IV SA/Wa 993/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska (spr.), sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Filip Rutkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2013 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę IV SA/Wa 993/13 UZASADNIENIE Wnioskiem z dnia [...] listopada 2010 r. uzupełnionym pismem z dnia [...] grudnia 2010 r. P. sp. z o.o. z siedzibą w S. domagała się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie wielofunkcyjnego budynku usługowego (o powierzchni sprzedaży 1.400 m ) z garażem podziemnym na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni zabudowy 3.000 m, budowie zjazdu p.poż od ul. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr [...],[...],[...] oraz poszerzeniem wjazdu od strony ul. [...] na dz. ew. nr [...] (cz) z obrębu [...] przy ul. [...] w W. Decyzją nr z dnia [...] listopada 2011 r. zn. [...] Prezydent W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji z zachowaniem ustawowego terminu wnieśli: Wspólnota Mieszkaniowa [...] przy ul. [...] zastępowana przez zawodowego pełnomocnika oraz I. S. i W. S. Odwołująca się Wspólnota domagała się uchylenia decyzji organu I instancji i orzeczenia o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji bądź też przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zarzuciła organowi naruszenie szeregu przepisów ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2(D12 r. poz. 647, z późn. zm., dalej jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie"), w tym nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy powyżej średniej dla analizowanego terenu, zbyt ogólnikowe ustalenia dotyczące geometrii dachu, naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, nieokreślenie wskaźnika intensywności wykorzystania terenu, załączenie do zaskarżonej decyzji kopii mapy nieprzyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dalej Wspólnota podnosiła naruszenia przepisów postępowania: art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. polegające na nierozpatrzeniu całości materiału dowodowego, w tym dowodów przedstawionych przez Stronę, art. 107 § 3 wyrażające się w niewłaściwym uzasadnieniu skarżonej decyzji w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia oraz art. 11 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stronom przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy. Odwołujący się I. i W. S. kwestionowali ustalenia decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, a konkretnie, że docelowy wjazd do planowanego budynku odbywać się będzie z ul. [...]. Decyzją z dnia [...] lutego 2013 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2011 r. W uzasadnieniu szczegółowo odniosło się do każdego z zarzutów i oceniło, że zaskarżona decyzja organu l instancji jest prawidłowa. W skardze na powyższą decyzję, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucono naruszenie przepisów: - art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że planowana na przedmiotowej nieruchomości inwestycja realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, choć planowany sposób zabudowy, funkcje, parametry, cechy i wskaźniki planowanej inwestycji w istocie w sposób rażący odbiegają od cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, a tym samym naruszona została tzw. zasada dobrego sąsiedztwa oraz zasada kontynuacji oraz nie uwzględniono uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych występujących na terenie sąsiednim - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie i uznanie, że organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał wyboru działki sąsiedniej uzasadniając to tym, że wybrana działka sąsiednia jest dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, tj. z ul. [...], podczas gdy zgodnie z decyzją organu I instancji wjazd z ul. [...] na teren inwestycji ma wyłącznie charakter tymczasowy, do czasu realizacji ul. [...] zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem mając na względzie, że ul. [...] ma docelowo zapewnić obsługę przedmiotowej nieruchomości zasadne i celowe było uwzględnienie również parametrów działek sąsiednich, znajdujących się przy ul. [...], a nie ograniczenie się tylko do dz.ew. [...] - art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy właściwy organ administracji publicznej jest, i w chwili wydania skarżonej decyzji również był, w trakcie uchwalania planu miejscowego obejmującego przedmiotową nieruchomość, a zatem, w świetle ww. przepisu