 10.800 zł., wywołany wejściem w życie nowego planu z 2005 r., został przez organy wykazany w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2013 roku autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. K., wyceniający wartość nieruchomości przed wejściem planu w życie na [...] zł (w oparciu o ceny transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi bez możliwości zabudowy mieszkaniowej), a po wejściu planu w życie na [...] zł (w oparciu o ceny transakcji nieruchomościami gruntowymi z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), przy przyjęciu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Sąd w pełni podziela stanowisko organów, że wspomniany operat (co do zasady niekwestionowany przez skarżącego w zakresie wykraczającym poza przyjęcie przez rzeczoznawcę, jako obowiązującego przed wejściem w życie planu z 2005 r., przeznaczenia innego niż wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) w pełni odpowiada wymogom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat ten został wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej. Operat ten, z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia wartości, przekonujący opis metody i wnikliwą analizę istotnych czynników, trafnie został uznany za wiarygodny i nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieruchomości podobnych. Nie do zaakceptowania jest kluczowe stanowisko skargi sugerujące, że wejście w życie nowego planu z 2005 r., umożliwiające realizowanie na przedmiotowej działce zabudowy mieszkaniowej, nie wywołało de facto żadnych różnic co do jej przeznaczenia w stosunku do stanu obowiązującego wcześniej, a to z tej przyczyny, że jak wywodzi skarga, w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście planu w życie, tj. w okresie nieobowiązywania żadnego planu miejscowego (okres od dnia [...] stycznia 2004 r. do dnia [...] października 2005 r.), to samo przeznaczenie, które przewidział później plan, wynikało wprost z zapisów obowiązującego w tym okresie nieprzerwanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W ocenie Sądu nie uzasadnia takiej tezy (o posiadaniu przez przedmiotową nieruchomość przeznaczenia budowlanego już na podstawie zapisów studium) powołany przez skarżącego art.154 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprawdzie przepis ten istotnie stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, niemniej nie znajduje on zastosowania w niniejszej sprawie. Z brzmienia art. 37 ust. 1 ustawy planistycznej i § 50 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) jednoznacznie wynika bowiem, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że przeznaczenie gruntów, przewidywane przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, nie może być miarodajne do ustalenia przeznaczenia gruntów dla celów ustalenia opłaty planistycznej albowiem studium nie jest aktem prawa miejscowego, lecz aktem określającym politykę przestrzenną gminy i przez to nie zmienia przeznaczenia nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 grudnia 2008 r., w spr. II OSK 1600/07 oraz z dnia 13 grudnia 2012 r., w spr. II OSK 1496/11). Tym samym zasadnie, dla potrzeb ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca przyjął nie ustalenia studium a faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy, że wniesiona skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, w konsekwencji czego podlega oddaleniu. Z tych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.