IV SA/Wa 877/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2009 r. sprawy ze skargi M. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] grudnia 2008r. Nr [...] Prezydent W. działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 oraz 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm. zwanej w dalszej części "ustawą o p.i.z.p" ) ustalił warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz budowie sieci energetycznej niskiego napięcia i sieci gazowej średniego ciśnienia na działce ew. nr [...] przy ul. [...] w W. Ustalając warunki zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy organ określił między innymi obowiązujące linie nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (max 0,40), szerokość elewacji frontowej (max 18,40m), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku (max 11m, a wysokość w części wycofanej budynku -13 m). Jednocześnie w decyzji wskazano, iż teren inwestycji i znajdujący się na niej obecnie budynek mieszkalny nie jest objęty ochroną o której mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (pkt. 1.3). Określono również warunki w zakresie infrastruktury technicznej (pkt. 1.4) i w zakresie komunikacji (pkt. 1.5), oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. W wyniku rozpoznania przedmiotowego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2009r. Sygn. akt [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2008r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż potwierdzenie możliwości realizacji zamierzenia inwestycyjnego na danym obszarze przy braku planu zagospodarowania przestrzennego uzależnione jest od spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy p.i.z.p. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę następuje stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania Wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588). Zgodnie z powyższym rozporządzeniem w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. 1-5 ustawy. W niniejszej sprawie wyznaczony został obszar analizowany i przeprowadzono analizę, na podstawie której potwierdzono możliwość realizacji planowanego zamierzenia inwestycyjnego i określono wymagania odnoszące się do tego zamierzenia. Wymagania te ustalone zostały z uwzględnieniem wskazań Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w decyzji z dnia [...].08.2008 r. uchylającej decyzję organu I instancji z dnia [...] maja 2008 r. , w której to kolegium wskazało, że analiza stanu zagospodarowania w wyznaczonym obszarze nie została przeprowadzona prawidłowo, z uwagi na zbyt ogólnikowe i niedokładne określenie parametrów ustalających wymagania dla nowej zabudowy i niewykazanie sposobu ich wyznaczenia. Wyniki dokonanej powtórnie analizy zagospodarowania obszaru zawarte w załączniku do zaskarżonej decyzji z dnia [...] grudnia 2007 r., wskazują obliczone średnie i zawierają uzasadnienie dla przyjęcia innych parametrów niż średnie wielkości dla całego obszaru analizowanego. W przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wskazano na duże zróżnicowanie wskaźników dla poszczególnych nieruchomości w obszarze analizowanym. Z analizy obszaru wynika, że na terenie tym występuje obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wskaźniku zabudowy 0,18, obszar zabudowy usługowej - budynek użyteczności publicznej o wskaźniku zabudowy 0,11, obszar zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o wskaźniku 1,00 (działki wydzielone po obrysie budynków) wraz z przyległymi terenami zielonymi. W ocenie Kolegium odstąpienie od średniego wskaźnika zabudowy dla całego obszaru analizowanego i przyjęcie wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji odpowiadającego średniemu wskaźnikowi dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, dostępnej z tej samej drogi publicznej, było zatem uzasadnione. Zawarty w odwołaniu zarzut zawyżenia wskaźnika zabudowy nie jest zatem trafny, bowiem to właśnie średni wskaźnik dla całego obszaru nie uwzględniałby charakteru otoczenia nowej inwestycji. Wskazano, iż opinia [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] sierpnia 2007 r., przyjęta jako dowód w sprawie, potwierdza brak zakazów wynikających z przepisów ustawy z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz.1568). Odnosząc się do kwestii wpisu do gminnej ewidencji zabytków W. organ zauważył, że ewidencja taka nie może być uznana za prawną formę ochrony, o jakiej mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W związku zaś z podniesioną w odwołaniu kwestią utworzenia w przedmiotowym obszarze strefy ochrony konserwatorskiej w planie zagospodarowania przestrzennego, do sporządzania którego przystąpiono uchwałą Rady W. Nr [...] z dnia [...] 