istniała podstawa do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, zwłaszcza, że projekt planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości zakłada inną funkcję od tej określonej przez Inwestora we wniosku oraz wjazd na teren nieruchomości od ul. [...], a nie jak we wniosku Inwestora — od ul. [...], - § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), dalej w skrócie powoływanego jako "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r", poprzez jego błędne zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że Prezydent W. w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] listopada 2011 r. w sposób prawidłowy wyznaczył dla przedmiotowej inwestycji obszar analizy, gdyż jako front działki objętej wnioskiem wskazał ul. [...], z której planowany jest wjazd na działkę, podczas gdy z wniosku P. sp. z o.o. (dalej, jako "Inwestor"), jednoznacznie wynika, że docelowy wjazd na przedmiotową nieruchomość ma być zapewniony od ul. [...], a wjazd od ul. [...] ma charakter wyłącznie tymczasowy, a zatem, granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki przylegającej do ul. [...], a nie, jak to uczynił organ I i II instancji — do ul. [...], - § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że organ I instancji, tj. Prezydent W., prawidłowo wyznaczył obowiązującą linię nowej zabudowy, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, podczas gdy z załącznika graficznego, stanowiącego integralną część decyzji organu I instancji, jasno wynika, że na terenie objętym wnioskiem Inwestora wyznaczono linię zabudowy nieprzekraczalnej, zamiast obowiązującą linię zabudowy, - § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że odstępstwo od wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczanego na podstawie średniego wskaźnika ww. wielkości dla obszaru analizowanego jest uzasadnione wynikami przeprowadzonej analizy obszarowej, w tym wartościami wskaźnika zabudowy dla kwartałów położonych bezpośrednio przy ul. [...], w sytuacji gdy analiza ww. wskaźnika na kwartałach o tej samej funkcji, co funkcja planowania dla przedmiotowej inwestycji (funkcja usługowa) oraz na kwartałach przylegających do ul. [...], czyli ulicy, z której docelowo ma być zapewniony wjazd na przedmiotową nieruchomość, w żaden sposób nie uzasadnia zastosowania przez organ I i II instancji ww. odstępstwa - mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy i tym samym pominięcie okoliczności opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru S., obejmującego przedmiotową nieruchomość, i zasadności zawieszenia postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, - mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie wniosku o przeprowadzenie rozprawy zawartego w piśmie uzupełniającym odwołanie od decyzji organu I instancji, choć przeprowadzenie rozprawy było wymagane z uwagi na konieczność uzgodnienia interesów Stron, a tym samym, prowadzenie postępowania w sposób niepogłębiający zaufania obywateli do organów Państwa, - mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie w sposób wyczerpujący, w tym zupełne pominięcie wniosku o zawieszenie postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz. wniosku o przeprowadzenie rozprawy, - mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 89 § 2 k.p.a. poprzez bezprawne zawężenie przesłanki przeprowadzenia rozprawy i ograniczenia jej, wbrew wykładni literalnej ww. przepisu, tylko do interesów prawnych stron i nie przeprowadzenie rozprawy, pomimo wniosku strony skarżącej w tym przedmiocie i potrzeby uzgodnienia interesów faktycznych stron, takich jak określenie funkcji przedmiotowego terenu oraz jego obsługi komunikacyjnej w sposób nie kolidujący z obsługą komunikacyjną nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]. Na powyższych podstawach skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy, względnie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W razie nieuwzględnienia powyższego wniosku, wnieśli o uchylenie w całości przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. (sygn. akt: [...]) oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta W. nr [...] o warunkach zabudowy z dnia [...] listopada 2011 r. (znak: [...]). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (cytowanej dalej jako u.p.z.p.), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu dla inwestycji, które nie są inwestycjami celu publicznego, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydawanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy należy do organów wykonawczych gminy (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Wniosek P. sp. z o.o. był zgodny z przepisami art. 63 k.p.a. i art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., został podpisany przez osobę prawidłowo umocowaną do działania w imieniu inwestora. Podkład kartograficzny pochodził z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na kopię mapy zostały naniesione granice terenu objętego wnioskiem oraz granice obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] określono środowiskowe uwarunkowania przedmiotowej inwestycji, obszar jej oddziaływania wytyczony został prawidłowo. Organy ochrony środowiska ustaliły, że potencjalne oddziaływanie przedsięwzięcia w zakresie natężenia hałasu, zanieczyszczeń oraz innych immisji nie będzie wykraczało poza granice nieruchomości, przeznaczonej pod inwestycję. Część opisowa wniosku określiła wymagania planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, zawiera opis i prezentację graficzną planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyk zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i przeznaczenia obiektów budowlanych, a także charakterystyczne parametry inwestycji. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy możliwe jest jedynie w razie łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów (pkt 4), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Jak zasadnie stwierdziły orzekające w sprawie organy, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie ma charakteru uznaniowego i jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ zobowiązany jest dokonać ustalenia stanu faktycznego i jego zbadania pod kątem zgodności z przepisami prawa. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej. Zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przesłanką, warunkującą dopuszczalność wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, jest zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Sposób ustalenia wymagań, dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego, określony został w przepisach rozporządzenia. W myśl art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 u.p.z.p. organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu w takiej sprawie ma obowiązek dokonać analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym inwestor przewiduje realizację inwestycji. Orzekające w sprawie organy zastosowały § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (cytowane dalej jako rozporządzenie) i wyznaczyły wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany oraz przeprowadziły na nim analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu działki, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Organy miały bowiem na uwadze, że wyznaczenie w sposób właściwy obszaru analizowanego ma zasadnicze znaczenie dla oceny spełnienia przez planowaną inwestycję warunków ustawowych. Zdaniem Sądu, w sprawie niniejszej granice obszaru analizowanego wytyczone zostały w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Orzekające w sprawie organy przyjęły jako front tę część działki, która przylega do ul. [...], z której planowany jest główny wjazd na działkę (na załącznikach graficznych do decyzji odcinek H-J). Mimo, że nie wskazano konkretnych wymiarów tej części działki, kartometrycznie zweryfikowano, że granica obszaru analizowanego znajduje się w odległości spełniającej oba minima, określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Sąd podziela ocenę organów, że jest to rozwiązanie metodyczne właściwe, ponieważ kwartał stanowi istotny element struktury miasta. Zdaniem Sądu było to uprawnione ze względu na fakt, że jako wjazd na teren inwestycji określono ul. [...]. Konsekwencją wskazania we wniosku ul. [...] jako planowanej dla głównego wjazdu, było właśnie określenie powyższych parametrów z uwzględnieniem tego wjazdu. Orzekające w sprawie organy zrealizowały też zasadę dobrego sąsiedztwa. Oznacza ona, że w sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się działka dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sąd podziela stanowisko organów, że z załącznika nr 2 do zaskarżonej decyzji opracowanego w formie graficznej wynika, że w sąsiedztwie terenu inwestycji przy ul. [...] znajduje się działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 3.646 m2, na której posadowiony jest ośmiopiętrowy (maksymalnie) budynek o funkcji usługowej (część północna) i mieszkaniowo- usługowej (część południowa). Budynek znajduje się w kwartale, oznaczonym w analizie nr [...], stanowiącym część wschodniej pierzei ul. [...]