V SA/Wa 1621/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Andrzej Kania, Sędzia WSA - Beata Blankiewicz-Wóltańska, Sędzia NSA - Piotr Piszczek (spr.), po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 11 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi L. L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę 1. Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec L.L. z ograniczonego prawa rzeczowego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w S., ul. [...], dla którego jest księga wieczysta nr [...], w dniu [...].03.2017r. przystąpił do opisu i szacowania wartości w/w ograniczonego prawa rzeczowego. Dokonano tego na postawie operatu szacunkowego z dnia [...].03.2017r., wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z przedmiotowym operatem, lokal mieszkalny składa się z dwóch pomieszczeń usługowych, pomieszczenia sanitarnego oraz łazienki. Wartość rynkowa ograniczonego prawa rzeczowego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu została oszacowana przez biegłego na kwotę 151.300.00 zł. 2. Pismem z dnia 11.04.2017r. Pełnomocnik Strony wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości podnosząc, iż oszacowanie wartości nieruchomości z dnia [...].03.2017r. na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...].03.2017r. jest zawyżone. Zauważył, że przy wycenie nie zostały wzięte pod uwagę obciążenia przedmiotowej nieruchomości hipotekami przymusowymi na łączną kwotę 25.108.904,30 zł. W opinii Pełnomocnika przy tak wysokim obciążeniu nieruchomości hipotekami nie jest możliwe wyegzekwowanie jakiejkolwiek kwoty w niniejszym postępowaniu, co powoduje, iż jej wartość jest znikoma. Zauważył, że lokal ponad 20 lat nie był modernizowany i remontowany, dlatego przy dokonywaniu wyceny należało wziąć pod uwagę wysokość nakładów jakie należy ponieść, aby doprowadzić nieruchomość do stanu używalności. Wskazał, że Zobowiązanemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dlatego nieruchomość musi zostać wyceniona w sposób odmienny niż w sytuacji gdyby dłużnikowi przysługiwało jej prawo własności. Ponadto zakwestionował metodę przyjętą przez rzeczoznawcę do obliczenia wartości nieruchomości. W opinii Pełnomocnika metoda ta nie pozwala na wskazanie kwoty rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem wszelkich jej cech, obciążeń, koniecznych nakładów, a także lokalizacji. 3. Naczelnik Urzędu Skarbowego w S., postanowieniem z dnia [...] .05.2017 r. oddalił zarzuty jako bezzasadne. Wskazał, iż wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego, wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego wiedzę, doświadczenie oraz uprawnienia do wykonywania zawodu, zaś organ egzekucyjny nie jest uprawniony do oceny merytorycznej poprawności operatu szacunkowego. 4. Pismem z dnia 24.05.2017r. pełnomocnik Strony wniósł zażalenie na w/w postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w S., wskazując na argumenty identyczne jak w piśmie zarzutowym z dnia 11.04.2017r. 5. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W., po dokonaniu analizy akt przedmiotowej sprawy, postanowieniem z dnia [...].06.2017r. utrzymał w mocy zaskarżony akt administracyjny. W uzasadnieniu wskazał, że w myśl artykułu 110c § 1 ustawy z dnia 17.06.1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. 2016r., poz. 559 ze zm.), organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości poprzez zajęcie nieruchomości. Zajęcie zaś następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu o oszacowania wartości nieruchomości (art. 110 c § 2 w/cyt. ustawy). Stosownie do art. 110m § 1 ustawy egzekucyjnej, po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Organ egzekucyjny wzywa ponadto, przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Natomiast przepis art. 110 u § 1 w/w ustawy dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ustawa nie określa podstaw tych zarzutów. Należy przyjąć, że dopuszczalne jest podniesienie w zarzucie każdego uchybienia organu egzekucyjnego, dotyczącego tej fazy egzekucji oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego prawa skorzystał L.L., kwestionując prawidłowość ustalenia przez biegłego wartości ograniczonego prawa rzeczowego, stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego. Organ podkreślił, że protokół opisu i oszacowania z dnia [...].03.2017r., który kwestionuje Zobowiązany w zarzutach z dnia 11.04.2017r., zawiera w znacznej części informacje podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. W protokole znajdują się informacje dotyczące przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz samego lokalu użytkowego. Informacje te zostały pozyskane z operatu szacunkowego. W konsekwencji zarzuty do opisu i oszacowania koncentrują się na prawidłowości operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.W. Odnośnie