IV SA/Wa 966/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi S. R. i R. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 966/16 UZASADNIENIE Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa (dalej również: "organ II instancji" lub "Minister") z [...] lutego 2016 r., znak: [...] (dalej również: "zaskarżona decyzja"). Na mocy tej decyzji Minister, po rozpatrzeniu odwołania S. R. i R. R. (zwanych dalej "skarżącymi"), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r, znak:[...], ustalającą odszkodowanie w wysokości 108.081,75 zł na rzecz S. R. i R. R. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie M., gminie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3039 ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych. Nieruchomość położona w obrębie M., gminie S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,3039 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r., znak:[...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod inwestycję polegającą na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]. Przedmiotowa nieruchomość stanowiąca współwłasność S.R. i R. R. w dniu uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. w dniu [...] stycznia 2015 r., przeszła na rzecz Skarbu Państwa. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 108 081,75 zł na rzecz S. R. i R. R. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie M., gminie S., oznaczonej jako działka [...] o pow. 0,3039 ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli S.R. i R. R.. Skarżący zanegowali ustaloną wartość nieruchomości wskazując, że kwota ta została zaniżona i nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie odwołujących przyznane odszkodowanie nie może zostać uznane ze słuszne w rozumieniu Konstytucji RP. Zdaniem Skarżących przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości nie spełniają kryteriów podobieństwa. W odwołaniu podniesiono, że Organ Wojewódzki nie uwzględnił operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2015 r. sporządzonego na zlecenie Skarżących, który został przesłany wraz z pismem z dnia [...] czerwca 2015 r. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister Infrastruktury i Budownictwa stwierdził, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie M., gminie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3039 ha stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2015 r., sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Z.G. (uprawnienia nr [...]). Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest w gminie S., powiecie [...], województwie [...]. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi pas komunikacyjny drogi krajowej nr [...], jezioro M. oraz w przeważającej części grunty stanowiące tereny zabudowy mieszkalno-usługowej. Działka nr [...] to grunt niezabudowany, zadrzewiony, porośnięty roślinnością trawiastą oraz samosiewami drzew nie przedstawiającymi znacznej wartości rynkowej. Przez działkę przebiega napowietrzna linia energetyczna oraz sieć kanalizacji sanitarnej. Na str. 6 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy opisała nasadzenia znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwalą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2010 r., działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem A-KD.01, o treści "Tereny drogi publicznej". Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W okresie badania rynku zanotowano transakcje sprzedaży, spośród których 6 wybrano do analizy porównawczej. Ceny jednostkowe mieściły się w przedziale od 20,90 zł/m2 do 43,24 zł/m2, zaś cena średnia wyniosła 26,09 zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja nieruchomości ogólna - 40%, lokalizacja nieruchomości szczegółowa - 40%, inne cechy wpływające na wartość - 20%. Wartość rynkowa 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę 33,54 zł. Tym samym całkowitą wartość gruntu określono na kwotę 101 928,00 zł. Na str. 16 operatu szacunkowego przedstawiono szczegółowe obliczenia wartości naniesień znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. Wartość drzew oszacowano na łączną kwotę 1 007,00 zł. Ostatecznie wartość rynkowa nieruchomości została określona na kwotę 102 935,00 zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie. Wobec spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda [...]i prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowej działki. Ocena operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2015 r. w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowa działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona na cele drogowe, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami również przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w związku z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutu Skarżących dotyczącego niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych organ wskazał, iż znajdująca się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. definicja transakcji drogowych nie wskazuje na konieczność kategoryzacji nieruchomości nabywanych, ze względu na przeznaczenie dróg. Opisane zasady mają odpowiednie zastosowanie do szacowania wartości nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne. Zatem realizacja zasady ustalania odszkodowania zawarta w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych". Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła w operacie szacunkowym, że z uwagi na brak wystarczających ilości danych transakcyjnych na terenie gminy S., obszar badań należało rozszerzyć do porównywalnych gmin zlokalizowanych w powiecie [...]. W piśmie z dnia [...]marca 2015 r. autorka operatu wskazała, że różnice wynikające z sąsiedztwa nieruchomości zostały uwzględnione przez korektę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych o poprawki kwotowe dla cechy "lokalizacja szczegółowa nieruchomości". Dokonując z kolei analizy załączonego do pisma z dnia [...] czerwca 2015 r. operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego P. S. z dnia [...] czerwca 2015 r. organ wskazał, że nie można ustalić czy prawidłowo wybrano transakcje porównawcze nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Bez szczegółowej charakterystyki tych nieruchomości, a tej brakuje w operacie, trudno uznać je za podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Zakresem badania objęto także transakcje z 2009 r., a więc z okresu ponad 6 lat od daty wyceny, co nie zostało przez rzeczoznawcę majątkowego uzasadnione. W ocenie organu powyższe uchybienia spowodowały, iż operat szacunkowy sporządzony przez P. S. nie może zostać uznany za dowód skutecznie podważający prawidłowość wyceny dokonanej na zlecenie Wojewody [...] przez Z.G.. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego naruszenia zasady wywłaszczenia nieruchomości za słusznym odszkodowaniem, organ zwrócił uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Z powyższą decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju nie zgodzili się skarżący, którzy w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W skardze podnieśli, iż ocena, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie skutkuje zwiększeniem wartości nieruchomości, jest możliwe tylko poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości według aktualnego przed wydaniem decyzji przez Wojewodę sposobu jej użytkowania oraz wartości rynkowej według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia. Tylko tym sposobem zostałyby wyczerpane przesłanki ustawowe dotyczące ustalenia podstawy wysokości odszkodowania. Ponadto wskazali, iż odszkodowanie za wywłaszczenie nie może swoją wysokością różnić się od należności możliwej do otrzymania w obrocie cywilnoprawnym, gdyby prawo własności lub jakiekolwiek inne prawo rzeczowe przysługujące do nieruchomości zostało zbyte w ramach wolnej woli podmiotu tych praw, bez zastosowania przymusu w postaci wywłaszczenia. W ocenie skarżących nie wystarczy stwierdzić, że operat został sporządzony prawidłowo bez odniesienia się do konkretnych i rzeczowych zarzutów przeciw jego poprawności. Taki sposób prowadzenia postępowania przez organ nie może korzystać z ochrony prawnej, bowiem wówczas przyjąć należałoby, że ochrona interesów prawnych jednostki w tym postępowaniu ma charakter tylko pozorny. Zdaniem skarżących ma to istotne znaczenie, bo w sprawie został przedstawiony także inny operat szacunkowy, a organ w sposób dowolny stwierdził, że "operat ten nie może zostać uznany za dowód".". Organ nie wyjaśnił zatem w sposób przekonywający, dlaczego zdyskwalifikował dowód w postaci tego operatu. Na marginesie skarżący stwierdzili, iż nie sposób ustalić, w jaki sposób została ustalona wartość drzew na działce. To jest w jaki sposób ustalono miąższość drewna (można się domyślać, że z wysoce przybliżonego dendrometrycznego wzoru Denzina). Rzeczoznawca w ogóle nie odniósł się do zasad wyceny zawartych w standardzie V.6: Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych, mającym obecnie status tymczasowej noty interpretacyjnej, ani tym bardziej do artykułu W. Wilkowskiego pt. Zasady określania wartości drzewostanów w procedurach określania wartości nieruchomości leśnych, opublikowanego w "Rzeczoznawcy majątkowym" nr 69 (2011), s. 30- 38, który zawiera wiele cennych wskazówek. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprawidłowej wyceny znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości drzewostanu organ wskazał, iż dokonał analizy operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2015 r. i nie powziął wątpliwości co do prawidłowości poczynionych przez biegłego ustaleń w powyższym zakresie. Podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2015 r. szczegółowo opisał sposób wyceny składników roślinnych. Wartość pojedynczych drzew określono według wartości użytkowej surowca drzewnego jako iloczyn miąższości grubizny drzewa w korze wyrażonej w m3 i średniej ceny 1 m3 poszczególnych rodzajów, sortymentów i klas wymiarowych drewna pomniejszonej o koszty pozyskania i zrywki na podstawie danych z okolicznych nadleśnictw i tartaków. Miąższość grubizny określono zaś na podstawie Tablic miąższości kłód odziomkowych i drzew stojących opracowanych przez M. C.. Biegły wskazał ponadto, że miąższość grubizny brutto przyjmuje się według tablic miąższości drzew na podstawie pomierzonych w terenie pierścienic, wysokości oraz wieku drzewa danego gatunku. Z kolei dokładny opis stanu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, w tym opis nasadzeń, znajduje się w protokole opisu stanu nieruchomości z dnia [...] grudnia 2014 r., który został podpisany przez S. R.