. Sąd podziela ocenę organów, że ww. działka odpowiada wymaganiom art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Działka dostępna jest z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji (ul. [...]). Jest działką sąsiednią w stosunku do ternu inwestycji, od którego oddziela ją jedynie przedłużenie ul. [...], i z którym tworzy urbanistyczną całość (pierzeja ul. [...]). Ze względu na funkcję i cechy zabudowy stanowiła prawidłowo określony punkt odniesienia dla projektowanej zabudowy. Do ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora i taka okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie. Zdaniem Sądu, planowana inwestycja czyni zadość pozostałym przesłankom, określonym w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Teren posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (wjazd) oraz ul. [...]. Uzbrojenie terenu w zakresie dostępu do przewodów i urządzeń sieci wodnokanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektroenergetycznej jest wystarczające, co wynika ze znajdujących się w aktach sprawy pozytywnych prognoz gestorów sieci, dotyczących możliwości obsługi planowanej inwestycji. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ klasyfikowany jest w ewidencji gruntów i budynków jako tereny mieszkaniowe (B), a więc niewykorzystywane do produkcji rolniczej i leśnej. Zamierzenie inwestycyjne jest też zgodne z przepisami odrębnymi. Orzekające w sprawie organy przeprowadziły analizę cech i funkcji zabudowy oraz zagospodarowania. Wynika z niej, że parametry wszystkich obiektów budowlanych, znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, zostały ustalone i tym samym wzięte pod uwagę przy ustalaniu wymagań dla planowanej inwestycji. W rozporządzeniu z 2003 r. zawarto metodyczne wskazania co do sposobu ustalania parametrów nowej zabudowy, dotyczące linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Linię zabudowy od strony ulic [...] i [...] - stosownie do treści § 4 ust 1 i 3 rozporządzenia z 2003 r. - wytyczono prawidłowo jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, w odległości od pasów drogowych dostosowanej do budynków najdalej od tych pasów odsuniętych. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został obliczony oddzielnie dla kwartałów zabudowy, a następnie dla analizowanego obszaru. Jego wartość w poszczególnych kwartałach wynosiła od 0,09 do 0,60, przy średniej dla analizowanego obszaru, wynoszącej 0,36. Sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy został określony stosownie do przepisu § 5 rozporządzenia z 2003 r. Zgodnie z jego treścią wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis § 5 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na podstawie § 1 wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej. Organ I instancji wyznaczył omawiany wskaźnik na poziomie 0,50, a więc przekraczającym ustaloną średnią. Powyższe odstępstwo jest zdaniem Sądu zasadne i znajduje oparcie w wynikach przeprowadzonej analizy obszarowej. Sąd podziela stanowisko organów, że uzasadnieniem dla zastosowania wskaźnika z odchyleniem od średniej dla analizowanego obszaru są wartości wskaźnika zabudowy dla kwartałów położonych bezpośrednio przy ul. [...] (zabudowa obrzeżna). Kwartały, przylegające do linii rozgraniczającej ulicę od strony wschodniej, odznaczają się wyższą intensywnością zabudowy (kwartały [...] i [...] - 0,50, kwartał [...] - 0,47). Od strony wschodniej teren inwestycji graniczy z działką nr [...] z obrębu [...], dla której wskaźnik wynosi 0,60. Szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji ustalono porównując żądanie wniosku w tym zakresie z wynikami analizy cech i funkcji ze szczególnym uwzględnieniem parametrów zabudowy od strony ul. [...], z którą planowana inwestycja tworzyć będzie urbanistyczną całość. Wartość wskaźnika w tej strefie jest zróżnicowana, uwarunkowana szerokością frontów poszczególnych działek i wynosi od 25 do 123 m. Zdaniem Sądu szerokość elewacji frontowej ustalona została prawidłowo. Zgodnie z § 7 rozporządzenia, organ powinien wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej i jest to zasada. Jeżeli jest to niemożliwe lub z innych względów nieuzasadnione to może przyjąć średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, ale tylko wówczas jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Z części