kwestii związanych z wyceną nieruchomości Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. zauważył , że zgodnie z art. 11 Os § 1 ustawy egzekucyjnej do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207. poz. 2109 z późn. zm.). W wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena. możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to zatem obiektywna wartość nieruchomości, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. W przedmiotowej sprawie, wyceny dokonał rzeczoznawca M. W. (uprawnienia zawodowe nr [...]) przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i metody korygowania ceny średniej (§ 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) z uwzględnieniem warunków określonych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. M.W. dokonując wyceny lokalu użytkowego przeanalizował ceny kilkunastu transakcji, które były przedmiotem obrotu na rynku lokalnym nieruchomości w ostatnim czasie. Samo stwierdzenie, iż zaniżono wartość nieruchomości nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. Skarżący wnosząc zażalenie mógł przedstawić kontroperat, który stanowiłby dowód na rzekome zawyżenie wartości nieruchomości, czego Strona nie uczyniła. Organ egzekucyjny ani odwoławczy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. wyjaśniał, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy (zob. wyrok WSA w Olsztynie sygn. akt I SA/Ol 54/15 z dnia 07.10.2015 r.). W przedmiotowym operacie nie stwierdzono uchybień formalnych, które wymagałyby podjęcia czynności wyjaśniających w tym zakresie. Na wartość przedmiotowej nieruchomości nie wpływa podnoszony przez Stronę fakt ustanowienia hipotek na łączną kwotę znacznie przewyższającą wartość lokalu. Jak słusznie wskazał organ egzekucyjny, zgodnie z art. 112 c § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. Organ zauważył, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym wskazał, iż dokonuje wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, a nie jak twierdzi Pełnomocnik – prawa własności tego lokalu. Ponadto w operacie szacunkowym rzeczoznawca zaznaczył, iż lokal wymaga remontu i modernizacji do potrzeb funkcji handlowej i uwzględnił ten fakt dokonując wyceny. Natomiast wybór metody wyceny nieruchomości, wybór bazy porównawczej i cech różnicujących należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok NSA sygn.. akt I OSK 417/14 z dnia 19.11.2015r.). Skoro biegły uznał, że dobrana przez niego baza transakcyjna oraz cechy różnicujące najpełniej odzwierciedlą wartość szacowanego lokalu, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego przez organ. 6. W skardze – postulującej uchylenie zaskarżonych decyzji (powinno być postanowień) i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zarządzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego – zaskarżono w całości rozstrzygnięcie Organu II instancji zarzucając naruszenie: a) art. 110 r ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż opis i szacowanie nieruchomości sporządzone w niniejszej sprawie jest zgodne z powołanym przepisem, b) art. 18 tej ustawy w związku z art. 7, art. 77 i art. 107 KPA poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy w sposób niepełny przejawiające się nierozpatrzeniu całego materiału dowodowego, niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności w sprawie, selektywnego potraktowania zebranego materiału dowodowego. W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż wycena wartości nieruchomości tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie odpowiada jego wycenie rynkowej, albowiem nie zostały wzięte pod uwagę obciążenia przedmiotowej nieruchomościami hipotekami przymusowymi na łączną kwotę 25.108.904,30 złotych, a zatem nie jest możliwe wyegzekwowanie jakiejkolwiek kwoty co powoduje, iż jej wartość jest znikoma. Fakt ten nie uznał w ogóle wzięty pod uwagę przy dokonywaniu jej wyceny. Dodano też, iż pomimo stwierdzenia w protokole z dnia [...] marca 2017r., iż obecnie lokal wymaga remontu i modernizacji, kwestia ta nie została wzięta pod uwagę przy dokonywaniu jego wyceny; lokal ponad 20 lat nie był modernizowany i remontowany, dlatego też w przypadku dokonywania wyceny należy również wziąć pod uwagę wysokość nakładów, jakie należy ponieść, aby doprowadzić przedmiotową nieruchomość do stanu używalności. Kwestia ta nie została uwzględniona przy obliczaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a więc ograniczone prawo rzeczowe, nie zaś prawo własności. W zawiązku z powyższym nieruchomość ta musi zostać wyceniona w sposób odmienny niż w sytuacji gdyby dłużnikowi przysługiwało jej prawo własności. Ponadto dłużnik kwestionuje metodę przyjętą przez rzeczoznawcę do obliczenia wartości nieruchomości. Metoda ta nie pozwala na wskazanie kwoty rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem wszelkich jego cech, obciążeń, koniecznych nakładów, a także jej lokalizacji. Złożone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia w żaden sposób nie dowodzą poprawności sporządzonego operatu szacunkowego, a wskazują jedynie na podtrzymanie przyjętych metod, które są kwestionowane. Tak więc dokonany opis i szacowanie nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania egzekucyjnego, nie odzwierciedla rzeczywistej wartości rynkowej, a co za tym idzie nie może zostać przyjęta jako podstawa do wyceny tej nieruchomości. 