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa oraz utrzymaną nią w mocy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2015r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 0,3039 ha, położona w obrębie M., gmina S. przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031, tj) Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jako dowód konieczny w sprawie podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 kpa organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie czy opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale też jej weryfikacja pod względem merytorycznym, a więc czy opinia jest zupełna, logiczna, opiera się na prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, czy biegły dokonał właściwego doboru nieruchomości podobnych, czy w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadnił w opinii swoje wnioski. Organ nie może zatem oceniać opinii biegłego wyłącznie pod względem formalnym i zasłaniać się nieposiadaniem wiedzy specjalnej przed dokonaniem weryfikacji opinii pod względem merytorycznym. Nie wszystkie bowiem elementy opinii stanowiące o jej merytorycznej poprawności wymagają posiadania wiedzy specjalnej. Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy. W przeciwnym przypadku nie będzie możliwa kontrola dokonanego przez biegłego doboru porównywanych nieruchomości. Tylko wyczerpujący opis uwzględnionych przez biegłego czynników i rzetelne uzasadnienie przesłanek jakimi się kierował biegły umożliwia organowi ocenę czy przeprowadzony dowód może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, który nie stanowi wyczerpującego materiału, gdyż zawiera jakiekolwiek niejasności, nieścisłości i nie jest poparty przekonywującym uzasadnieniem nie może stanowić ostatecznego dowodu. W takiej sytuacji opinia biegłego winna zostać uzupełniona lub organ winien zlecić przeprowadzenie innej opinii. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2015 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Z.G.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] listopada 2014 r. Prawidłowo biegła uwzględniając treść art.134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosowała zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka była przeznaczona na cele drogowe. Nie mają racji skarżący podnosząc, iż aby możliwe było ustalenie czy zasada korzyści znajduje zastosowanie konieczne jest dokonanie analizy transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającym aktualnemu sposobowi użytkowania nieruchomości, jak też transakcji nieruchomości o przeznaczeniu alternatywnym. Zdaniem skarżących dopiero porównanie wartości rynkowej ustalonej dla nieruchomości o aktualnym sposobie użytkowania i wartości rynkowej ustalonej dla nieruchomości o alternatywnym sposobie użytkowania może stanowić podstawę wiarygodnego stwierdzenia czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie skutkuje zwiększeniem wartości nieruchomości. Twierdzenie to jest błędne, bowiem pozostaje w sprzeczności z normą wynikającą z art. 134 ust. 4 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 134 ust.1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust.2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust.4). Według powyższych reguł w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowania niewątpliwie niezbędne jest ustalenie wzajemnej relacji pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania oraz alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia na cele wywłaszczenia (w tym przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Następnie w zależności od tego, czy zmiana przeznaczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, czy też tego zwiększenia nie powoduje, uwzględnia się odpowiednio alternatywny bądź aktualny sposób jej użytkowania. Istotą tego mechanizmu jest więc ustalenie czy dochodzi do zmiany wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia. W sytuacji w której nie dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości wartość nieruchomości będzie oceniana na podstawie dotychczasowego sposobu użytkowania związanego z jej przeznaczeniem. Według art. 154 ust. 1 wskazanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei zgodnie z treścią ust. 2 tego przepisu, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości będzie miał wpływ na ustalenie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, a tym samym dla określenia wartości nieruchomości z pewnością wówczas, gdy przeznaczenie nieruchomości nie zostało określone w dokumentach planistycznych czy decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej położonych w obrębie M., gmina S. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2010r. działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem A-KD.01 "tereny drogi publicznej". Oznacza to, że w przypadku tej nieruchomości nie doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, a tym samym nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie sądu biegła słusznie zastosowała art. 36 § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową. Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W przedmiotowej sprawie biegła stwierdziła, iż na badanym obszarze o zasięgu rynku lokalnego (gmina S.i gminy porównywalne w powiecie o.) występuje wystarczająca ilość transakcji nieruchomości drogowych, dlatego ograniczyła analizę do tego rynku w okresie luty 2013 do stycznia 2015r. Ustosunkowując się do zarzutów zgłoszonych przez skarżących słusznie wyjaśniła, że w tej sytuacji rozszerzenie badania na rynek o zasięgu regionalnym było nieuprawnione. Uwzględniając ilość transakcji nieruchomościami drogowymi do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła wyjaśniła w opinii, że w badanym okresie nie odnotowano wzrostu lub spadku cen transakcyjnych badanych nieruchomości, a więc gruntów niezabudowanych, nabywanych na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiących tereny komunikacyjne, będących przedmiotem prawa własności. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych (6 pozycji) ustaliła przedział cenowy na poziomie od 0,90 do 43,24zł/m2 , a średnią cenę transakcyjną w wysokości 26,09 zł/m2. Biegła wyjaśniła, że z uwagi na małą liczbę zanotowanych transakcji, wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy określono uwzględniając wyniki analizy preferencji uczestników rynku nieruchomości wykonanej na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród specjalistów – rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Ustalono, że na wysokość cen analizowanych gruntów wpływają: lokalizacja ogólna nieruchomości (usytuowanie od granic administracyjnych miasta Olsztyna) o wadze 40%, lokalizacja szczegółowa nieruchomości (m.in. sąsiedztwo gruntów zabudowanych lub niezabudowanych, charakter tej zabudowy) o wadze 40%, inne cechy (jak uksztaltowanie terenu, występujące drzewa, sieci, budowle ograniczające korzystanie z nieruchomości) o wadze 20%. W uzupełnieniu opinii przedstawiła opis nieruchomości uwzględnionych w analizie i ocenionych jako podobne tj. takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny był najbardziej zbliżony do wycenianej nieruchomości. Biegła wyjaśniła także, że w wycenie nie uwzględniono cechy wielkości powierzchni nieruchomości jako cechy rynkowej ze względu na to, że o wielkości powierzchni i kształcie działek nabywanych pod drogi nie decydują uwarunkowania rynkowe, lecz przebieg pasa drogowego. Dodatkowo w opinii określiła wartość drzew znajdujących się na nieruchomości według stanu na dzień 26 listopada 2014r. według wartości użytkowej surowca drzewnego. W ocenie sądu opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez nią cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z lokalizacji ogólnej i szczegółowej zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. W ocenie sądu stanowisko biegłej o braku znaczenia powierzchni nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości drogowych zostało przekonująco i logicznie umotywowane. Znajduje zresztą odzwierciedlenie zarówno w opisie nieruchomości podobnych uwzględnionych w tej analizie, jak też w niepełnym opisie nieruchomości przyjętych jako podobne w kontrooperacie wykonanym na zlecenie skarżących. Wynika z tych zestawień, że działki o bardzo niewielkich powierzchniach kilkudziesięciometrowych uzyskiwały niekiedy ceny wyższe od nieruchomości o większej powierzchni. Wbrew zarzutom skargi organy administracji publicznej oceniły przedstawiony przez skarżących kontroperat. Jednak nie uznały, by mógł podważyć ustalenia wynikające z operatu z dnia 10 lutego 2015r. Swoje stanowisko w przedmiocie nieprawidłowości stwierdzonych po analizie operatu przedstawionego przez strony, organy obu instancji umotywowały. Tak więc niesłuszny jest zarzut zarówno nieodniesienia się do tego dokumentu, jak również braku oceny zarzutów skarżących co do operatu sporządzonego w toku postępowania. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że kontrooperat przedstawiony przez strony nie jest prawidłowy. Słusznie zauważono, że nie zawiera opisu nieruchomości podobnych co uniemożliwia ocenę prawidłowości przyjętych do porównania nieruchomości. Mimo, że analiza transakcji nieruchomościami drogowymi miała obejmować okres 2013 – 2015 w wyselekcjonowanej grupie rzekomo podobnych nieruchomości znalazły się transakcje z 2009r., a rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił potrzeby tak znacznego wydłużenia okresu analizy. Nie uzasadnił też dlaczego mimo występowania na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami podobnymi w liczbie wystarczającej do zastosowania metody porównania parami, uwzględnił w analizie transakcje z rynku regionalnego, co stanowi naruszenie wyżej wskazanych przepisów § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia. Brak występowania na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczanymi na budowę dróg o różnej kategorii (gminne, powiatowe, krajowe) nie uzasadnia samowolnej zmiany rynku. Budzi poważną wątpliwość wniosek tego rzeczoznawcy o wpływie na cenę nieruchomości o przeznaczeniu drogowym kategorii tej drogi i ustalenia takiej cechy rynkowej ważącej w 60% o cenie nieruchomości. Transakcje nieruchomościami drogowymi z rynku lokalnego wskazane przez rzeczoznawcę takiego trendu nie obrazują. Istotne dla tej oceny jest także stanowisko uczestnika postępowania, który zarzucił temu twierdzeniu w kontrooperacie niezgodność z rzeczywistością i poparł przykładami transakcji nieruchomości przeznaczanych pod drogi krajowe, przeczących tej tezie. Wbrew zarzutowi skargi zdaniem sądu biegła prawidłowo określiła wartość naniesień przy zastosowaniu zasady określonej w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc szacunku wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Dziwić jedynie może ten zarzut skarżących co do braku rzetelności opinii w tym zakresie , w sytuacji gdy kontrooperat sporządzony na zlecenie stron wskazuje na tożsamą wartość drzew. W ocenie Sądu, przedstawiona przez biegłą Z.G. wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.