tekstowej analizy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest zróżnicowana i wynosi od 9 m do 35 m dla budynków punktowych położonych na północ od terenu inwestycji. W sprawie niniejszej, przy znacznej rozpiętości omawianej cechy, prawidłowe było uwzględnienie żądania wniosku i ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej na 25 m, od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Geometrię dachu ustalono stosownie do wyników analizy funkcji cech zabudowy na obszarze analizowanym, w obrębie którego budynki usługowe i mieszkaniowe wielorodzinne charakteryzują się pokryciami płaskimi lub o niewielkim spadku, niedostrzegalnym z poziomu terenu. Ustalenie to odpowiada treści § 9 rozporządzenia z 2003 r. Stosownie do treści art. 53 ust. 3 pkt 1 u.p.z.p. w toku postępowania organ I instancji zbadał ustawodawstwo w zakresie materialnego prawa administracyjnego, aby ustalić unormowania obejmujące obszar planowanej inwestycji i wynikające z nich ograniczenia, w tym przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach. Planowana inwestycja nie koliduje z przepisami prawa. Poczynione zostały ustalenia dotyczące stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a wyniki tych ustaleń zawarto w treści decyzji. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy, zawarte w przepisie art. 54 u.p.z.p., nie wyłączając właściwie ustalonych wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. W toku postępowania organ I instancji dokonał niezbędnych uzgodnień z [...] i [...], ze względu na lokalizowanie inwestycji w strefie ograniczeń wysokości dla Portu Lotniczego [...] oraz z Zarządem Dróg Miejskich w W., przy pomocy którego Prezydent W. wykonuje swoje obowiązki jako zarządca dróg publicznych, w zakresie zagospodarowania gruntu przyległego do drogi publicznej. Zdaniem Sądu, analizowany został wytyczony przez organ pierwszoinstancyjny stosownie do treści § 3 ust. 2 rozporządzenia 2003 r. - w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Mimo że w decyzji nie wskazano jaką długość ma front terenu inwestycji jednak- jak trafnie wskazał organ II instancji- można ustalić tę wartość w oparciu o znajdujące się w aktach sprawy kopie mapy zasadniczej, sporządzone w skali 1:500. Służą temu m.in. załączniki graficzne, stosowane w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy. Jak zasadnie wyliczyły organy, skoro 1 cm na wspomnianej mapie odpowiada 5 m w terenie, część działki inwestora, przylegająca do ul. [...] mierzy na mapie ponad 10 cm, to odpowiada to ponad 50 m w terenie. Nie budzi przy tym wątpliwości, że frontem działki jest odcinek zawarty między punktami H-J (załącznik nr 1 do decyzji i załącznik nr 2 część graficzna). Zasadne jest stanowisko organów, że zgodnie z orzecznictwem sądowo administracyjnym przepis § 3 rozporządzenia nie wymaga, aby w sytuacji, gdy obszar wyznaczono w sposób spełniający podstawowe kryteria w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem - w decyzji szczegółowo należało uzasadniać przyjęcie tego podstawowego kryterium. Zasadnie zauważyły organy, że odmienne tezy prezentowane są przez sądy administracyjne w tych sprawach, w których wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnych granicach mogło zaważyć na udaremnieniu stronie zrealizowania jej prawa do zagospodarowania terenu. Trafna jest konstatacja organów, że krąg stron postępowania w sprawach o wydanie warunków zabudowy wyznaczany jest na zasadach ogólnych, tj. w oparciu o art. 28 k.p.a. Stosownie do tego przepisu, stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Interes prawny wynika z przepisu prawa materialnego, przyznającego konkretne, indywidualne i aktualne korzyści w postaci uprawnień lub ochrony przed naruszeniami. Stronami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu są- na podstawie art. 63 ust. 1 u.p.z.p. - przede wszystkim właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, znajdujących się na terenie lokowanej inwestycji. Przymiot strony będzie przysługiwał z zasady również właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości, objętych obszarem oddziaływań. Działka nr [...], na której znajduje się Gimnazjum nr [...] przy ul. [...], jest własnością Miasta W. Sama szkoła jest jednostką budżetową gminy i w sensie prawno-organizacyjnym nie jest odrębnym bytem. Jako taka nie może być podmiotem prawa własności gruntu ani użytkownikiem wieczystym i stroną postępowania. Natomiast teren Parafii i posesje przy ul. [...], niegraniczące z