7. W odpowiedzi na skargę – żądając jej oddalenia - Organ podniósł okoliczności zbieżne z motywami wydanych postanowień. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: I. Zgodnie z treścią art. 175 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483 ze zm.) sądy administracyjne - podobnie jak powszechne, wojskowe i Sąd Najwyższy - zostały powołane do sprawowania wymiaru sprawiedliwości. Z art. 184 tego aktu normatywnego wynika, że sądy administracyjne sprawują, w zakresie określonym w ustawie, kontrolę działalności publicznej obowiązującej również orzekanie o zgodności z ustawami uchwał organów samorządu terytorialnego i aktów normatywnych terenowych organów administracji rządowej. Różnica pomiędzy sprawowaniem kontroli działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne, a załatwieniem sprawy wynikającej z działalności administracji publicznej przez sądy powszechne jest dość oczywista. Te ostatnie bowiem przejmują sprawę wynikającą z działalności administracji publicznej do dalszego jej załatwienia; w przypadku zaś sądów administracyjnych - co do zasady - sprawa, której przedmiot jest związany z działalnością organów administracji publicznej, nie przestaje być sprawą, której załatwienie należy cały czas do kontrolowanego przez Sąd organu. Sąd administracyjny bowiem dokonuje - w ramach sprawowanych funkcji orzeczniczych - kontroli (oceny) tej działalności. Sąd ten na skutek zaskarżenia aktu (decyzji, postanowienia) lub czynności, a także bezczynności organu administracji publicznej nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia; ma jedynie skontrolować i ocenić działalność ( a niekiedy bezczynność) tego organu. Nie może zatem - co do zasady - zastępować organu administracji publicznej i merytorycznie rozstrzygać sprawy. II. Określając zakres kognicji zauważyć należy, że sądy administracyjne, w tym wojewódzki, sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, która jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - patrz art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.). Uzupełnieniem tego zapisu jest treść art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2017r., poz.1369 ze zm.) dalej p.p.s.a., w którym wskazano, iż owe sądy stosują środki określone w ustawie. Powyższe regulacje określają podstawową funkcję sądownictwa i toczącego się przed nim postępowania. Jest nią - bez wątpienia - sprawowanie wymiaru sprawiedliwości poprzez działalność kontrolną nad wykonywaniem administracji publicznej. Nie ulega wątpliwości, że podstawowym celem tejże kontroli jest eliminowanie z porządku prawnego aktów (zwłaszcza decyzji i postanowień), a także czynności organów administracji publicznej niezgodnych z prawem i dążenie do przywrócenia stanu, który nie będzie z nim pozostawał w sprzeczności. Ta funkcja kontroli sądowej jest istotna zarówno z punktu widzenia podmiotu skarżącego, jak i całego aparatu administracyjnego państwa, który winien być zainteresowany w eliminowaniu z obrotu prawnego niezgodnych z prawem aktów i czynności swoich funkcjonariuszy. Prawidłowość podejmowanych działań, a tym samym legalność działania organów administracyjnych - w pierwszym rzędzie weryfikowana poprzez pryzmat podstawowych zasad postępowania administracyjnego - stanowi bowiem istotny element efektywności i ważną przesłankę istnienia społecznej akceptacji działania aparaty administracji rządowej, jak też samorządowej, przenoszony jest na ocenę funkcjonowania całego państwa ( vide P. Piszczek: Zasady ogólne Kodeksu postępowania administracyjnego w świetle orzecznictwa NSA, Episteme 2008, nr 79, s. 21-54). III. W powyższym kontekście - stosownie do treści art. 145 § 1 p.p.s.a. - należy zwrócić uwagę, iż nie każdy akt administracyjny, który dotknięty jest wadliwością automatycznie zostanie usunięty z obrotu prawnego. Ustawodawca bowiem przyjął, iż Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie (w całości lub w części) może tak orzec, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, niezależnie od tego, czy uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd stwierdza nieważność aktu administracyjnego (w całości lub w części), jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeksu postępowania administracyjnego - Dz.U. z 2017r., poz. 1257 ze zm. (dalej