2007 r., wskazano, że " strefa ochrony konserwatorskiej nie istnieje jako samodzielna instytucja prawna, lecz wymaga przeniesienia do ustaleń planu. Innymi słowy związane z nią ograniczenia, zakazy i nakazy obowiązują dopiero po włączeniu do planu i jego wejściu w życie. "- wyrok WSA z dnia 26.10.2005 r. IV SA/Wa 1590/05. Dodać Ewentualne zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku terenu, w odniesieniu do którego nie istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, możliwe jest w myśl art.62 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyłącznie na okres 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, zaś w niniejszej sprawie inwestor złożył taki wniosek w dniu 23 lutego 2007 r. Ustosunkowując się do zarzutów dotyczących utrudnień komunikacyjnych organ wskazał, że kwestie te nie mogą być brane pod uwagę w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie ewentualnych utrudnień w ruchu drogowym w rejonie planowanej inwestycji, ani też do planowania rozwiązań komunikacyjnych dla całego rejonu. Podniesiono także, iż sprawa przebiegu granicy między nieruchomościami może być rozstrzygnięta wyłącznie w postępowaniu rozgraniczeniowym i nie ma znaczenia w niniejszym postępowaniu. Zgodnie bowiem z art. 63 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy wyznacza zatem jedynie granice terenu inwestycyjnego, nie przesądza natomiast o tym, że granice te odpowiadają stanowi prawnemu (por. wyrok WSA sygn. akt IV SA/Wa 1724/06). Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, iż jej zdaniem, utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzja Prezydenta W. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. o warunkach zabudowy narusza przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), wydanego na podstawie art. 61, ust. 6 ustawy o p.i.z.p. tj. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło uwagę, że w załączniku do decyzji z dnia [...] grudnia 2007 r. wykazano obliczone średnie i szczegółowo uzasadniono przyjęcie innych parametrów niż średnie wielkości dla całego obszaru analizowanego. Jednakże S. ma zastrzeżenia co do samego sposobu przyjęcia obszaru analizowanego, wyznaczonego zgodnie z § 3 w.w. rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem skarżącej, nie należało uwzględniać w analizie dla określenia wskaźnika wielkości powierzchni oraz wysokości nowej zabudowy IV-V kondygnacyjnych budynków znajdujących się w Al. [...]. Budynki te nie dość, że znajdują się przy innej ulicy, to mają zupełnie inny charakter niż należący do osiedla "Z." (powstałego na wzór miasta- ogrodu) budynki przy ul. [...]. Jedyne istniejące połączenie z ul. [...] jest tylko dojazdem do kilku garaży znajdujących się na niezabudowanej nieruchomości gruntowej (która to nie została uwzględniona przy wyznaczaniu wskaźnika wielkości nowej zabudowy a w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego potraktowana została jako "przyległe tereny zielone"). 2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wzięło pod uwagę zarzutu dotyczącego nieprzeprowadzenia rzetelnej analizy dotyczącej ruchu drogowego w rejonie planowanej inwestycji. Zgodnie z art.61 ust. 1 pkt 3 ustawy o p.i.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przez uzbrojenie terenu, zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) należy rozumieć również budowę lub modernizację drogi. M. podnosiła, że istniejąca droga (ul. [...]) jest w obecnej chwili niewystarczająca dla planowanej inwestycji budynku wielorodzinnego. Przy ul. [...] zostanie wkrótce oddany do użytku apartamentowiec S., co znacznie zintensyfikuje ruch samochodowy. Ponadto na ul. [...] parkują samochody osób licznie odwiedzających P. i O. pod nr [...] oraz Z. pod nr [...]. Do tego dochodzą auta zaparkowane przez pasażerów niedawno otwartej stacji [...] "S." (200 m od analizowanej inwestycji). 3. Skarżąca nie zgadza się z zawartymi w załączniku nr 2 do zaskarżonej decyzji ustaleniami dotyczącymi linii zabudowy. Z § 4, ust. 3 ww. rozporządzenia wynika jasno, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustała się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W większej odległości od pasa drogowego znajduje się budynek przy ul. [...], będący własnością naszej S., i do niego należy, dostosować linię nowej zabudowy. W wyżej przytoczonym załączniku wyznaczono linię zabudowy inaczej, posiłkując się przepisem § 4, ust. 4 przytaczanego rozporządzenia i argumentując m.in., że za odstępstwem od zasady przemawia potrzeba ochrony drzew, które stanowią istotny walor działki. Trudno przyjąć ten argument w świetle ustalonego w dalszej części zaskarżonej decyzji wskaźnika zabudowy, przy przyjęciu którego i tak nie ma szans na zachowanie drzew wypełniających w zasadzie całą działkę. Również argument o braku uzasadnienia do dostosowania nowej zabudowy do tworzącego uskok budynku nie wydaje się trafny. S. przypomina, że jej budynek został odsunięty od pasa drogowego na polecenia konserwatora zabytków, któremu przyświecała zasada zachowania na tym terenie przewagi powierzchni zielonej nad powierzchnią zabudowaną. Jeśli linia nowego budynku zostanie przybliżona do linii drogi, nasz budynek straci większość walorów estetycznych i użytkowych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. -zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2009 r. nie narusza prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia. Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - działając na podstawie art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2008r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz budowie sieci energetycznej niskiego napięcia i sieci gazowej średniego ciśnienia na działce ew. nr [...] przy ul. [...] w W. Wskazać zatem należy, iż Generalną zasadą, którą muszą się kierować organy orzekające w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, jest konieczność uwzględnienia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a także walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm. zwanej w dalszej części "ustawą"), przy czym pojęcie ładu przestrzennego obejmuje Ukształtowanie przestrzeni, które uwzględnia m.in. uwarunkowania kompozycyjno -estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 zwanym w dalszej części "rozporządzeniem"). Zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ustawy, organ nie może jednak odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji jest zaś możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. 1. teren ma dostęp do drogi publicznej, 2. istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4. teren pod zainwestowanie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne, 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z akt sprawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy, dotyczył inwestycji, która ma być zlokalizowana na działce nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w W. Nowo powstały budynek ma posiadać funkcję mieszkalną-wielorodzinną z garażem podziemnym. W skardze strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji między innymi, iż w sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania analizie funkcji oraz cech zabudowy, uwzględniono wielkość powierzchni oraz wysokość zabudowy IV -V kondygnacyjnych budynków znajdujących się w Al. [...], które znajdują się przy innej ulicy i mają inny charakter niż budynki przy ul. [...]. Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w niej warunków, w tym tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest zatem oczywiste, że uwzględniana działka sąsiednia musi spełniać warunek dostępności z tej samej drogi publicznej. Podkreślenia wymaga jednak fakt, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony został pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006r. Sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r. Sygn. akt II OSK 657/06). Nie ma bowiem prawnych powodów, by dokonując analizy obszaru organ I instancji ograniczał się wyłącznie do analizy parametrów działek przylegających do terenu nieruchomości i ta okoliczność stanowiła podstawę do wydania decyzji orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy. Dodać również należy, iż przyjęta przez ustawodawcę zasada kontynuacji winna być również rozumiana szeroko i nie może być traktowana jako zasada opierająca się na bezwzględnym "podobieństwie" w zakresie funkcji i charakterystyki do istniejącej zabudowy. Przyjęcie takich założeń prowadziłoby do ograniczenia wykonywania prawa własności, co naruszałoby gwarantowane konstytucyjnie wykonywanie prawa własności. W ocenie Sądu powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony. Wskazać należy, iż wprawdzie przy sporządzaniu analizy wzięto pod uwagę, wszystkie budynki znajdujące się w terenie analizowanym, w tym również budynki przy Al. [...]. Niemniej jednak wbrew zarzutom skargi parametry budynków przy Al. [...] jakkolwiek znajdowały się w terenie analizowanym nie miały wpływu na określenie wskaźników dotyczących wielkości powierzchni zabudowy oraz wysokości planowanej inwestycji. Określając wskaźnik powierzchni zabudowy organ zastosował przesłankę określoną w § 5 ust. 2 rozporządzenia zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Przepis ten z kolei odsyła do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 5 ustawy, który określa między innymi wymóg uwzględniania cech zabudowy działek dostępnych z tej samej drogi publicznej. Jak wynika z treści załącznika nr 2 do decyzji organu I instancji, organ ten kierując się w/w wymogiem dostępności z tej samej drogi publicznej, wskaźnik wielości powierzchni określił jako średni wskaźniki działek zabudowanych dostępnych z ul. [..., położonych w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o niskiej zabudowie tj. budynków przy ul. [...], [...] i [...]. Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak wynika z akt sprawy (zał. nr 2 do decyzji organu I instancji), wyznaczono również w oparciu o wysokość górnych elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej tj. [...], [...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Powołując się na treść § 7 ust. 4 rozporządzenia organ przyjął średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jako max 11 m i 13 m dla części budynku wycofanej w głąb działki, jako przedłużenie wysokości na działce bezpośrednio sąsiadującej tj. ul. [...]