IV SA/Wa 974/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska (spr.), Protokolant Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2009 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] marca 2009r. – zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie – utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy N. z [...] stycznia 2009r. ustalającą dla A. S., jako zbywcy nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1000 ha, położonej we wsi K., gmina N., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 5.085 zł. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, iż z treści art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie: ustawa o p.z.p.) wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: 1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jak wskazał organ odwoławczy, bezspornym jest, iż zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy N. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta N. Nr [...] z [...] października 1994r. (Dz.U. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren upraw rolnych. Natomiast w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części sołectwa K. część I zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z [...] czerwca 2003r. (Dz.U. Woj. [...] Nr [...], poz. [....]) działka oznaczona nr [....] położona we wsi K., przeznaczona została pod budowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo na terenach leśnych. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym [...] października 2007r. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego o jej wartość, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej w skrócie: u.g.n.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 50 ust. 1-2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o p.z.p. określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Dla ustalenia tej wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Biegły rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości, W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o 50.850,00 zł. Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy N. zastosowano podejście porównawcze: metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami rolnymi zawartymi na rynku lokalnym w latach 2006-2007. Podobnie przy szacowaniu wartości działki po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze: metodę korygowania ceny średniej, przyjmując tym razem do porównań 14 transakcji nieruchomościami, przeznaczonymi pod zabudowę, zawartymi na rynku lokalnym w roku 2007. W celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze, w tym: lokalizację, sąsiedztwo, otoczenie, dojazd, stan zagospodarowania, wielkość, kształt działki oraz ograniczenia i uciążliwości. Odnosząc się natomiast do postawionych w odwołaniu zarzutów organ odwoławczy wskazał, iż wymierzenie omawianej opłaty nie ma charakteru uznaniowego, lecz jest obligatoryjne. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut pominięcia faktu, iż działki nr [...] i nr [...] zostały przekazane przez stronę skarżącą Gminie N., bowiem przedmiotem postępowania jest jedynie nieruchomość oznaczona nr [...] o pow. 0,1000 ha. Zatem poza rozpatrywaną sprawą pozostają kwestie odnoszące się do innych nieruchomości, które dobrowolnie przekazano gminie. A. S. – w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] marca 2009r. – wniosła o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez gminę N. Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy, mających wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie, poprzez ustalenie, ze przyjęcie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości o nr [...] położonej we wsi K. Skarżąca podniosła, iż działka ta wbrew twierdzeniu organu zawsze była działką budowlaną, a gmina jedynie przywróciła prawo do zabudowy. Ponadto zarzuciła, że ustalenie wartości przez rzeczoznawcę było tzw. "ustaleniem zza biurka". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. – w odpowiedzi na skargę – wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (D.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm. - dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] marca 2009r. nie narusza prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Podstawą materialnoprawną kontrolowanej w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalając wzrost wartości nieruchomości, organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia, wynikającą z zapisów uchwalonego planu, w odniesieniu do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednakże przed podjęciem w prowadzonym postępowaniu czynności, prowadzących do ustalenia należnej opłaty na podstawie operatu szacunkowego organ, na podstawie posiadanych informacji, powinien dokonać oceny czy w istocie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku doszło do zmiany wartości nieruchomości. Nie każda zmiana planu prowadzi bowiem do zmiany wartości objętych tym planem działek. Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji Sąd stwierdził, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy N. z [...] stycznia 2009r. nie naruszają przepisów prawa. Dostrzec przede wszystkim trzeba, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p., ustanawiającego tzw. opłatę planistyczną, sprowadza się do poniesienia opłaty przez właściciela w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany. Jak wynika z akt sprawy, [...] września 2003r. wszedł w życie "Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru części sołectwa K. – część I" uchwalony uchwałą Gminy N. Nr [...] z [...] czerwca 2003r. obejmujący m.in. teren działki ewid. nr [...], położonej w K. gm. N. Zmianą powyższego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzona została jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu, w wysokości 10 % różnicy wartości nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca działkę ewid. nr [...] o pow. 1000 m2 zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem, określonym w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy N., uchwalonym uchwałą nr [...] z [...] października 1994r., stanowiła teren upraw rolnych. W wyniku uchwalenia "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części sołectwa K. – część I" uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z [...] czerwca 2003r. przedmiotowa działka stanowi obecnie teren mieszkalnictwa jednorodzinnego częściowo na działkach leśnych. Po drugie dnia [...] października 2007r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego skarżąca sprzedała działkę ewid. nr [...] położoną w K. gm. N. Należy zatem uznać, że doszło do spełnienia obydwu warunków z art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p., tj. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dokonania zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego. Dla dokonania oceny w zakresie zaistnienia przesłanki zmiany wartości nieruchomości, konieczne jest podjęcie w tym zakresie stosownych ustaleń potwierdzających tę okoliczność. Stosownie do tego przyjąć trzeba, że obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena, sporządzona przez uprawnioną osobę. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl natomiast art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy. Sporządzają oni w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wymagany przepisami ustawy operat szacunkowy, winien spełniać wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość, podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć nie tylko ustalenia faktyczne, ale także ich uzasadnienie, wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych ze względu na m.in. położenie, wielkość i ukształtowanie działek, dojazd do nich, ich lokalizację itp. oraz ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Uzasadnienie jest o tyle istotne, że umożliwia organowi ocenę, czy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, rzeczywiście może stanowić dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu tego planu. W postępowaniu, dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej, obowiązkiem organów administracyjnych było zatem dokonanie, na podstawie art. 80 K.p.a., oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w odniesieniu do okoliczności wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, ocena w tym przedmiocie w sprawie niniejszej przeprowadzona została prawidłowo. W szczególności uznać należy, iż organy obu instancji właściwie zastosowały i zinterpretowały przepisy prawa, będące podstawą podjętych rozstrzygnięć i prawidłowo ustaliły stan faktyczny, zaistniały w niniejszej sprawie. Przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność skarżącej, objętej postępowaniem, wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu, wobec zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany uchwalonego planu, koniecznym było wydanie decyzji, ustalającej dla skarżącej jednorazową opłatę planistyczną. Mając na uwadze powyższe w odniesieniu do zarzutów skargi nie sposób zatem przyznać im waloru zasadności, uznając jedynie je za niezasadną polemikę z ustaleniami organów. Wobec powyższego, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.