k.p.a.) lub w innych przepisach (np. w art. 247 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa - Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm. - dalej O.p.). Orzeka także wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w k.p.a. lub w innych ustawach. Reasumując należy stwierdzić, iż uchylenie aktu administracyjnego z racji naruszenia prawa nie powoduje uchylenia aktu administracyjnego, gdy wystąpi w postaci rażącej, albowiem wówczas stwierdza się nieważność decyzji lub postanowienia. Wreszcie "inne naruszenie przepisów postępowania" skutkuje uchyleniem aktu administracyjnego, o ile uchylenie to mogło mieć (a więc wcale nie musiało mieć) wpływ na wynik sprawy. Za usprawniające tok postępowania administracyjnego należy uznać rozwiązanie przyjęte przez ustawodawcę w art. 145 § 3 p.p.s.a. polegające na tym, że w przypadku, o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2 tego przepisu, Sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza to postępowanie. IV. Kolejną - istotną zmianą - służącą usprawnieniu postępowania administracyjnego jest przyznanie sądom administracyjnym uprawnienia do merytorycznego orzekania (art. 145a p.p.s.a.), które stanowi odstępstwo od funkcjonującego równolegle modelu kasacyjnego. Celem zmian jest przyznanie sądowi - w zakresie objętym art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz pkt 2 p.p.s.a. - uprawnienia zobowiązania organu w kwestii wydania decyzji lub postanowienia o wskazanym rozstrzygnięciu w określonym przez Sąd terminie. O ile okoliczności sprawy będą uzasadniały wydanie stosownego rozstrzygnięcia, Sąd nie tylko może uchylić zaskarżony akt administracyjny, ale wskazać - w wiążący sposób - tryb załatwienia sprawy, albo jej rozstrzygnięcie. Regulacja ta przyznaje więc Sądowi prawo do merytorycznego rozstrzygnięcia, które jest jednak wyłączone, gdy przepisy pozostawiają to uznaniu organu. V. Istotnym - z punktu widzenia zakresu przedmiotowego kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne I instancji - jest art. 134 p.p.s.a. Z przepisu tego wynika, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną; wprowadzony został jednak wyjątek od tej zasady dotyczący skarg na pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego. Przeprowadzona zmiana wynika z brzmienia dodanego art. 57a p.p.s.a., który wprost stanowi o związaniu sądu administracyjnego granicami skargi oraz powołaną podstawą prawną w tego rodzaju sprawach. Art. 110 ustawy egzekucyjnej stanowi, co następuje: Art. 110 § 1. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku – zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzona prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. § 2. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględniając przepisy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu – odnosząc się do zarzutu a) skargi – protokół opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] marca 2017r. uwzględnia wszystkie wymogi ustawowe, które wyżej wskazano. Znamienne jest, że w czynnościach towarzyszących jego sporządzeniu nie wziął udziału ani dłużnik, ani jego pełnomocnik – pomimo prawidłowego zawiadomienia o terminie czynności. Tak więc volunti non fit uniura. Wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu skargi w powyższym dokumencie wskazano obciążenia hipoteczne lokalu, jego stan techniczny oraz status prawny, a wzbogacić można było jego treść poprzez osobisty udział w jego redagowaniu. W kwestii zarzutu opisanego w pkcie b) skargi wskazać należy, że Organy obu instancji poczyniły należyte starania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co znajduje odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonym protokole opisu i oszacowania nieruchomości, w wyjaśnieniach złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym, które to dokumenty – stosownie do treści art. 18 ustawy egzekucyjnej w zw. z art. 7 i 77 k.p.a. – Organy obu instancji wnikliwie oceniły i podjęły trafne rozstrzygnięcia; Sąd je aprobuje. W ocenie Sądu nie ma potrzeby powtarzania trafnej argumentacji zawartej w motywach Organu II instancji, bowiem wcześniej – w punkcie 5 uzasadnienia – całościowo ją relacjonowano. Przytoczono tam również regulacje, które legły u podstaw dokonywanych czynności egzekucyjnych. W ocenie Sądu zastosowano je właściwie. VI. Końcowo – w kwestii wartości lokalu obciążonego hipotekami – wskazać trzeba na regulację zawartą w art. 112c § ustawy egzekucyjnej, która stanowi, że z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości, a w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. Tak więc nie można uznać – w świetle powyższej regulacji – że wartość lokalu, z uwagi na obciążenia hipoteczne – jest zerowa. W konsekwencji skarga jest bezzasadna. VII. Mając na uwadze treść art. 151 p.p.s.a. – należało orzec jak w sentencji.