. Na uwzględnienie nie zasługuje także podniesiony w skardze zarzut określenia linii zabudowy niezgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Odnosząc się do powyższego zarzutu, należy wskazać, iż nie ulega wątpliwości, iż linia zabudowy jaka ukształtowała się na działka bezpośrednio sąsiadujących z działką na której planowana jest inwestycja tworzy uskok. W rozpoznawanej sprawie organ dokonując wyznaczenia linii zabudowy zastosował jednak § 4 ust. 4 rozporządzenia, który to przepis dopuszcza możliwość innego wyznaczenia przebiegu linii zabudowy (niż wskazany np. w § 4 ust. 3 rozporządzenia), jeżeli wynika to z analizy. Organ w oparciu o w/w przepis wyznaczył dla części budynku znajdującej się bliżej pasa drogowego linię zabudowy będącą przedłużeniem linii zabudowy istniejącej przy ul. [...],[...],[...],[...],[...] oraz dopuścił wyznaczenie dodatkowej linii dla wycofanej wyższej części budynku, jako przedłużenie linii zabudowy znajdującej się na działce przy ul. [...]. Powyższe w ocenie organu ma na celu dostosowanie projektowanego budynku do istniejącego ładu przestrzennego, przy założeniu, że będzie on stanowił łącznik kompozycyjny, przejściowy pomiędzy zabudową o zróżnicowanych parametrach na działkach przy ul. [...] i [...] położonych w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Tym samym należy uznać, iż linia zabudowy określona dla nowej inwestycji jest zgodna z analizą, a tym samym spełnia wymów określony w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Na rozpoznanie niniejszej sprawy nie może mieć także wpływu podnoszona przez stronę skarżącą okoliczność, iż należący do niej budynek przy ul. [...] został odsunięty od pasa drogowego na polecenie konserwatora zabytków, któremu przyświecała zasada zachowania na tym terenie przewagi powierzchni zielonej nad powierzchnią zabudowaną, a tym samym jeśli linia nowego budynku zostanie przybliżona do linii drogi, budynek skarżącej straci większość walorów estetycznych i użytkowych. W skazać należy, iż nakazy dotyczące działki skarżącego nie dotyczą działki sąsiedniej na której planowana jest inwestycja. Reasumując w ocenie Sądu określenie w/w wskaźników jest zgodne z przytoczonymi powyżej przepisami prawa oraz z generalną zasadą, uwzględnienia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a także walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy). Zdaniem Sądu w oparciu o wymogi określone w zaskarżonej decyzji mająca powstać w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa będzie odpowiadać ukształtowanej na tym terenie charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego, nieprzeprowadzenia przez organy analizy dotyczącej ruchu drogowego w rejonie planowanej inwestycji, do czego w ocenie skarżącego organ był zobligowany w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy w zw. z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Sąd uznał, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Zgodnie z Komentarzem " Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne" pod redakcja prof. Z. Niewiadomskiego, wydanie 3, str. 504-505 "Pojęcie uzbrojenia terenu jest definiowane poprzez odniesienie się ustawodawcy do art. 143 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt. 13). Uzbrojenie terenu, w myśl powołanej regulacji, oznacza urządzenie wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania budynku lub innego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z jego sposobem użytkowania lub przeznaczenia". Celem art. 61 ust. 1 pkt. 3 w świetle w/w komentarza nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Z akt sprawy wynika zaś, że inwestor do wniosku o warunki zabudowy dołączył umowy dotyczące zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu, ponadto zgodnie z wymogiem określonym w art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy teren posiada dostęp do drogi publicznej. Tym samym kwestia ewentualnego wzrostu natężenia ruchu w tym obszarze nie może mieć wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem nie jest to przesłanka jaką winne badać organy przy wydawaniu tej decyzji. Rozpoznając niniejszą sprawę, Sąd z urzędu dostrzegł, iż prowadzące ją organy administracji publicznej uchybiły obowiązkowi sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełniającej warunki określone w rozporządzeniu. Zawarta w aktach sprawy analiza nie określa w sposób prawidłowy obszaru analizowanego terenu, co uchybia wymaganiom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W jego świetle granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na załączonej do akt sprawy mapie (część graficzna) obszar analizowanego terenu, wyznaczono w sposób niezgodny z cytowanym powyżej przepisem, nie zostały bowiem zachowane minimalne odległości określone w w/w przepisie. Powyższe naruszenie prawa, w ocenie jednak Sądu na gruncie niniejszej sprawy nie miało jednak wpływu na jej rozstrzygnięcie, bowiem w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sprawie znalazły się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej w oparciu o które określono cechy zabudowy o jakie wnosili wnioskodawcy w stosunku do działki objętej planowaną inwestycją. Powiększenie obszaru analizowanego do parametrów wskazanych w §3 ust. 2 rozporządzenia nie mało by zatem wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) orzekł jak w sentencji.