terenem inwestycji, znajdują się poza strefą jej faktycznych oddziaływań. Sąd podziela stanowisko organów, że brak na analizowanym obszarze wysokich budynków o funkcji usługowej sam w sobie nie jest przeszkodą w ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organy, orzekające w sprawie warunków zabudowy mają obowiązek skontrolować, czy planowane zamierzenie spełnia warunek dobrego sąsiedztwa, a nie poszukiwać w sąsiedztwie dokładnie takiej samej zabudowy jak wnioskowana. Powyższe stanowisko jest już ugruntowane w orzecznictwie, cytowanym zresztą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd orzekający w sprawie całkowicie je podziela. Jak trafnie zważyły organy, harmonia architektoniczna, o której mowa w u.p.z.p., nie oznacza konieczności wznoszenia na określonym terenie identycznych obiektów. Co więcej, taki sposób zabudowy, poprzez budowę jednorodnych obiektów, nie jest realizacją ładu przestrzennego, lecz uniformizacją sprawiającą, że dany teren staje się nieatrakcyjny architektonicznie. Jak trafnie zauważyły organy, dopuszczalne jest wprowadzenie nowej funkcji zabudowy, niestwierdzonej na danym terenie, jeśli będzie ona w sposób bezkolizyjny współistnieć z już obecną, oraz gdy w przyszłości nie będzie stanowić dla niej ograniczenia. Stosownie do § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. organy prawidłowo wzięły pod uwagę wielkość tego parametru dla zabudowy usługowej, zlokalizowanej w kwartałach przylegających do ul. [...], gdyż to rozwiązanie lepiej uwzględnia kontekst urbanistyczny planowanej inwestycji. Jak ustaliły organy, powierzchnia analizowanego obszaru to ponad 20 ha o zabudowie typologicznie zróżnicowanej, w ramach którego występuje budownictwo mieszkaniowe: domy jednorodzinne wolnostojące, jak i zabudowie szeregowej, wielorodzinne, m.in. punktowce, budownictwo usługowe: oświatowe, do celów kultu religijnego, pocztowe i in. Inne są uwarunkowania dla zabudowy lokalizowanej wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych łączących [...] z [...] inne w głębi osiedli i wzdłuż ulic osiedlowych. Ustalenie omawianego wskaźnika zgodnie z wnioskiem ma swoje oparcie w przeprowadzonej przez organy analizie. Organy wystarczająco precyzyjnie scharakteryzowały też wymagania dotyczące geometrii dachu. Ustalenie, że dach planowanego budynku będzie płaski (np. stropodach) oznacza, że nie będą w nim ukształtowane połacie dachowe ani kalenica. Dach płaski oznacza, że ewentualny kąt nachylenia (spadek) może wynikać jedynie ze względów techniczno- budowlanych. Zgodność konkretnych rozwiązań architektonicznych z decyzją o warunkach zabudowy, w tym możliwość zastosowania przykrycia o nieregularnym kształcie, będzie przedmiotem postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Zatem w sprawie niniejszej kwestia ta nie może być oceniana przez Sąd. Zgodnie z art 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p., wskaźnik intensywności zabudowy jest obligatoryjnym elementem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie z 2003 r. wydane na podstawie upoważnienia, zawartego w art. 61 ust. 6 i w oparciu o wytyczne wskazane w ust. 7, określające sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego obliguje do ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Prawidłowo zatem uznały organy, że intensywność zagospodarowania terenu w ustaleniach decyzji o warunkach zabudowy opisuje wskaźnik, o którym mowa w § 5 rozporządzenia z 2003 r. Sporządzenie załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji na podkładzie kartograficznym, który nie jest kopią mapy zasadniczej i brak w załączniku nr 1 zaskarżonej decyzji klauzuli właściwego ośrodka geodezyjno- kartograficznego o przyjęciu mapy do państwowego zasobu, nie jest uchybieniem, które miało lub mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. W aktach sprawy znajduje się kilka kopii mapy zasadniczej, zaewidencjonowanej pod numerem [...], załączonych do wniosku przez inwestora. Bez wątpienia załączniki graficzne decyzji o warunkach zabudowy zostały sporządzone na bazie ww. kopii (kopia z kopii), a to oznacza, że odwzorowuje aktualne rozmieszczenie obiektów ewidencji gruntów i budynków, ogólno geograficznych oraz uzbrojenia terenu. Dlatego trafnie uznały organy, że mimo iż załącznik nr 1 nie odpowiada treści art. art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. uchybienie to nie miało wpływu na ostateczny wynik sprawy, i nie daje podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd podziela stanowisko organów, że nietrafne są zarzuty naruszenia prawa procesowego art. 77 k.p.a. poprzez nieodniesienie się przez organ I instancji do złożonego przez stronę do akt opracowania pn. "[...]" sporządzonego na zamówienie odwołującej się Wspólnoty. Opinia prywatna, sporządzona nawet przez specjalistę w danej dziedzinie, nie stanowi dowodu w rozumieniu art. 75 k.p.a., a jedynie może zostać potraktowania jako wyrażenie w sprawie określonego stanowiska przez stronę, która taką prywatną opinię składa. Przedłożone opracowanie należało uznać za wypowiedź strony o wynikach postępowania dowodowego i podjętego na ich postawie rozstrzygnięcia. Ponieważ argumentacja zawarta w opracowaniu, powtórzona i rozszerzona w odwołaniu Wspólnoty była przedmiotem rozważań organu odwoławczego, który wykazał jej bezzasadność, uchybienie organu I instancji w tym zakresie nie mogło wpłynąć na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy przez Sąd. Za nietrafny Sąd uznaje zarzut, dotyczący liczby miejsc postojowych oraz wzmożonego ruchu kołowego ulicą [...]. Stosownie do § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690) zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne - § 18 ust. 2 rozporządzenia. Nie oznacza to jednak, że organ wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy ma wkraczać w kompetencje organu właściwego w sprawach wydawania pozwoleń na budowę. Wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych następuje w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Problem ten zatem nie może być przedmiotem zainteresowania Sądu, orzekającego w sprawie niniejszej. Również niewyznaczenie współczynnika powierzchni biologicznie czynnej dla planowanej inwestycji nie stanowiło naruszenia art. 61 u.p.z.p. w zw. z § 1 pkt 2 rozporządzenia z 2003 r., ani też § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, bowiem przepisy te nie nakładają obowiązku określenia przez organ tego współczynnika dla planowanej inwestycji. Współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, wskazany został jako wskaźnik kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy, określającego w jaki sposób w decyzji o warunkach zabudowy należy zapisywać ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego. Naruszenie w tym zakresie tego porządkowego przepisu nie stanowi naruszenia prawa mającego istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, organy trafnie uznały za przedwczesne zarzuty, dotyczące docelowej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Zaskarżona decyzja przewiduje wjazdy do planowanego budynku od ul. [...]. Planowana, a więc przyszła i niepewna przebudowa istniejącego układu drogowego, wymagać będzie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej; a urządzenie w przyszłości wjazdu do planowanego budynku z ul. [...], wymagać będzie nowej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W sprawie nie było potrzeby przeprowadzenia dodatkowych czynności postępowania wyjaśniającego (przesłuchania świadków, powoływania biegłych czy dokonywania oględzin), ani uzgadniania interesów stron. Uzgodnienie takie byłoby wymagane w sytuacji, kiedy przedmiotem postępowania byłaby taka sprawa administracyjna, której rozstrzygnięcie zgodnie z żądaniem strony wszczynającej postępowanie pociągałoby za sobą konieczność równoczesnego ograniczenia lub zniesienia praw, przysługujących dotychczas innym podmiotom. Decyzje o warunkach zabudowy nie rozstrzygają o prawach osób trzecich. Skoro decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, a organ nie może odmówić jej wydania, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56), to w konsekwencji należy przyjąć, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określane obligatoryjnie w decyzji (por. art. 64 ust. 1), na podstawie art. 54 pkt 2 lit. d, wynikać muszą z aktów powszechnie obowiązującego prawa. Zdaniem Sądu nie jest wystarczającą podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie niniejszej sytuacja uchwalania planu miejscowego, obejmującego przedmiotową nieruchomość. W Polsce postępowania w przedmiocie uchwalania planu miejscowego są niezwykle długotrwałe, trudno więc oczekiwać, że organy administracji będą blokować plany inwestycyjne inwestorów skoro istnieje prawdopodobieństwo, graniczące z pewnością, że zawieszenie trwałoby latami. Dochodziłoby wówczas do przewlekłości postępowań administracyjnych ponad dopuszczalne normy. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.